ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ローン控除

老後は安泰?地方定住っていうのも視野に


あなたの老後は大丈夫ですか?
35年ローンで住宅ローンを組むのが一般的になっている昨今、定年退職を迎えてもまだ住宅ローンを抱えてしまうということも。
その時点で売却して住宅ローンを完済でき、移転費用を捻出できればいいのですが、そうならないケースも容易に想像できます。
政策金利がマイナス金利になっている今、マイホームを購入するというのは選択肢として有効的でしょう。
住宅ローンを組むと所得税、住民税から住宅ローン控除が受けることができます。
これは最大で10年間、年末ローン残高の1%が戻ってくるのですが、最大で年間40万円(消費税額が8%もしくは10%の物件を購入した場合)。そうでない場合は最大で20万円/年間控除を受けることができます。
今フラット35の金利で1.08%とかまで下がっていますし、変動金利なら0.5%とかの金利になってきていたりします。
つまり毎年の金利支払いより、住宅ローン控除で返ってくる金額の方が多くなるということも出てきています。
実質的にはマイナス金利ということになっていますね。
これは購入のチャンスと考える方も多いと思います。
後は物件選びということになるのですが、新築物件の購入方法っていくつかあるのをご存知ですか?
まずは建売住宅を建設している売主から直接買う方法。
この場合仲介手数料は必要ありません。
ただ、その会社の持っている物件からしか選ぶことが出来ませんし、不動産業者さんも自社物件しか勧めてきません。
なので比較対照ができませんので、希望する立地で物件があった場合はラッキーという感覚でしょうか?
ただ売出し当初は強気な価格設定をしていることも多いので、希望する地域で売れ残りの物件があればチャンスかもしれません。
次に新築建売住宅を仲介で買う場合。
この場合は仲介手数料が必要です。
でも逆に多くの物件の中からチョイスできますので比較対照は豊富です。
地域を絞らずに格安な物件を探す場合に適しているかもしれません。
最後に土地を探して、そこに新築住宅を建築する方法。
これを一番お勧めします。
今ほとんど、どこの金融機関でも分離実行というやり方をしてくれます。
これは土地決済、建物決済を分けて実行してくれるというやり方ですが、以前はなかなか取り組んでくれませんでした。
自己資金が豊富な方しかできなかったやり方ですが、今では土地の決済の時に頭金を入れなくても取り組んでくれるようになりました。
しかも解体費用、設計費用なども住宅ローンに組み入れることは可能になっています。
なぜこのやり方がお勧めなのか?
建売住宅の場合、売主は宅建業者、つまり不動産業者です。
土地を購入して、建物を建築して、新築建売住宅として売り出すわけですが、ここに当然利益分は乗っかってきます。
昔は3割粗利があったのですが、今では1割〜2割程度が粗利です。
それでも物件価格が3000万円としたら、300万〜600万円利益ということになります。
売れ残ってしまった物件では、さすがに利益が取れない価格で販売することもあるのですが、最初から利益なしでは販売しません。
つまり自分で土地を購入して、建築すればこの部分は安く買えるということになります。
でも、一見の工務店に仕事を依頼しても着手金を求められますし、不動産業者が建築するような金額では請け負ってくれません。
大手の建築会社に依頼すればローン関係も手続きしてくれたりするので、その心配は要らなくても今度は建築費が高くつき、総額で考えると高い買い物になってしまうかもしれません。
ではどうすればいいのでしょう?
うちのような不動産会社に土地を探すところから依頼すれば、住宅ローンのことも含め建築会社への依頼、プランの打ち合わせまで全て代行してもらうことができます。
もちろん建築費用もそれなりに安価で依頼することができます。
そうすることにより1割は安く新築住宅が購入できることになります。
新築住宅を購入しようかとお考えの方は一度ご相談ください。

話は冒頭の老後の話に戻します。
住宅を購入しないという選択肢もありなのかなというニュースです。
地方移住で住居を安くで取得できるというものです。
一定期間の定住で土地と建物を無償譲渡してくれるという自治体や、空き家を格安で借りることができるという自治体が増えてきています。
これは過疎化が進む地方などで住民獲得のための施策ですが、あらゆる自治体で発表されています。

中には幼稚園無償化という自治体もありますし、ネットビジネスなどで事務所が都心部に必要のない方ならお勧めかもしれません。
老後の資金として、生活資金を確保しないといけませんという話はこのブログでもよくしている話ですが、生活資金だけでなく住むところも確保していなければ大変な話になります。
老後に賃貸住宅に住むとなると、家賃の問題だけではなく、入居審査というハードルも存在していることを認識しておかなければなりません。
定年退職して、定職がなくなれば入居審査にも通りづらくなり、お子さまがいらっしゃらなければ連帯保証人の問題も出てきます。
つまり、行き場所がないということもあり得るのです。
そうなった時に、こうした地方移住ということも視野に入れておかなければなりませんね。

お金のある家庭は都心部に。
お金のない世帯は地方に。
という恐ろしい時代が到来してしまうかもしれません。

老後の選択肢はいくつもあったほうがいいですから、今のうちに選択肢を増やせる努力をしなければなりませんね。


住宅ローンを負債に変えない賃貸併用住宅ってどうかな?

私の仕事の一画として、競売の入札サポート業務があります。

大阪市では昨年、一昨年と競売にかけられる物件数は減少し、3年前と比べ約半数になっています。
それでも年間の競売物件総数は300件あたりになります。
住宅ローンって、そもそも収益を生むものではないので収入が減ったり、病気で仕事ができなくなればすぐ破綻の道へ進んでいきます。
収益物件の場合は家賃収入がありますから、よっぽどひどい物件を購入しない限りローンが払えなくなるようなことは少ないように感じます。
それでもたまに競売物件として登場するのは本業が芳しくなく、家賃収入を食い潰してしまうからです。

このケースは論外として、住宅でも収益を生めばローン破綻などないのじゃないのと思います。

ここで問題になるのが、賃貸併用住宅の場合、住宅ローンを使うことが難しいということです。
アパートローンで組めば金利が住宅ローンに比べ高くなります。しかも35年という長期返済が組めないというのがデメリットになります。
今までは。

これは後で触れるとして。

住宅支援機構のフラット35でも店舗併用住宅のローンは組めます。
居住部分が50%を超えていれば大丈夫です。
一階で喫茶店をするとか、美容院を開くとかですね。
ただし、賃貸住宅として貸すとなるとこの要件に当てはまらなくなるのです。
他の金融機関でもそうです。
しかも金融機関によって賃貸部分については扱えないので住居部分に関しての住宅ローン。あとは自己資金でというスタンスが多いです。
でも、太陽光を屋根に乗っけるのはオッケーなんですよね‥

何か矛盾しているような‥

収益が上がってローン破綻がなくなれば金融機関も不良債権にならないのにと思うのですがね。

二番抵当で融資を引っ張っても評価が追いつかず満額に届かすのは不可能に近いと思われます。
ではどうすればいいの?

この件についてはいろいろな金融機関に当たっていましたが、なかなか満足できる答えは見つからなかったのですが、最近いい商品を見つけました。

賃貸併用住宅でも最長35年の融資が受けられ、金利も2.3%で融資を受けられるというものです。
これなら収支が合わせれそうなんですよね。

しかも住宅ローン控除に関しても償還期間10年以上なので、住居部分に関しては受けられます。
この場合の計算方法は床面積の按分にはなりますが。

例えば土地、建物込みで6000万円の融資を受けたとしたら毎月208,000円の支払いになります。
大阪市でいうと、一般的な新築戸建が3,000万円くらいなので、合計で200平米くらいの建物が。そのうち1/3を居住部分とすれば1LDKなら4件、1Kなら6件取れそうです。1LDKの賃料相場なら8万円、1Kなら6万円とすれば十分採算が取れ住居部分はタダ。それにプラスして収益も生むやり方が実現します。

もちろん土地値と建築費のバランス、土地の形状にもよりますが、全然実現可能です。
しかも、1/3が居住部分とすれば2000万円に対しての1%は住宅ローン控除が受けることもできます。
住宅ローンを組み、そのまま丸ごと賃貸に出し、毎月2万、3万の利ザヤを生む収益物件ですよと売り込んでいる怪しい不動産会社に比べてよっぽど現実味のあるやり方だと思うのですが、ここには1つネックがあって‥

6000万円の融資を組める年収が必要ということです。
しかも1割は自己資金が欲しいですね。

私はもともと頭金なしで住宅購入をすることをお勧めしていませんので、私のお客様でいうと頭金の件はクリアできそうなのですが、6000万円の融資をつけようとするとやはり年収が800万くらいは欲しいですよね‥

そのクラスの方はほとんど自宅をもうすでに持っていますので賃貸併用住宅をするメリットがなくなります。
せっかくいいアイデアと商品が見つかったのですが、うまく活用する方法と、利益を享受できる層があまりにも少ないのがネックで一人悩みブログに書いてみました。

これについてはもう少し頭をひねらせたいと思います。
家を購入することがリスクではなく、メリットにする方法があるとは思うのです。
この方法ならメリットしかないような気がするので、私自身が住み替えの際には是非そうしたいとは思っています。
事務所兼住居兼賃貸住宅orゲストハウス。
これなら経費も集約でき、収益性も最大限に高めれそうですね。
そうなるとそこそこ立地も重要になりますので最低1億くらいはかかりそうですね‥

年収いくらいるのだろ‥

頑張って働こ。。。






物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ