ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産

今回の地震であらためて・・・

先日大阪北部で震度6の地震があり、建物の崩壊、水道管の破裂、交通網のマヒなど被害が出ています。
お亡くなりになられた方もいらっしゃいますし、まだ大阪ではだいぶ落ち着いてはきましまが余震も続いています。

二次被害を恐れて各交通機関は運転の取りやめをしました。
当然の措置です。
でも、これにより会社に出社することもできず、お店に出勤することもできずと、ショッピングモールでも閉鎖している店がいくつもありました。

コンビニ等では水や食品が売り切れ、半ばパニック状態でした。

それでも神戸の地震と大きく違ったことは、SNSの普及で安否確認が容易にできたことです。

Wi-Fiの整備により、電話が繋がらなくても連絡が取れるようになったというのは大きな進歩のように思えます。

震度6とはいえ、長時間の揺れは感じられなかったので建物の倒壊はそんなに多くもなく被害は最小限にとどまっています。

でも、改めて震災の恐ろしさを実感しました。
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命を失うかもという恐怖はもちろん、生活を失うという恐怖を感じたのは今回が初めてかもしれません。

私たち不動産業に関わっている人間にとって天災は密接な関係にあります。

地震があれば不動産の購入意欲は失われます。
津波が起これば湾岸線、海岸線エリアの購買意欲は失われ、土砂災害が起これば山手の不動産の購買意欲は失われます。

また、いくら耐震性、免震性に優れてるとはいえタワーマンションで地震に遭遇すると、その恐怖は尋常ではありません。

地震の力を逃すために通常の建物より揺れます。
私が住んでいた時は震度4くらいまでしか経験したことはありませんが、長時間に渡り揺れ続けていました。
今回の震度6でどの程度、どのくらいの時間揺れていたのか分かりませんが、万一倒れるようなことがあれば決して助かることはないという状況下でその揺れは、絶望的な恐怖ではなかったでしょうか?

また、エレベーターもしばらく止まっていましたので、高層階の人は逃げ出すのにも一苦労あったのでは?

日本人はともかく、外国人にとって地震というものはあまり身近なものではありません。
なので今回の地震により、外国人投資家がタワーマンションを投げ売りしないか少し心配です。

大阪市内では、日常生活を取り戻し元どおりの生活が始まっています。

でも、この地震により外国人旅行者のキャンセルは相次ぎました。

観光客で賑わっていた大阪市にとって大打撃です。
またしばらくすればほとぼりが冷め、以前の活気を取り戻すようにも思えますが、この地震が続いていて被害がもっと拡大していればどうなったのだろうとすごく不安になりました。

所有している不動産にも被害は及びますし、借金しているお金の返済は続きます。

地震などでの天災は、その時だけの被害ではなく、その後の人生にも大きな影響を及ぼします。

うちの実家が阪神大震災の被害にあいました。
自宅は倒壊し、家族は避難所生活を余儀なくされました。
家業であった工場も被害にあい、消火活動により機械は水浸し、職まで同時に失った瞬間でした。

うちの父親はその危機を乗り越え生活を建て直しましたが、自分の身に起こったときに果たして同じように再起を図れることができるのか?

そう考えたときに自信がありませんでした。

『あー。自分が頑張って築いてきたつもりのものって何なのかな?』

地震一つで全てを失うほどのことしかできていない。

阪神大震災の時も、東日本大地震の時も。
そこから希望を失わず、再建してきた人に尊敬の念を抱きます。

まだまだダメですね。

他人を助けるどころか、家族を助けることさえままならないかもしれません。

不動産業界の未来を見据えたときに、これだけではダメだ。
違うことをやらないと生き抜いていけないかも。
そう思って始めた民泊ビジネスですが、不動産に隣接している世界だけに天災には弱い。

熊本地震の時も九州への旅行客が激減したというニュースもありました。

この影響が長引かないことを強く願っています。
それと同時に、違う事業もやっていかないと有事の時に家族を守れないという課題も見えました。

何がいいんだろう?
いずれにせよ、その場所でその仕事をしていないとメシが食えない。
この状況を打開することが必要だなと。

これをしていないと生活ができない。
この土地にしがみつかなければ生活が成り立たない。
そういうビジネスモデルからの脱却を図る必要があるということを再認識した瞬間にでした。

選択肢の幅を広げるということですね。

不動産業をやっていて、売買仲介だけをやっている、賃貸仲介だけをやっている。
管理業だけ、大家業だけ。
この選択肢はとても危険です。

そう思って、不動産業の中では幅広くやってきたつもりではいますが、所詮不動産業界の中だけの話。
井の中の蛙です。

何が起こっても変わらない生活を築き上げる。
これが今後の人生のテーマです。

ここ2、3日少し病んでいましたが、またメキメキとやる気が出てきましたので頑張っていきます。





査定金額って何で会社によって違うの?

不動産の売却査定

一般的に家を売りたいと思う際には、不動産屋さんにいくらで売れるか見てもらうことになります。

一社だけにお任せする場合もあれば、複数社に見積り依頼をかけることもあります。

『いったいどちらがいいの?』

結論から言いますと、信用できる不動産会社があったり、どっちみちその不動産会社に頼まないといけない義理があるならその一社だけの見積りがいいと思います。

それは、他社が見積りした査定額で売れなかったとしても依頼された不動産会社からすると、
『そりゃ売れないって。だってうちが出した査定額は◯◯万円だもん。』

って感じで責任感が薄れてしまうからです。

でも逆に一社だけしか頼まなければ、
『本当はもっと高く売れるのに安く見積もられたんじゃないの?』
そんな気になってしまうかもしれません。

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不動産って騙されるというイメージありますよね?

そう思ってしまうのも仕方がありません。
最近不動産業界の悪いニュース報道がつづいていますし、逆に不動産で儲けさせてもらったという話を聞くことなどほとんどないですし。。

不動産はうまく転べばめちゃめちゃ儲かります。
でも、詐欺話が多いのも事実です。

かぼちゃの馬車のシェアハウス、スルガ銀行の書類改ざん問題・・・

そんなのは氷山の一角です。

住宅ローンの審査でも当たり前のようにやられていた話ですし、担保価値のない物件に多額の融資をつけていたなんて話は今に始まった話ではありません。

バブル期の住専破綻を思い出してください。
担保価値、評価額なんかいくらでも調整できます。
書き上げた評価書で融資審査をパスさせることなど日常茶飯事で行われています。


不動産鑑定士が作る鑑定評価も、私たち不動産会社が作成する査定書もいくらでも金額調整できます。

森友学園の問題でも、産業廃棄物の処理費用が8億円とか言っていましたが、あれも所詮見積書出しただけでしょ?

見積書は請求書じゃありませんから、いくらでも書けてしまいます。



先ほどの鑑定評価、査定書の話ですが、
『金額調整できるってどういうこと?』
こう思う方も多いのではないでしょうか?

評価には積算評価実勢評価収益還元法などいくつか評価の仕方があります。

積算評価って変えようがないのでは?

そう思う方もいるかもしれません。
でも、路線価も公示価格も実勢価格とは異なります。

これを実勢価格に戻すことになるのですが、この掛け値をいくらにするかで数字は変動します。
また、建物の再調達価格もその当時の建築単価なのか、実際にかかった建築価格なのか、また今の時点での建築価格なのかによって数字は変動します。

収益還元法でも、現在入っている賃料を元に算出するのですが、空室率をいくらで設定するか、空き室の賃料をいくらで設定するかでも変動します。

私たちが作成する査定書でも、どの成約事例を抽出するかによって金額は大きく変動します。
だって、どの不動産でも一律の価格で取引されているわけではないからです。

土地一つを取っても、間口や前面道路の幅員、方角、土地の規模、それぞれにより坪単価は大きく異なりますし、100mしか離れていなくても区が変わるだけで土地値は大きく変わってきます。

つまり、どの事例を取り出すか、どの指標を取り出すかによって金額はいくらでも調整できちゃうということです。

なので騙そうとすればいくらでも騙すことができるわけです。

『これが国税庁が出している路線価というやつです。』
『これでいくと、この前の道路は平米あたり◯万円となってますよね?ここは100平米あるので、かける100して、◯◯万円ですね。』

(おっ、何だか国税庁が発表している数字だから信ぴょう性がありそうだ。)

数字を見せられて説得されると迂闊にも納得してしまいそうですよね?

不動産会社によって査定金額にバラつきがあるのは何でか分かりましたか?

『じゃあ一番高値を出してくれたところが一番信用できるのでは?』

まぁ、一番安値を出していた業者さんよりは信用できるかもしれませんが、ここにまた隠れた画策があるのです。

『とりあえず他社より高い金額で持って行こう。』
『でも、この金額では売れないですよ。』
『いいんだ、いいんだ。専任で預かってしまえば3ヶ月は拘束できるから、その間に価格を下げる提案をしていけばいいよ。』

こうなると、売り出し当初の一番引き合いが取れるタイミングをみすみす逃してしまうことにもなりかねません。

『じゃあどうやって不動産業者を見極めればいいの?』

一発で見極める方法はなかなか存在しません。

宅建を持ってる、資格をいっぱい持ってるということが信頼できるとは限りません。
ただ、努力はしている人なのかなとざっくりとは理解できます。

2、30分話をしたくらいでもちろん本性は計り知れません。

でも今の時代便利なもので、SNS全盛の時代です。
営業マンのSNSを検索してみてください。

仕事のことに一切触れていない営業マンは信用できません。
逆に
『◯◯という物件を預かりました。』
とか
『今日◯◯を成約しました。』
などと物件のことしか書いていない不動産屋さんも然りです。

完全に仕事用で作り上げているSNSなのかもしれません。

信用できる人、それは裏表のない人。
プライベートの時に出会ってもニコニコと話しかけてくれる営業マンです。

やましい事があれば、プライベートは晒しません
プライベートと仕事は別と割り切ってる不動産屋さんはあまり信用していません

だって、私たち不動産屋さんはお客様のほとんどの情報を知っています。

売却物件をいくらで買って、今いくらのローンが残っているか。
家族構成から、現在の預貯金の額まで知り得ます。

お客様の趣味はもちろん、住まいを見れば奥様の好みや性格まで分かってしまいます。

それなのにこっちはプライベートを晒さないって・・・

不動産屋さんにプライベートはありません
こどもと一緒に歩いている時でもいつお客様と出会うかもしれません。

でも、それが私たちが選んだ仕事です。

今どきFacebookもInstagramもやってない、LINEもやったことない。
こんな人いるわけありませんから、不動産業者選びに悩んだら是非お勧めします。

ちなみに私のお客様はほとんど私の家族構成から、どこに旅行に行ったとか全部知っています。
初対面の方に
『娘さんかわいいですねー。』
とか
『あのホテル去年私たちも泊まりましたよ。』
って言われることも。(笑)

ちなみに、査定金額と売出価格は全く別物です。

売却時に主導権を握っているのは完全に売主です。

なので、査定金額はあくまで目安。

売却金額を決めるのは売主ですから、お忘れなく。

売ってくれるかくれないかは別にして、どうやったら売れやすくなるのか?

それをアドバイスしてくれるのが不動産屋さんです。

そんな自分の味方の不動産屋さんを選びましょうね。


学校でお金の授業も取り入れるべきだと思う

うちの会社は主に不動産投資のお手伝いをしている会社になります。

その中で物件購入のアドバイスから、購入した物件の賃貸の斡旋、管理も行なっています。
もちろん銀行さんの融資の斡旋も。

多くのお客様に出会い、多くのお客様のお手伝いをしていて思うこと。

それはどれだけ凄い職業に就いてても、どれだけの高学歴を持っていても、銀行融資のことや税金のことについてきっちりと理解している人が少ないということです。

英語、数学や物理、歴史の勉強は世の中に溢れている参考書や予備校や塾でも教えてくれます。
でも税金のことや法律のこと、そしてお金を借りるということについては
『その専門家に任せていれば大丈夫。』
そう思って自分で学ぼうとしてこなかったのと、学べる場所がなかったせいでほとんど無知識のままおじさん、おばさんになっていきます。

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もちろんこの人たちはバカではないですから、ある程度の話をすればある程度は理解してくれます。

でも、大人になってそれなりの地位、資産を持つようになると変なプライドが登場します。

『分からないことを教えてもらうのが恥ずかしい。』

何となく分かったフリをしてやり過ごす。

これが学校の授業なら
『先生、ここがもう一つよく分からないのですけど』
こう質問していませんでしたか?

学校の授業で分からないことをやり過ごしたとしても、人生を踏み外すことはありません。

戻ってやり直せばいいのです。

でも、お金の失敗は取り返しのつかない話にも発展します。

スマートデイズのシェアハウス問題。
スルガ銀行の三為物件も然り。
相続対策のアパート建築も同様です。

融資のことがよく分からないのに何千万円、時には何億円もの融資を受ける。
狂気の沙汰としか言いようがありません。

下手したら自分が組んでいるローンが変動金利なのか固定金利なのかも分かっていないかもしれません。
さすがにないか。(笑)

でも、短期プライムレートに連動している商品なのか銀行独自の基準で金利が変動するのか、また短期プライムレートから+◯%で金利が決められているのか、そんなことまで気にかけている方は少ないように思います。

つまり変動金利である以上、借入している金利は変動するものです。
基準金利が上昇すれば自分の毎月の支払額も上昇する。

自分の収入が今後どうなるか予想がついていれば別でしょうが、今後下がっていくのが容易に想像できる賃貸マンションを、いつか必ず上昇する金融商品で借入し購入する。

これが5年返済、10年返済なら別ですけど‥

社会人になり、突然所得税社会保険料というものが給料から天引きされます。
今まで耳にすることのなかった所得税というものが給料から勝手に天引きされ、今まで病院で当たり前のように出していた保険証がこういった形で納められていることに気付きます。

翌年には住民税なるものが課税され、自分が実際に手にしている金額より額面の給料額が多いことに驚きます。

税金というものに触れるのは、ある日突然なんです。

その額が昇格、昇給とともに段々と大きくなっていき、節税という方法があることを教えられます。
それが、ふるさと納税であったり。

『支払った税金が戻ってきます。』

意味はよく分からないけど、お金が戻ってくるならやってみよう。
返礼品も貰えるみたいだし。

同じような感覚で不動産投資を始めてしまった方も多いのではないでしょうか?

『不動産投資で節税できます。』

私が推奨している不動産投資のススメとは似て非なるものです。

だって、私は所得を増やすために不動産投資はいいですよという話をし、そちらは不動産投資を始めると所得を減らすことができると言う。
どちらが正しいのでしょ?

不動産収入は給料等と損益通算できます。
つまり、不動産収入が増えれば税金は増えます。
でも、不動産収入には給与所得と違い、経費計上できるものがあります。

それは収入を得るために費やした費用です。
リフォーム費用であったり、不動産屋さんに支払う仲介手数料であったり。

そのほかにも建物を所有している場合は減価償却費というものを計上できます。

その減価償却費を使って、不動産収入をマイナスにしてしまいましょうということです。

鉄筋コンクリートなら47年間で、重量鉄骨造なら34年で。
また設備については15年で償却したり。

これについては過去にもこのブログ内で記事を書いてますので、そちらをご覧ください。

減価償却費というものは実際に支払う経費ではなく、建物の劣化部分を経費として計上してもいいですよというものです。

なので、
『費用を伴わない経費なのでその分が節税になるわけです。』

ごもっともな説明なような気がしてしまうのですが、ちょっとシュミレーションしてみます。
区分所有の新築ワンルームを題材にしてみます。
家賃収入6万円。
年間で72万円。
経費部分はマンションの管理費、修繕積立金で6,000円/月。
管理会社に管理料家賃の5%で3,000円/月。
年間の固定資産税が6万円。

ここまでで差引プラスで55.2万円。
この物件を購入するのに1,800万円借入たとすると、金利1.8%で年間32万円が支払利息。
この支払利息は経費に落とせます。
*でも元本返済分の55万円は経費にはなりません。

ここからが減価償却費の登場です。
物件価格1,800万円のうち、土地が288万円、建物が1,400万円消費税が112万円。
建物のうち建物本体1000万円、設備が400万円とすると、
建物本体の減価償却費が47年償却なので年間21.2万円。
設備部分が15年償却で26.6万円。
全部出すといくらになりますか?

マイナス24.6万円。
この分が給与所得から差し引かれる額となり、所得税、住民税を合わせて税金還付となるわけですが、実際の収支でいくと、
年間収入72万円-管理費等7.2万円-管理料3.6万円-固定資産税6万円-ローンの支払い77.7万円=ー22.5万円

減税にはなっていますが、キャッシュフローはマイナスですよね?
実際には減価償却費の調整や、サブリース賃料の調整などでさすがにキャッシュアウトはないようにするのかもしれませんし、建物、設備の比率は変えているでしょう。
また、購入年度は購入にかかる諸経費の一部も不動産所得の経費として計上できますからもっと減税効果はあるのかもしれません。
でも先ほどの例でいくと家賃収入年間72万円。
物件価格が1800万円とすると、表面利回り4%です。

普通で言うと買わないですよね?
株の配当利回りと大して変わりませんもんね。
実質の経費を差し引くともっと低利回りになってしまいます。
それでも買ってしまうのは、節税というキーワードのせいです。

『税金を払ってるのってバカバカしくないですか?』
悪魔のワードです。

大人になったら税金を払わないといけないこと。
稼いだお金のうち、所得によって納める税金が変わること。
その税金がどういった使い道に使われ、国民のどういった役に立っているのか?
みんながみんな税金を払わなくなれば一体どうなるのか?

よく、自営業者の方が
『税金を払うなんかバカバカしい。』
『国民保険の金額が上がると困るから所得抑えてるんだ。』
こんな話をします。

たしかに自分のことだけを考えていれば、そういう考え方になっても仕方ないかもしれません。
でも、誰かが納税しているお金で役所が建設され、警察や消防で安全から守ってもらえ、こどもたちに教育の場が与えられているわけです。

ちょっと歯が痛いと言ってすぐに歯医者に行けるのも、熱っぽいなと言って病院で簡単に薬をもらえるのも保険料を納めてくれている誰かのおかげです。

節税という名のもとに、不動産屋さんに利益を与えるくらいなら税金を納税している方がよっぽど社会のためです。

私がお客様一人一人に説明しているのは、節税のための不動産投資ではなく、不動産所得でより多くの税金を支払っても家計の助けになるという不動産投資のやり方です。

先ほども書きましたが、不動産購入初年度はいろいろな経費を織り込めるため不動産所得は赤字になることもあります。
でもいくら減価償却費を使っても、まともな物件を購入していればその収入を全て消し込む経費など存在しません。

『次の年度も新しい物件を購入して、その経費で節税しましょう。』
止めることのできない悪魔のループの始まりです。

無限大に不動産を購入することもできませんし、年々必要な不動産の規模は拡大します。
融資利用も必須になってくるでしょう。

いくら節税できたとしても、含み資産が減少していれば何の意味も持ちません。

結局不動産投資は全ての資産を売却した時に、債務が全てなくなり、いくらの資産を残すことができるか?
そこに尽きます。

毎年◯十万もの税金が節税できたとしても、毎年含み負債が拡大しては元も子もありません。

結局得しているのは、節税を前面に打ち出し資産価値以上の価格で販売している不動産業者だけです。

本来納めるべきはずの所得税、住民税がその不動産会社の法人税の名目に変わり、交際接待費として接客飲食業にお金が落ち、そこに消えたお金の分の資産が目減りしている。
これが今ある節税目的の不動産投資の全貌です。

国としては、誰かが不動産を購入する度に不動産取得税が入り、名義変更の登録免許税が入るわけですから、所得税がその分減ろうと関係ありません。
むしろこの不動産投資が活発になればなるほど税収は増えているかもしれません。

誰が損してるかって?
それはそのスキームに乗せられてしまった高額所得のサラリーマンです。

税金、融資の勉強をしてこなかったため、簡単に騙されてしまいます。

不動産投資は購入すれば節税になるものではなく、正しい不動産投資をしていれば納税額は増えるもの。

その増えた税金で自分たちだけでなく自分たちのこどもたちの世代も安心した生活を提供できる社会に貢献する。

そして、こどもたちにも納税の大切さ、お金の増やし方、お金の運用の仕方を学べる機会をもっと増やすべきなんじゃないかと。

不動産の授業や年金の授業、税金の授業。
小学生はともかく社会にいつ出るかもしれない中学生や高校生には学べる機会があった方がいいのじゃないかな?

職業選択の視野も広がるだろうし、何のために勉強するのか意図が明確になるような気もします。
進学のための勉強には、何の意味もありません。
社会で生き抜くため、家族を養うために勉強する必要があり、その学んだ知識を実践する場を提供してあげる。
そんな社会が実現すればもっと面白い世の中になるのに。

まぁ、私がそんなことを言ったところで教育が変わるわけでもなく、また変える力もありません。

ですので、セミナーという形で学べる機会を少しでも作りたいと思っています。

その時はぜひご参加ください。

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