ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

一括査定

不動産は売却方法によって値段が変わります

不動産の価格ってどうやって決まっていると思います?

売却査定によって決まるんでしょ?』

不動産会社がつけた査定金額で売り値が決まるわけではありません。

『えっ。そうなの?』
と思っている方もいるかもしれませんが、一括査定サイトでご自宅の売却査定をかけてみれば分かると思います。
各社マチマチの金額を出してきます。
『えっ。こんなに高く売れるの?』
と思う会社から、
『えー。こんだけでしか売れないの?』
と思うような数字を出してくる会社まで、各社の戦略によって数字は変わってきます。

ただ、一回一括サイトに登録すると、嫌になるほど電話がかかってきて、手紙やメールがわんさか届くようになるので、そういうのがお好きでない方にはお勧めはしませんが。(笑)

当社も一時期一括査定サイトに登録はしていました。
複数社と競合になり、他社の顔色を見ながら金額提示していくという作業が多くなり、1反響あたりの単価もそれなりにするので、その元を取るため、成果を出すために実際の相場より高く査定書を作るという何だかよく分からない仕事っぷりになってきたのでやめました。

売却方法を提案したり、売却手段を相談しあいながら
『より高くで売却する』
ことが、私たちの仕事だと思っています。
でも、一括売却サイトで競合する不動産業者さんは、
『より高くで売れるように見せかけ」
『売れなくて困ってきたタイミングで値下げの話を持ち掛ける』
こういう手法で攻めてきます。

なので、媒介依頼をした時には
『この金額で売れれば、みんなでハワイ旅行行こうね』
家族でそんな話をしていたのが、最終的には、
『結局引っ越ししたら、全然お金残らないね』
こういうガッカリした展開になることも少なくはありません。

不動産は生ものです。
旬の時期
があるのです。

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売り出した当初の価格設定ってとても重要です。
売り出してすぐに申し込みが入ることがあります。
そうすると、売主さんは
『えっ。安すぎたんじゃない?不動産屋に騙された。』
こう思うことがあります。

実際にそういったケースも無きにしも非ずなんですが、その地域、そのマンション限定で探しているお客様っていたりするものです。
最初は予算組みもきつめで、シビアな金額で探していたけども、そんな物件は見当たらず、相場通りでも欲しい、買いたいと思っているお客様が。
そんなお客様をGETするためには、適正価格で売り出すことも重要だったりします。
情報公開して、次の日に問い合わせが入り、その週末に案内し、即決。
こうなると、先ほどの
『えっ。安すぎたんじゃない?不動産屋に騙された。」
こう思われることもあるってことですよね。

なので、最近は成約事例から今の売り出し状況、競合相手の情報まですべてお客様に開示しています。
『この物件の売り出し価格は少し高いですけど、水回り含めてリフォームをしています。その分少し割り引いて考えましょう。』
『この物件の売り出し価格は安いので、この物件が売れてから募集開始しましょう。申し込み殺到しそうなので、100万、200万高くても、その部屋押さえれなかったお客様が流れてくるかもしれませんよ。』
こういうアドバイスをさせてもらっています。
一緒に適正価格を考えるということです。

一番反響(問い合わせ)が入りやすい売り出し当初に適正価格で出すために。

それだけでなく、今、少し面白い取り組みを始めたいと画策していることがあります。

ホームステージングを利用した、
『より高く』
『より早く』
売却するための提案です。

これについては、資料がまとまり次第ブログでも報告します。

ではまた。








土地の価格を自分で算出する方法

自分が所有している不動産の価格を簡単に調べる方法ないかなと思ったことありませんか?

相続の時とか、自分の資産状況を把握していたいときとかいろいろな事情はあると思いますが、一番手っ取り早いのは一括査定のサイトに依頼することです。

多くの不動産会社が登録しています。

その不動産会社さんが物件の簡易な調査をしてくれ報告書を提出してくれます。

掛かる費用は無料です。

ただし、依頼された不動産会社さんは問い合わせしたお客様の情報が不動産会社に到着した瞬間に課金されてしまいます。

1件当たり5,000円だったり1万円だったりと金額はサイトによってまちまちですが、とにかく課金されてしまいます。

費用が発生するからには当然資金を回収するために営業活動に走ります。

成約して仲介手数料をもらわなければそのかかった費用を回収できませんので一生懸命営業をかけてきます。

メールでのみのアプローチなら放ったらかしにしておけばいいですからいいのですが、多くの一括査定サイトでは電話番号の入力が義務化されています。

サイト側も不動産会社からお金をもらわなければいけませんので、そのお客様の本気度を測る意味でも電話番号の入力が必須なのですよね。

そこの対応が問題ないのであれば一括サイトでお悩みは解決となるのですが、実は最近こういうサイトでは実際の価格が把握できないことも増えているのです。

というのも、各不動産会社が競合してしまうのが一括サイトの特徴です。

競合するということは、各社お客様を取り込むためにいろいろな手を尽くします。

分かりやすく取り込むためには

『他社より高値で評価する』

高値で評価することにより、専任媒介契約を獲得できる確率が上がります。

『よそより高値で評価してくれるからこの会社に任せよう。』

分かりやすい構図です。

でもこの金額が本当に売れる金額ならいいのですが、売れないのを分かっていてもこういう金額の提示をする会社もいます。

専属専任媒介契約の期限は最長3ヶ月間です。

この期間に売れればラッキー、売れなければ少し価格を落として再募集しよう。

一度どこかに任せてしまえばなかなか鞍替えしにくいものですからね。

こういう会社に当たってしまえばみすみす売れる機会を失ってしまうことにもなりかねません。

こういうときはどうするか?

私は過去の事例を見て判断するときに、

『一番高い事例』と『一番安い事例』を捨てることにしています。

もちろん、上の2つが飛びぬけて高い場合、下の2つ3つが飛びぬけて安い場合などはそうした事例も捨てたりします。

最近の事例だけ高いとか最近の事例だけ安いとか特殊な場合はまた別ですが。

他社より明らかに高い数字が出ていれば

『この会社はすごい実力を持っているのだ。』

という判断ではなく。

『この会社はよそよりえらく高い金額を掲示してきたな。適正価格ではないのではないか?』

と疑ってかかるべきなのです。

そこさえうまく活用できれば不動産一括サイトを利用してみてもいいかもしれません。

でも、電話営業も鬱陶しい。

ちょっと聞きたいだけだから気を遣う。

という方なら自分で土地の価格を調べる方法をお教えいたします。

土地の価格には4種類あります。

1)実勢価格

2)公示価格

3)相続税評価額

4)固定資産税評価額


の4通りあります。

実勢価格は実際に取引されている額。

不動産屋さんの査定で出してもらえる額です。

この実勢価格の中にはエンドユーザー(一般消費者)に販売する場合の価格と買取価格(不動産業者が再販用として仕入れる価格)の2種類あります。

次に公示価格ですが、毎年3月頃にニュースで取り上げられている価格です。

『○○区○○町の土地の公示価格が発表になり、○○円でした。前年から5%上昇しました。』

こういうやつですね。

実勢価格に比較的近い価格になっており、公な機関の取引の指標として使われていたりします。

ただし全地域を網羅しているものではなく、一部の特定された地域でのみ価格を公表していますので、道路付け土地の広さ、間口等の修正が必要になります。

次に相続税評価額。

これは国土交通省が発表している路線価に基づいて作成されます。

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こういうものですが、各道路に〇で囲んだ数字が記載されていますよね。

この数字が1平米あたりの単価になっています。

おおむね実勢価格の7割から8割くらいの数字になっていると言われています。

最後に固定資産税評価額。

これは各市町村が固定資産税、都市計画税を徴収するために取り決めている価格になります。

毎年送られてくる固定資産税の納付書にも記載されていますし、役所に行けば簡単に取得することができます。

この価格は実勢価格の6割から7割くらいの価格になっていると言われています。

つまり、これらの数字から逆算すれば実勢価格は簡単に割り出すことが出来ます。

ただし、実需が強い地域では路線価の倍や3倍で取引されていることや、逆に路線価でも売れない地域も中にはあったりしますので注意が必要です。

よく不動産業者にお客さんが騙されているケースとしては固定資産税評価額で買い取りされてしまっているケースがあります。

公の証明書に金額が書いてありますのでついつい信用してしまうこともあるのです。

固定資産税評価額は実勢の6割。

このイメージを持っておいてくださいね。

自分の土地価格を調べるには路線価が一番わかりやすくて便利です。

路線価は国土交通書ホームページ、路線価から検索できます。

路線価を計算して、その割り出した価格を0.7で割ると大体の実勢価格を出せます。

取引j比例がほとんどない地域ではこういう算出の仕方をしますので覚えておいてくださいね。

路線価の詳しい見方についてはまた後日書きます。

それではまた。

住宅ローン事前審査一括申込みが可能に



いよいよこういうサービスも出てきだしましたね。
損害保険とか生命保険、住宅の査定からリフォーム、車の売却などでも一括査定という方法が増えてきました。

先日私も荷物の運搬で引越し業者の一括査定を利用しましたし、コピー機導入の際にも利用させてもらいましたが、この一括査定を申し込むことによって、自動的に価格競争をしてくれるので、お安く荷物の運搬も、コピー機の導入も行うことが出来ました。
しかも自分が思っている以上に安くしてもらえましたし、値切りなど入れなくても相手方が他社に負けないような値段を出してくれるので、値切るのが苦手な方でも利用価値はあります。

住宅査定でも同じことが言えます。
うちでも一括査定サイトに登録をしているのですが、他社でビックリするような価格を提示されて負けてしまうことがあります。
売る側にとってはより高くで売ってくれそうなところを選べますから、査定で負けてはしまいましたがお客様にとってはよかったのかもしれません。

何社かと比較せずに営業マンに丸め込まれて高く物を買わされたり、安く売らされたりということを防げるかもしれないので、個人的には一括査定サイトというのは利用すべきだと思っています。

その中で今までありそうでなかったのが、住宅ローンの一括査定です。

住宅購入は一生に一度の大きな買い物と言われています。
現金で購入できる人はほんの一握りですから、ほとんどの方がローンを組むことになります。
そのローンを営業マン主体にしていいのでしょうか?
勧められるままにローン申込書を書いてもいいのでしょうか?
もちろんローン特約を売買契約で利用するためには不動産会社を通さずに自分でローンの段取りを組むというのは現在の流れではNGです。
でもより安い金利であるとか、三疾病、八疾病などローンに付帯するサービスも各行により異なりますから出来れば選びたいですよね。

こういうサービスが出ればお客様自身の選択肢が増えますからいいことだと思います。

かといって、今や住宅ローンは変動金利や固定金利、3年固定や5年固定などローンの種類も多岐にわたっています。
どのタイプを選べばいいのでしょうか?
これは一概にみなさま全て同じというわけにはいきません。
生活スタイルや家族構成が違うわけなので支払い方法や金利が変動したら困る時期なども人によって異なります。
例えば以前もこのブログでも書きましたが、年齢45歳の方が35年ローン、この場合完済年齢がMax80歳になりますので、34年ローンになってしまいますがこの年数で組んでしまっていいのでしょうか?

もちろん返済比率や頭金との兼合い、退職金の有無によって一概にはダメとは言えませんがあまりいい選択肢ではないですよね。
出来れば定年退職までに完済できる年数での組み方がベストだとは思います。
以前のように年功序列の社会システムなら、年齢を積み重ねるとともに収入も増加しましたから、最初の支払いさえ何とかやり繰りできれば後は支払いが滞るということはなかったのですが、今の社会システムではそういうわけにもいかなくなりました。

子どもさんの話でも、大学に進学するということは今の世の中では当たり前になってきていますし、進学の度にそこそこまとまったお金も必要になります。
そういった時期には支払額が計算できた方がいいかもしれませんね。

いずれにせよ、借り入れ出来るMaxまで借りてしまうということはあまりお勧め出来ません。
収益マンションなら別ですよ。
家賃収入で支払いをしてくれますから問題ないのですが、住宅ローンの場合は収益を生みませんので余力のある範疇で支払額を止めておくことが必要になります。

よく『あなたの年収ならいくらまで借りれます。これなら新築が買えますよ』と営業マンはアプローチしてきます。
家族3人なのに、『いずれは家族が増えますから』とか、『売却するときに有利です』という理由を付けて必要のない4LDKを勧めてきたりもします。
これもいかがなものでしょう?
例えば車を購入する時に、ミニバンを買いに行ったのに家族が増えるかもという理由で大きなワンボックスカーを買いませんよね?
きちんと自分の家族構成、ライフプランに合った住宅選びをしないと将来の破綻を引き起こしかねません。

住宅ローン選びも同様です。
今では各金融機関も新規の融資が取りにくくなったので、借換に力を入れています。
一月度の実績では過去最高の数字になったというニュースも出ていました。

これは当初借りた金利と今の金利格差が大きくなったからなのですが、毎月の支払額が大きく変わるからということでフラット35から変動金利の住宅ローンに切り替えるというケースも多く見られます。
固定金利型は生涯支払額が変動しませんので生活設計がしやすくなっていますが、その反面現在のように低金利の時代が長く続くと変動金利型に比べて支払額が大きくなります。
逆に金利上昇局面では有利に働きます。
その辺りの見極めは非常に大切なのですが、ここ20年ほどほぼほぼ変わっていないのです。
20年前に変動金利で組んだ方は良かったですよね。
支払額が増えることなく行けたわけですから。
でもそれでも住宅ローン破綻が後を絶たないのは何故でしょう?
前述した通り、無理してローンを組んだがために引き起こされた現象以外の何物でもないのですよね。
なので口の上手い営業マンにはお気をつけください。
でもこのブログをご覧いただいている方は多分勉強熱心な方なので、そういった心配はなさそうですが(笑)

住宅ローンというのは20年、30年お付き合いしていかなければいけないものです。
結婚生活より長いということもあるかもしれません。
なので、住宅ローン選びというのはすごく大切なのです。
そうした長い付き合いをするものに、こうしたサービスが出来るというのはいいことでしょうね。

簡単に一括申込みが出来るようになることに期待します。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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