ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

上限

仲介手数料の3%+6万円ってどういう意味?

本日は当社の若手社員の研修を兼ねて不動産の初歩の初歩のお話からしたいと思います。

不動産売買の仲介手数料って『3%+6万円』ってよく言いますが、これって理屈が分からないけど何となくそう覚えているという人が不動産の営業マンの中にもたまにいることに驚きます。

この仲介手数料って別に決まっているわけではなく、あくまで上限の金額を取り決めているだけです。

なので、これよりも少ないのはもちろんOKです。

そもそもこの『3%+6万円』という数字は何なのでしょうというお話から。

まず、不動産媒介報酬というのは金額ごとに上限が決められています。

FullSizeRender

不動産屋さんに必ず掲げられているこの表にも書いてあります。

200万円以下の部分は 5.4/100
200万円超400万円以下の部分は 4.2/100
400万円超の部分は3.24/100

端数の部分は消費税です。
つまり、200万円以下の部分は5%+消費税
200万円超400万円以下の部分は4%+消費税
400万円超の部分は3%+消費税ということになります。

これを見れば『3%+6万円』の3%の部分は400万円超の部分と同じだということに気付きますか?

そうです。この3%は400万円超の部分の3%のことです。

あとは6万円の部分を紐解くわけですが、
200万円以下の部分は5%+消費税でしたね。

200万円の場合の手数料は10万円+消費税です。

200万円超から400万円以下の部分は4%+消費税でしたね。

400万円の場合は(400万円-200万円)×4%の別途消費税ということになりますから。この部分の手数料は8万円+消費税になります。

つまり400万円の物件の場合、(10万円+8万円)+消費税ということになります。

もし400万円以下の部分も3%の仲介手数料だった場合は、400万円×3%で12万円(消費税別途)になります。

18万円から12万円を引いた差額が6万円になっていますよね。

この6万円が『3%+6万円』の6万円の部分です。

違う角度から見ますと。

200万円以下の部分は5%(400万円超の部分の料率3%との差額は2%)

200万円超400万円部分は4%(400万円超の部分の料率3%との差額は1%)

200万円×2%+(400万円-200万円)×1%=6万円

400万円を超える売買物件の仲介手数料は3%+6万円で計算できるということがお判りでしょうか?

この説明で、よく消費税が登場していました。

物件価格の3%+6万円に対して消費税も課税することができるのですが、この場合物件価格の消費税対象分は抜いて計算しなくてはなりません。

例えば、土地2,000万円、建物2,160万円(消費税160万円分含む)の不動産を購入した場合のケースで考えます。

この場合の仲介手数料の上限は
{(2,000万円+2,160万円)×3%+6万円}×1.08=1,412,640円ではなく

{(2,000万円+2,000万円)×3%+6万円}×1.08=1,360,800円となります。

つまり消費税分を抜いた金額に報酬の上限を掛けて計算しなくてはいけません。

消費税に対してさらに消費税を加算すると2重課税になってしまうからです。

上の3%+6万円の話はさすがに新人営業マン以外は全員知っているでしょうが、下の建物価格にかかる消費税を抜くということを知らない営業マンがたまにいますので、仲介手数料の払い過ぎには注意してくださいね。

ちなみに個人の売主さんの不動産を購入する場合、マイホームの場合は建物に消費税はかかりません。

ここでも注意が必要なのは、個人の場合でも投資用不動産(事業用として収益を生んでいたもの)を売却する場合には建物にも消費税は課税されます。

もちろん売買代金の領収書にも収入印紙の貼付が必要になります。

個人売主さんがマイホームを売却する場合は、単純に物件価格の総額に対して3%+6万円(消費税別途)という計算になりますのでここにもご注意ください。

仲介手数料の話だけで長々となってしまいましたので、初期費用の話はまた後日にします。

本日は以上です。


アメリカでWeb上で不動産取引が完結するサービスが。

アメリカのベンチャー企業Opendoorという会社が、ネットで不動産を購入できる仕組みを作り、すでに120億円近い投資が集まっているそうです。
売り手がこのOpendoorに物件を登録し、買い手がつくのを待つという、CtoCの流通網です。
大きな買い物ですからなかなかネット上だけでは無理でしょうという意見も聞こえてきそうですが、一つ納得のいく手法が隠されているのです。
住宅購入後30日以内なら返品が可能ということだそうです。
その返品の理由は設備や近隣とのトラブルなど、どんな理由でもいいそうです。
気に入らなければ購入をキャンセルできるということになっています。
この返品、キャンセルという発想は日本にはなかなかないですよね。
話は変わりますが、IKEAの商品って生鮮食品とか寝具とかを除いて365日返品可能って知っていました?
最近個人的によくIKEAに行くのですが、重複して買ってしまった商品や部屋のイメージに合わなくて返品し交換してくることがあるのですが、先日は袋から取り出して中身だけになったベッドシーツを持ち込んでも快く返金してくれました。
もちろん使用感のあるものはダメかもしれませんが(笑)
これも外国の企業ならではの考え方ではないでしょうか?
日本の中古不動産市場では瑕疵担保なしという取引が今でも多く行われています。
不動産業者が売主の場合はこの瑕疵担保責任は最低2年以上負わないといけません。
また新築住宅の場合は主要な構造部分については10年の瑕疵担保を負わなければなりません。
この年数以下の契約を締結した場合はいくら年数が経過しても瑕疵担保の責任から逃れることができません。
なので業者売主物件にはそのリスクも踏まえ、十分な利益がある必要が生じます。
ただ業者以外が売主の場合はそうではないのです。
でも買っちゃったはいいが、止めときゃよかったってことになることも少なくはありません。
でもこうした返品制度があれば安心して購入することができますよね。
日本の不動産の場合には、不動産購入時に物件価格の5%から8%ほどの諸費用が発生します。
この中に不動産業者の仲介手数料、よく言う3%+6万円で計算されている不動産仲介の手数料です。
これが省けて返品できれば、失敗しても不動産価格の2%から3%で済むということですよね。
中古不動産流通を活性化するためには不動産業者を除いた取引、CtoCの流通網は必須かもしれません。
でもそうなれば私は不動産業者なわけですから何をしましょうか(笑)
両手数料取引を禁止にしようという流れが一時期ありましたがそれも風化し、賃貸の手数料も貸主・借主双方で家賃の1ヶ月分が上限という宅建業法も有名無実化しています。
今や税理士さん、弁護士さんでも毎月の顧問料をディスカウントしてくれる時代です。
不動産業者だけ当たり前のように『仲介手数料は3%+6万円、それに消費税がかかります』というのが通用していることが不思議です。
私は3,000万、5,000万の取引の時に聞かれたら即答で『大丈夫です。おまけしますよ。』と答えちゃっています。
『その代わりお客様の希望価格で売却できたときは満額の手数料くださいね。』と付け加えてはいますが。
もちろん本当にいい物件ご紹介できたなとか、いい価格で売却できたなと思うときはきっちりと手数料をいただいていますが、その辺りはアバウトでいいんじゃないかと常日頃思ってしまっています。
これが大きな組織でやっている人間と違い、少人数の会社の最大の強みかもしれません。
少々あまのじゃくのところがありますので、まけてまけてと言われるとまけたくなくなりますし、逆に一切値切ってこないお客様には勝手にこちらで値切ってきたり、手数料をおまけしたりしています。
私の性格をよくご理解いただき、うまく活用してくださいね(笑)

今、日本の不動産業界に黒船が到来しています。
中国系の会社、台湾系の会社が多く設立されていますし、大家さん自らが宅建業者登録をするケースも見られるようになりました。
今までのように閉鎖的な業界ではなく、もっとオープンな業界に進化する時期が到来してきているかもしれませんね。
どんどん進化しましょ。
どんどん敷居を低くしましょ。
新しく勢いのある若い人たちが活躍できる業界にしましょ。
その中で生き残っていける知恵と知識を身につけましょう。
最近お客様とお話ししていると、『こんなこと教えてもらったの初めてです。』と言われることがよくあります。
普通の不動産屋さんはどんなお話をしているのですか?
せっかく身につけた知識を後生大事に隠していても仕方ないですよ。
でも切り札的に抱えちゃうのですよね。
不動産業者の方とお話ししているといつも思います。
腹の探り合いというか、情報を切り売りするというか。
家電量販店でそういう営業していると他店にお客様は流れてしまいますよ。
流さないようにきついクロージングをするのでしょうが、そのやり方ももはや時代錯誤ですよね。
不動産広告にしてもそうですが、ネガティヴ情報は一切公開されていません。
バルコニーの目の前に建物が建っているから日当たりはありませんという広告は見たことがありません。
ヤフーオークションでも悪いレビューが付かないようにきっちり書いてあるのにね。
広告主以外の第三者が日当たり、立地、間取りetc、などの評価を付けるようなサイトが欲しいですね。
同じ物件でも掲載会社によって金額が違ったり、駅からの距離が変わったりということがあったりしますがこういうことをなくしていかなければダメですよね。
今流行りの第三者の厳しい目で(笑)

賃貸なら継続して募集があるわけなので物件のレビューというものもあってもいいかもしれませんね。
まぁ私がこんな事を言ったところで何かが変わるわけではないのですが。

いずれにせよ時代は変化します。
この変化が進化である事を期待しましょう。


物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ