ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

レバレッジ

レバレッジ、減価償却、キャッシュフロー

不動産投資のセミナーを聞きにいくとよく出てくる言葉、

『レバレッジ』
『減価償却』
『キャッシュフロー』

まぁ不動産業界的には、極々普通に使われている言葉なので、違和感を感じない人もいるかもしれません。

ただねぇー
これらの言葉を全面的に打ち出してるセミナーって、怪しいというか、売るためのセミナーっていうか、聞き覚えのない言葉に、数字のマジックをくっつけ、 
『購入しないと損』
というイメージで洗脳するために使われているような気がします。

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レバレッジ、テコの原理
融資利用をし、少ない自己資金でより多くのキャッシュフローを得ましょうとするもの。
これ自体別に悪いことじゃないし、私自身ももちろん融資利用しますから普通の話です。
でもそこに借金をするというリスクがあることをきちんと説明できているかどうかが重要です。
賃貸経営をする限り、毎月の収入以上に支出が発生することがあります。
入退去に伴うリフォーム費用の支出、給湯器などの設備の故障による臨時支出、そういった費用が発生したときに
『お金がありません』
こんなことに陥るような資産状況で、不動産投資なんかやっちゃいけません。
借入金があるということは、返済金があるということ。
自己資金を少なくするのと、持ち金が少なくてもできるということは全くの別物です。
多くの方がこのことに気付いていないのか、それともリスクを全く考えてもいないのか、複数戸の空室が発生した瞬間に支払いができず、競売にかけられている不動産がチラホラと登場しています。

自己資金500万円くらいで5千万円くらいの物件を購入することは必ずしもダメということはありません。
でも、万一の状況に備えて、あと最低でも500万円くらいは余剰資金を残す必要があります。
スルガ銀行の場合、この自己資金の部分もカードローンで補っていたという話も聞こえてきましたから、そりゃ破綻しますよね。
これは、売りつけた不動産屋はもちろん、購入したお客さん自身の脇の甘さでもあります。
貯金全額使って、レバレッジフルのFXをする人などいないでしょ?
あっ。
いるかもしれませんね(笑)
でも、それは完全に自己責任ですよね?
不動産でも同じです。
そのリスクすら聞くことができない不動産屋さんで購入したのがそもそもの間違いです。

次に、減価償却
建物付不動産を購入した場合、建物は経年劣化で朽ち果てていくものという概念のもとに、減価償却費というものが認められています。
税法上に登場する経費のことです。
この経費は、実際にキャッシュアウトを伴わないものなので、魔法の経費と呼ばれています。
でも、本当にそうでしょうか?
たしかに減価償却費は現金の支出が伴いません。
でも、『建物は経年劣化で朽ち果てていくもの』
こう説明しましたよね?
新築の建物と築5年の建物では、残念ながら今の日本では評価が異なります。
つまり、減価償却分の資産も目減りしているということ。
このことに気付いていますか?
減価償却費とは、経費の前倒しです。
計上した分はそのまま取得原価から差し引かれます。
分かりやすく言うと、売却したときに償却した分も引っくるめ課税されるということです。
不動産収入(家賃収入)は給与所得と合算され課税されます。
減価償却費を多く計上できる物件を購入することにより、不動産収入を赤字にし、給与所得の所得税の還付、住民税の軽減を図るものです。
減価償却費を多く計上できる物件、つまり建物価格の割合が高い物件、どういった物件かと言うと、区分所有建物です。
その中でも、一戸あたりの土地面積の割合が小さい単身用の区分所有建物ということです。
新築なら25平米ほどで2千万円程度。
このうち建物価格は1600万円程度。
その建物の価格のうちでも、本体部分と設備部分などで分けることにより、より多くの減価償却費を計上することができます。
イメージでいうと、一部屋で年間70万〜80万円ほどの減価償却費を計上します。
2千万円ほどした新築区分所有建物ですが、家賃収入は年間80万円ほどです。
家賃収入の大部分は減価償却費で消し去ることができます。
さらに、管理費・修繕積立金、融資に対しての金利、固定資産税、管理料、火災保険料なんかももちろん経費計上できます。

でもね。
よく考えて、気付いてください。
2千万円もの借金を金利1%で借りて、35年返済したら毎月、利子を含めていくら返すか分かりますか?
56500円です。
年間で70万円弱です。
つまり、家賃収入のほとんどがローン返済で消えていきます。
所得税還付のためだけに購入しているようなものです。
これがね、10年後に2千万円で売れればいいですよ。20年後に1,500万円で売れればいいですよ。
でも、世の中はそんなに甘くはありません。
10年後には1,300万円、20年後には下手したら700〜800万円になっています。
その間ずーっと満室で、今の家賃で入居してくれることなんかあるわけがありません。
空室が発生すればその間の家賃は入ってきませんし、リフォーム費用が必要になります。
どこで、どうやったらこの手の不動産を購入して利益を出すのか皆目見当がつきません。
所得税を安くするなら、ふるさと納税制度を使えばいいし、どうしても不動産を購入したいのなら、住宅ローン控除を使えばいいんです。
住宅ローン控除は、人生で何度でも使える制度です。
10年間で売却し、また住宅ローンを組めばまた住宅ローン控除を使えます。
節税の方法なら、投資用ワンルームを買わなくても教えてあげます。
オフレコでですけど(笑)

ちょっと長くなってしまったので、今日はこの辺で。

続きはまた今度^ ^

ルールを知らないゲームはしないでしょ?それなのになぜ不動産投資はよく分かってないのに始めるの?

みなさんルールを知らないゲームってやりたくないですよね?
仲間うちのお遊びならともかく、もしそのゲームにお金とか人生がかかっていたとしたら?
絶対にやらないと思いませんか?

株を始める時でも、FXを始める時でも一応何冊か本を読んだりしますよね?
でもその本を読んで勝てましたか?
本を書けるほど儲かりましたか?
当然不動産投資でも何冊か本を購入して読んだことでしょう。
でもその通り実践して本当にうまく行きそうですか?
株やFXならお小遣い程度のお金で始めることはできました。
30万円や50万円程度からでも何とかそれなりには始めることができたはずです。
でも不動産投資はどうでしょう?
もちろんレバレッジをかけて(レバレッジという言葉は正直好きではありません。理由はまた後でお話します。)、つまり融資を受けて始める場合なら少額の自己資金では始めることが可能です。
でも普通に考えれば、融資=借金です。
返さないといけないお金ですから結局全て自分のお金です。
自己資金で出した分だけ自分のお金、融資の分は他人のお金という感覚のお客様が多いように感じます。
何千万も、場合によっては億単位の借金を背負おうとしているのに、その割に危機感を持たず、また知識を持ち合わせていないなと感じます。
物件を紹介する不動産屋さんも当然物件価格が大きくなれば、その分手数料も大きくなりますので、融資を組んでもらい高額の物件を買わせようとします。
が手をこまねいてるところに知識を持たないが飛び込むとどうなりますか?
結果は想像つきますよね?
そんなことがここ数年この業界では起こっています。
知識を持たない不動産投資家は狼の群れに飛び込む羊です。
しかも、自分がどれだけの資金を持っていてどれだけの融資が付くのかの情報を持ってわざわざ相談に行きます。
これは自分の身体にオリーブオイルを塗り込んで狼の群れに飛び込む羊です。

うーん。
どうなんでしょう。
もちろん私にご相談いただいたお客様も同じです。
所得証明や資産状況まで教えてくれます。
それだけ信用してくれてるのだから、ありがたいことですし、うれしい話です。
でもこれって、ちょっと悪い相手なら大変なことになっていますよね?
そんな話は物件購入が具体的になってきたタイミングで大丈夫です。
それくらいの警戒心を持って挑んで行かないと餌食になってしまいますよ。
というより、まずいろいろなことを勉強しましょう。
一つの物件があり、どのようなメリットがあって、逆にどのようなリスクがあるのか?
メリットだけあってリスクがない物件などこの世に存在しません。
自分にとって、そのリスクは回避できるリスクなのか、それともそのリスク以上のリターンがある物件なのか?
その検証って自分ですることはできますか?
もしそれができないのなら不動産屋さんに任せっきりにしてしまったらいけません。
せめてうちみたいなセカンドオピニオン的な不動産会社にご相談すべきです。
それができないならもっといろいろなことを勉強しましょう。
勉強できる機会はたくさんあります。
いろいろ開催されている無料セミナーに参加するのも一つの手段ですが、定期的に開かれている賃貸住宅フェアに行ってみる。
知り合いのオーナーの賃貸物件を見せてもらう。
知恵がなければ時間と労力で補わなければいけません。
時間とお金の余裕がなければ他人の経験を自分の経験に差し替えていかなければいけません。
それは成功例も失敗例もです。
私は不動産経験が長いのでもちろん成功体験はたくさん持っていますが、失敗経験も数多く持ち合わせています。
失敗経験からこそ多くのことを学ぶことができ、二度と同じ過ちを繰り返さないよう経験を積めるのです。
みなさんのお知り合いの不動産投資家さん、不動産業者さんから失敗経験をお聞きすることができましたか?
私は自分の失敗談をお話ししない方を信用したりはしません。
失敗をしたことがない人の真似をすることにも自信がありません。
私は競売物件の入札サポートの仕事をしていますが、毎月のように数多い不動産物件が競売にかけられます。
この人たちは本業のビジネスで失敗している人ももちろん含まれてはいますが、ほとんどの場合住宅ローンの組み方の失敗であったり、物件選定の失敗です。
ただもし、失敗したとしても大概の場合は取り返しのつく失敗です。
どうして競売にかけられるまでの失敗になってしまうのか?
それは購入時点で失敗しているにも関わらず、その後も相談相手がいず取り返すことができないからです。
同じような不動産、例えば同じ分譲マンションの一室が売りに出されたとしてもその売却金額は一律ではありません。
売却するタイミング一つで価格は100万単位で変わりますし、見せ方一つで決まり方は変わってきます。
『来月からもうローンを支払い続けることができない。』
こういう状況で相談するのではなく、
『このままではローンを支払い続けることが難しくなるかもしれない。』
このタイミングでのご相談をお勧めします。
金融機関との折衝も代わりにすることも可能です。
居住用の物件でも住み続けながら残債を処理する方法もあります。
方法は一つではないのです。
お客さんの状況に合わせて一つ一つ売却もオーダーしていく。
売却時期から売却の方法、今すぐ処理しないといけないのか、それとも少しでも高い金額で売却したいのか。
当社でリフォーム資金を立て替えてリフォーム済み物件として売り出すことも提案しますし、古家の場合は解体費用を立て替えてまでも更地として売却することも提案します。
どの方法が一番売主に有利なのか、またどの方法が一番売主にとってお金を残してあげれるのか、そういう提案を考えているとワクワクします。

競売にかけられている物件をチェックしていつも思うことですが、
『3ヶ月前にこの所有者と知り合っていればこういう売り方してあげれたのに。』
『もう少し早い段階で相談に来てくれていたら売却しなくてもよかったんじゃないの?』
こう思いながら物件情報をチェックしています。
これだけ大阪市内の不動産価格が上昇しているにも関わらず、競売物件が減らないないのは、売る側のモラルと貸す側のモラルに問題があり、そして一番の問題は相談相手がいないことです。
たった一本の電話、たった一通のメールがあなたの人生を変えていたかもしれません。
『もう少し早く知り合いたかった。』
言われてうれしい言葉ですが、とても辛い言葉です。
もっともっと宣伝してそういう人たちの耳にこの言葉が届けばいいのですが、残念ながらそんなに広告費はありません。
なので、こうしてブログで書くわけです。
最近YouTubeの再生回数が増え始め、これもお客様の元に言葉を届けるのに有効な手段だなと思ったりしています。
人は失敗をするもの。
失敗をしてもやり直しは必ずききます。
そして、同じ過ちを繰り返さないこと。
これだけ実行できれば、何とか立て直していくことはできます。

最後にレバレッジという言葉を使うのが嫌いという話を。
不動産の勉強をしていると、レバレッジROI(投資収益率)の話が出てきます。
不動産コンサルティングマスターの試験の時にも私も勉強しました。
この話はまたいつかしますが、このROIというのは投資金額に対して年間で何%回収できたかという指標で、レバレッジを効かせて(融資を利用して)投資回収率を上げていきましょうという話の流れでよく登場します。
つまり融資を受けることが前提です。
500万円の自己資金を所有し、話を聞きにきているお客さんに5000万、場合によっては億単位の融資を持ちかけるための話のネタです。
考え方としてはもちろん理論に基づいた話なので間違えているとは思いませんが、これはプロになってから考えてもおかしくありませんか?
素人の、まだ何も分からない人に専門用語を並べて説き伏せるなんて、ちょっと違うんじゃないの?
私はこう思っています。
不動産投資はお金を、資産を増やすのに有効な手段だと思います。
でもやり方を間違えれば億単位の借金を抱えることもあります。
なので、ある程度の知識を身につけるまでは融資ありきで考えずに、賃貸経営のノウハウを学んでいくことが大事ではないでしょうか?
そんな勉強会もぜひ、今後は開いていきたいと思っています。
私たちのこの不動産業が世間に必要とされる業種であり続けるためにも、失敗者、破綻者を出さずに成長していけることを望んでいます。

参加するならルールを把握しましょう。
勝てる自信を身につけてから参加しましょう。
そのためのノウハウはお教えします。
失敗しないようお手伝いをします。

そのためには、まずはご相談から。

ご連絡お待ちしております。

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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