ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

失敗することは悪いことではない

『失敗はしたくない。』

『失敗しないように生きなきゃ。』

こんなことを思っている人で成功している人を今まで見たことがありません。

そりゃ、失敗するよりしない方がいいに決まっていますが、失敗するかもしれないことにチャレンジしないこと、機会の損失の方が長い人生で見ると失敗だと思います。

失敗して初めて学べる、そこでやっと気付くことの方が世の中には多いのではないでしょうか。

失敗を繰り返して、その度乗り越えている人の方が人生の深みがありますし、話を聞いていても面白くないですか?

成功した話は確かにそれはそれで聞く価値はありますが、成功例しか話さない人を私は信用していません。

成功したケースは時流に乗っかった、アイデアが時代にマッチングした、スタートしたタイミングがよかった、まぁ全部同じことですがたまたま上手くいったことも少なくはありません。

逆に失敗した例から、こういうことを準備していればよかった、こういうリスク管理をしていれば防げた、アイデアにもう一捻りあれば成功していたかもなど多くのことを学ぶことができます。

多くの人は失敗したことにより、慌てふためき、
『こんなことしなければよかった。』
『そもそもこんなことやったのが間違いだった。』
後悔します。

過去を振り返るのはもちろん必要です。

でも決して後悔してはいけません。

後悔ではなく反省するのです。

後悔しても何も始まりません。

反省は次に活かすことができます。

後悔は後ろを振り返ってそこに留まることです。

後ろだけを振り向いて前に進まないか、過去の失敗を踏まえて前に進んでいくか、どちらがいいかは歴然です。

『一度の失敗で人生終わりだ。』

もしそうなら、私は何度も人生終了しています。

彼女にフラれた。
貸したお金が返ってこない。
人に裏切られた。

こんなことはしょっちゅうです。

離婚した。
子どもと離れ離れになった。

これも経験しました。

今の会社も二つ目の起業です。
一度目もそこそこうまく行っていましたが、会社の規模が大きくなるにつれ自分の理想とかけ離れていきました。

ギャンブルで借金をして一文無しになったこともあります。

親にも迷惑をかけました。

いい年になってから、ユニットバスの1Kのマンションから出直し、一日の生活費を1,000円に切り詰め、人生で初めて貯蓄をし起業しました。

それが15年前の話です。

その時は楽しみが仕事しかありませんでした。

自分の存在価値を見い出すため、ひたすら仕事に打ち込みました。

その結果が、今に至ります。

今は再婚し大好きな奥さんと可愛い子どもたちにも恵まれました。

仕事もストレスのない環境ですることができています。

そして私のお客様はいい人ばかりです。

付き合いのある業者さんもいい人ばかりです。

そんな環境で生活し、そんな人たちと一緒に仕事ができるのも、挫折を経験したおかげです。

人に裏切られたこともありますが、その分人を見る目が養えました。

会社の業績がいい時はいろいろな人が近づいてきます。

でも、新規で会社をもう一度立ち上げた時に多くの人は離れていきました。

その中でも縁が切れずに残っている人たちもいます。

大切な仲間です。

会社の規模や地位に捉われずお付き合いしてくれる人たちは大切な人たちです。

そんな方々がいてくれたからこそ、今の私が存在しています。

今でもまだ成功しているわけではありません。

ただ、自分の理想には少しづつ近づいているのではないかなと。

今でもいろいろな失敗は繰り返しています。

でも、失敗しても心が挫けなければ必ず報われます。

たくさん失敗しても、何か一つ成功すれば万々歳です。

一度失敗したことでも、もう一度やり直せば成功することなどいくらでもあります。

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人生百戦無敗より、七転び八起きの方が楽しいですよ。

勝てる戦いしかしなければ、負けることはありません。

でも、チャレンジするから負けるのです。

負けてもまた立ち上がればいいじゃないですか。

最終的に勝ち残ればいいだけです。

そのためには、どんどんチャレンジしましょ。

失敗しても命までは取られません。

一文無しになっても、命さえ残っていればいくらでも再起できます。

これからの世の中どうなっていくか分かりませんが、今後ローン破綻で頭を抱える人もたくさん出てくるかもしれません。

仮想通貨の暴落で多くのお金を失った人もいるかもしれません。

でも、失ったお金はまた取り戻せばいいのです。

生きている限りいくらでもチャンスはあります。

それでもやっぱり失敗はしたくないという方は、不動産のこと限定ですがご相談ください。

それ以外の才能は全く持ち合わせていない私ですが、不動産のことだけは見る目があり、才能があるみたいです。

友人談ですが。(笑)

失敗はすればいいという話をしましたが、不動産のことについては私自身いろいろな失敗経験、成功経験を持ち合わせていますのでリスクヘッジをさせていただきます。

なので、失敗しない不動産投資を楽しんでください。

その分お客様にも求めることは多いと思います。

無駄遣いしないで。
経費管理きちんとしましょう。
税務申告はこうしてください。
いつでも使えるお金をこれだけ残しておいてください。

こんなことを言うと思います。

成功の裏には必ず努力と準備がありますから。

努力しないで、お金儲けしようとする人はよその会社にコンサルティングを依頼ください。

私にはその方法が思いつきません。

フルローン、オーバーローンで大きなお買い物をしようとするお客様も他社でご依頼ください。

金融機関がフルローン付けるから何か物件を見つけてきてというお客様は別ですが。。。

向こうが言ってくるのと、こちら側からフルローンを求めるのでは金利も含め融資条件が全然違いますので。

そんな顧客になりたいですよね。

無条件でお金を貸したくなる人に。

そうなるためにはいくつかのプロセスが必要です。

努力と準備ですよね。

それができる人を募集します。

長いスパンで物事を考えれるお客様は是非、株式会社ライフコンサルティングにご依頼ください。

一緒に未来を創りましょう。






融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。

『以前より評価が辛くなってる。』

『サラリーマン投資家に対して警戒している。』

昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。

かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。

選別が始まったというのが現段階での感想です。

金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。

いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。

いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。

魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。

このままの状態が続けばどうなるのだろ?

いきなり物件価格が下落する?

不動産価格が暴落する?

不動産バブル崩壊??

そんな心配はまだ必要ありません。

どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。

不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

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売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。

これは株価と同じですよね。

今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。

所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。

こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。

考えれる局面は、

①家賃相場が大幅に下落した。

②空室がどんどん増え埋まらない。

③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。

このいずれかの要素になってくると思われます。

③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。

①の家賃相場が大幅に下落した。

これも、大学の近くの物件で大学が移転した。

大きな工場の近くの物件で工場が移転した。

こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。

一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。

このケースだと思います。

しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。

無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。

つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。

購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。

きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。

そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。

最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。


分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。

その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。

購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。


なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。

まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。

かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。

融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。

そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。

でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。

そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。

融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。

また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。


勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。

安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。

でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。

ここで選別が行われます。

今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。

でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。


そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。


ピンチはチャンスです。


いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。

でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。

端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。

いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。


でも、考えてみてください。

本当のチャンスはここにあるのです。


みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか?

でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。


そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。


バブルはいつか弾けます。

そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。


不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。


バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。

バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。


その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。


それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。

ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。

しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。

不動産は面白いですよ。

物件もお客様も千差万別です。

自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。

長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。


そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。

楽しみながら儲ける。

しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。

そんな不動産投資を始めてみませんか?

小さい物件からコツコツと。

そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。

ご相談お待ちしております。





サブリースの危険な罠

先日かぼちゃの馬車サブリースの賃料を払えなくなり、オーナーが困っているというニュースが報道されました。

月額100万円ほどのローンを組み、月額120万円ほどの保証家賃を受け取る、大まかに言うとこういうことなのですが、サブリースは一棟全体で行うこともあれば、一室単位でサブリースを受けることもあります。

本当にサブリース会社が破綻すると一円も家賃が入ってこないのという疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

なので今日はその説明を。

サブリースというシステム。

サブリース会社

物件所有者からサブリース会社がまず物件を借り上げます。

そして、その借り上げた物件を一般のお客様に貸し出します。

つまり転貸借契約を結んでいます。

なので、サブリース会社が破産など万一のことがあった場合、サブリース会社との契約を解除し、入居者に直接家賃を請求することも可能になります。

そのためにはまずサブリース会社との原契約を解除すること、入居者との賃貸借契約を撒き直すことになります。

早々に動いていけば、当月分の賃料は回収できなくとも、翌月の賃料からは入居者から徴収も可能です。
損失は0にはできないかもしれませんが、ニュースで報道されているように大家が破綻という話までは発展しないはずです。

そもそも一月分の賃料が入ってこなくてローンの支払いができない状態なら、困ったものだと思います・・・

話は戻りますが、借り上げた賃料と貸し出した賃料の差額がサブリース会社の収益となります。

その他に、物件管理料として月額いくらかの管理料を徴収したりするのですが、そんなに差額は大きいのかと言うとそうではありません。

一般的には賃料相場の85%〜90%で借り上げをしているケースが多く、その差額だけではなかなか事業としては立ち行きません。

入居者から取得する礼金をサブリース会社が取得することにはなるのですが、現状の賃貸市場ではその礼金分はほぼ仲介会社(入居者を斡旋する会社)に支払いますから、そこでも利益は生み出しません。

では、どこで儲かるの?

という話ですが、新築時には着工後2ヶ月〜3ヶ月の支払い猶予期間を設けます。

その間に入居者が入居しても、サブリース会社が賃料を取得しますよ、その代わり入居者が入居していなくても猶予期間が経過すると賃料を支払いますという契約が一般的ではないでしょうか。

つまり新築後なかなか満室にならない物件は赤字に陥り、さらに予定賃料よりも安く貸し出すことになるのでもっと儲からなくなるわけです。

それならサブリースなんてなんでやるの?

サブリース会社は一つや二つの物件を扱っているわけではなく、数十件、数百件の案件を取り扱います。

ならして考えれば一物件、二物件の赤字は大したことがない。

それが理由でしょうか?

サブリースを本業としている会社の中には、赤字にならないような賃料設定をし、物件単体で決して赤字にならないように組み立てているはずです。

でもそうなると、オーナー側にとっては安い賃料で借り上げられることになり利益は生みません。

利益を生まないということはサブリース契約を結ばないということになります。

では、なぜいまこんなに多くの物件でサブリースが行われているのか?

それは、サブリース会社の多くが建築会社、ハウスメーカーの子会社であったりするからです。

サブリースを付けることにより融資も付きやすく、建築単価もそれに伴い上がることになります。

そこでカバーできれば、毎月の収支が例え赤字になったとしてもトータルの事業としては成り立ちます。

建築会社のサブリースは保証家賃が高い。

そこにはそういった大人の事情があるわけです。

ただ、大東建託などは、サブリース事業単体で赤字にならないよう、業者仲介の仕組みから自社仲介の仕組みにシフトしました。

仲介業者に頼らない賃貸募集、これからはそういった物件も増えてくるかもしれません。

そもそもかぼちゃ馬車に見られるようなシェアハウスなどは不動産仲介業者が紹介するケースはとても少なく、事業者自らが入居者を募るケースがほとんどです。

本来の賃貸募集の形というのはこうあるべきであり、そこで集客ができていれば今回の騒動に発展しなかったのかもしれません。

でもまだシェアハウスというのは、日本ではそこまで認知されていない、需要が供給に追いついていなかった、こういうことなのでしょうかね。

シェアハウスという業態、本来なら大家であるオーナー自らが
『こういう施設を建てたい。運営したい。』
そう思い、運営は手伝ってもらいながら理想像を追い求めていくべきものだと思います。
それが安易に運営サイドの口車に乗ってしまい、あたかも何もせずに収益を生むかのような錯覚を感じてしまい始めてしまったことに問題があります。

騙された側に問題があるというのではないのですが、
賃貸経営=起業
と思っている私には少々疑問を感じてしまいます。
今回のオーナーさまたちは多分
賃貸経営=投資家
の目線で判断していたのでしょうね。
それならば融資を使わず、現金投資すべきであり、少額資金でフルローン、これは少し違うような気がします。

投資家の立場で自ら何もしないという選択肢を選ぶのであれば、余裕資金で行い分散投資すべきなのではと思ってしまいます。

不動産投資は誰でも始めることができ、リスクの少ない投資です。
でも、あくまでそれは自らがパーツの一つとなって行動することが原則です。

募集活動を行う。
管理を行う。
内装工事などの修繕業務を自ら発注する。
それができないなら、せめて自分で融資付をしてくる。
金利交渉をする。

何かせめて一つくらいはやっておきたいですよね。

業者の掌の上で踊らされているようではダメです。
逆に業者を掌の上で踊らすことができないといけません。

融資利用するなら金利1%違えば、1億円の借入で年間100万円キャッシュフローが変わってきます。
自主管理できれば、毎月5%の管理料が浮きます。
内装工事を自ら手配できれば、業者を介してリフォームしていたマージンの分がいくらか削減できます。

全てはこの積み重ねなんですよね。
しかもこの積み重ねは、物件をたくさん取得すればするほどコストダウンしていくことができます。

つまり、複数棟所有しているオーナーと一棟所有しているオーナーでは、ランニングコストも変わってきます。

その辺りを理解しながら不動産投資をしていると、面白いものですよ。

投資家の目線ではなく、常に経営者の目線で賃貸経営をすること。
これが不動産投資で失敗しないためには必要です。

最初からうまくはいきませんが、自らが行動していくことで何かが変わるはずです。

それまでは困ったことがあれば私がお手伝いいたします。
その代わり、多少のマージンは落としてくださいね。
一応ビジネスなもので。。。

最終的には不動産業者を頼らずに賃貸経営できるように。
そこを目標において頑張りましょ。

それまでは株式会社ライフコンサルティングをご利用ください。

ご相談お待ちしております。

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