ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産屋

家主さんになるお勉強していますか?

不動産投資でオーナーになる、家主になる。

現金で戸建や連棟住宅、区分所有のマンションを購入してオーナーになる方から、ローンを組んで一棟もののマンション・アパートオーナーになる方まで様々です。

どういった種別の物件を買うのか?
いくらの物件を買うのか?
築浅の物件を選ぶのか?
築古の物件で高利回りの物件を選ぶのか?

悩みますよねー?
いろんなセミナーに参加して、あーだこーだといろんな勉強をしていることでしょう。
また、いろんな本を読み漁って自分に合う投資スタイルを模索していることかと。

でも、購入後のお勉強は購入してからという人がとても多いことに驚きます。
賃貸募集はどうするの?
税金のことは考えているの?

『そんなのは物件買ってからの話じゃないんですか?』
そう思っている人も多いことかと。

『これ、内装するのにいくらかかりそうですか?』
『いくらで貸せそうですか?』

『◯◯万円くらいですね。』
『分かりました。ありがとうございます。』

えっ??

そこは任せっきりなんだ。。。

オーナーになろうとしている人、下手したら自分で賃貸マンション借りたのも学生の時以来、
『どうやって契約したっけ?』
こんな人も多いのです。

礼金と敷金の違いもよく分かっていなかったり、募集にかかる費用も知らなかったり。

かといって、そんなこと教えてくれるセミナーや本もあまり見かけませんもんね?

でも実際にはここがとても重要だったりします。

『周辺相場的には家賃◯万円、敷金なし、礼金1ヶ月くらいですよね?うちの物件は△△、この条件で募集してくれませんか?』
『◯◯のお客さんをターゲットにして、◯◯な感じで内装仕上げしてもらえませんか?』

これだけのことで入居率は大きく変わります。
また、賃料をUPできれば利回りも向上します。

どっやったら家賃を高く取れるのか?
どうやったら内覧が増えるのか?
いったい内装工事の相場はどのくらいなのか?
キッチン入れ替えるのにいくらかかるのか?
給湯器は?

このくらいは一度勉強してから物件購入を考えませんか?

不動産を賃貸しているオーナーさんの中には、今どきまだクロス(壁紙)1mあたり900円近く支払っているオーナーさんもいます。

ワンルームの給湯器を交換するのに10数万円も払ってるオーナーさんもいます。
もし、万一こんな話に心当たりがあるのなら今すぐご相談ください。

もったいないです。
みすみす他人にお金を施しているのと同じです。
それなら生活に困ってる方々や日本各地の被災者に募金してあげてください。
寄附金控除で税金が戻ってきますし。

入居者=お客さま
この感覚を持ち合わせていない人は不動産投資に向いていないと思います。

入居者がガラガラ=お客さんの入っていない飲食店と同じです。
お客さんの入りが悪い飲食店はどういった努力をしますか?
新しいメニューを考えるだけではなく、ランチタイム営業をしてみたり、セットメニューを考えたり、飲み放題を作ってみたり様々な努力をします。
エントランスや共用部分が汚い、散らかり放題、これは店内をゴキブリが這い回ってるお店と同じです。
エアコンが壊れたと入居者から連絡あったのに何日も放ったらかし、これは注文して30分も40分も経つのに料理がやってこないのと同じです。

こうやって置き換えたら分かりますよね?
お客さんの立場なら、
『もうこんな店行かないよ。』
こうなりませんか?
入居者は同じマンション、同じ部屋に戻ってくることはないとは思いますが、その評判はこれから部屋探しをする人にも伝わります。
入居者を大事にしない大家さんはお客さんを大事にしない飲食店と同じです。

愛想は悪いけど味は絶品
っていうお店作りをするのか、味は普通でも居心地のいいお店作りをするのかどっちが簡単なのでしょう?

大家さんの権利義務を説明します。
大家さんの権利は家賃を受け取る
これだけです。
従来は
家主>入居者
家主の方が偉いという風潮がありました。
なので◯年毎に家賃を上げたり、高い礼金を取って簡単な修繕だけで入居させたり。
給湯器が壊れても、
『うーん、入居者に半分負担してもらえないかな?』
こういう時代でした。

家主の義務は、家賃をもらう代わりに快適な生活空間を提供することになります。
部屋に付帯している設備が故障すれば速やかに直す、もしくは交換して使用できる状態にする必要があります。
共用部分の電球が切れれば交換してあげ、雨漏りがすれば修理してあげ、隣の部屋の住民がうるさいと言われれば対応してあげなければなりません。
この仕事を管理会社に丸ぶりをすれば、煩わしい業務から解放されます。
でも、
『給湯器交換しました。15万円です。』
『電球交換しておきました。5千円です。』
世の中の多くの悩みはお金で解決できます。
でも、不動産投資を始めたキッカケってお金を払うことではなくお金を稼ぐことではありませんでしたか?

出費を抑え、かつ煩わしい業務の多くから解放される方法があります。

不動産会社を介してではなく、直接修繕業者と繋がることです。
エンド価格ではなく、業者と変わらない価格で対応してくれる業者さんと。

もちろん戸建や区分所有の一室を持ってるだけというオーナーさま一人の力では、リーズナブルな価格で安心して仕事を任せれる業者さんを見つけることは容易ではないかもしれません。
でもスケースメリットが出てくればそれも叶う話なのではないでしょうか?

以前いた会社では管理戸数も700室、800室規模でしたのでスケールメリットが出せました。
毎週何らかの工事を発注できるレベルですもんね。
今の会社では残念ながらそこまでのスケールメリットを発揮することができません。
じゃあ、寄せ集めでもいいからみんなで工事を発注したらどうなるの?
それが今のL-style Clubの目的の一つでもあります。

L-styleClub-1

詳しくは過去のブログ記事かこちらをご覧ください。


会員さん自らがお持ちの物件、他のエージェントが獲得してきた管理物件、それらが集まればメガ大家さん規模くらいには仕上げることができませんかね?

L-style Clubはいろいろなことにチャレンジしていきたい人の集まりです。
ご興味ある方はぜひご参加ください。

不動産屋さんの働き方改革

不動産のお仕事
どんなイメージをお持ちですか?

ダークなイメージ
休みが少ない
土日休めないし友だちと遊ぶ時間もない
夜も遅くまで働いていて拘束時間が長い
働いている人も胡散臭い人ばっかり

こんなネガティブなイメージが多いかと。

逆にいいイメージで言うと、
やったらやっただけお金が稼げる
学歴とか経験に関係なくチャンスがある

そんなイメージでしょうかね? 
ここに書いたことは今までの不動産業界そのままです。

ネガティブなイメージもいいイメージもそのまま、労働時間は長く休みも少ないけど稼ぐチャンスはある。
だからこの業界に飛び込んできた人も少なくはありませんでした。
でも今の若い子って、私たちの若い頃のようにお金を稼ぐことに対してガツガツしている人が少なくなりました。

デフレでモノ余りの時代ですから、そんなにたくさんのお金を稼がなくてもそれなりの生活を楽しむことができます。
しかも実家暮らし、車もカーシェアとなるとお金を稼ぐ意味さえ失われてきています。

それなのに労働時間が長く、土日祝が休めない職業となると、職業選択の中に組み込まれる可能性はとても低くなります。
不動産業界で今、人材確保に苦労している所以です。

エージェント募集-20


大手不動産仲介会社さんなんかでは、最近では週休2日が義務付けられていたり、残業禁止という命令も出るようになりました。
でもやることは同じです。

自宅に持ち帰って資料作成したり、こっそり休日出勤をして残務を補ったりという話も聞きます。

小さな会社では完全フルコミッション(完全歩合制)という給与体制も目につくようになりました。
でも、出勤は強いられるところが多いのが実情です。

労働時間が長い=よく頑張っている
こう評価する人がこの業界に多いのも一つの要因です。

かといって、
『営業マンは成績を残さないと何の意味もない』
こんなことを言う上司もいたりします。
結局は、長い労働時間を奉仕し、かつ成績を残すものが偉い。
こういう風潮になってしまうのです。

でも私から言わすと、中身のない長時間労働って何の意味もないよって話です。

それならば、早めに仕事を切り上げて友人と食事に出かけたり、家に帰って本を読んだりする方がよっぽど仕事の役に立ちます。
誰かと接点を持ち話をすることで仕事のヒントになることもあるし、ならなくても気分転換で翌日は清々しい気分で仕事に向かうこともできるかもしれません。

一時間本を読むことで読解力がついたり、話のネタにすることもできるかもしれません。

稼ぐチャンスがあり、かつ自由なワークスタイル、そんな働き方を提供できる場でないと人は集まらなくなってくるかもしれません。

不動産会社に来られるお客様は多種多様です。
平日の日中がヒマな人、土日祝しか身動きが取れない人連絡が取れない人、夜10時以降なら対応できるよという人。
これだけ日本人のライフスタイルが多様化してきている今の世の中で、そのお客様に対応していこうとすると平日も土日祝も、朝も夜も対応可能な状況を作らなければいけません。
非効率ですよね?

しかも、社内でできる仕事などほんの一握りです。

現場で撮ってきた写真をネット上にUPするなら、Wi-Fi環境の整ったカフェからも行えます。
役所に不動産調査するのも、出勤してから向かうより自宅から直行する方が効率がいい場合もあります。

そもそも何のために会社に来るの?
それは、お客様が来店してくるという待ちの営業スタイルがこの業界に根付いているからです。

いつお客様から連絡が来るか分からない。
いつ来店しても対応できるようにしておかなくてはいけない。
だから常に会社には何人か待機しておかなくてはいけない?

その場で食事を提供するようなサービス業であれば、誰もいない状況って作ることはできません。
たこ焼きを買いにたこ焼き屋さんに行って、閉まってれば違うたこ焼き屋さんに行きますよね?

でも、私達の仕事も同じでしょうか?
『◯◯不動産が閉まってたから、隣の△△不動産に行こう』
誰でもいいと思われる仕事しかしていなければ、当然こういった選択肢になってしまいます。

私の友人もそうですし、私もそうですがお客様が来店する際には必ずアポイントを取ってくれます。
それは、じっくりと話を聞きたいから。
突然訪問してたまたま在席していたとしても、その後予定があり数分しか時間がない、こんな自体を避けるためです。

私にとっても、友人にとっても、そして訪ねてくださるお客様にとっても、時間はとても貴重なものだからです。

つまり、出社しなくてもいい状況を作ろうと思えば、仕事の質を変えればいいだけのことです。
オーダー型の仕事を受けれるように。

スーツを仕立てに行こうと思って、採寸から始めてその日に出来上がるってことはないですよね?

でもTシャツを買うのに、出来上がりは来週ですと言われると
『えっ?』
って驚いてしまいませんか?
完全オーダーのTシャツならもちろん別ですけどね。

ZOZOスーツが今話題になっていますが、最初に採寸しておけば、スーツだけでなくシャツなども簡単にオーダーできるそうです。
その採寸も従来のメジャーで測るという自分では測り間違いが起こりそうなものではなく、ZOZOスーツを着て写真を撮るだけで採寸ができるようになるという優れものです。

これは、逆の発想ですよね?
オーダースーツはネットで買うものではなく、足を運んで発注するもの。
シャツも既製のものを買うか、スーツ同様オーダーするか。
その従来の固定概念を完全に覆すものです。

今私たちが思い込んでいる固定概念って、未来の人からするととてもバカバカしいものなのかもしれません。
だって、車が空を飛ぶようになるかもしれない時代が目の前に迫ってきています。

不動産屋さんは、店舗に飛び込んで物件を探してもらうものという時代から、ネットで探して内覧をするために店舗に行くもの。
そしてVRが発達し、内覧すらもネット上で完結できるような時代になっています。
あとは契約、鍵渡しだけ。
その契約もIT重説が浸透すれば、非来店型のショップが出来上がります。
鍵もスマートキーならIDの発行で来店すらいらなくなります。
家賃滞納すればIDのロックをかけることさえ可能ですもんね。

時代は変化しています。
なのに、業態だけそのままっておかしいですもんね?

今のは賃貸の例ですが、賃貸業界では非来店型店舗はいつでも行うことが可能な状況下にあります。
売買もゆくゆくはそうなるでしょう。

そうなれば営業マンの仕事ってどうなりますか?

必要のない職業になってしまうかもしれません。

ではどうすればいいのか?

答えは簡単です。

必要とされる仕事に変えればいいだけです。

ただの部屋探しならより簡単に。

自分で探すより手軽に、かつ優良な物件を。

購入する場合は、物件の選択だけでなくローンを含め様々なアドバイスを必要とします。

アドバイスではお金にはなりませんが、コンサルティングならお金はもらえます。

『こちらのローンなら金利が0.2%安くなります。』

『この住宅ローンなら今加入している生命保険が必要なくなります。その分毎月の出費が抑えられます。』

金利が0.2%変わるだけで35年間の総支払額(金利が変動しなかった場合でも)は115.9万円も変わります。

生命保険を解約できれば、毎月の出費は1万円~2万円抑えられるかもしれません。

これは必要なアドバイスであって、お金を払ってでも聞きたい情報にはなりませんか?

これからの不動産屋さんにとって必要なこと、それはお客様に必要とされる人になることです。

必要とされた人になれば、お客さんを待つ必要がなくなります。

逆にお客さんが自分自身の身体が空くのを待ってくれるようになります。

例えば、私がだれかの話を聞きたいとします。

『この時間なら空いていますけどいかがですか?』

こんなアポの取り方しませんよね?

『いつならスケジュール空いていますか?その時間に合わせてお伺いさせていただきます。』

当然こうなりますよね?

なので、働き方改革で一番重要なのは、自分が他人に必要とされる人間になること。

これが一番手っ取り早いやり方です。

『いきなりそんな人間になれないよ。』

そう思う人は、他人にとって都合の良い人間をまず目指すべきです。

『この人なら自分のことを理解してくれているから相談しやすい。』
とか、

『この人には無理言いやすいからお願いしちゃおう』
これでいいのです。

私が目指しているところもまずはここです。

相談事があるときに、一番に頭に思い浮かぶ存在

ここにさえなっておけば、機会損失はありません。

勤務先が変わろうと、会社名が変わろうと、頼ってくるのは自分個人です。

これが、フリーランスな生き方。

以前の不動産業界では、どこかの会社に所属していなければ不動産屋を名乗ることさえできませんでした。

でも、私たちRE/MAX L-styleでは、自由な働き方を推奨しています。

平日は会社員、夜は不動産エージェント、夜はUberの運転手、昼間は不動産エージェント、そんな働き方があってもいいと思っています。

友人のお部屋探しの時だけ不動産エージェントに、こんな都合のいいパートタイムエージェントも歓迎します。

エージェント募集ページをホームページにUPしましたので、ご興味ある方はご覧ください。

https://www.remax-l-style.com/agent

お金儲けのための仕事ではなく、自分らしい生き方を実現するための仕事に。

お客様にとって一番身近な存在でありたいと共感してくださる方はぜひご参画ください。

自分がエージェントとして活動するのは自信がないけど、将来はそんな生き方をしてみたい。

そんな方にはL-styleClubから勉強してみてください。

https://www.remax-l-style.com/l-style-club

そちらも好評受付中ですので、お問い合わせお待ちしております。

あっ、まだほかのページはスカスカなのでその辺はご了承くださいね。(笑)

不動産屋さんって何でそんなに勧めるのに自分で買わないの?

『いいと思ってるなら何で自分で買わないの?』
不動産仲介の業者さんに物件を勧められたときにこう思いませんか?

私もお客さんにチラッと言われたことがあります。

自宅用の物件なら2つも3つも要りませんから当然そのような話の展開になることがないのですが、収益用物件でそんなにいい物件なら何で自分で買わないの、そう思うのもごもっともな話かもしれません。

『自分で買うほどいい物件じゃないから他人に勧めてるんだ。』

不動産屋さんの中には、そういった不動産屋さんもいるかもしれませんが、ほとんどの場合はそうではないのです。

もちろん何をメインにしている会社さんかにもよります。

賃貸仲介メイン、賃貸管理メインで業務を行っている会社さんの中には銀行取引さえほとんどしたことのない会社さんもあり、
『買いたいけどどうやったら買えるの?』
そう思っている業者さんも少なくはありません。

売買だけやっている会社なら、
『賃貸のこと分からないし、そんなん買うくらいなら土地や再販用物件仕入れてる方が儲かるから。』
こう考えているかもしれません。

まぁ、うちみたいに投資用収益物件をメインに扱っていて、さらに仲介がメインとくるとそう思うのも無理はありませんよね。

でもお客さんとうちでは根本的に不動産の購入目的が違います。

お客様は短期売買で売却益を得るためではなく、長期保有インカムゲインを狙うために購入します。
うちが自社で保有している物件は一時的に収入を得ている物件もありますが、基本は転売益を得るために取得しているものです。  

転売目的で仕入れれるような物件があればもちろん自分で買っています。
用意しなくてはいけない資金の規模にもよりますが。。

なのでたまに
『転売用として競売に入札しようと思って。』
こういうご相談を下さるお客様がいますが、それこそうちの本業ですから、必ず儲かるのではという案件ならご紹介せずに自分で入札します。

それに同じ目的で数多くの不動産業者が入札します。
お客様と違って向こうは自社でも販売しますから入札時の手数料も出口の手数料もかかりません。
勝てるわけありません。
なので競売物件でも、ある程度の長期保有を目的の方へのお手伝いをしているわけです。

自社で物件を購入していると、いい物件を早いタイミングで情報を仕入れることはできますが、その代わり仲介手数料を得る機会を失います。
つまり、日常的な業務の売上を得る機会を失っているわけです。

さらに、現金購入する規模の物件なら資金が寝てしまいます。
潤沢な資金が手元にあれば別ですが、資金は無尽蔵ではありません。
500万円で購入した物件が毎月6万円の賃料が入る。
それよりもその500万円で不動産を購入してリフォームをかけ700万円で売れる物件を作り出す。
そのことに魅力を感じるのが不動産屋かと。

ですから、お客様にご紹介しているのは長期的に収益を生んでくれる物件であり、短期的に売却益を得る物件ではありません。

自分で買う物件は基本的に手入れが必要な物件。
再販業は加工業だと思っています。

右から左にそのままの状態で売り抜ける物件を仕入れるということは、売主がもっと高く売れる機会を奪っているだけのこと。
お金をかけリフォームする費用がないお客様、リフォームをして賃貸部屋付をすれば高く売れるのにその時間と費用がないお客様、だからその業務をうちが担ってビジネスに展開しているというわけです。

収益の一棟ものの場合はまたワケが違います。
収益用物件の借入金利って、物件毎に違うのではなくお客様の属性によって異なります。

うちが調達できる金利とうちのお客様(一部のお客様)が調達できる金利の間には大きな乖離があります。

また、調達できる金額も変わってきます。
つまり、うち以上の金利、うち以下の融資額しか調達できないお客様に目が飛び出るようないい物件が回ってくることはありません。
だって、うちの金利、年数で計算して合わないものがそれ以上の金利になれば収支が合うわけがありません。
それを分かっていて紹介するほど、売上に困っていませんしね。

なので、
『もう数ヶ月も前から相談しているのに全然物件提案してくれない。』
こんなこと言わずに気長にお付き合いください。
うちでは買わないけど長期的には面白いと思うのでどうですか?
というような物件をそのうちご提案しますので。

でも、その収支が合わないことを分かっていて次々と物件を紹介してくる業者さんが存在することも忘れてはいけません。

うちがなかなか物件提案をしないために、痺れをきらせて他社で買ってしまうお客様も中にはいらっしゃいます。

その後の相談にも来にくいのか、どうなっているのか話を聞く機会も失ってしまいます。

でも、そんなこと関係なしに困った時にはご相談くださいよ。
せっかくご縁があってお知り合いになったのに、つまらない気兼ねをして疎遠になってしまうのは悲しい話です。

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先ほどの金利の話を詳しく説明しますと、
例えばうちが自分で、自社で購入しようと思っている物件があったとして、金利が3%だったとします。
仮に物件価格1億円、表面利回り10%としましょう。
25年返済、元利金等払いで毎月返済額は47.4万円。
これがもし金利1%なら37.6万円。
毎月10万円も返済額が変わるのです。

表面利回りが10%ということは、毎月の収入は満室時で83.3万円。
うちの場合だと満室時でも返済比率は56.9%。
金利1%で調達できるお客様なら45.1%。
全然違うでしょ??

これが買わない理由というより、買えない理由です。
逆にそれが、お客様が買える理由、買いたい理由になるわけです。

不動産投資、特に融資利用する場合の失敗しない一番の秘訣は、金融機関が融資したいお客様になることです。

そのためにはどうすれば??
せっせせっせと貯蓄額を増やすのと、税金をいっぱい払うことです。

納税額は自分の履歴書で、貯蓄額は自分の武器です。

いくら学歴が良くても面接でうまくしゃべれなければ採用はしてもらえませんし、いくら面接で上手くしゃべれても中学もまともに通ってなかったと言えば採用するのに不安でしょ?

今は履歴書を上書きしている最中です。
自分の武器も磨いているところです。

完成すれば今見送らざるを得ない物件も買えるようになるかもしれません。

仲介手数料を稼ぐ必要もなくなるかもしれません。
そうなったら紹介客の実需の売買、賃貸だけ気楽にしましょうかね。

そしたら
『何で自分で買わないの?』
こんなこと言われなくてもすみますもんね。

あー。
コンサルだけしときたい。
これが本音です。

自分で買わなくてもいい、もちろん仲介もしなくてもいい。
買いたいというお客様の相談に乗り、客観的に
『僕なら買いますね。』
こういう話をしている時が何のストレスもなくていい。

いつかそんな時が訪れるのだろうか?
その瞬間を夢見て頑張っています。

それまでは
『できれば自分が欲しい。』
こう思う物件だけご紹介しますね。

というわけで、今年もゆったりとした感じで仕事をしていくことにします。
物件情報を心待ちにしてくれているお客様、しばしお待ちを。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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