ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不労所得

不動産投資をするメリットって何ですか?

不動産投資のメリット
ブログやセミナーでたくさん熱く語られてることだとは思いますが、改めて。



不労所得
これはよく語られていることですよね。
一旦入居してしまえば、後は勝手に家賃が入ってくる。
仕入れをしなくても、毎朝出勤しなくても毎月月末になると家賃が振り込まれてきます。
ありがたいですよねー。
こんな感じで話してるんでしょうか?

実際には、募集にかかる費用(賃貸仲介の不動産業者さんに支払う手数料)、部屋を賃貸するためのリフォーム費用もかかります。
自分で労働しないっていう意味では不労なのかもしれませんが。

まぁ、一旦入居してしまえば毎月定期的に家賃が振り込まれてくることは事実です。
一応不労所得と認定しますか。

私的年金

この言葉もよく使われますね。
老後年金生活になったときに、今の年金で大丈夫ですか?
今支給される年金で不安じゃないですかと。
たしかに、今の40台、30台の人が年金をもらえるのは65歳、下手したら今後70歳、75歳とどんどん支給開始年齢はずれ込んでいきそうです。
かたや、定年は65歳、いずれは70歳に伸びるかもしれませんが、いずれにせよ不安です。
そのときまでにローンの支払いが終わっている不動産を所有していて、家賃収入が入ってくるなら私的年金代わりに受け取り続けることは可能です。
なので計画的に、かつ安定した収益を生み続けることができる不動産を所有しておくという前提ですが、私的年金代わりに活用できます。
問題は、その老後までに完済できる見込みのある物件を購入し、かつそれまでの期間で支出が収入を上回らない物件を購入する必要があるということです。

結局物件購入の見極め、そしてその後の戦略が必要になります。
ご購入した不動産屋さんが、そこまでお付き合いしてくれれば良いのですが、いかがですか?

次のメリットは生命保険代わりに活用できるというところです。
ただし、こちらはローン(融資)を使うことが前提であり、しかも団体信用生命保険に加入することが必要です。
最近ではアパートローンでも、この団体信用生命保険が付与されている商品はたくさん出てきていますので、この制度を利用すれば生命保険代わりに活用ができます。
この団体信用生命保険というもの、契約者が万一の事故や病気でお亡くなりになった場合、そのときのローンの残債額を保険会社が代位弁済してくれ、借金なしの不動産を相続人が受け継ぐことができるという仕組みです。

ご本人が亡くなっても、相続人は不動産を借金なしで所有でき、家賃収入を受け取ることができ、残された遺族の生計を担ってくれます。
しかも、通常の生命保険なら60歳まで、65歳までという定期特約付終身保険が一般的です。
でもこの団体信用生命保険なら、融資期間満了まで加入することができますので、契約時年齢によっては80歳まで担保してくれることになります。

これって大きいですよ。
一番怪我や病気のリスクが高まる年代ですので、不動産購入をキッカケに今加入中の生命保険を見直すというのも一つの手だと思います。

次に、いろいろなセミナーで散々言われてきている税対策です。

税理士の先生が登壇して、相続税対策には不動産が一番適しているだの、高額所得のサラリーマンに対して、今払ってる所得税住民税を還付させる方法がありますよと煽ります。

たしかに、この税対策は有効です。
不動産を活用して、相続税を軽減させたり、サラリーマンの所得税、住民税を還付させることもできます。
でも世間一般的には、税効果ばかり取り上げられて実際の不動産の価値、将来の資産価値とかには触れられてもいません、
そうなんです。
いくら一時の税金を安くすることはできても、結局その後の資産価値を低下させてしまっては意味がありません。

節税スキームに乗っかる人は、
『節税』というキーワードに乗っけられてるだけの人が多いように感じます。
毎年の還付の税金より、累計している不動産の市場価値の損失の方がはるかに大きい ということに気付くのは数年後なのでしょうか?
また、相続税対策も然りです。
悪質な不動産コンサルの人もいて、
『うちのお客さん、相続税対策で収益物件買わなくてはいけないので、利回り低くても何でもいいので5億くらいの物件探してるんだ。』
こんな話を平気でしてくる人がいます。

たしかに、相続税の支払いを少なくするには不動産を購入するのが有効な手段です。
ただ、本来の目的を失っていませんかね?
相続人(奥さんやこどもさん)たちにより多くの資産を残すために相続税対策をするのであって、税金を安くしたいというのが本来の目的ではないはずです。

相続税は安くなっても、相続人の負担に将来なるであろう不動産を購入してしまえば本末転倒です。

相続税は軽減でき、なおかつ将来売却した時に購入時の金額に近い金額で売却できる見込みのある物件、これが理想です。
相続税対策のためだけに購入した物件を、相続が終わってすぐに処分することはできません。
それは税逃れと認定され、購入した時の時価が相続財産とみなされることもあります。

したがって、しばらく所有しておく必要が生じます。
そうなると、数年後の資産価値を見通しておく必要があるわけです。
『どんな物件でもいいから』
ではなく、
より慎重な物件選択が必要になってくるわけです。

あなたが相談している税理士さん、不動産コンサルさんはそんな選択肢を提供してくれていますか?
税理士さんも会計が得意な税理士さんもいれば、相続が得意な税理士さんなどいろいろな税理士さんが存在します。
刑事専門の弁護士さん、民事専門の弁護士さんみたいなもんですね。
『今までお世話になっているから』
その気持ちは大切ですが、ちょっと不安かなと思った場合はお知り合いの相続専門にしている税理士さんをご紹介してもらいタッグを組んで進めていくというのも大事かもしれませんね。

最後になりましたが、不動産投資の最大のメリット融資が使えるということです。
株式投資などの他の投資には融資って基本使えません(信用取引等はありますけど)が、不動産ほど高額の融資を受けるれる商品はありません。

なので、比較的少額な資金から大きな投資を行うことも可能です。
ただし、その分リスクも伴います。
そのリスクをどうやって回避していくのか、またリスクをどうやって軽減させていくのかがとても大切になってくるわけです。

不動産業者はそのリスクを隠したり、あたかもリスクが軽減されているような表現をしてきます。
ie34

自らの知識で、このリスクは回避できるリスクなのか、また回避する方法を見出すことができるのかを見極める必要があるわけです。

私たち不動産屋さんは、不動産にはリスクが潜んでいるものだと知っています。
ですので、そのリスクをどう回避していくかを購入時点で模索します。
そのリスクが高い物件は、できる限り早く所有を放棄(売却)してリスク回避を図ります。

無知な一般の人がその物件を購入すると、物件とともにリスクを引き受けるわけです
はたして、そのリスクがいつやってくるのか?

給湯器や設備などの故障・交換、外壁や屋根などの修理、入居者の退出リスク、考えられるリスクはいくつもあります。

そのリスクを把握したうえで、安く購入できている場合はいいのですが、そうでない場合、あなたが購入した金額は時価のMAXの価格だったかもしれません。
そうなると、将来の売却価格は下がる一方。
リスクを持ったまま、所有し続けるしか選択肢がなくなることもあり得ます。

長期融資を利用する場合、将来の見通し、そして将来の賃料下落の予測をしっかりと立てておく必要があります。
それだけでなく、長期融資期間中ずっと保有しておくというスタイルではなく、時期を見て、時勢を見て売却する選択肢を持つことも必要になってきます。
残債務と売却価格の乖離、これがそのまま手元資金として次物件を購入する資金に充てることも可能になってきますので、売却のタイミングによっては購入時に使用した自己資金を大幅に上回る自己資金で再投資するチャンスがあるのも不動産投資の魅力です。

結局はうまく融資を活用できるかどうかの問題です。
この融資というのは諸刃の剣です。
うまく活用できれば最大の武器にもなりますし、間違った活用の仕方をすると本業や自分の生活を脅かすことにもなりかねません。
安易に、
『貸してくれるから』
『不動産屋がいいと言うから』
そんな理由で多額の借金を抱え込んではいけません。

金利だけでなく、設備や内装工事などの費用負担をきちんと織り込み事業計画をしっかりと立てましょう。

あなたの資産を増やすのも、守るのもあなた次第です。
一度しっかりと不動産のことについて学んでみませんか?
L-styleClub会員様絶賛募集中です。
現在初期定員10名にまだ達していませんので、お席は余裕があります。

スケジュール9月スケジュール10月

9/20昨日からL-styleClubをOPENしました。
9月と10月の勉強会、セミナーのスケジュールです。

もしご興味ありましたら、ご参加ください。

L-styleClubの詳細、お申し込みは こちらのページからご覧いただけます。
それではみなさまのご参加お待ちしております。




自由って何?

よく『自由』になりたい。
とか、
『自由』な生活をしたい。
とか、
『何かに縛られず生きていきたい。』

そんなことを言ってる人を目にします。

でも、誰にも縛られず自由に生きることって、簡単に誰でもできることじゃないのかなと思ってしまいます。

だって誰も知らない町で安〜い古民家を買ってのんびり暮らすことなら実現可能でしょ?
町興しの一環で空き家を無料提供してくれる自治体も一つや二つではありません。

なぜそうしないの?

それは友人や家族のいない街で暮らすのとへの不安。
そして住むことはできても生活していく自信がないという不安があるからでしょ。

ひょっとして、誰にも干渉されないことは自由ではなく、とても寂しいことと気づいているからではないでしょうか?

友人や家族、愛する恋人が側にいて、何不自由ない生活ができて、しかも誰にも命令や束縛もされず・・

こんな生活を夢見て自由がいいーって思っているとしたら、もう夢物語ですよ。
というよりもはや王様ですよね。

精神的自由だけでなく、経済的自由
まずこれを確立するのが難しいですよね。
私の仕事はこの経済的自由を作るお手伝いをすることです。

精神的自由はお客様自身で確立してください。

でも誰にも縛られない。
誰にも関わらない。
これって先ほどの話で、とても寂しいことのように思うのです。
私は一人で今の会社を始めましたが、相談する相手がいない。
愚痴を言う相手がいない。
泣き言を言う相手がいない。
でも、だからこそ歯を食いしばって頑張らなければいけませんでした。

そして仲間と嬉しいこと、楽しいことの共有ができません。

『一人社長だったら稼いだ分全部自分のものだからいいですよね?』
こんなこともよく言われます。
確かにそうですよ。
でも、自分が動かなければ1円のお金も生み出しません。
また、事務所を構えているだけでも固定経費はかかってしまいますし、電話やコピー機などもなくては仕事が始まりません。

案内したり物件を見に行ったりするのも車が必要です。
駐車場代やガソリン代なんかも必要です。
事務所でボーッとしているだけで、収入は0ではなくマイナスになります。
ただ誰にも命令されず誰の指示も受けずに仕事をしているという面では、私自身にとても合った環境であり、とても気楽です。
いい面もあれば悪い面もあるのです。

気の合う仲間とだけ仕事をし、気の合うお客様だけを相手に仕事をし、それでご飯が食べて行ける。
これはとても理想です。
今は実現できています。
でもこんなこといつまでも続けて行けるのかと少し不安になるときもあります。

熱があり少しボーッとしているときでも、また家庭がうまくいってなくイライラしているときでもいつものように出勤します。
なぜならそれは、働かなくてはいけないから。
誰かが見てるわけじゃないのに毎日スーツ着て会社出勤してえらいね。
こんなことも言われるくらい自由に見えているのだと思います。
最初今の会社をやり始めたとき、私はスーツを着て仕事をしていませんでした。
パンツとジャケットという比較的ラフな格好で仕事をしていました。
でも、会社の住所も自宅で、格好もラフ、しかもあごひげを生やしている。
自由すぎて一見のお客様にはどう映っていたのでしょう?
想像するのも怖いです。(笑)

お金を稼ぐって簡単なようで難しいですから、そもそも仕事をしなければお金は入ってきません。
自分が動かなくてもお金が入ってくるようにしようとすると、著作権か印税か。
また既得権による権利収入?
株式の配当?
預金金利?
そんな才能があるわけもなければ、配当や利子で生活できる財産があるわけもありません。

ならどうするの?

コツコツ働くしかないのですよね・・

そういった意味では家賃収入、家主業というのは魅力ありますよ。
特別な才能がなくても安定した収入を確保することができます。

管理会社に任せっきりにして、それでも十分なキャッシュフローを生むことができれば悠々自適な生活を送ることも夢ではありません。

しかも株式投資や投資信託ではローンを組むことはできませんが、不動産投資なら融資を受けることが可能です。
少額の自己資金で大きなキャッシュフローも実現可能です。

不労所得を稼げる方法を私と一緒に模索してみませんか?
収益物件価格が上昇している?
アパートローンの規制が始まっている?
そんな逆風にも関わらず、どんどん物件を買い進めている方もまだたくさんいらっしゃいます。
もちろん高金利、超長期などの融資方法にはまってしまうとダメですが、今でも物件を買い進めているお客様は低金利で借入ができ、なおかつ所有物件のキャッシュフローが潤沢に回っているお客様です。
最初から好条件で融資を受けれるはずもないので、何事もまず『最初の第一歩』からですね。

最初で失敗しないためにはパートナー選びが大切です。

まずは株式会社ライフコンサルティングにご相談を。

みなさまのご相談をお待ちしております。

不動産投資をしなければいけない理由

『不動産投資ってリスクがありそうだから恐い。』

『高価なものだから失敗したら人生も終わってしまうのでは?』

こう考えている人も少なくはありません。

たしかに、不動産投資にはリスクはあります。

失敗の仕方によっては人生が終わってしまうかもしれません。

でも万一失敗しても命までは取られませんし、再起は全然可能です。

日本の不動産はノンリコースローンではありませんので、その不動産で失敗すれば他の財産にも影響が及ぶことにはなります。

でもそんなに簡単に失敗しませんし、リスクを回避する方法さえ知っていれば失敗を避けることはできます。

私はよくお客様にお話しするのですが、

『資産も十分にあり、将来の不安を何も抱えていないなら投資する必要はありませんよ。』

『リスクを背負うものは、リターンが必要な人だけだからです。』

と説明しています。

リスクをある程度回避できたとしても、失敗しない確率を高めたとしてもその確率が0になるわけではありません。

お金を、資産を増やす必要のない人が不動産投資をする必要はないと思っています。

節税目的の場合はまた別ですよ。

最近ではこの節税目的で不動産投資を始める方が増えました。

この場合、目的は『節税』ですからリターンがなくてもいいわけです。

ただ節税し続ける必要があり続けるということは、決して容易ではありません。

相続対策?

所得税、住民税の還付目的?

相続税対策の場合は、もうすでに十分すぎるくらいの資産があるわけですから必要でしょう。

でも、所得税の還付目的なら?

来年も再来年も10年後も20年後もその所得税を払い続ける想定でしょうか?

サラリーマンでも年収1,000万円以上クラスにならないと税金還付のうまみは少なくなります。

そのラインに届くのは40台になってからでしょうか?

定年までと考えるといずれ売却のタイミングが訪れるわけですよね。

その際に売却できそうな物件かどうかが購入の目安になってきます。

冒頭の話でなぜ不動産投資をしなければいけないかという話ですが、サラリーマンの定年退職は60歳です。

今後65歳に伸びるとは思いますが、それでも平均寿命男性80歳、女性87歳まで15年以上あるわけです。

その残りの人生を楽しめるだけの年金受給というのはとても望めそうにない状況です。

それならば貯蓄で・・・

年金での不足分年間200万円としたら、15年で3,000万円。

20年なら4,000万円必要です・・・

簡易生命表(男)50-UP

上の表は生存率のデータです。

60歳の男性の生存率は92.63%。

65歳の男性の生存率でも88.78%です。

ここまでは大概の男性は生きれるわけです。

しかもまだ働ける年齢ですから、特に不自由なく生活できるでしょう。

ここからが問題です。

80歳、85歳まで生きる可能性はどのくらいあるのでしょう?

下に表があります。

簡易生命表(男)570-

70歳から84歳までの生存率です。

75歳で74.67%。つまり4人に3人は生きていることになります。

80歳で62.64%。3人に2人は生きています。

84歳で49.11%。2人に1人。

結構長生きでしょ。

お医者さんが言っていました。

『最近は医学が発達しているからなかなか死ねないよ。』

と。

長生きできる前提で、安心して生活していくためには老後の収入が必要です。

そのためには他の投資商品に比べ、比較的安定している不動産投資がお勧めです。

毎月100万円もの不労所得、メガ大家さんになる必要ないでしょうが、毎月20万円ほどの安定収入は確保したいですよね。

その道を目指して頑張りましょう。

明日はいよいよセミナーです。

そのための準備で今せっせせっせと働いています。

セミナー参加のみなさま、明日お会いできるのを楽しみにしています。

それでは。



物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ