ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

例えば300万円で不動産投資を始めるとしたら?

『不動産投資って、そこそこお金ないと始めれないでしょ?』
そう思っている方は多いと思います。
現実的に都心部では200万円、300万円で買える物件などほとんどありません。

かといって、郊外の全く需要のない場所で購入するのも・・・

ボロボロの朽ち果てた戸建住宅を買うのか?
駅から離れた古い区分所有のマンションを買うのか?
10平米そこそこの小さなワンルームマンションの区分を買うのか?

もしくは田舎の戸建住宅を購入するのか?

悩みますよね?

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『どれがいいの?』
『どれが正解なの?』

こんな質問をよく投げかけられます。

どれがって言うより、ぜーんぶどれもリスクがあります。

ひなびた温泉リゾートの古い区分所有マンションもそのくらいの金額で買える物件はありますし、借地権付建物で築年数の古ーい物件ならそのくらいの価格で購入できる物件もあります。

いずれにせよ一長一短ある物件です。

300万円を年利3%で運用すれば、毎年の配当額は9万円。
月あたり7500円。

そもそもここをベースに考えてくださいね。

300万円で購入した物件が毎月1.5万円の収入しか生まなかったとしても年間18万円で、利回りは6%になります。

これが家賃3万円なら倍の12%の利回りになりますよね?
これでも投資信託の4倍です。

『だって、空いてたら1円も入ってこないでしょ?じゃあ確実に入ってくる投資信託の方がいいや。』
はい。そうなんです。
そう考える人は絶対にそっちの方が向いていると思います。

たった3%の利回りでも、安定して毎月入ってくるので1億円くらい預けていれば年間300万円もの不労所得が得れますから。

ねっ。
1億円あれば学生が就職して最初の1年で貰えるお給料くらいの配当が得れます。

なんでみんなそうしないの?

答えは簡単ですよね?

それだけのお金を預けることができないからです。


はい。
話は振り出しに戻します。

このブログをご覧いただいている多くのみなさまは、少ない資金から始めて大きな資産を将来形成したいと思っている方です。

そうなるためには、少々のリスクを背負う必要があります。

『ノーリスクで大きく儲けたい。』

こんなことを考えるから詐欺まがいの話に騙されてしまうわけです。

リスクのないところに失敗はありませんが大きなリターンはありません

肝心なのは、回避できるリスクを背負う ことです。

戸建、区分所有、地方の物件、いずれにせよ、空き部屋のままで放っておくから毎月の負担が増えるわけです。

『最悪の場合、自分が住めばいいや。』

こう思える物件なら、自分が支払っている家賃と相殺して負担分を軽減できることになります。

もしくは、自分で入居者を見つけてこれそうな物件であればリスクは回避できますよね。

昔の大家さんってそう考えるとアグレッシブな大家さんも多かったように思えます。

『知り合いが部屋探していたから、そのままの状態で貸すことにしたよ。』

『契約書だけ作ってくれるか?』

こんな依頼も少なくはありませんでした。

先日ご購入いただいた連棟住宅も、自社の社員(外国人)を住まわせるという、購入時点から入居者が付いた状態でスタートした物件でした。

自らの手で物件の弱点を補えるっていうのは、明らかに強みです。

民泊を始めたいと思った時に、物件購入から考えれる人の強みと同じですよね。

でも、一般の方にそんな手段は使えません。

では、どうするか?

借り手が付くことを想像出来ない物件には手を出さないことです。

地方の古い戸建て、リゾート地の分譲マンション(自分で別荘で使う気があるなら別ですが)、狭いワンルーム。

この手の物件は回避することが望ましいと思います。

店舗物件も然り。

もし、自分が300万円の自己資金から不動産投資を始めるなら、何から始めるか考えてみました。

この話を考える時に、まず目的が重要になります。

不動産投資の目的

①毎月のお給料以外の臨時収入を得たい

②不動産を売却して、売却益を得て資金を増やしたい

このどちらかです。

キャピタルゲインインカムゲインか。

インカムゲイン(毎月の収入)を得るための目的なら、迷いなく連棟住宅を選びます。

戸建住宅が本来望ましいですが、賃貸需要の高いエリアでは300万円(内装工事込)では到底物件が見つかりませんので連棟住宅ってことになってしまいます。

しかも、生活保護受給者、高齢者夫婦の需要が見込めるエリアでという限定条件ですが、賃料4万円からうまくいけば5万円の家賃収入が得れるかもしれません。

4、5年入居していただければほぼほぼ初期投資の額は回収できますので、その時点でゆっくりと売却にかける、もしくはそのまま所有しておき引き続き家賃収入を得る。

でも、このやり方ならまた300万円、400万円貯まるまで次の物件にいけませんよね・・・

かと言って、300万円の資金では他のどういった物件を購入できるのでしょ??

ここで、一つ考え方を変えてみます。

毎月の収入を諦めて、売却益(キャピタルゲイン)を狙ってみる。

これもどういった物件を選べばいいのという話はありますが、ほとんどフルローンを組める唯一無二の手段が日本には存在します。

住宅ローンです。

住宅ローンという名前が付いていますから、当然自分が居住すること以外には使えません。

なので住宅ローンで借りて家賃収入を得るというのはダメです。

じゃあどうするの??

値下がりしそうにない物件を購入して、自ら居住し、一番いいタイミングで売却する。

これが仮に購入時の金額と同じ金額で売却できればその間の家賃は浮いたことになります。

そして売却時には、返済してきた元本分の現金が手元に残ります。

手元資金の300万円は物件の購入時の諸費用に充てましょう。

うまくいけばそこで数百万円という資金を手に入れれるかもしれません。

あとは物件選びです。

私はこの手法で、自宅を売却し1千万円超の資金を手にしました。

その資金が先日公開した一棟アパートの自己資金へと移っていったわけですが。。。

それというのも、自宅を購入した時に売れ残っていた部屋を安く購入できたからです。

当初売出価格からすると、1割以上値引きした価格で購入しました。

まあ、売り出し価格ってただ売主が付けている価格ですから、その価格の妥当性がどうなのかっていう問題はありますけどね。(笑)

新築マンションの売れ残りの部屋、新築戸建の売れ残り区画、中古戸建で価格変更したタイミング。

いくつか割安で物件を手に入れることができるタイミングがあります。

一つご紹介する物件、これは高槻市の新築戸建住宅です。

当初3,480万円で売り出していた物件でした。

この家が今当初価格より600万円も値下がりしています。

2,880万円。

私の友人が募集している物件ですが、600万円って建売業者の見込利益です。

と言うことは、ほぼ業者の原価で物件が購入できることになります。

こういう物件を購入していれば、値下がり幅も少なくなるので一考の価値はあるのかなと。

もっとリスク回避するなら駅近築20年くらいの中古区分所有(マンション)とか、人気のある学校区の築浅戸建とかになるのかもしれませんね。

リンクを貼ってあるので、よかったらさっきの物件見てみてください。

http://nexus-realestate.com/buy/ikkodate/area/sc_27207/1689283/

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自宅購入も不動産投資の一つです。

住みながら含み益が出るなんて理想ですよね。

少し観点を変えれば不動産投資って大して難しくないことが分かってくるかもしれません。

みなさまもぜひチャレンジしてみてくださいね。

それではご相談お待ちしています。



ローンが払えない。そんな時どうする?

住宅ローンが払えない。
アパートローンが払えない。

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こんな時どうします?

一番よく見受けられるケースとしては

無視する

放ったらかしにする

これではないでしょうか?

携帯電話に見知らぬ電話番号が。

留守番電話にはローンの催促のメッセージが録音されている。

かといって、支払うアテがない。

電話してもどうせいついつまでに払ってくれって言われるだけだし、払えないし。

って感じで、折り返しの電話もせず、自宅に届いた手紙も無視して。。。

債務者のほとんどはこのパターンに陥ります。

この後どうなるか?

催促の手紙が何通かやってきて、それでも連絡がつかなければ債権者(銀行さんですね)は保証会社に代位弁済の請求をします。

保証会社なんか入ってないよと思っている方もいるかもしれませんが、住宅ローンなどの場合は決済時に保証会社に保証料を支払ったり、毎月の金利に上乗せになった形で保証料を支払っています。

銀行自体はこの代位弁済によって債務の返済を受けます。

あとは、保証会社から競売開始の申立てが行われ、担保不動産は競売へとかけられることに。

この競売開始の通知が裁判所から届いたらようやく
『あれ?これやばいんじゃない?』
と気付くことになります。

『やっと手に入れた念願のマイホーム。
それをこんな形で手放すなんて‥』

『家族にどう言えばいいの?』

家族に相談できずにここまで放ったらかしになるケースは少なくはありません。

旦那さんが奥さんに言えずにというケースが一般的ですが、たまに奥さんが入金するはずのローン分のお金を入金せずに使い込んでしまっていて、旦那さんに言えずにというケースもあります。

この場合は債務者である旦那さんのところに連絡が入るから安心と思っているかもしれませんが、携帯電話の番号が変わっていたりすると手紙だけが自宅に投函されていたりして気付かないままに手遅れになってしまうということも考えられます。

競売開始通知が届いてしまうと、もう再建の道は残されていません。
『月々少しづつでも返していきます。』
『ボーナスで未納分を精算します。』
こういう話が通用しなくなってしまいます。

どんな話でもそうですが、初期対応が大事なのですよね。

最初に催促の電話が入ってきた時に、
銀行の担当者さんは引き落とされなかったローンの支払額分を振り込みしてくださいねと言ってきます。

そこで支払う予定が立たないのに、
『来週に振り込みます。』
みたいな感じで適当に返答していませんか?

その支払い予定日に振り込みが出来ずに、また催促の電話があれば、
『やばっ。銀行からだ。払えないから無視しとこう。』

次からは無視、無視、無視。

電話とともに郵便物も届いています。

これが続くようですと、再建するのは不可能と判断し債権回収に移行するわけです。

そして裁判所からの通知が届いてから、
『何とかなりませんか?』
私にこういう電話がかかってくるわけですよね。

PCやスマホで検索して、このブログに辿り着き助けを求めてくるわけですけど、それならもう少し早く検索してよ。
これが本音です。

大概の場合、時間がなさすぎて対応することも不可能なんですよね。

1回目2回目の滞納くらいの時は、
『このくらいなら節約すれば何とか返せる。』
とか、バカなケースでは
『競馬が当たったらすぐ返そう。』
『パチンコで取り返して返そう。』
こんなことを考えてしまうのでしょうね。

私は長い間賃貸にも携わっていましたが、家賃滞納者と同じです。

『来月まとめて払います。』
こう言って、翌月にまとめて払ってくれるケースなどほんの数えるほどです。

その場合どうしてたかと言うと、
『今いくらなら払えます?』
『家賃10万円のうち、3万円だけでも今持ってないですか?』

今は保証会社さんに加入しているケースがほとんどなので、保証会社に代位弁済の請求をすれば事が足りるのですが、以前はこうした催促業務も行なっていました。

今月の家賃が払えない人が、翌月まとめて払えるわけがないと思っていますから、少しでも取りはぐれを少なくする方法を模索していました。
『翌月分から、家賃に上乗せして2万づつ返済していってよ。』
これと同じ話です。

ローン額全額は無理でも少しづつでも振り込んでいく。
そうすることにより、返済の意思はあると示すことができます。

するとどうなるか?

金融機関は競売にかけるという方法ではなく、返済額の見直し、リスケの提案をしてきます。

『今の家計の状況を教えてください。』
『収入が減ったという書面を提出してください。』
『利息だけなら支払うことは可能ですか?』

新たにローンの借入は難しくはなるでしょうが、自宅を競売にかけられるよりマシでしょ?

『そんなこと頼むの恥ずかしいよ。プライドが‥』

競売にかけられて家を追い出されるのとどっちが格好悪いですか?

初期段階で自分の恥を晒して助けを求める。
これが唯一の手段です。

自分で全て解決できればいいですよ。
でも、そう出来ないから誰かに相談するわけでしょ?

格好つけて、意地を張って。

そんなものは一円にもなりません。

必要なのは明確な意思です。
家を守るか手放すか。
その判断です。

中には、競売にかけてもらって手放してしまった方が再建しやすいケースもあります。

近隣相場と実勢価格が大きく乖離してしまっているケースです。
今売却しても2千万円ほどかなぁ。
でも、残債は3千万円は超えている‥

無理して払い続ける意味が分からなかったりします。

同じような物件を賃貸で借りれば今の住宅ローンより安いのでは?
このケースも同様です。

また、家族2人なのに無駄に広い4LDK、駐車スペース2台分。

うーん‥

いろいろなケースがありますよね。

とにかく、早い段階で誰かに助けを求めること。
これが大切です。

不動産で失敗しても、今後しばらくローンが組めなくなるだけのこと。

そこから這い上がって、資産何億って築いている人もいます。

要は、覚悟手段の選択です。

ね。

人生簡単に終わりませんから。

くれぐれも、一度や二度失敗したくらいで命を落とそうと思わないでくださいね。

不動産絡みのひどい詐欺の話も横行していますので。
でも、そう思う前に必ずご相談を。

2年、3年で復活するのは厳しいかもしれませんが、10年経てば何とかしますよ。(笑)

人生相談を含め、不動産絡みのご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

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民泊にこれからも可能性を感じますか?

民泊にこれからも可能性を感じますか?』

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と聞かれたらあなたはどう答えますか?

『はい。』
『いいえ。』

多分答えは賛否両論あるでしょう。

可能性があると思う方は、これからのインパウンドの伸びを期待しての話。
可能性がないと思う人は、乱立している無秩序な民泊に対して規制が入るのではと思っている人。

これはどちらも正解です。

政府が力を入れている外国人旅行客の取り込み、これは益々顕著なものになっていくことと思われます。
税収も増えるし、何しろオリンピックを成功させたいという心情的な後押しもあります。

オリンピック誘致には莫大なお金がかかっており、施設の建設費にも莫大な費用がかかっています。

オリンピックが終わって、日本という国が外国人に見向きもされなくなった。
そんなことが起こっては困ります。

逆に国際的なスポーツの大会にどんどん利用してもらいたい。
オリンピックを契機にどんどん旅行者に訪れてもらいたい。

そんな流れが激変することは考えにくいと思っています。
旅館業法も一部改正されます。

これは時代遅れの法律を現代に合わせるためです。
より適法な運営施設を増やすための改正であり、無秩序な民泊を規制する法律でもあります。

私の結論から言うと、
『無秩序な無許可民泊は摘除されて、合法的なホテル・民泊はどんどん増える。そして、需要もまだまだ増える。』
こう思っています。

ホテル建設がどんどん進み、競争は激化していく可能性は否定できません。
でも、そもそも民泊の競争相手はホテル・旅館なのでしょうか?

24時間フロントに人を配置し、いつでもチェックイン可能。
ルームクリーニングも完璧。
モーニングコールや様々なサービスを付加して。

こんなこと民泊でしようと思っていますか?

民泊の立ち位置はペンション・民宿です。



オーナーが施設内に住み込んでいたり、いなかったり。
でも人の暖かさとリーズナブルな料金に惹かれ、継続したゲストを呼び込みます。

料金だけでは泊まれるサウナやカプセルホテルには勝てないでしょう。

でも今の大阪市内中心部のビジネスホテルって平日でも1人7〜8千円しています。
週末になれば1万円超える日などザラにありますし。

カップルで利用すれば×2、家族で利用すれば×2.5もしくは×3。

民泊の部屋、例えば私が申請中の部屋一般の賃貸で貸し出せば家賃6万円強の部屋です。
これを1室7千円〜8千円で貸し出すわけですが、6割稼働で1ヶ月18日稼働したとして12.6万円〜14.4万円となります。

ホテルの利益ボーダーが稼働率6割くらいでしょ?
この損益分岐点で考えても賃料の倍以上の収益があるわけですよね。

少なめに見積もっても勝算は十分あるのですが、それでもこれでは面白くないので、稼働率を大阪市のビジネスホテル並みの9割に近づけることができないかなと算段しているわけです。

『ホテルと同じ宿泊料なら勝てないんでは?』
宿泊料は同じになるかもしれませんが、先ほどの計算は1室あたりです。
1人頭ではありませんよね。

2人で泊まればホテルの半額、3人で泊まれば1/3になるわけですから、破格の料金設定となっています。

なので、うまく稼働していくようになればもっともっと料金は上げれるでしょうし、そうなるために努力していくわけですよね。

これだけの伸びしろがあって、政府の後押しがあって、楽天とかじゃらんとかにも掲載できそうな波が来ていて・・・

やらない手はないでしょ。

ホテル経営するには元手が桁違いにかかりますし、そもそもノウハウがない。
人件費も毎月かかり、コストも莫大にかかる。

面白いと思っても参入できる業界じゃなかったのが、民泊という形で参入できる市場が出来上がった。

これをチャンスと捉えずにどこにチャンスが転がっているのだろうか?

誰に感化されたわけでも、誰に説得されたわけでもない、不動産業という民泊に一番近い場所にいたことのラッキーさを感じています。

私は不動産業を長年やっていて、賃貸業界の未来が怖くて怖くて。

賃貸住宅がどんどん増え、入居希望者はどんどん減っている。
高齢者が増え引越しの機会が減っている。

ただ、プロの家主が少なかった。
なので、少しの努力と知恵で今までは満室経営を続けていくことは難しいことではありませんでした。

でもそんな市場にも若くて知恵のある家主さんが増えてきています。

競争はますます激化していくでしょう。

『民泊はこれから競争が激しくなっていくでしょ?』
賃貸住宅も同じですよ。

賃貸住宅を満室にしても、リフォームして賃料をアップさせても1割2割増が上限じゃないでしょうか?
しかも稼働率100%近くにしてもです。

こう考えると民泊のリスクというものがそれほど高くないっていうことがお分かりになってくるのではないでしょうか?

今私がやろうとしていることは、みなさまにとっての指標を作る作業です。

この数字はどんどん公開していきたいと思っています。

先月末に特区民泊の運営許可をいただきました。
部屋の募集も開始しています。
順調に予約が入り出しました。

一昨日にはプロのカメラマンに撮影していただき、ようやく準備が整いました。

部屋の様子もようやくお伝えできそうです。
自分で撮った写真の出来栄えが悪すぎて、恥ずかしすぎてUPすることを躊躇っていたのですが(笑)

稼働率が五割を超えた時点でセミナーでも開催しようと目論んでいます。

写真の納品が週明けなので、そのタイミングでお部屋のご紹介もさせていただきたいと思っています。

私の目的は収益マンションの収益を向上させること。
オーナー様の選択肢を広げるお手伝いをすること。

そして資産価値を向上させ、保有物件を増やしたい。
新規で購入したい。
そういったニーズに応えること。

資産価値を向上させた物件の売却をお手伝いすること。

自分がみなさまに指標を示すことにより、新たなビジネスチャンスを拡大できるのではと思っています。

民泊の知識はおかげさまでセミナーを開催できるほど身につきました。

でも、私は不動産エージェントです。

不動産屋さんというよりは、お客様の資産、その中の不動産に特化したお手伝いができるプロフェッショナルであり続けたいと常日頃考えています。

コンシェルジュと言ったり、エージェントと言ったり、一体どっちなんだと言われそうですが。(笑)

お客様の側に付き添った存在であることを追求していることに違いがありませんし、何がしっくりいくのか分からないので言い方はマチマチになってしまっていますのが、そこはご了承ください。

最後にもう一度、民泊のこれからの可能性については行政の今後の施策によって影響を受けます。
ただ、やらなくて後悔するより、試行錯誤を繰り返しながら続けていくことの方が、将来の自分の力に必ずなっていくものと信じています。

なので、今年も来年もまだまだチャレンジです。

それは自分の未来を切り拓くとともに、みなさまの未来への道しるべとなるため。

株式会社ライフコンサルティングはまだまだ小さな会社ですが、夢と可能性は無限大だと思っています。

そして、今後仲間を増やし事業を拡大していく計画を着々と進行中です。

そちらもまた詳細が決まりましたら発表いたします。

それでは次回のブログにもご期待ください。



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