ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

ワンルーム

『月々○○円で不動産が手に入る』というワナ

昔から月々○○円でマイホームが買えます。
わずかこの支払い額で家が買えますよというやつです。

よく見かけませんか?

ひと昔前は自宅に太陽光発電を乗っけて、その売電収入で差し引き○○円でマイホームが手に入るというやつもありました。

家庭用売電の場合買取期間って10年ですよね。
そのあとの売電収入はなくならないとしても大きく下がります。

しかもその太陽光を乗っけるために200万も300万円も余分にローンを組むわけですから、それならばその300万円で築古戸建でも買っている方がよっぽど収益は良くなります。

でも住宅ローンに組み込めて手出し現金なしでというのが一番お客様を丸め込みやすいスキームなんですよね。

私は不動産投資を始めるのに頭金なしとか、手出しなしとかはあまり推奨しません。

もちろん方法はいろいろありますよ。
こうしたら初期費用なしで購入できるとか、こういうローンの組み方をすれば自己資金必要ありませんとか。

でも自己資金を使わないところでのリスクを必ず持ち合わせてしまうということを理解しておかなければいけません。

売主側とすればローンのないお客様に売却することが一番手っ取り早くキャンセルになる可能性も少なくなります。

ローン特約付きの買付証明は受け取らない。
ローンの内諾をもらっていないお客様とは契約しないという売主さんも当然存在します。

つまり秒速で売れるような物件、すぐに転売して利益を出すことも可能ではないかと思える物件を購入できるチャンスは皆無です。

不動産営業マン、売主にとってもローンの心配のないお客様、多少物件評価が割引いた見方をされ融資金額が減額になったとしても自己資金で補える方優先でお話ししていくことになります。

お金はお金持ちが大好き。
お金のあるところにお金は集まる。

当然ですよね。

つまり自己資金必要ありませんって言葉に釣られてしまってる時点で不動産投資で成功する確率は限りなく低下しています。

誰でも買える物件。
簡単に買える物件に魅力はありません。

3,000万円で売っている物件が1週間以内の決済なら2,000万円でもいいから買ってほしい。
こんな話があったらどうでしょう?
元々2,000万円でしか売れなかっただろう物件なら別ですが、叩き売っても2,500万円で売れそうだという物件ならかなり魅力ですよね。
でも自己資金を持っている人でなければ買えません。
もしくはすぐに現金化できる資産を持っている人しか無理です。

でも、これが2,000万円ではなく200万ならどうでしょう?
300万円の物件が200万で買える。
すぐに転売しても利益は産みそうだとしたら。

ほとんどの方が買える金額になります。

自己資金1,000万円は必要だが、融資付けも問題もクリアできそうで毎月純粋なキャッシュフローが30万円残る。
3年で最初の投資金額が回収でき、なおかつ3年後でも購入価格くらいでは売却できそうな出口が見える。

こういう物件って結構あったりします。
でも最初に1,000万円出せるお客様ってそんなに多くはありません。
そういうお客様って、1億超の融資は簡単につきますし低金利での融資を受けることができます。
つまりこの位置までたどり着くことができれば不動産投資は簡単なものに生まれ変わります。

そのためにはまず最初に自己資金0で不動産投資を始めない。
資産価値が大きく低下するような物件を購入しない。
これに尽きます。

普通のサラリーマンが新築投資用ワンルームを2戸も3戸も買ってしまえば個人情報はパンクです。

安易な投資のつもりが抜け出すことのできない地獄の始まりです。

いつでもやめようと思ったらやめれる。
自分に向いてないと思ったらいつでも撤退できる。
そういう物件を購入すべきです。

持っていてもよし、売却しても損しない。
そんな物件はいくらでもあります。

ただ多くの不動産屋さんはそうでない物件を売りつけようとします。
売れ残っている物件に買える方法を付けて提案してきます。

投資用ワンルームなどがいい例です。
35年間のサブリース。
低金利の融資。
全てがセットです。

もちろん金融機関が貸し出す相手は収入が安定しているサラリーマンやお医者さんがターゲットです。

物件の担保価値など見ません。
その人の余力だけで判断します。
この物件が空になっても支払いしていける年収を持っているかどうか?
それだけのことです。

もちろん思ったより儲からない。
違う物件に展開したいから売却したい。
今売却したらどうなるのか?
そう思い査定金額を出してもらうと、
『あれ?売却するためにはこんなに持ち出ししないと売れないの?』
『今まで減価償却とかで税金還付してもらった分よりはるかに多いけど。』
こんなことは今日本中で起こっています。

大阪市では月に2回競売が行われています。
その中に毎回3物件、4物件は投資用ワンルームが混ざっています。
今大阪市内の中心部のマンションって値上がりしているのです。
築5年、築10年の物件ならほとんど新築の購入価格より高く売却できるか、少なくとも残債以上の価格で売却できます。

競売にかかりっこないのですが、投資用ワンルームだけは別です。

20平米そこそこで2,000万円近く。
ファミリータイプの物件は60平米超で3,000万円ほど。

新築で貸し出したとしたら、20平米そこそこで7万円ほど。
60平米超なら14、15万円。
価格は2/3で取れる家賃は1/2。
5年後に売却した時の価格は投資用ワンルームは1400万。
かたやファミリータイプの物件は2,700万、2,800万。
これが現実です。

ただファミリータイプの投資用ローンはまだあまりスキームが成り立っていません。
35年ローンや低金利の融資は簡単には組めません。
ただそれだけの話です。

誰でも簡単に買える物件。
誰でも簡単に融資してくれる物件。
ここに潜んだワナにはまってはいけません。

昔、新築物件を住宅ローンを組ませたあと、賃貸に出しているケースが多くありました。

住宅ローンは超長期の低金利の商品なので家賃収入と比べると当然差額は生まれます。
でもサブリースは組めません。
だって住宅ローンで借りている以上賃貸に出したらダメなものですから、まともなサブリース会社は相手にしてくれません。

コンプライアンスなど関係ないよという会社なら別ですが。

最初の入居者が退去したあとアタフタしてリフォーム費用がない。
不動産仲介業者に支払う手数料もない。
こんな相談も多くありました。

おいしく見える話には必ず裏があります。
自己資金なしで不動産投資始めませんか?
こんな話に乗っかったら大火傷します。

始めるなら最悪溶けてもいいやと思うお金300万円は貯めてください。
そこからスタートしてください。

不動産投資は余裕資金で。

そして不動産投資をやるからにはそれなりの予備知識を身につけましょう。

多少の予備知識を持った上でご相談に来ていただくことをお勧めします。
全く予備知識がない場合はまず私のセミナーにご参加ください。

無料のセミナーで結構です。

他社のセミナーに参加した後でも結構です。

私は元々頭が良くないので、一からものを教えるのが上手ではありません。

多少の予備知識がある状態からご相談していただいたほうがケースにあった例を元にお話しさせていただくことができます。

他人を騙さなくても儲けることは簡単にできます。
でも騙して儲ける人が多いのがこの業界の特徴です。

あぶく銭を稼いでいる人たちを多く見てきました。
努力の積み重ねで作ってきたお金ではありませんから、湯水の如くお金を使います。
いい車に乗って、いい時計を嵌めて、いいスーツに身を包み、高価なカバンに書類を入れて決済に登場する。

そんな人があなたのために働いてくれることはありません。

だってそんな暮らしをしようと思ったらいくらお金かかるんですか?

かといって、擦り切れた靴にヨレヨレのスーツを着ている営業マンは仕事ができそうにないので論外です。

ほどほどですよね。

昔勤めていた社長が言っていました。
『高級車に乗っているとどんだけ儲けてるねんって言われてお客さんが家を買ってくれないから国産車に乗っている。キラキラしたスーツを着ていると派手に遊んでると思われるから紺のスーツを着ている。』
と。
でもその時乗っていた車はセルシオの一番高い車。
今のレクサスですよね。
紺のスーツは50万円したと言ってましたが。(笑)

今度私に会ったらこの服いくらと聞いてください。

たまに自分へのご褒美で多少値の張るものは買ったりしますが、普段身につけてるものは質素なもんですよ。

またこんなこと書いちゃうと不動産屋さんの敵ができるのかなー。

商売やりにくいとか言われちゃうんだろな。

まぁいいか。

私の友達というか、仲のいい業者さんはそんなタイプの方がいないので商売の邪魔にはならないでしょうし、いつも呑みに行ったらそんな話ばかりしてますしね。

それ以外の方、この考えに賛同できない方は全て敵に回しましょう。

消費者保護。
お客様優先です。
お客様を潰してしまう業界には未来がありませんよ。

お客様を育てて。
儲けてもらって。
潤ってもらって。
そこから私たちも儲けれるようになれるのが一番です。

普通の商売ってそうですよね。
お客様に喜んでもらって。
たくさんのお客様に来てもらって。
初めて商売が成り立つのです。

不動産屋さんに常連客が必要なかった時代はもう終わりました。

これからの世の中、賃貸住宅に住んでいる人も生涯で何回も引越しする時代になるでしょう。
人生で何回もマイホームを購入、売却する時代に変化していくでしょう。

そうなると常連客を大切にする会社さん。
お客様に喜んでもらえるサービスを提供できている会社だけが生き残るはずです。

そんな会社になりたい。
そんな会社でありたい。
そんな会社であり続けたいと思っています。


というわけで、これからもどうぞよろしくお願いいたします。


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破綻している大家さんが増えている

破綻している大家さんが増えているというニュースが出てきたり、テレビで特集で取り上げられたりしています。

これは今に始まったことではありません。
以前からよくある話です。

でも今の状況下で破綻するというのは考えられない話です。

だって投資用不動産の価格は下落していないのですよ。

今破綻している大家さんは、
『市場より高い物件を買わされている。』
『全額融資、超長期融資というエサで釣られている。』
これだけのことです。

私が始めて一棟もののマンションを所有(会社名義ですが)は10年ほど前の話です。
その時借りた金利は4.0%でした。
みなさんが調達している金利に比べて高いでしょ。
そうなんです。
高かったんです。
10年返済でしか貸してくれず、しかも元金均等返済です。
最初は空室もありましたから、毎月の支払いをすればキャッシュフローは全く残りませんでした。

みなさんなら買いますか?

私は何回同じ機会があったとしても多分買います。

ポイントは2つ。
その物件の融資が耐用年数以内だったこと。
元金均等返済で空室のある状態でキャッシュフローがマイナスにならなかったことです。

ちなみに元金均等と元利均等払いの違いはご存じでしょうか?
元利均等返済というのは、毎月の支払い額が一定になるように計算された支払い方法で、一般的に住宅ローンで利用している方も多いのではないでしょうか?



そして元金均等払いというのは事業性ローンなどで使われているもので、自営業者の方が政策金融公庫などで開業資金を引っ張ったりするとこの支払い方法になっていたりします。



つまり本来事業用である不動産投資ローンはこの返済方法の方が望ましいのです。

家賃はいずれ下降線をたどります。
新築から年数が経過するたびに当然安くなります。
それに伴い返済額も減る方が本来は望ましいのです。

しかし今の不動産投資ローンは元利均等払いで組まれるケースがほとんどです。

なぜか?

簡単です。
元利均等払いの方が毎月の支払い額が安くなり、キャッシュフローが残るように見えるからです。

それはそれでうまく利用できればいいんですが、うまく利用するどころかうまく利用されちゃってるから困りものなんです。

融資を完済しようとすると、元利均等払い比べ元金均等払いの方が総支払額は安くつきます。

それは金利というものはその時の残債に付加されるものだからです。
元金均等払いは元利均等払いに比べて元本が減っていくのが早くなります。
その分利息が安くつき総支払額が安くなるということなのです。

でもそもそも20年間なのか30年間なのか分かりませんが、最後まで払いきろうとするから問題なのです。

住宅ローンでも35年ローンとかで組みますが、決められた毎月の返済額をコツコツ返しているだけではなかなか返し終わるものではありません。

住宅ローンを完済した人のほとんどは余裕のある時に何度も繰上げ返済した人か、途中で売却した人ではないでしょうか?

もちろん最初から35年ローンを組めるのに15年とか20年ローンしか組まなかったり、購入時にしっかりと頭金を入れている方は別ですよ。

フルローンで、MAXの期間で組み、繰上げ返済できる余裕がなければそりゃ破綻しますよ。

30年間、35年間病気やケガもなく、収入にも変化がない人などいるのでしょうか?

そもそも不動産投資って、節税目的で購入するものではありません。

節税効果はオマケの部分であり、副収入を求めるものでなければいけません。

普通の人が副収入を得ようとすると深夜のコンビニバイトをしたり、夜間の清掃や警備員の仕事をしたり大変でしょ。

不動産投資なら何もせずに楽に大儲けって、そんなに甘くはありません。

でも低金利で資金を調達できたり、そもそも不動産を相場より安く買えたりすれば別です。

株式投資でもそうですが、購入する銘柄は値上がりしそうな銘柄か、安定した配当が得れる銘柄でしょ?

安定した配当があり、なおかつ値上がりしそうな銘柄があれば手に入れたいですよね。

不動産投資も同じです。

ただ株式と違い、不動産は建物が付いていますので年数とともに資産は減少します。

海外の不動産は築年数が経っても値下がりはしないのですが、それはメンテナンスをきっちりしているからで、日本では建物価値は年々減少するという評価をされています。

その資産の目減り分くらいはキャッシュフローでしっかりと稼がないと不動産投資をする意味がありません。

『30年間返済続ければこの不動産はあなたのものです。しかも、その返済は家賃として入居者が支払ってくれます。』

このパターンが一番危ないやつです。

そういう営業トークで売りつけられるのはほとんど投資用ワンルームです。
投資用ワンルームって、建物価値がほとんどですから、土地持分はほとんどありません。

30年経って資産価値が大きく減少している不動産をその時点で自分のものにできても何の意味があるのでしょう。

なので、それに付随して『節税効果』というオマケをつけているのです。

それがバカ売れしているわけですから、すごい世の中です。

次から次に新築の投資用ワンルームが建築され完売していきます。

ビジネスモデルが確立しているわけですが、不動産の価値って何だと思いますか?

『希少価値』
駅前の土地が高いのは、数が少なく出回らないからです。

タワーマンション高層階も建物が限られていて、なかなか市場にも売りだされないからです。

南向きの角地、これも同様で、なかなか市場で出回らないから希少なのです。

全て共通されるのは希少性のある物件。
誰でもどこでも買える物件に希少価値はありません。

唯一無二の不動産には価格がつきません。
あなたの所有している不動産は希少価値のある物件でしょうか?
ほとんどの場合そうではないですよね。

それならばせめて魅力的な物件に生まれ変わらせたり、安定収入を図らなければ売り物にはなりません。

自分が購入した時点より、収益性を向上させる。
自分が購入した時点より、魅力的な物件に仕上げる。

これがより高く売却する秘訣です。

なので、将来過当競争に巻き込まれるような供給過多の間取りの物件、同じような物件が周りに多く供給されている物件などは避けた方が賢明です。

今で言うと1K25平米未満、ひと昔前ですと3点ユニットのワンルームです。
この辺りの物件は今後供給過多になり、過当競争に巻き込まれます。

せめて30平米を超える単身用物件は視野に入れておきたいところです。

3点ユニットのワンルームはもうすでに過当競争に巻き込まれ、家賃は大幅に低下しています。
最近購入した人は、最近の相場で試算してしますから問題ないでしょうが、以前の相場で試算して購入している方の多くは物件を手放しています。

うまく立ち回っている方は、その動向を読みながら市場が崩壊する前に売り抜いています。

そうならなければいけません。

投資用不動産は一生保有するものではなく、あくまで投資用なのでタイミングを計りいいタイミングで売却することを視野に入れた方がいいのではないでしょうか?

なので購入するときは、いずれ売却した時に売り抜けそうな物件というのが一つの目安になります。

まず満室にして、保有していてもOK、いい価格で買い手がつけば売却する。
この考え方がベストかもしれませんね。

いずれにせよ売却したくてもできないという物件は買ってはいけませんよ。

これだけはお気をつけください。


中古投資用ワンルームはどうなの?

グランアッシュ谷町エクスコ
※写真は本文とは関係ありません。イメージ写真です。


先日新築の投資用ワンルームはどうかなという記事を書きましたが、今日は中古ならどうなのということで検証してみます。

もちろん場所によって、築年数によって金額は大きく異なります。

築10年、築20年の場合、築30年の場合で考えてみたいと思います。

まず築10年。

平成17年、18年の建築物ということになります。

この当時の投資用ワンルームは20平米を超えているものが多く、ただ25平米を超えるものはそんなに多くはありません。

23平米、25平米台が多い印象を受けます。

本日現在、大阪市中央区、浪速区で登録、募集されている物件が38件ありました。

一番安い部屋で1,130万円、一番高い部屋で1,680万円でした。

1,130万円の部屋で現在68,000円/月額で賃貸中です。

表面利回りは7.22%です。悪くありません。管理費は9,280円、修繕積立金は1,250円、なので月額10,530円が必要経費として出ていきます。

なので、実質の手取りは57,470円。年間で約69万円の収入ということになります。

次に1,680万円のお部屋です。

こちらは月額62,300円で賃貸中でした。年間収入約75万円で表面利回りは4.45%です。

管理費と修繕積立金の合計額は11,190円でした。つまり、月額51,110円が手取りになります。

安い物件の方が手残りが多いのですね。もちろんこれはたまたまでしょうし、賃貸人の契約時期により家賃が違うのも当然です。

中古の物件の場合、チェックしなければいけないのが賃貸借の契約時期です。

たとえば、先ほどのケースで考えた場合毎月68,000円の家賃収入があると思って購入したが、すぐに賃借人が退去してしまった。
新しく部屋を募集したら、60,000円でしか決まらなかったとなれば目論見が狂ってしまいます。

今いくらの賃料が入っているかというより、今貸し出せばいくらの賃料が取れそうかということで判断すべきなのですよね。

同じマンション、同じ価格でも入居時期によって賃料は大きく変わります。

売主さんにしても、今はいい賃料を払ってくれているがこの入居者が退去してしまえば賃料は下がる。

そうなれば売却価格にも影響する。

ならば今売ろう。

こういう思考が働いて当然です。

ここは最低限見極めるところですね。

今回の場合で言うと、1,180万円の方の物件は少し相場より高い賃料かな。

逆に1,680万円の場合は相場通りの賃料かなという感じでした。

ちなみに平米数でいうと、前者が25平米前後、後者が30平米前後です。

前回と同じように融資を受けた場合のキャッシュフローを考えます。

ここでは条件を同じようにするため、物件価格満額の融資を受けた場合で想定します。

投資用ワンルームは鉄筋コンクリート(RC造)か鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)ですから、耐用年数は47年です。
築10年なのでMAXの35年融資が受けれると考えます。

金利は新築に比べて割高にはなります。仮に2.5%で計算してみましょう。

1,180万円融資を受けた場合、毎月の支払額は約42,000円になります。

家賃収入が68,000円でした。そして管理費、修繕積立金の合計額が10,530円です。

ということは、15,470円のキャッシュフローがあることになります。

でも、ここから固定資産税約5万円を差し引くと年間13万円ほどの手残りということです。

今回の場合、諸経費だけ自己資金ということなので100万円ほどの出費で年間13万円のキャッシュフローと考えると悪くはありません。

1,680万円の物件の場合ならどうでしょう?

同じく1,680万円の融資を受けた場合、毎月の支払いは約60,000円です。

家賃収入は62,300円でした。そして管理費、修繕積立金の合計額は11,190円です。ここに毎月の支払いを足すとどうでしょう?

マイナス8,890円。そして固定資産税は毎年別途必要です。

この時点でどうなのでしょうとなりますよね。

中古の投資用ワンルームマンションの場合、最低でも表面利回り7%は確保しないと難しいことが分かるでしょうか?

引き続き減価償却の計算をします。

中古物件の場合、単純に耐用年数-経過年数という計算式ではありません。

1)まず耐用年数(47年)から経過年数(10年)を引きます。=37年

2)次に経過年数(10年)に20%をかけます。=2年

3)最後に1)と2)とを足します。

ここで、端数が出た場合端数は切り捨てとなります。

この場合ですと償却期間は39年ということになります。

1,180万円の場合は、前回は土地と建物の割合を1対9で計算しましたが、今回は土地180万円、建物1,000万円で計算しますね。

単純に1,000万円を39年で割るのではないということを前回勉強しましたね。

今回も建物部分と付属設備部分に便宜的に振り分けます。

今回の場合は新築ではないので、3対7ではなく、2対8で振り分けます。

つまり、800万円が建物本体部分、200万円が付属設備部分とします。

200万円の付属設備、以前は15年で償却しましたが、今回は10年経過しています。

この場合も前記と同様の計算をしますと、(15年-10年)+(10年×20%)=7年となります。

800万円を39年で償却、800万円÷39年=205,128円

200万円÷7年間=285,714円

合計約49万円が減価償却できる計算になります。

家賃収入は年間いくらでした??

家賃収入が6.8万円/月ですから、年間で816,000円。そして管理費、修繕積立金が月額合計10,530円。

年間で126,360円。固定資産税が年間5万円。そして1年間の支払利息が初年度なら約29万円です。

とすると、年間収支は減価償却を入れて約14万円の赤字になります。

前回と同じように、不動産所得は給与所得と損益通算しますので、他の経費も入れ込むことができますので、個人の所得によっては年間20万円も30万円も節税できることになります。
しかも、キャッシュフローを生み出します。
キャッシュフローを生みながら節税できるとなると悪くないのではないでしょうか?

ちなみに今回の場合、あと10年間保有した場合10年後の残債は940万円になります。

築20年で940万

新築投資用ワンルームを購入するよりはリスクが軽減されていることになります。

でも、節税の恩恵をそんなに受けれない人にはメリットは少ないかもしれませんね。

仮に住民税、所得税非課税の人が購入したとした場合、年間のキャッシュフローは約18万円でした。

10年間賃借人が居続けることはないでしょうから、途中で空室のリスクが生じます。

修繕費、賃貸の仲介手数料も発生します。10年間で2回入れ替わったとしてもその費用で30万~40万円は見ておく必要があります。

それ以外にも募集期間中は当然家賃も入ってきません。

10年間のキャッシュフローが180万円です。そこから2か月づつの空室期間、合計4か月分の賃料が入らず、40万円の修繕費用等が必要と考えると、10年間のキャッシュフローは100万円ほどまで落ち込みます。

しかもその間に家賃は多少下落するでしょう。

となると、10年後の不動産の下落率を考えるとあまりうま味はなくなりますね。

それでも投資用ワンルームが売れる理由。

それはやはり減価償却のマジックです。

節税対策に尽きるということです。

でもわざわざ新築の投資用ワンルームを購入する必要がないということを分かっていただけましたでしょうか?

買うなら中古ですよ。

でもこれは投資用ワンルームの話です。

ファミリータイプの区分所有建物の話はまた別の機会に。

そして、築20年、30年の物件の話はまた次回に。

またご期待ください。

※税金の計算、ご相談は税務署、税理士さんにしてください。今回の試算はあくまで試算です。
自分の経験上のお話しをしているだけですので。
税金、申告のご相談を受けても専門分野ではありませんのでお答えできないので悪しからず。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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