ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産サロン

不動産サロン『L-style Club」発足から2か月

L-styleClub-1

RE/MAXに加入し、RE/MAX L-styleとして再起動しだしたのが今年の9月20日。

そこに合わせて、当社セミナースペースを利用して勉強会等を開催したいと企画し不動産サロンL-style Clubを同時に立ち上げました。

そこから約2か月。

今は10名ほどの会員様と定期的に勉強会を開催しています。

不動産投資の初歩的なものから、当社エージェントのための勉強会もプログラムに追加し、勉強会のボリュームも今後もっともっと増やしていくつもりです。

今日はL-styleClubでどんな勉強会を開催しているのか、またどんな頻度で開催しているのかを宣伝を兼ねてご紹介いたします。(笑)


スケジュール9月

まず、9月。

9/20のRE/MAX L-styleとしてのリニューアルOPENのイベント。

RE/MAX本部の皆さま、他の加盟店の皆さま、友人である不動産業者の皆さま、そして当社エージェント(当時は2名でしたが、その後1名加入し、現在は私を含め4名のエージェントで活動しています)、L-style Clubの会員様も一部ご参加いただきました。

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9/22(土)第1回目の勉強会
テーマは『不動産投資の基本』ということで、現在の不動産市場について、不動産投資を始める前に知っておきたいこと、不動産にはどんな種類があってどんな不動産が自分に適しているのかということを勉強しました。

9/27(木)第2回勉強会
『表面利回りと実質利回り』

投資用不動産を購入するときに目安になる表面利回り、これだけを指標にしているととんでもない目にあいます。
実際にかかる経費、意識しておかなくてはいけない項目について勉強会を開催しました。

9/29(土)には、事務所移転後初のセミナー
『いまさら聞けない民泊ってどうなの?」
を開催しました。

これはL-styleClub会員さんだけでなく、一般のお客様にもご参加いただいたので12名のご参加をいただき、参加者さんからも
『聞けて良かった』
というお声を多数いただきました。

10月のスケジュールはこちらでした

スケジュール10月-1



10/1(月)第3回勉強会
『Reinsの使い方』

不動産業者でしか見れないReinsを実際に会員様に見ていただき、使い方の説明、どんな情報が見られるかなどを体験していただきました。
これも、『いい経験ができた』というお声をいただきました。

10/4(木)第4回勉強会
こちらは、第1回『不動産投資の基本』と同じ内容で再受講用として開催しました。



10/8(月)第5回勉強会
こちらも10/1に開催した『Reinsの使い方』の再受講用の開催です。

10/13(土)第6回勉強会
9/27開催の『表面利回りと実質利回り』の再受講用

10/18(木)第7回勉強会
『土地価格の調べ方』

自分で自分の土地の相場価格が把握できればうれしくないですか?
というテーマで、路線価や固定資産評価額から算出する方法、間口や奥行きによって価格が変動する理由、その計算方法などの勉強会を開催しました。

つづいて10/21(日)第2回セミナー
『競売物件を入札してみよう』
というテーマで、競売入札をテーマにしたセミナーと、前回セミナーと同じ内容で、『今さら聞けない、民泊ってどうなの?』2つのテーマで会員様外の一般のお客様向けにセミナーを開催しました。

10/26(金)第8回勉強会
『賃貸物件、検索されるには?」

ご所有の賃貸物件がどのような形で掲載され、お客さんにどういった経緯で閲覧されているか?
また、どのような設備を導入していけばお客さんの目に留まっていくのかという内容のお話をしました。

10/27(土)第9回勉強会
10/18に開催した『土地価格の調べ方』の再受講用プログラムです。

そして11月度
スケジュール11月

11月は契約業務が多忙につき、十分な勉強会を開催できませんでした。
開催日は4日だけに絞らせていただき、開催日に2コマ、エージェント勉強会を合わせると3コマの開催とさせていただきました。

11/10(土)第10回勉強会
『不動産税務の勉強』

というテーマで、不動産購入時、売却時の税金について勉強会を開催しました。
諸費用という名目で何の考えもなく支払っている税金、この仕組みと軽減税率について知っておきましょうというテーマでした。

11/17(土)第11回勉強会
『不動産税務の勉強2」

今不動産投資家の中では不動産資産法人設立がブームですが、実際にどのくらいの所得になれば法人設立のメリットがあるの?
というテーマで、法人税、所得税の仕組みについて勉強会を開催しました。

その後、懇親会も開き不動産談義に花が開きました。
少し、参加人数が少なかったのが残念ですが。。。

11/26(月)
第1回エージェント向け勉強会


【賃貸不動産の基本】
【賃貸仲介営業の基本】

というテーマで、賃貸仲介をする前に勉強しておきたいこと、営業マンとして気を付けることなどの勉強会を開催しました。
こちらの勉強会にはエージェント以外の会員様もご参加いただき、一緒に勉強しました。
18時半からは第12回会員様向け勉強会
【物件概要書の見方】
というテーマで物件資料の読み解き方のレクチャーをしました。
物件資料のどの点に注意して物件資料を見ていけばいいのか、判断基準を知ってもらおうという勉強会でした。

11/29(木)
第2回エージェント勉強会

【不動産売買の基本】
【不動産売買営業の基本】

今度は売買仲介を始めるための基礎知識、営業の取り組み方、考え方などの勉強会を開催し、18時半からは第13回会員様向け勉強会を開催しました。

こちらは、11/10に開催した【不動産税務のお勉強】の再受講用です。

このように、2か月ちょっとで2回のセミナー、13回の勉強会、2回のエージェント勉強会を開催してきました。

勉強会の参加者は多い時で5名ほどなので、少し寂しい勉強になっています。

もう少し多くの仲間が欲しいなとというのが、運営側の欲なのでしょうか?
勉強会の資料作りには最低でも数時間~数日要します。

会員様の方の中にはほぼフルコースでご参加いただいている方もいらっしゃいますが、まだ数回しか参加してもらっていない会員様もいらっしゃいます。

この方向けに、動画配信も考えなくてはいけないなと思案する時期に差し掛かっています。
ちょうどもうすぐ、年末年始のお休みに入りますので、その間に準備を整え、来年はさらに進化したL-styleClubを作っていきたいなと考えています。

ご参加者、ご入会お待ちしております。

お問い合わせ、ご入会のお申し込みはホームページよりお願いいたします。



無料セミナーがダメなわけ

不動産系のセミナーは世の中に溢れています。
そのほとんどが無料で開催されています。




このブログをご覧の皆さまもそういった不動産セミナーに多数参加されていることかと。

中には有益な情報を提供してもらえたり、これからの不動産投資のヒントになるセミナーもあるかもしれません。

でもそんなセミナーは数あるセミナーの数%ではないでしょうか?

私も自分でセミナーを開催もしていますが、自己研鑽のために最低でも月1、2度は他のセミナーにも参加します。
そのほとんどは有料のセミナーです。

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不動産コンサルティングマスター向けのセミナーだったり、プロの不動産屋さん向けのセミナーなので参加費も1万円弱のものから3万円ほどするものまで様々です。

無料のセミナーもたまには参加しますが、そのほとんどは小さなヒントを掴めればラッキーという内容のものです。

なぜそうなるか?

簡単な話です。
赤の他人に対して、有益な情報をタダで提供してくれる人などいないからです。

どこかの会場を借り切って、多くの準備時間を要して、スタッフも借り出して。
しかも内容は長くて1時間半ほどですよね?
そのうち30分ぐらいは自社の宣伝、自社商品の売込みです。

時間と労力をかけているのですから、何かビジネスに繋がらなければ誰もセミナーなんてやりません。
皆さまが思っている以上に準備が大変なんです。

かといって、有料だからと言って必ずしも自分に役に立つものとは限りません。 

『そんなこと知ってるよ。』
という内容のものから
『俺の方が詳しいんじゃない?』
って思うような浅ーいセミナーもあります。

ただ、そんなセミナーでも少なくとも1つや2つは
『へー。それは知らなかった。』
とか
『へー。それは思い違いしていた。』
ということも混じっているものです。
そのために受講料を支払うわけですが、知らなかった知識を得ること、間違えていた認識を修正することができたと考えると1万、2万円の受講料って安いもんだと思っています。

だからと言って、皆さんが何万円ものセミナーに参加しなければならないということではないですよ。

ただ、無料のセミナーなんか何回行ったところで役に立つのはほんの数握り、時間の浪費です。

世の中の成功者が一番大切にしているものって何か知っていますか?
それは時間です。

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いくらお金を持ってもそのお金を使って人生を楽しむ時間がなければ意味がありません。

無料セミナーをどこでやってるか一生懸命チェックして、その日程に合わせて時間を作り参加してみてた。
でも思っているような内容ではなかった。
まだそれだけならいいですよ。 
時間の浪費だけで済みますから。

そのセミナーで、その気になって投資用ワンルームを買っちゃったり、新築アパートの申込みをしてしまい多額の借金を背負ってしまっている人をたくさん知っています。

無料セミナーには多くのが潜んでいます。

私が今回事務所移転する理由の一つに、セミナー会場を併設できる広さがある事務所だったということがあります。
これで少なくとも会場費は浮きます。
準備期間は同じとしても、移動時間、会場での準備時間は大きく短縮できます。
これって私にとってとても大きなメリットなのです。

会場を抑えるスケジュールと自分のスケジュールを合わせなくてよくなる。
プロジェクターやPCを持ち運ばなくてよくなる。
これだけでも多くのストレス軽減です。
人が集まらなくても不安になりませんしね。

やりたいことをどんどん発信し、興味ある人にだけ来てもらうことができます。

このセミナー会場を使って、自社以外の方にもどんどん別の、いろいろなセミナーを開催してほしい。
それが見識を広げるキッカケになるかもしれませんしね。

セミナーはL-styleClub会員は無料(Silver会員は一部有料)でご参加いただく予定です。

今までのように年に数回のセミナー開催とかではなく、隔週での開催が理想です。

だって、皆さんに伝えたいことが山のようにあるからです。
私の目的は、多くの皆さんにきちんとした不動産知識を持ってもらうことです。
そうすることによって、不動産に対しての不安も払拭でき中古不動産市場が活性化する。
不動産投資で利益をあげてもらい、次の物件購入につながる。

誰かを騙さなくても、誰かを泣かさなくても不動産業って儲かるんだということを示したい。
ただそれだけです。

儲かるって言葉が少しいやらしいですけど、3千万の不動産取引で仲介手数料は100万円ほどになります。
今の不動産市場のように、買った瞬間に値下がりする新築物件ばかり売り、手放す時はローンが支払えなくなって困った債務者ばかり。
中古物件は曰く付き
こんなイメージを植え付けたのは、私たち不動産屋です。

そういう悪いイメージではなく、気軽に相談できる窓口になりたい。
ただそれだけです。

お金や仕事は後から付いてくる。
そう信じています。

でも最近改めて気付いたことが一つあるんです。
無料セミナーと有料セミナーの違い。

それは聴きに来る人たちの意識の違いです。
無料セミナーの場合、遅刻してきたり途中退室したり。

宅建協会の定期講習は無料なんですが、何分の1かの人は居眠りしています。

よく考えれば、以前の会社で社員用の勉強会を何度か開催しました。
研修用の資料を用意し、何日も時間をかけて。
なのに、社員はボーッと話を聞いていたり、眠そうな顔して意識が半分飛んでいたり。。。

無料、タダっていうだけで学ぼうとする意思が見えない人が増えます。
でも有料にすると、何かをつかもう、何かを得て帰ろうという人が圧倒的に増えます。
話を聴く姿勢も、メモを取る姿も真剣そのものです。

それが1千円のセミナーでも、3千円のセミナーでもです。
正直3千円もらっても会場費、資料の作成費で赤字です。

なので3千円くらいのセミナー受講料を払いたくないという人には正直聞いてもらいたくない、そう思い当社のセミナーは有料制にしています。

お金の価値など人それぞれです。

勉強にかける情熱ももちろん人それぞれです。

でも一つ言えるのは、たった数千円、数万円の受講料の自己投資ができない人が、人生の成功者になれるわけがないじゃないですか。

『訳の分からないものにお金を使うのがイヤなんだ。』
こんなことを言う人もいますが、教える側からすると
『訳の分からない人に何でタダで物事を教えなくちゃならないんだ?』
そうなりませんか?

自分が発言する言葉は他人の言葉の裏返しです。

何度も言いますよ。

無料セミナーはその企業のPRもしくは、何かの商品を売るためのセミナーです。

それを分かっていて参加するならOKです。

そうでなく、何かを学ぶために足を運ぶなら大多数が無駄足になることを覚悟してください。

そして、その場で購入の意思表示を決してしないこと。

『面白いかなと思うんだけどどう思います?』

と、一言ご相談ください。

それだけで、あなたの人生を救うお手伝いができるかもしれません。

うちの会社いい会社だと思うんですよね。

だって、世界で一番お客さんのことを考えている営業マン(不動産エージェント)だと自負している私がいますから。(笑)

不動産投資で失敗する人は根っからの性善説の人と根っからの性悪説の人です。


最初から完全に人を信じてしまう人、最初から人を疑ってかかる人です。
どちらに偏っても成功はできません。

いいことも悪いことも清濁併せ持つ、こんな人が成功するタイプだと思っています。

あなたはどのタイプですか?





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家を買う前にすること

家を買いたいと思ったときに何から始めますか?
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家計の見直し?
ライフプランの作成?

ファイナルシャルプランナーに依頼すれば、まずここから始めるのではないでしょうか?

でも、多くの方というか、ほとんどの方は物件探しから始めます。

それは何故か?



不動産屋さんに相談すれば、そういったことも含め相談に乗ってくれるのではと思っているからです。

でも実際に聞いてくるのは、
①年齢
②年収
③勤続年数
④勤務先名
⑤貯蓄額
⑥今の家賃
⑦車やカードなどの借入額

あとついでに家族構成

上の項目を聞いてくるのは何でか分かりますか?

住宅ローンをいくらまで借りれるか確認するためです。
そして、いくらまでの物件なら購入可能かを知るためです。

あなたの人生設計のお手伝いのためではなく、不動産を売るために知りたいだけです。

今支払っている家賃の額が分かれば、その程度の支払額までなら許容範囲だろ?

貯金額を確認したいのも、貯金300万円ある人なら車のローンがあったとしても返済可能だな。
少なくとも変な消費者金融の借入やカードローンの借入なんかもないだろうな。

こうした営業マンの自分本位な考えからです。

住宅ローンを組む際に、カードローンやクレジットカードのリボルビング払いというのはとても邪魔な要素になります。

住宅ローンの借入額(貸出額)を算出する際には、年収から返済比率を計算し毎月いくらまでなら安全に支払い(回収可能)かを計算します。

その際に、毎月◯◯万円までなら大丈夫、そこから計算して◯千万円までなら貸し出せますとなるのですが、車のローンやカードローンなどがあれば毎月支払いできると判断される額から減額されます。
その結果、借入総額も減額されることになります。

車を購入する際に現金で一括購入される方ばかりではありませんから、将来的な事を考えると本来ならその支払額分程度は余裕を持たすべきなのかもしれません。

逆にいうと、住宅ローンでフルローン組む方が車だけ現金購入する方が本来なら不自然なことだと思うのですが。。。

でも不動産の営業マンからすると、車のローンがなければあと300万円、500万円住宅ローンを上乗せできるとしたら大問題ですよね?

中古住宅でと検討していたお客様に新築戸建の提案ができるほどの差になりますし。

どうやったらお客様が無理せずローンを支払っていけるか、将来のお子さんの進学、結婚などの際に問題ない支払額なのか、そこをまず考えるべきなのに。

なので、不動産屋さんを頼りにしない
自分で自分の身は守る
そういう意識で家探しに挑んでください。

もしくは、ライフプランニングしてくれる会社さんに最初にご相談に行くかの二択です。

本来なら頭金として100万円の自己資金も用意できない人が家を買ってはいけないと思います。
毎月3万円貯金していても年間36万円、3年間で108万円は貯蓄ができます。
それすらできない人が家を買っても破綻することが目に見えています。

*こんなこと言ってるから次々と契約を取れないのですけど。。。

貯金額=家計の余裕です。

『ボーナスの分はこれから貯めようと思っている。』
そう思うなら、まず年2回のボーナスを全て貯金に回して、そこから家探しを始めましょう。

今現在賃貸暮らしをしていて毎月決まった額を貯蓄できていない方、この方は少なくとも家賃と同じ支払額の住宅ローンを組んではいけません。
今7万円の家賃を支払っている。
住宅を購入し、ローンを組んだら4万円で収まる。
これならフルローンで購入してもいいかもしれないですね。

結婚したばかりで今は共稼ぎのご夫婦。
2人合わせて家賃は15万円払っていた。
2人合わせて年収は700万円ある。

なので、
『4千万くらいのマンション買おうかなと思ってます。』
『独身の時の貯金も少しならあるし』

なんだか要件が整っているような気もしますよね?
でも、ちょっと待って。

『お子さまはつくらない予定ですか?』
私の場合、少し踏み込んでお話を伺うようにしています。
事情があって作らない場合もありますし、
『はい。つくる予定はないです。』
と言われれば、了解しましたとしか答えませんけど。

何でこんなことを聞くかと言うと、夫婦共働きの場合お子さまが誕生すると、生まれるまでの期間、そしてお子さんが乳児の時期には今まで同様の収入が見込めない可能性が高いからです。
当然その間今までのように余裕を持って支払うことは難しくなるかもしれません。
勤めている会社によっては産休中、育休中も従前と同じ水準の給与を支給してもらえるかもしれません。
それでも、共働きするとなると保育園、幼稚園に預かってもらう費用、細かい話をするとミルク代、オムツ代の出費もかさみます。

子育てにはお金がかかる
これが今の日本における少子化の最大の要因かもしれませんよね。

この場合だと、旦那さん(今の世の中だと、奥さんが働きに出て旦那さんが育児をするケースもあるかも)だけの収入で返済できる額で検討するのが無難だと思っています。

基本的には。

こどもだけでなく、旦那さんが病気やケガで働けなくなった。
親の介護で余分な出費がかかるようになった。
様々なケースが想定できます。

『そんなことを言ってたら賃貸でも家賃払えないよ。』

たしかにそうなんですよね。
未来はある程度の確率で予測できたとしても、
約束されていることではありません。

出世街道に乗っかって、年収が倍になることもありますし、親の相続でどかーんとしたお金が舞い込んでくることもあるかもしれませんしね。

でも、その逆があるってことも知っておく必要があります。

ジャンボ宝クジが当たる確率と乗っている飛行機が落ちる確率どっちが高いと思いますか?

宝クジを買う度に
『おれ、今度宝クジ当たりそうな気がするねん。』
よく言う人いますよね?

でも、飛行機に乗るたびに
『おれ、今回この飛行機落ちる気がするねん。』
こんなこと言う人いませんよね?
思いたくないのか、思っても口に出さないだけなのか分かりませんけど。

この2つ、実は飛行機が落ちる確率のほうが高いそうです。

飛行機が落ちる確率は1/20万、ジャンボ宝クジは1/1000万、最近のジャンボは超高額になったのでまだここから確率は下がります。

人って、不幸なことはあまり考えないようにするんですかね?

なので、5年や10年で住宅ローンを完済する人より5年、10年で破綻する人の方が圧倒的に多いことを忘れてしまっていますよね?

『不幸なことばかり考えていたら一つも前に進めないよ。』
はい。
その通りです。

なので、大事なことは家は一生涯住むために購入するものではないという認識を持つこと。

売ることなんか考えていない。
ほとんど今、日本でマイホーム探しをされている人が思っていることです。

住宅購入=消費
と割り切って考えています。

これって不動産業者、建築会社さんの思うツボです。

新築物件は買った値段がピークで、そこからは資産価値がどんどん低下していくもの。
そう思ってはいませんか?

あながち間違えているわけではありませんが、資産価値を減らさない努力はしていますか?

今自宅がいくらなら売却できるか知っていますか?

資産価値を高める努力、建物を綺麗な状態で維持する努力、そして一番いいタイミングで売却しようとする努力をしていないから、資産価値は低下するのです。

自宅も運用の仕方で資産に変わります。
逆に言うと、使い方、維持の仕方でただの負債にも変わります。

まず入口のところで失敗しないこと。
そして、自分にとって都合のいいタイミングで高値で売却するために、売りたくないタイミングで売らなきゃならない状況を作らないことが大切です。
無理のあるローンの組み方、返済方法を決して組まない、そういう生活設計がとても重要です。

購入物件の選択ももちろん重要です。

ハザードマップなどで危険な地域に指定されている物件。
何十年かに一度の雨を想定してという前提は、もういつ起こってもおかしくない想定です。

再建築不可の物件。
築年数が古くなるにつれ、土地としての価値に限りなく近付きます。
その時に再建築が不可能な物件となれば、資産価値は大きく低下します。

金利は史上最低金利で推移しています。
今後20年、30年というサイクルで考えた時に、このまま推移するとは想定し難い状況です。
金利が1%上昇した時、2%上昇した時の支払額はいくらになるかぐらいは考えておきましょう。

列記しただけで考えることは山積みですよね?

こうした予備知識くらいは身につけてから、住宅購入に踏み切りましょう。

住宅購入前の勉強会みたいなのが、あればそういうのに参加するのが一番いいのですが、なかなかないですよね。
銀行でやっている相談会も、いろいろな金融機関で開催されているのですが案件を持ち寄っての相談会だったり、借替えのための客集めだったりするので。

ファイナンシャルプランナーが開催してる住宅ローンセミナーなども、自らのコンサル契約に結びつけるためのセミナーだったりしますしね。

いったい誰を信じればいいの?

そういう気持ちになるでしょ?

利害関係の絡んでいる人に相談しても、結局は自分の利益に結びつく話をしてきます。

そりゃそうですよね。
会社って営利目的ですから。

なので、RE/MAX L-styleで、購入前のお客様に向けての住宅ローンセミナーなども開催したいなと思っています。

お客様が自ら知識を身につけ、自らの意思で物件選択、金融商品を選択できる。

不動産屋さんにとっては、やりにくいお客様をどんどん育てていきたいと思っています。

購入するのはうちでなくていいと思っています。
『でも、将来売却するときはうちでお願いしますね。』
『もちろん、そうします』
そう言ってくれる気のいいお客様には、いろいろな知識を伝授したいと思っています。

その足がかりがL-styleClubです。

L-styleClub-7

*詳細はこちらからご覧ください。

おかげさまで数名のお客様にご参加申込みをいただきました。

まだ第1期募集人数には達していませんので、お問い合わせお待ちしております。

相談スタッフとしてのエージェントの募集も行なっていきますので、不動産業者さんにお勤めの社員さん、これから不動産業に飛び込もうという方々もご参加ください。

エージェント募集もHP、ブログで近々ご紹介いたします。

ご興味ある方はぜひ。
それではまた。


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会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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