こんなニュースがありました。
レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。
驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。
一棟あたり2,500万。
安くないですかー?

ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑)

ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。
1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐用年数22年が経過して減価償却が終わり、ほぼ土地値で売却するということなんですかね。
物件の一覧を見ているわけではないので詳細は分かりかねますが、ところで一括で購入する国内不動産会社ってどこなんでしょ?

そこが気になります。
オリックス?
東急??
これらの物件は再販で市場に売り出されるのでしょうか?
ね。
とても気になります。

レオパレス21といえば、法人に強くウィークリーやマンスリー契約で一般家賃より高めの家賃設定になっていました。
家具付き賃貸物件はレオパレス21の看板であり、初期費用の安さも一般賃貸物件に比べ魅力ではありました。
そういう一風変わった形式を取っていたとしても収益性は悪化していたということなのでしょう。
残った物件に関しても順次売却していく予定だそうです。

このニュースを見ていると益々賃貸不動産経営というものに不安を覚えます。

日本の賃貸需要の何年か先を見てしまうと恐ろしいものしか見えません。
だって借り手はどんどん減っていて、アパート建築はどんどん増えている。
家賃は下落傾向にも関わらず物件価格は上昇傾向。
明らかに末期症状です。

とは言っても、まだ数年先までは低金利は続きそうですし、急に収益性が悪化するとは思えません。
もちろん心配だけしていてもどうすることもできませんから、今から何らかの手を打っておく必要があります。
売れるうちに売っておいたらどうですか?
これが私の今の本音です。

マンション経営は楽なもの。
マンション経営は片手間にできる投資。
自己資金が少なくても大丈夫。
今ならまだ間に合う?

うーん。
これは危険な思考です。

マンション経営は甘くない
片手間にしている大家さんは淘汰される。
自己資金が少ない方はやるべきではない。
こう思っておいた方がいいと思います。

ただ今でも間に合います。
やり方、買い方によっては。
でも、掘り出し物や買い得物件は見つかると思ってはいけません。
これだけ不動産投資家さんが増えた今、割安感のある物件は秒速で売れていきます。
資金力のある人しかそうした物件は購入できなくなっています。
物件価格が上昇し、金融機関の評価額との乖離が大きくなっています。
自己資金や資産がない人ではなかなか融資が受けれません。
それでも融資してくれる金融機関はありますが、金利は安くありません。
同じ物件を購入する場合、例えば1億円の物件を購入するとして、Aさんは借入額9,000万円、金利0.6%、借入年数30年、この場合の毎月支払額は約27.3万円。
Bさんは満額1億円借入れて金利2.9%、借入年数30年、毎月支払額は約41.6万円。
この差は約14万円。
1億円で表面利回り7%とすると、毎月の家賃収入は満室の状態で約58.3万円。
このクラスの物件なら年間の固定資産税は50万円ほど。
満室でも10万円ほどのキャッシュフローしか生まれません。
方や毎月24万円ほどのキャッシュフローを生み出します。
差は明らかでしょ?
今物件を購入していいのはAさんだけ。
しかも物件価格の1割程度は諸費用と別に用意して、やっとこさ購入していいレベルになります。
今投資用不動産価格が高騰しているのは、本来なら購入できなかった層のお客さんに物件を売っているだけのこと。
その物件、そのお客さんに融資を無理やり付けていること。
これに尽きます。
つまり融資先のなくなった金融機関に踊らされているだけのことです。
築30年の物件に30年ローン、金利は毎月のキャッシュフローが残るギリギリの4%前後・・・

これってバブル末期の金融機関がやっていたことと同じ??

借りれるなら買っちゃえ、手持ち資金を使わずに毎月のキャッシュフローが残るなら買っちゃえ、なんでしょうか?

これってもっともっと不動産価格が上昇すると思っているときにする行動ですよね?
今購入している方ってそう思ってる方なのかな?

東京オリンピック、大阪万博、カジノ?
値上がりする材料は確かにないわけじゃありません。
ただその先も値上がりする可能性ってあるのでしょうか?
もちろん賃金が上がり、みなさんの平均所得が上がれば家賃も上がるでしょうし、景気も上向き消費も増えるかもしれません。
今の日本経済、株価は確かに上昇しています。
でも景気が上向きだと実感できている人は多くないはずです。
消費も増えているわけではありません。
うちの家計の消費は増えていますが・・・
それはさて置き。

値上がりしたものは必ずいつか値下がりします。
値下がりしたタイミングでみんなが物件を手放し出すと一気に価格は暴落します。
株価と同じです。
物件を手放すタイミングはその前しかありません。
今がその時なのかまだ買うべきなのか?

もしまだ買おうとしているなら、極力値下がりしにくそうな物件を選ぶしかありません。
それか、しばらく手放さなくてもキャッシュフローが回る物件を購入しなくてはなりません。
値上がりするタイミングがあれば値下がりするタイミングもあります。
それは1週間、1ヶ月とかのタイミングではなく不動産の場合は何年周期とかでやってきます。
それが不動産投資の失敗しにくい理由です。
もし、売り時を逃しても後悔しなくて大丈夫です。
売り時が終わればそれは買い時ですから。
ただそのタイミングで購入できる状態を維持しておくということが大切なだけです。
そのタイミングを逃さないように、今から失敗しない程度に不動産投資をかじっておくくらいの必要はあるかもしれませんね。

不動産投資で失敗しないためには売るためのセミナーにはまらないことです。
◯◯に特化した何とかセミナーとか、自己資金0でも買える何とかセミナー、この手の営業に惑わされてしまえば即終了です。

セミナー選びは慎重に。