ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

下落

仮想通貨の大暴落、株価の大暴落、景気はどうなるの?

今日昨日のニューヨーク株式の大暴落を受け、日経平均も大きく下げています。

昨日も592円45銭下げており、今日は午前の終値で前日の終値より1194円21銭(5・26%)安い2万1487円87銭となりました。

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昨日と今日で1786円66銭と大幅な下落となっています。

一体どうなるんですか?

Bitcoinも年始から比べると1/3に
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rippleに至っては1/5まで下落しています。

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まぁ資産家の人たちに比べると買ってる金額も知れていますから、ダメージは少ないのですが。。。

頭を抱えている人も少なくはないのではないでしょうか?

んー。

不動産投資をしている人は株や仮想通貨にも手を出している人が多いはずです。

不動産価格がここまで一気に下落することは今まで見たことがありません。

あっ。
バブル崩壊の時はこんな感じだったのかな?

その頃は不動産を買える資力も、高額な不動産をどんどん販売する営業力もなかったですから、マイホーム価格が徐々に安くなってきてるなという柔らかな実感でした。

みなさん大丈夫ですか?

資産家の方の中には、
『逆に今が買い増しのチャンス』
と捉えてる方もいますし、大暴落で撤退という人も見受けられます。

一般の方は損切りで撤退している人も続出していますし、そう考えるとやはり余裕資金で投資を行うことの重要性がよく分かります。

資産の何分の一かで投資を行なっている人は買い増しのチャンスと捉えることができ、資産のほとんどで投資している人は撤退を余儀なくされます。

これは不動産投資でも同じことです。

余裕がさらなる資産を作る。

お金がお金を生み、お金がない時に欲を出すと資産を失ってしまいます。

でも資産がないから増やしたくなるのですよね。
レバレッジをかけて大きく儲けたくなります。

ダメですよね。

今回の暴落が今日で終わり反発するのか、まだ明日も引き続き下落するのか。

日本の景気のためにも、ぜひとも午後から反発することを祈ってます・・・

って書いてる間にまた下げ幅が拡大してます・・・

大丈夫ですかね?

融資の引き締めが行われる?

アパートローンの貸出しに対してこんなニュース報道がありました。

サラリーマン投資家、相続税対策の地主向けへの不動産融資が過熱気味になっていますよという報道です。

確かにここ数年、新築のアパートローン、サラリーマン向けの投資用ローンの貸出し残高は増え続けています。
その影響を受け、投資用不動産の価格も上昇しています。
今後不動産がどんどん供給し続けられ、空室が増え続け、ローンを組んだ方々が破綻へと追い込まれるのではという考え方をする方もいます。

融資の引き締めが行われたら買い手が減るので売値が下がり、不動産価格も下落していくことも予想されます。

でも果たしてそうでしょうか?

確かにここ数年新築のマンション、アパートはどんどん建築されています。
でも数年前はどうだったかというと、収益用アパート、収益用マンションの建築件数は落ち込んでいました。
小さな建築会社の倒産も相次ぎ、建築会社は安い建築費で仕事を請け負っていた時期もありました。
そうなるとどうなるでしょう?
建築コストが大きく抑えられれば収支は大きく改善します。
もちろん利回りも上昇します。
そうなると不動産業者は新築を建てだします。
売り出します。

建築件数が増えると今度は建築費が高騰していきます。
建築費が高騰すると収支が悪くなりますからRC造、鉄骨造から需要の少ない木造建築に移行します。

こうして木造アパートが増加していくことになるのですが、そもそも融資が付かなければ着工は増えないわけです。
収益物件がどんどん増加していく背景には、金融機関がその役割の一端を握っているということになります。

中古市場も同じです。
昭和50年代後半から平成のかかりにかけて、バブル景気の煽りでたくさんの収益物件が建てられました。
法定耐用年数はRC造で47年、鉄骨造で35年。
その頃の建物の耐用年数はほとんど消化してしまっています。
そこで一部の金融機関が耐用年数を大幅に超過した融資期間で貸出すことを始めました。

そうなることで今まで出口のなかった物件に、大きな出口が明るい光とともに登場しました。
売却したくてもなかなか買い手が現れない。
売りたくても(仲介したくても)売れなかった物件を売る方法を見つけた不動産屋さんも一気にそうした物件に群がりました。

もともと古くて融資が付かなかった物件ですから、表面利回りも高く値付けされていますので、3%、4%を超える金利でも表面的には収支が成り立ちます。

どんどん売れ、どんどん貸出し金額が増えていったわけです。
買い手側も売り手側も、そして不動産会社も金融機関も全て喜んだ魔法のスキームです。

最初は良かったのです。
そこそこ回る利回りの物件が長期間融資により、少ない返済額で購入できましたから破綻することなどまずあり得ません。

でも買い手が増え、融資も付くとなれば売値は高騰していきます。
表面利回りが1%、2%と段々下がっていくことになります。

今売れている物件の利回りで見ると築30年の物件でも10%、12%を下回ってきています。

ここまで行くと実際のシュミレーションをすると収支はほぼ成り立ちません。

それでも売れているのですから、破綻の道へ進んで行く買主さんも少なくはないかもしれません。

やっぱりそうなの?

どうなんでしょうか。

個人的見解で言うと、
じゃあ不動産価格も下がるから、買い時はまだまだ先だなと思っている方、危険ですよ。

破綻者が増え、不良債権化していくと金融機関は貸出しを止めます。
そうなるとどうなるか?
新たな貸出しはしなくなるかもしれません。
不動産価格は安くなるかもしれません。
でも融資は受けれないかもしれません。
自己資金として2割、3割は当たり前の時代になるかもしれません。
でも、3億円の3割って9,000万円です。
1億5,000万の3割って4,500万円です。

みなさんそんなに頭金ありますか?

2件買えばもう軽く1億円からの現金が飛んでいきます。

買えませんよねー?

不動産価格は下がる可能性は否定できません。
でも、もし一棟もののアパートやマンションのオーナーになりたいのなら、今のうちしかチャンスはないかもしれません。

不動産価格も一時期は下落するかもしれません。
でも、そうなるとまたしばらくは新築の投資用物件は立たなくなりますよね。

供給が止まれば需要は高まっていきますから、市場価格はいずれまた上昇していくことになります。

ただ一つ気をつけなくてはいけないことが。

新築の供給が止まり、需要が高まるのは築年数の新しい物件のみです。
古い物件は有り余っていますから供給過多には違いありません。

なのでこう考えると投資先は必然的に限られていきますよね。

新築物件築浅物件です。
予算の問題や利回りの問題がありますので、低金利で融資を受けられる方
これが一棟ものの物件を買っていい方の条件です。
3%、4%の金利でしか調達できない方は、今は一棟ものの物件を購入してはいけません。

『自己資金不要ですよ。』
『全額ローン組めますよ。』
『30年ローンでいきましょう。』

こんな甘い誘惑に乗ってはいけません。

甘い言葉に聞こえるセリフほど、『悪魔の誘惑』ですよ。

くれぐれも気をつけてくださいね。



急激な円高、株価1万6千円割れ



今年に入って株価の下落が止まりません。
そして大幅に円高に振れています。
円は1ドル114円台に、株価はとうとう1万6千円割れになりました。

マイナス金利発動も今のところは効果を発せず、歯止めが効かなくなっています。

日本の企業の好業績を支えていたのは明らかに円安のおかげで、輸出企業の決算内容を改善したのもこのおかげです。

どこまで円高が進むのでしょう?

このままどんどん円高が進めば観光客の足並みも止まってしまうおそれもあります。

中国経済も不安定な状況なので『爆買い』にも影響が出てくる可能性もあります。

不動産も中国人投資家の爆買いの影響も大きく、都心部の不動産価格も大きく上昇しました。
その流れにストップがかかるのでしょうか?

でも一時期1ドル90円という時代もありましたから、これでもまだまだ高水準なのですが、2月、3月の決算発表に大きく影響を及ぼしそうなので、そろそろ為替介入もありそうですよね。

円安が日本経済を支えていたのいうのも本来おかしな話なのでしょうが、そこに頼るしか方策がないのも事実ですし、インバウンドの流れを止めない政策に期待です。

不動産っていうのは経済状況に大きく左右されます。
景気の動向によって大きく左右されます。

なので不動産投資をしていく中でこうした状況を見極めることは非常に大事になってきます。

万一もっと円高が進み中国人投資家が日本の不動産を購入しなくなったり、日本の不動産を投売りしだしたら物件購入のチャンスがやってきます。

逆にもう一度円安に振れればインバウンド向けの投資物件に注目できます。

いずれにせよチャンスは転がっているのです。
今後の動向を見ながら是非チャンスをうかがってください。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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