ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産価格

大阪市西成区の地価が高騰

インバウンド需要にわく大阪
観光客の増加に伴いホテル建築、民泊建築が盛んです。
2025年大阪万博も決まり、益々その波は高まった状態になっています。
地価も大きく上昇し、建築屋さんも大忙し。
建築費も確実に高くなってますよね。

『なら、うちの仕事も絶好調?』
そうなんですよね、今のところ。
でも、そういう時にこそ気を付けて行動しないと足下をすくわれます。

いわばこの今の大阪の状況、完全にバブルです。
大阪市西成区、新今宮駅周辺。
これは平成最後の暴動が起こった場所です。
日雇い労働者の街。
その駅周辺には、一泊◯百円という簡易宿所がたくさん存在していました。
いまだにいくつかは残っています。
でも、その多くは外国人向け宿泊施設へと転用されています。
この新今宮駅という駅、大阪の中心線を走るJR環状線と大阪地下鉄メトロ御堂筋線が走り、関西空港から直結で来れる南海本線の急行停車駅でもあります。
利便性で言うと、大阪の中心地である『梅田駅(大阪駅)』と並ぶ利便性です。
『なんば』駅や『天王寺』駅より交通の便でいうと優れている駅です。
この三路線だけでなく、大阪地下鉄メトロ堺筋線、これは観光客で賑わう『黒門市場』に直結する沿線で、他にも堺市へと繋がる阪堺線(チンチン電車)の駅もあります。
こんな便利な場所なのですが、とにかく治安の悪さが問題で大阪市民からは敬遠されている場所でした。
昼間っからワンカップの日本酒を飲みながら徘徊しているおじいちゃん、昼間から酔っ払って道端で寝っ転がってるおじさんたちしかいない街でした。
ひと昔前までなら、若い女性をこの街で見かけることなどほとんどなく、車で通行していてもいつ当たり屋が飛び出してくるか心配な場所でした。
その不思議な街の地価が今大きく高騰しています。
10年前とかに比べると下手したら10倍ほどの価格です。
一泊数百円で日雇い労働者を泊めていたホテルが観光客向けに改装すると、一泊数千円に跳ね上がります。
そうやって買収して再営業したホテルや、再建築して建て直したホテルなどが乱立し、今や新今宮駅周辺は外国人観光客だらけです。
昔からこの地域に住んでいる地元民の一部からは、
『最近人増えたなぁ。』
『外人増えて環境ようなったなぁ』
こんな声も聞こえてきます。

10倍ですよ、10倍

それに伴い西成区の周りの地域も大きく地価が上昇しています。
同じく南海本線の急行停車駅である天下茶屋駅、この周辺も今は坪単価150万円という声も聞くくらい。。
少し前まで40万円ほどで買えたのに。。。

大阪地下鉄メトロ四ツ橋線『花園町』駅、ここも『なんば』駅、『梅田』駅に直結する沿線ですが、ここの地価も数年で3倍ほど高くなりました。

長年この不動産業に従事していますが、これだけの短期間で地価が急上昇した話はバブル期しか耳にしたことがありません。
つまり、これはバブル??

バブルは名前の通り、シャボン玉です。
いつまでもそのきれいな形を維持できず、少しの風で弾け飛びます。
徐々に少しづつ膨らんだ風船なら少しは維持できるかもしれません。
いや、無理か(笑)

大きく膨らんだものはいつか萎みます。
同じ萎んでいくなら少しづつ、ゆっくりと萎んでくれることを望んでいますが、もしいきなり弾けたらどうなるのでしょ?
建築途中の建物が完成前に頓挫し、そのまま放置。
こんなことにならなきゃいいんですがと、ついつい心配してしまいます。

まぁ、観光客が今のまま増え続けたり、横ばいでも今のままを維持できれば、そんな心配はいらないのかもしれません。
でも、自分自身のことはポジティブに考える方なのですが、仕事に関しては結構ネガティブな考え方を常に持っています。
ラッキーは長続きしない。

でも、もうしばらくはこのまま上昇気流で推移していくのかな?

そんな様子見の日々が続いています。

『プロだから分かるでしょ?』
よく言われるセリフですが、株屋さんが常に常勝なら、顧客に株なんて売ってませんよ。
いつの時代も、いい時(安い時)に買い、いい時(高い時)に売る人が勝つんです。
確実に勝てる人は、安い時にたくさん仕入れ、高くなるまで売らないでおれる人。
株で資産を築いている人の多くは長期ホールドができている人です。
売ろうと思ってないけど、『売ってください』と頼まれる人です。
不動産投資の基本はここにあります。
自分から売ろうとしない。
『なんか最近、やたら売ってくださいという人が来るんだけど。』
『もうちょっと上がったら売ってもいいかな?』
はい。
100%勝ち組です。(笑)

私個人の考え方でいうと、数年前にこの地域で不動産を買い、まだ所有している人、売るならこのタイミングなのかなって思っています。
まだここしばらくは上昇するかもしれません。
でも、その後は今の相場を大きく下回る時期、タイミングが必ずやってきます。
一旦下がりだすと、売却のタイミングはまたしばらくやってきません。

バブルを経験した人がよく言うセリフ、
『坪◯万円で売ってくれって言われてたんだ。あの時売っとけばよかった。』
こうならないようにね。

今、大阪市西成区の地価、不動産市場はバブルです。
この地域に例え小さい不動産、長屋住宅でも崩壊寸前の築古戸建でも何でも構わないので、所有している方は一度ご相談ください。
きっとあなたが驚く価格で売却してきますよ。

お知り合いの方で、そんな心当たりがある人もぜひご一報を。
きっと、このご友人はあなたに素敵なディナーをご馳走してくれるはずです。(笑)

ご相談お待ちしております。
RE/MAX L-style 06-4703-3300
oonishi@life-consulting.net
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家賃は上昇していないのに収益価格は上昇?

景気が上向きになり家賃が上昇すれば収益物件の価格は上昇します。
当然収益が上がるわけですから、その物件の価格も上がるのも当然です。
利回りが上昇するからです。

ですよね?
でも今家賃は昔に比べ低下しています。
空室率も上昇しています。
なのに物件価格は上昇しています。

これはただただ金利が低下していること、そして貸出対象がサラリーマンにまで拡大していること。
法人であっても設立間もない資産保有法人という名目なら資金調達ができること。
これに尽きます。

資産保有法人といっても、審査基準はあくまで個人、その人の属性、資産によって融資対象としての判断をしているということです。
この方法で行くと融資先は個人ではなく法人ですから個人情報に載ることもありません。
もちろん連帯保証人にはなるでしょうから、連帯保証人として個人情報に登録することもあるかもしれませんが、あまり一般的ではないので登録されないということの方が多いかもしれません。

そうなると貸したい金融機関にとってはもうやりたい放題です。
特に資産をたくさん保有している個人や、高年収のサラリーマンなどは格好のターゲットです。
超長期で耐用年数が過ぎ去った物件などもターゲットです。
高金利、長期で貸し出すためにはキャッシュフローが一見回っているように見える築古のマンションが絶好です。
貸し出した後何年か経って空室だらけになり、毎月赤字になろうが知りません。
だって、日本は担保物件だけでなく他の資産からも回収していいからです。
根こそぎ資産がなくなるまで回収できるわけですから、何の心配もなくジャンジャン貸し出し可能です。
高収入のサラリーマンも同様です。
給料の差押えが出来ちゃいます。
一定額の生活に必要な金額以外は差押えが可能です。
今年収が1,000万円あろうが、2,000万円あろうが、一旦失敗してしまえばそこからは年収200万円台の生活が始まります。

『銀行が紹介してくれた物件だから大丈夫』
あー、そうですか。

でも銀行さんは空室だらけになったとしても、家賃がどんどん下がり続けても何もしてくれませんよ。
きっちりと返済計画を詰めてくるだけの話です。

今、買っていい物件は自分が買った価格以上に売り抜ける物件だけです。
『来年、再来年はまだ上がるから大丈夫。』

あー、そうなんですね?

なら、買えるだけ買っちゃいましょう。
でも、そんな夢みたいな話があるわけないじゃないですか。

不動産には相場があるのです。
新築物件にも相場があります。
土地価格があって、建築費があって。
今は土地価格も建築費も高騰していますから当然原価も上がっています。

中古物件もその当時の土地価格と建築費の原価がありました。

当然建物は年々古くなっていきますから、その価値は減少していきます。
この減少していく分が建物の減価償却であり、減少していくことを考慮して建物の評価を出します。

今中古収益物件市場は、この評価関係なしに価格が決められています。
高騰し過ぎて通常の評価基準では物件が購入できないからです。

これって正常ですか?

先日私の以前からのお客様に物件購入の提案をしました。
築30年くらいの物件で3億くらいでした。
でも同じような場所で3年ほど前、築数年の物件を同じような金額で手放しました。
家賃収入はさほど変わりません。

自分で提案していておかしな話ですが、買っちゃっダメですよね、こんな物件。

もちろんすぐに撤回しました。(笑)

金融機関がいくらでもお金を出すので、どんな物件でもいいので情報が欲しいということで渡した資料でした。

逆に
『これ、面白いね。』
こう言われて少し戸惑いました。

それほど今巷には物件がないのです。

それなのに、今RCとか鉄骨のマンションをあえて買う必要ってあるのでしょうか?

うーん・・・

建築費が高騰している鉄骨やRCの物件を購入する意味って何なんでしょ?

金融機関が融資しやすい。
これだけのことですよね?

昭和50年代のRCと築浅木造アパート、利回り変わらないならどちらを選びますか?

木造アパートって、昔のレオパレスとかのイメージがあるから敬遠されがちなんですよね。

騒音、防音の問題があるでしょーって。

って言う割には鉄骨の1Roomを購入していたりして・・

今のアパートの方が下手したら防音しっかりしてますよ・・

RCだから大丈夫。
だからRCなら古くてもいいんだ。

こんな話しも聞きます。

でも、古くて安い賃料のRCの物件って隣の部屋との仕切りがブロック積んでいるだけってことも結構多いんですよ・・

あなたが信じこんでいる情報って大丈夫ですか?

新耐震になってからの建物だから大丈夫。

新耐震基準って昭和56年の話ですか?
その後、容積率オーバーや検査済証のない物件がどれだけ建てられているかご存知ですか?

その頃の検査基準なんてズブズブです・・

RCの耐用年数47年、木造22年、これは税務上の耐用年数です。
では、築47年(昭和45年)のRC物件、木造の築22年(平成7年)の物件見比べてみてください。

同じ耐用年数が経過してしまったと言われる年代の建物です。

もし仮にこれが同じ利回りだったらどちらを購入しますか?

っていつも思うのですよね。

分譲マンションの築47年はまた別ですよ。
だって15年おきくらいに大規模修繕をしていますし、共有部分のリニューアなんかも行なっているマンションがほとんどです。
でも賃貸物件の場合は違いますよね?

私の年齢は今47歳ですが、25年後には72歳になっています。
人間でもこの歳になれば色々なところにガタがきます。

マンションでも同じです。

定期検診に行きなさいよ。

よく言われる言葉です。

マンションでも同じです。

定期的に検査して補修して。

しっかりと検査して異常なし。
こう言われている物件ならアリかもしれません。
でもそうでなければ・・・

こういう物件を購入する場合は、しっかりとリフォーム資金の調達もしておいてくださいね。

私ならそういう物件を購入するくらいなら新築の木造アパートを購入します。

だって今時の新築って、耐震等級やら劣化等級やら、いろんな性能評価が付いてますよ。

新築ですから設備の交換やリフォームも必要ないですし。

融資の年数はできれば25年、30年まででは組みたいですね。
それでキャッシュフローがきっちり回っている物件なら購入してもいいんじゃないでしょうか?


5年、10年所有して、その時が売り時なら売ればいいでしょうし、家賃が下がってきたタイミングでは借換を考えてもいいかもしれません。

築30年、40年のRCを購入して数年後に借換なんて多分不可能に近いんじゃないでしょうか。

購入した時点で『やりましたー。』って喜んでいると大変です。
不動産オーナーは購入したときがスタートです。
数年後を見据えて物件を見極めましょうね。



『失敗しちゃったー。』
『早まったかも・・』
こう感じた方はぜひご相談ください。

まだ今なら間に合うかもしれません。

病気も失敗も早期発見早期治療ですよー。

それではまた、ご新規のお客様のご相談お待ちしております。

来週は少しスケジュール開いてるので、お気軽にお問い合わせくださいね。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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