『不動産を安く手に入れる方法ないですか?』
不動産だけでなく、何でも安く買えるに越したことはないですよね。

しかも、不動産って日用品とかではないのでとても高額な商品です。
値切りたいって気持ちはとてもよく分かります。

不動産業者さんが仲介するのも半ば当たり前なので、その仲介手数料も値切りたくなります。
だって3千万円の不動産なら仲介手数料は96万円、そこに消費税が入ると100万円を超えてしまうのですから。



3280万円の物件なら、
『3千万円にならないかな?』
『せめて3200万円で80万円ちぎりたい。』
これは大阪だからなのでしょうか。
80万円値切れても、そこからまだ
『手数料ももう少しまかりませんか?』

大手不動産会社さんなら、
『うちは会社の規定で決まっていますので、下げるわけにいかないのです。』
こうはっきり言えるのに。

ただ普通に流通している物件を仲介しているだけなら、こんな会話に度々遭遇します。

不動産業界で囲い込み(自社で双方仲介をして両方から手数料をもらうこと)が絶えないのは、その方が儲かるからっていう理由だけでなく、自社だけで扱っていることの優位性が際立っているからです。

『どこからでも買えるなら、少しでも価格、手数料が安いところから買いたい。』
『手数料は値切れないけど、ここでしか買えない。』
この違いは明らかですもんね。

なので、不動産を購入した人の中でも、
『担当者さんは好きじゃなかったけど、そこからでしか買えないし。』
『担当者が頼りなかったけど仕方なく。』
こう思っている人も少なくはないかもしれません。

これが今の日本の不動産市場の実態です。

親身になって考えてくれているからこの担当者さんから買いたい。
適切なアドバイスをくれるからこの会社でお願いしたい。
と思っていても、希望の場所で予算内の物件が偶然出てきたら
『ごめんなさい。探していた物件がちょうど見つかったんで・・・』
歯切れの悪い断り文句が出てくることも。

こういったことは他の不動産取引にも影響します。

ここでしか取り扱っていない物件だからローンもこの会社に依頼しないといけない。
他の不動産屋さんに相談したいけど、その会社さんしか取り扱っていない物件なので相談することもできない。

マイホームではなく不動産投資の場合は、誰もが同じ条件で融資を引けるわけではありません。
住宅ローンなら、審査さえ通ればAさんは0.6%、Bさんは1.2%、差があってもこの程度ですがアパートローン(投資用ローン)の場合は、Aさんは0.6%、Bさんは3.5%、平気でこんな差が生まれます。
持ち込む金融機関、持ち込み方によって大きな差が生まれます。

同じ金融機関で、同じ物件を持ち込んでも平気で1%の金利差が生まれることも。

1%と言っても元値が1億円になれば、年間100万円の金利差です。
自己資金が1割とフルローン(物件価格の満額)で1千万円の初期投資額が変わります。
ここに不動産購入の諸費用が5%〜8%ほどかかりますから、オーバーローン(物件価格と諸費用の借入)した場合なら+500万円、+800万円の初期投資額が必要なくなるわけなのです。

その話につられて多額な不動産を購入する人が続出したわけです。

それが先般のスルガ銀行の融資だったわけですが。
手元資金をほとんど使わずに何千万もするマンションオーナーになれる。
この謳い文句は強烈なインパクトを与えます。
スルガ銀行だけクローズアップされていますが、実際にオーバーローンを行なっていたのはスルガ銀行だけではありません。

ただ、どこの銀行も入口の部分では、
『頭金(自己資金)は最低1割は用意しでください。』
杓子定規にこう言います。
でも、
『契約書、領収書はコピーで大丈夫です。』
『預金通帳のコピーももらえますか?』
あー。
コピーでいいんだ。

『それなら簡単に作れるんじゃない?』
今、改ざんとか言われている問題はこうやって生まれています。

コピーだから数字を改ざんしていいって話ではもちろんありませんが、公文書を偽造するわけではないしいいんじゃない?
こういう安易な気持ちから改ざんに手を染める営業マンも多くいます。

銀行側も不正を防止するつもりなら、必ず原本確認しているはずなので、ある意味暗黙の了解的なところがあったのは事実でしょうね。

ここで問題になってくるのは、このオーバーローンという謳い文句により、相場より高い物件に多くの買い手が付いたことです。
『頭金なしでマンションオーナー、アパートオーナー』

超長期融資により、高い金利でもキャッシュフローが回っているように見えること。
このスキームを作ったのは何もスルガ銀行だけではありません。

以前から別の信用組合、信用金庫、ノンバンクで行われていたやり方です。
でも、サラリーマンには厳しかった。
ただそれだけのことです。
事業者が何を買おうがその事業者の責任でしょ?
消費者保護の観点からズレます。
でも、それを消費者、一般の素人に持ち込んでしまった。

投資は自己責任でしょ。

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次はこの論理なのでしょうね。

話が大きくそれてしまいましたが、何が言いたいかと言うと
『お金を出さずに収益一棟ものを買おう。』
『安く不動産を買い叩きたい。』
この思考はとても危険だということです。
この気持ちの裏を取られてしまい、被害者の一員となってしまう例が後を絶ちません。

いいものを買おうと思うとお金を出さなくてはいけない。
というのも、情報を握っている人間はローンが付くか付かないか分からない人と話をするより、確実に決済まで辿り着く人と話をしたいからです。

自己資金0の人より、自己資金2割用意してもらえる人の方が確実に融資が付きます。
もっと言えば現金購入できる人なら、買うって言ってもらえた瞬間にゴールが見えます。
そこから優先的に情報は流れていきます。

次に、何でもかんでも値切る人。
そこには価格交渉というハードルがまず生じます。
あまりにも売り手側に失礼な価格をぶつけてしまうと、その商談が破談になるだけではなく、売主に
『そんな安い価格なら、もう売るのやめるよ。売り情報とめといて。』
こんなことを言われることもあるわけです。

もちろん仲介業者にもよりますが、買付証明(購入申込み)をもらっても、次のお客さんに引き続き声をかけていくだけのこと、次のお客さんの目安になってしまうだけのこともあります。
なので、
『この物件いいな。何とか手に入れたいな。』
と思ったときには、
『この金額で買えればラッキー。』
って言う価格ではなく、
『この金額までなら出せる。』
という価格で話を持ち込まないといけないわけです。

『でもそんなこと言ったって、安く買えるのなら安く買いたいじゃないですか。』
こういうお声が飛んできそうですが、安く買うのと確実に買うということは全く別物です。

いい物件が欲しい。
でも安く買いたい。
こんなこどもみたいな駄々をこねてはダメなんです。
いい物件は誰よりも早く、そして相手の希望額に近い金額でも買う。
あまり誰にも見向きされていない物件、長期間売れ残っている物件ならどんどん指値(価格交渉)を入れていく。

安くでいい物件を購入しようと思うと、
とにかく値切るという作業より、いろんな情報に触れること。
相場観を養うこと。
地道にこの作業しかないのです。

あとは、自分が相手にとっていいお客さんになること。
資金も潤沢で、ローン付の心配も全くないお客さんになれば、業者さん周りをするだけでいい情報に巡り会えるようになります。

『手数料ももちろん気持ちよく払うよー。』
『何なら◯◯さんにも会社に内緒でいくらか渡すから。』
こんな羽振りの良さを見せれば、なびいてくる営業マンもいるかもしれません。

でも資金を潤沢にするのも、容易ではありませんし、そんな営業マンをうまく見つけるのも簡単にはいきません。
一朝一夕に相場観を養うこともできません。

なので、何でも同じですが少額資金から始めるためにはやはり努力が必要です。
そして、学べる場が必要です。

どうすれば、そんな場を設けることができるよか、ずっと考えていました。
今回当社は事務所移転をします。
移転するついでに、広い事務所を構えることにしました。
お客さまに多くの情報と触れ合う機会を設けるために。

事務所オープンが来月初旬から中旬頃オープン予定なので、それに合わせてお客さまが集えるサロンをオープンします。

そこで、不動産知識を学んでいただけたり、物件情報を交換したり、また専門家にアドバイスをもらえる場所にもしたいと考えています。

無論経費もかさみますし、たくさんの人間を受け入れる余裕もありません。
なので、先着10名様までサロンにご参加いただこうと考えています。

サロンに入会していただくためには、入会金年会費が必要です。

ご検討していただく場合は、個別にメールにてご応対させていただきます。
サロンの名前はL-style Clubに決まりました。

L-styleClub-1

詳細資料ご希望の方はoonishi@life-consulting.netまでメールください。