ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ローン

家賃を払うのと住宅ローンで購入するのとではどっちが得?

多分永遠のテーマだと思います。

『賃貸』と『購入』 、どっちが得なのかというお話です。

最終的にどっちが得なのかは購入する物件、賃貸相場と購入相場との乖離がどのくらいあるかによってももちろん変わります。

単純に家賃10万円の物件があったとして、その物件を2,000万円で購入できたとしたらどうですか?

1年間で120万円、10年間で1,200万円。
2,000万円で購入できるとすれば200ヶ月分、16年半ちょっとで買える計算になりますから、いいお話かもしれません。

逆に4,000万円だったとしたらどうですか?
400ヶ月、33年ちょっとかかりますから、賃貸の方がお得なような気もします。

エリアにもよるとは思いますが、実際には住宅ローンの支払額と同じ家賃では購入する物件より1ランク下の物件になってしまいます。
もし単純に同じような支払額ならどうなのかなというシュミレーションを作ってみました。

家賃と住宅ローンの比較

家賃7万円(共益費込)の賃貸物件、価格2,500万円の分譲マンション、3,000万円の一戸建で10年間の支払い総額を計算した表です。

家賃の場合、10年間家賃の上昇、値下げがなかったとすると10年間の総支払い額は1,020万円です。
分譲マンションの場合、2,500万円を借入れ、金利0.7%、35年返済で考えています。
住宅ローン控除で所得税、住民税を控除した後の金額、固定資産税、都市計画税も組み入れて考えています。
その総額は1,011万円になります。
そして最後に一戸建の場合、こちらは3,000万円の借入で同じく金利0.7%、35年返済で考えています。
こちらの総額は1029万円でした。
多少の誤差はありますが、ほぼ同額ですよね?

これだけじゃ優劣はつきませんので、他の要素を組み込んでいきます。
住宅ローン控除は10年間しか受けることができません。
総額が同じでも、10年後からは控除の恩恵を受けれませんから賃貸物件の方が安くなっていきます。
賃貸物件の場合は、退去、引越しすればそこで終了です。
売却物件の場合は、売却価格ーローンの残債がいくら残るかによって、トータルの収支はここからマイナスになるか、プラスになるかが分かれます。
住宅ローン控除の額は年末の住宅ローン残高の1%です。
つまり、この表の住宅ローン控除の金額に100をかけた数字が年末の時点での残債額になります。
分譲マンションの場合、5年後の数字は217,923円ですので、住宅ローン残高は約2179万円になります。
同じく10年後は1847万円。
一戸建の場合は5年後で約2615万円、10年後で約2216万円です。
2,500万円で買ったマンションが5年後に2179万円以上、10年後に1847万円以上で売れればこちらの方が安くついた。
逆にこの価格以上で売れなければ賃貸物件の方が安くついたということになります。
戸建の場合も同様です。
3,000万円で購入した物件が5年後に2615万円、10年後に2216万円以上で売れればオッケー、それ以下なら残念といった結果です。

いずれの場合も5年、10年で大規模な修繕を施す必要もないでしょうから、単純にこの比較だけで見ることにします。

今の不動産市況なら分譲マンションでも戸建でも先ほどの数値は軽くクリアしそうな数字です。
つまり、5年前、10年前に購入している方は『家を購入していた方がだった。』
ということになります。
これも売却できて初めてそう言えるわけですから、いずれにせよ売却のタイミングはとても重要だということになります。
マイホームを購入する人は、最初から売却を視野に入れて物件探しはほとんど行いません。
売却するタイミングはネガティブな理由、離婚や死別、ローンが払えなくなったという理由がほとんどです。
景気の良かった時代は住み替え、ステップアップで住宅を売却していたことも多かったんですよ。
マンションから戸建へ。
小さな戸建から大きな戸建へというように。
今は逆のケースが増えました。
子どもが就職、結婚して親世代だけになり、戸建からマンションへというように。
これはネガティブな理由ではありませんけどね。

ネガティブではないお引越しでは、売却のタイミングを選ぶことができます。
『今は売りの市況じゃないから、そのまま住んでおこう。』
『売却するつもりがなかったけど、この家高く買ってくれそうだからこの際引越しするのもありだね。』
というように。

不動産を売るタイミングは、
『売らなきゃいけないから。』
このタイミングではなく、
『売った方が得するから。』
こういうタイミングで売却したいものです。

買った方が得なのか、賃貸のままが得なのか。
これは結局売却時の市況によって変わります。
不動産が値上がりしていっている状態なら、売却時のキャピタルゲインが得れるので購入した方が得。
逆に値下がりしていっている状況なら、含み損が増えていくので賃貸の方が損をしないということになります。
結局その時点より、値上がりするのかしないのか?
また賃貸相場がこの先上昇していく(賃貸相場が上昇すれば、今支払っている家賃の負担が増える可能性が高くなる)か、まだまだ家賃は下がると思うのか、どういった見方をするかにかかっています。

ここからは私の個人的見解です。
データに裏付けされたものではありません。
不動産価格は今が最高値というわけではないかもしれません。
でも超長期、15年、20年というスパンで考えた時には高値の時期になっていると思われます。
これは平均所得に比べての不動産価格で考えた時の話です。
家賃は10数年間下落を続けていますが、今後の上昇は見込みづらいと思っています。
新築住宅の着工を抑制するような政策が出されると状況は変わるかもしれませんが、そうなると不動産、建築業界は一気に冷え込みます。
日本の経済もどん底に陥ってしまうかもしれません。
なので、そうした施策は出せないと思っておいた方がいいでしょう。
人口は減少し続け、住宅着工件数は増加し続けている今、家賃相場が上昇するとすればインフレになるしかありません。
インフレになれば収入は増え、支出は増えますが住宅ローンとかの債務の金額は変わりません。

こうなると不動産を所有している人は大勝利です。

でもそんな施策に期待して不動産投資に大金を投じるのは危険ですよね。
ローンを組んで仮にインフレになったとして、不動産価格が上昇する前に金利が大きく上昇するかもしれません。
その金利負担に耐えれる資力がある方なら大丈夫かもしれません。
金利と家賃、不動産価格。
どの順番で高くなっていくのでしょう?
不動産価格、家賃、金利の順番に都合よく上昇してくれれば願ったり叶ったりですが、もし金利から上昇を始めたらどうでしょう?
毎月の支払いに耐えれそうですか?
恐ろしいですよね?

と言っても、金利の変化は突然1%の金利が5%、6%になるわけではありません。
多少の猶予期間はあるでしょう。
そのタイミングでは不動産価格も上昇していっているはずです。

今から不動産投資を始めようとしている方、すでに始めている方は長期の投資ではなく、常に出口を見ながら進めていくことをお勧めしています。
そのまま問題なく推移していけば長期保有でももちろん構いません。
20年、30年のローンを組んでも、その残債額以上で売却できれば何の心配も要りません。
今ならいくらで売却できる。
5年後には家賃が下がりそうだから、それまでに売却しよう。
こういった戦略を立てて不動産投資を進めていくことをお勧めしています。
お客様の資産が増えれば、私の仕事の依頼も増えます。
逆にお客様の資産が減っていけば、私への仕事の依頼は減っていくでしょう。
お客様にとって最良のアドバイスをしていく、これがライフコンサルティングの仕事です。

投資用物件だけでなく、マイホームのご依頼もお待ちしております。
購入する前に、まず相談。

これが失敗しないための最大の防御ですよ。






不動産投資ってリスクないの?

不動産投資をこれから始めようとする方にたまにされる質問です。

『不動産投資ってリスクがないって聞いたんですけど、本当にないですか?』

全くリスクのない投資ってあるんですか? 
と逆に聞きたくなります。
リスクが全くなくリターンがそれなりにある投資、あるなら逆に教えて欲しいものです。

不動産投資にもリスクはあります。
でも株式投資やFXよりはリスクは少なく、短期的にも長期的にも資産が0になるというのは考えにくい商品なのでリスクは少ないとは思っています。
でもリスクを0にすることは不可能です。
なのでリスクを全く負いたくないという方は不動産投資を始めないでください。
と言っても、今の時代何もしないということがリスクになってくるように思えます。
普通預金の預入金利がとうとう0%になったというニュースがありました。
定期預金の金利も0.1%とか0.2%とかです。
1億円預けて0.1%なら1年で10万円。
バブル期なら1億円預けているだけでサラリーマンの給料分くらいの金利がついていましたから、それに比べるとこの金利は雀の涙です。
何のリスクを負わなくお金儲けができる時代は終了しました。
じゃあ、不動産投資にはどんなリスクがあるのでしょうか?

まず天災地変のリスク。
地震や水災ですよね。
不動産って土地であったり建物であったりします。
地震で建物が倒壊してしまったり、津波で建物が流れてしまったりすることも実際に起こった話なので自分の物件にも起こり得ないということはありません。
火災保険、地震保険である程度までカバーはできるでしょうが全てではありません。

次に賃貸物件の場合、空室のリスクがあります。
部屋が空いたり、部屋が決まらなければ予定通りの収益が見込めなくなります。
少子高齢化で賃貸需要は年々低くなってきています。
今は良くても10年後、20年後まで考えるとどうなのでしょう?
日本の人口はどんどん減少していっていますが、外国人労働者、旅行者は年々増加していっています。
また高齢者の一人暮らしも増えています。
この辺りに活路を見出すことも必要かもしれませんね。
最近ではシェアハウスも一般化してきました。
外国人のシェアハウスだけでなく、起業家のシェアハウス、母子家庭のシェアハウスなんてものもメディアで取り上げられたりしています。
高齢者と若者が共存共栄するシェアハウスっていうのも今後登場するかもしれませんね。
このリスクに関しては手をこまねいているだけでなく、何か新しいものを仕掛けていく必要がありそうです。

その他のリスクとしては不動産価格下落のリスク、金利上昇のリスクなどもありますが、ここは他の金融商品と同じです。
値上がりすることを確約できるわけもなく、金利がこのまま低金利で推移するとも考えにくく、このリスクに関しては念頭に置いておく必要はあります。

ただ不動産投資の場合は、毎年、毎月定期的に収入を得れますから、所有期間中に得た収益以上に不動産価格が値下がりしなければマイナスにはならないことになります。
また、金利が上昇するタイミングはほとんどの場合、景気も上昇しているタイミングになります。
景気が良くなれば不動産価格も上昇している可能性も高くなりますし、給料、所得が上昇することによりオフィスや住居の家賃も上昇するかもしれません。
悪いことばかりではないのですよね。

最後に考えられるリスクは孤独死、自殺者、事件などにより資産価値が低下するリスクです。

孤独死に関しては最近、そうなった場合を担保する保険なども登場していますのでそこでカバーするとして、自殺者、殺人事件などの場合を考えます。
事件があった場合、その部屋だけでなく建物全体の評価が世間的に下がって見られます。
家賃も下げざるを得なくなりますし、売却するときにも告知事項として伝える義務が生じます。
事件を起こした当人や相続人に損害を請求できる権利はありますが、実際裁判で損害額を認定してもらえたとしても、その相手側に賠償能力があるかないかということも問題になります。
賠償能力がなければどうすることもできなくなりますよね。

でも最近では保証会社や火災保険でもこうした損害を担保するような商品も登場していますので、ぜひチェックしてみてください。

リスクはどんなものにもつきものです。
結婚、出産にもリスクがあるという人もいます。
人生生き抜いていくためにはリスクは発生します。
それでもリスク承知で前に進んでいくのは、その先にメリット、リスク以外の何かを得るものがあるからです。
不動産投資も同じだと思います。
みんなリスクは承知の上で、それ以上の何かを得れると思うからチャレンジするのです。

一歩踏み出すと足を挫くかもしれないと思って歩きませんか?
本を読むと目が悪くなるかもと言って読むのをやめますか?

私はお客様にいつも言っていることですが、
『とりあえずやってみて、向いてないと思えばいつでもやめればいいんですよ。』
いつでもやめれる状況でスタートすればいいのです。
自己資金なし、フルローンで不動産屋さんの言うがままの物件を購入してしまえば無理ですよ。

だって同じような価格で売れることができないような商品を売りつけられてしまえば、逃げ道なんてなくなります。

不動産投資って前述したようにリスクのあるものです。
これ以上のリスクを背負うことのないよう、不動産屋さんには騙されないようにしてくださいね。

新築の投資用ワンルームなんか買っちゃダメですよ。
田舎の田んぼを宅地転用してアパートを建築したらダメですよー。
自己資金もないのに多額のローンを組んじゃったらダメですよー。

みなさんうまく資産活用しましょうね。

『月々○○円で不動産が手に入る』というワナ

昔から月々○○円でマイホームが買えます。
わずかこの支払い額で家が買えますよというやつです。

よく見かけませんか?

ひと昔前は自宅に太陽光発電を乗っけて、その売電収入で差し引き○○円でマイホームが手に入るというやつもありました。

家庭用売電の場合買取期間って10年ですよね。
そのあとの売電収入はなくならないとしても大きく下がります。

しかもその太陽光を乗っけるために200万も300万円も余分にローンを組むわけですから、それならばその300万円で築古戸建でも買っている方がよっぽど収益は良くなります。

でも住宅ローンに組み込めて手出し現金なしでというのが一番お客様を丸め込みやすいスキームなんですよね。

私は不動産投資を始めるのに頭金なしとか、手出しなしとかはあまり推奨しません。

もちろん方法はいろいろありますよ。
こうしたら初期費用なしで購入できるとか、こういうローンの組み方をすれば自己資金必要ありませんとか。

でも自己資金を使わないところでのリスクを必ず持ち合わせてしまうということを理解しておかなければいけません。

売主側とすればローンのないお客様に売却することが一番手っ取り早くキャンセルになる可能性も少なくなります。

ローン特約付きの買付証明は受け取らない。
ローンの内諾をもらっていないお客様とは契約しないという売主さんも当然存在します。

つまり秒速で売れるような物件、すぐに転売して利益を出すことも可能ではないかと思える物件を購入できるチャンスは皆無です。

不動産営業マン、売主にとってもローンの心配のないお客様、多少物件評価が割引いた見方をされ融資金額が減額になったとしても自己資金で補える方優先でお話ししていくことになります。

お金はお金持ちが大好き。
お金のあるところにお金は集まる。

当然ですよね。

つまり自己資金必要ありませんって言葉に釣られてしまってる時点で不動産投資で成功する確率は限りなく低下しています。

誰でも買える物件。
簡単に買える物件に魅力はありません。

3,000万円で売っている物件が1週間以内の決済なら2,000万円でもいいから買ってほしい。
こんな話があったらどうでしょう?
元々2,000万円でしか売れなかっただろう物件なら別ですが、叩き売っても2,500万円で売れそうだという物件ならかなり魅力ですよね。
でも自己資金を持っている人でなければ買えません。
もしくはすぐに現金化できる資産を持っている人しか無理です。

でも、これが2,000万円ではなく200万ならどうでしょう?
300万円の物件が200万で買える。
すぐに転売しても利益は産みそうだとしたら。

ほとんどの方が買える金額になります。

自己資金1,000万円は必要だが、融資付けも問題もクリアできそうで毎月純粋なキャッシュフローが30万円残る。
3年で最初の投資金額が回収でき、なおかつ3年後でも購入価格くらいでは売却できそうな出口が見える。

こういう物件って結構あったりします。
でも最初に1,000万円出せるお客様ってそんなに多くはありません。
そういうお客様って、1億超の融資は簡単につきますし低金利での融資を受けることができます。
つまりこの位置までたどり着くことができれば不動産投資は簡単なものに生まれ変わります。

そのためにはまず最初に自己資金0で不動産投資を始めない。
資産価値が大きく低下するような物件を購入しない。
これに尽きます。

普通のサラリーマンが新築投資用ワンルームを2戸も3戸も買ってしまえば個人情報はパンクです。

安易な投資のつもりが抜け出すことのできない地獄の始まりです。

いつでもやめようと思ったらやめれる。
自分に向いてないと思ったらいつでも撤退できる。
そういう物件を購入すべきです。

持っていてもよし、売却しても損しない。
そんな物件はいくらでもあります。

ただ多くの不動産屋さんはそうでない物件を売りつけようとします。
売れ残っている物件に買える方法を付けて提案してきます。

投資用ワンルームなどがいい例です。
35年間のサブリース。
低金利の融資。
全てがセットです。

もちろん金融機関が貸し出す相手は収入が安定しているサラリーマンやお医者さんがターゲットです。

物件の担保価値など見ません。
その人の余力だけで判断します。
この物件が空になっても支払いしていける年収を持っているかどうか?
それだけのことです。

もちろん思ったより儲からない。
違う物件に展開したいから売却したい。
今売却したらどうなるのか?
そう思い査定金額を出してもらうと、
『あれ?売却するためにはこんなに持ち出ししないと売れないの?』
『今まで減価償却とかで税金還付してもらった分よりはるかに多いけど。』
こんなことは今日本中で起こっています。

大阪市では月に2回競売が行われています。
その中に毎回3物件、4物件は投資用ワンルームが混ざっています。
今大阪市内の中心部のマンションって値上がりしているのです。
築5年、築10年の物件ならほとんど新築の購入価格より高く売却できるか、少なくとも残債以上の価格で売却できます。

競売にかかりっこないのですが、投資用ワンルームだけは別です。

20平米そこそこで2,000万円近く。
ファミリータイプの物件は60平米超で3,000万円ほど。

新築で貸し出したとしたら、20平米そこそこで7万円ほど。
60平米超なら14、15万円。
価格は2/3で取れる家賃は1/2。
5年後に売却した時の価格は投資用ワンルームは1400万。
かたやファミリータイプの物件は2,700万、2,800万。
これが現実です。

ただファミリータイプの投資用ローンはまだあまりスキームが成り立っていません。
35年ローンや低金利の融資は簡単には組めません。
ただそれだけの話です。

誰でも簡単に買える物件。
誰でも簡単に融資してくれる物件。
ここに潜んだワナにはまってはいけません。

昔、新築物件を住宅ローンを組ませたあと、賃貸に出しているケースが多くありました。

住宅ローンは超長期の低金利の商品なので家賃収入と比べると当然差額は生まれます。
でもサブリースは組めません。
だって住宅ローンで借りている以上賃貸に出したらダメなものですから、まともなサブリース会社は相手にしてくれません。

コンプライアンスなど関係ないよという会社なら別ですが。

最初の入居者が退去したあとアタフタしてリフォーム費用がない。
不動産仲介業者に支払う手数料もない。
こんな相談も多くありました。

おいしく見える話には必ず裏があります。
自己資金なしで不動産投資始めませんか?
こんな話に乗っかったら大火傷します。

始めるなら最悪溶けてもいいやと思うお金300万円は貯めてください。
そこからスタートしてください。

不動産投資は余裕資金で。

そして不動産投資をやるからにはそれなりの予備知識を身につけましょう。

多少の予備知識を持った上でご相談に来ていただくことをお勧めします。
全く予備知識がない場合はまず私のセミナーにご参加ください。

無料のセミナーで結構です。

他社のセミナーに参加した後でも結構です。

私は元々頭が良くないので、一からものを教えるのが上手ではありません。

多少の予備知識がある状態からご相談していただいたほうがケースにあった例を元にお話しさせていただくことができます。

他人を騙さなくても儲けることは簡単にできます。
でも騙して儲ける人が多いのがこの業界の特徴です。

あぶく銭を稼いでいる人たちを多く見てきました。
努力の積み重ねで作ってきたお金ではありませんから、湯水の如くお金を使います。
いい車に乗って、いい時計を嵌めて、いいスーツに身を包み、高価なカバンに書類を入れて決済に登場する。

そんな人があなたのために働いてくれることはありません。

だってそんな暮らしをしようと思ったらいくらお金かかるんですか?

かといって、擦り切れた靴にヨレヨレのスーツを着ている営業マンは仕事ができそうにないので論外です。

ほどほどですよね。

昔勤めていた社長が言っていました。
『高級車に乗っているとどんだけ儲けてるねんって言われてお客さんが家を買ってくれないから国産車に乗っている。キラキラしたスーツを着ていると派手に遊んでると思われるから紺のスーツを着ている。』
と。
でもその時乗っていた車はセルシオの一番高い車。
今のレクサスですよね。
紺のスーツは50万円したと言ってましたが。(笑)

今度私に会ったらこの服いくらと聞いてください。

たまに自分へのご褒美で多少値の張るものは買ったりしますが、普段身につけてるものは質素なもんですよ。

またこんなこと書いちゃうと不動産屋さんの敵ができるのかなー。

商売やりにくいとか言われちゃうんだろな。

まぁいいか。

私の友達というか、仲のいい業者さんはそんなタイプの方がいないので商売の邪魔にはならないでしょうし、いつも呑みに行ったらそんな話ばかりしてますしね。

それ以外の方、この考えに賛同できない方は全て敵に回しましょう。

消費者保護。
お客様優先です。
お客様を潰してしまう業界には未来がありませんよ。

お客様を育てて。
儲けてもらって。
潤ってもらって。
そこから私たちも儲けれるようになれるのが一番です。

普通の商売ってそうですよね。
お客様に喜んでもらって。
たくさんのお客様に来てもらって。
初めて商売が成り立つのです。

不動産屋さんに常連客が必要なかった時代はもう終わりました。

これからの世の中、賃貸住宅に住んでいる人も生涯で何回も引越しする時代になるでしょう。
人生で何回もマイホームを購入、売却する時代に変化していくでしょう。

そうなると常連客を大切にする会社さん。
お客様に喜んでもらえるサービスを提供できている会社だけが生き残るはずです。

そんな会社になりたい。
そんな会社でありたい。
そんな会社であり続けたいと思っています。


というわけで、これからもどうぞよろしくお願いいたします。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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