ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

住宅ローンを使っての不動産投資

今日のブログのテーマを見て、
『あれっ?そんなのいけるの?』
って思った人は危険信号です。

世の中にはワナがいっぱい張り巡らされています。
住宅ローンはご存知の通り超長期の融資で超低金利の金融商品です。
利回り1%の上げ下げで売れたり売れなかったりするのが不動産投資の世界。
その中で1%を切る金利で資金調達できるなら、何を買っても失敗しないと言って過言ではありません。
そうなると当然不動産屋さんたちも目をつけます。
この住宅ローンを使って、何とか不動産を売れないものか?

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あいにく、新築の分譲マンションの賃貸物件、新築戸建の賃貸物件などそうそうお目にかかるものではありません。
ハイグレードで高水準な賃貸物件となれば、借り手数多。
賃貸の客付けには困りません。
しかも購入者は住宅ローンという超低金利で超長期の融資を組みますから、貸し出した家賃収入で十分ローンの支払いは賄えます。
あとはその話に乗っかってくるお客さんを見つけるだけ。
好都合なことに住宅ローンという商品、年収300万円もあれば審査の土台に乗ってしまいます。
しかも自己資金なしで物件代金はおろか諸費用まで含め融資を受けることができます。
つまり、頭金なしで不動産オーナーになれますよ
こういうキャッチーなコピーが完成するわけです。

一切のお金を使わず、毎月数千円から2、3万円の副収入が得れます。
ローンの支払いが終わればこのマンションは労せずあなたのもの。

こんな営業トークが目に浮かびます。

最初の走りは売れ残った分譲マンション(区分所有建物)でした。
居住用として売れないなら、賃貸に貸し出せばどうだろ?
タワーマンションの登記簿を上げてみると、そんな経緯があったことが伺えるマンションも多く存在します。
登記簿に記載された乙区の欄、ここには抵当権、根抵当権が設定されていれば記載されています。
銀行からお金を借りたという経歴です。
そこに個人名義なのに◯◯保証株式会社と銀行名の後に◯◯保証株式会社とついていたり、住宅支援機構の名前が登場すればそれは住宅ローンということになります。
その部屋を自らの居住用として使用しているならごくごく一般的なケースなので、何ら問題はありませんが、その物件を賃貸に出しているケースがちょくちょくと見受けられます。
しかも新築当時から。

そんな噂は瞬く間に他の不動産業者にも広がります。
マンションでできるなら戸建でもできるんじゃない?

しかも、これだけでも使用用途が違うことが分かっていながら加担(加担とは言わないか、主導)しているわけですから、大変な話です。
犯罪に関わるとそのことの大小が分からなくなっていくものです。
買い手がいなくなれば、今度はもっと奥深いニーズを掘り起こすことになります。
カードローン、車のローンを抱え住宅ローンの審査が通らない層、この層を吸い上げ取り込もうと考えます。
この層の人たち、カードローンの金利は年利15%、もし万一住宅ローンにこの借入金を組み込んでもらえるなら毎月の支払いが大きく軽減できる、そう考えます。
仮にカードローン200万円借りている人がいるとすると、年間の利息だけで30万円になります。
毎月3万円を返済に充てていたとしても、元本はほとんど減りません。
つまり煮詰まっているんです。
そんな人に、
『借金を一気に返す方法があるよ』
こう持ちかけるだけで効果覿面ですよね。
実際にどうするのか?

それはこんな公の場ではお答えできません。(笑)
あっ、ちなみにこんなことを書いてますが私はこの件に加担してません。
捕まりたくないし、免許も飛ばしたくないので。

話を戻しますが、住宅ローンを利用すると言って他人に貸し出せば、融資申込み時の虚偽の申請に当たります。
どういうことかというと、住宅ローンという商品、パンフレットを見ればすぐに分かりますが、『自らが居住するため』に借りる商品です。
『他人に貸し出すため』に使う商品ではありません。
この件が露呈した時点でアウト
一括返済を求められる可能性も否定できません。
なので、このやり方には否定的でしたが、昨今の不動産バブルの影響を受けた大阪市内の物件に関しては、そのようなやり方でローンを組み購入した人にもビッグチャンスが訪れています。
どういうことかというと、今仮にこの件が露呈し金融機関にバレたとしても、このタイミングで売却し残債務を返済してしまえば、何事もなかったのように振る舞え、しかも残債務を返済して手元にお金が残るラッキーな可能性が高くなっています。
10年前辺りから数年前にこの手で購入している人はツイてるかも。
借金を組み替え、知らない間に手元にお金が残る。
こんなバカげたスキームでも人生を好転させるチャンスが転がり込んできています。

でも、万一露呈したら今後の融資に影響が出そうなので、バレる前に処理するのが得策かと。

なので、この件に心当たりのある危なく被害者になる予定だった方は早急にご相談ください。
しれーっとあなたの悩みを解決します(笑)


ご連絡先は
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
大西まで
06-4703-3300

まずは奥さんに相談してみようよ

不動産投資を始めたい
今の会社以外の収入を作りたい
将来が不安
理由は人それぞれだとは思いますが、不動産投資は『あぶく銭』を稼ぐように考えていては大火傷します。
不動産投資は『会社経営』と同じなんです。
もし、あなたが会社を辞め何か起業しようとしたときに家族に相談せずに始めますか?

しないですよね?
ん?
する人いる?

まぁ、そんな人は置いておいて(笑)

不動産投資、賃貸経営をビジネスと捉えるならまずは始める前に奥さん(旦那さん)に相談しましょう。
配偶者を説得できない人が不動産投資を始めても、うまくいくわけがありません。
なぜなら?
そこにはきちんとした計画見通しが立てられていないからです。
不動産は高価な買い物です。
人生の中でも一番大きな買い物ではないでしょうか?
自宅を購入する際にはもちろん奥さんには相談しますよね?

しない人います?

そんな人も置いておきましょう(笑)

一番の理解者である配偶者を説得できないビジョンで競合相手の多い賃貸経営を乗り切れることはありません。
失敗している多くの人は賃貸経営をあたかも国債を買うように安定収入のように錯覚しています。
もちろん一旦賃借人(入居者)が入ってくれれば毎月家賃は振り込まれてきます。
来月も再来月も。
でもこれって、永遠に続くもんだとまさか思ってませんよね?
賃借人は一般の人です。
いつ退去するか分かりません。
退去した瞬間にその部屋の家賃収入は失われてしまいます。
そのリスクヘッジのために複数戸ある一棟マンション、アパートを所有しましょうと言われるのかもしれません。
でもね、一棟マンション、一棟アパートを購入するためにはとてもとても一般のサラリーマンの方々の預貯金では購入できるものではありません。
そうなると。。。
当然融資の話に結びついていきます。

自己資金500万円、融資金額◯千万円?
築古戸建を購入しても、諸費用入れて500万円で収めるのは容易くありません。
それくらいの資金で一棟物のマンションが買えるならこの際‥
気持ちは分からなくはありません。
でもそんな話、奥さんに相談していたらどうですか?
『築古の戸建買っても500万円は必要やねん。それなら頭金500万円で1億円のマンション購入しようと思うねん。どう思う?』
一度聞いてみてください。
ほとんどの場合返ってくる答えはNOです。
そりゃそうでしょ?
起業する際にでも借金1億円して会社興すって話すると、たいがいの奥さんは反対するでしょう。
さすがにうちの奥さんでも反対しそうです。(笑)

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でもね。
そこに確固たる計画とビジョンがあればどうでしょう?
『あかんと思ったらすぐに売却するから。売却したら借入金は全部返済できるから。そのくらいの相場観は持っているから大丈夫。これ見て。同じような物件の売却事例。』
これならどうですか?
10人いるうち5人はそれでも反対するでしょう。
でも2、3人は説得できそうじゃないですか?

つまり、きちんとした経営計画を持って、不動産投資を事業として参入しましょうねというお話です。

よく
『家族のために』
『こどもたちのために』
と言って、不動産投資を始める方がいます。
でも、本当に家族のため、こどもたちのためなら、数年先だけではなく、10数年先、20数年先まで考えてあげなければいけません。
その間今いる賃借人はそのまま住んでいますか?
建物は老朽化せずに問題なく使用できる状態ですか?
給湯器はその間に故障しますよ。
浴槽も交換時期を迎えるかもしれません。
一棟マンションなら、エレベーターも下手したら交換が必要になるかも。。
こういった将来の支出も念頭に置いておかないといけません。
大規模修繕の出費は不測の事態ではありません。
いわば必然です。
家賃収入の◯%は将来の修繕費としてストックしておこう。
◯年後は売却して、資金回収を図り、更なる不動産の頭金に使用しよう。
このくらいは考えていて当然です。
今自分が所有している不動産の価値がいくらで、帳簿価格がいくらなのか?

帳簿価格と言ったのは、よく
売却額ー残債額
売却した際に全てこの額が手元に残ると勘違いしている方がいらっしゃるからです。
不動産を売却して利益が出ると譲渡税というものが課せられます。
残ったお金から譲渡税を支払うとあまり残らなかった、こんなケースも少なくはありません。
帳簿価格(確定申告時に減価償却した後の建物価格と購入した時の土地価格)と売却した価額、ここから仲介手数料等の費用を差し引いた額が譲渡税のもとになる数字となります。

もし、売却したら、いくらで売れ、いくらのお金が手元に残るのか、それが分かっていれば自ずと売却の目標金額が分かります。
今なら◯◯万円、来年なら◯◯万円、5年後なら◯◯万円、その金額で売れそうなタイミングで売却すればいいだけの話です。
その間に大規模修繕が必要になりそうなら、その前のタイミングで、大規模修繕を施した後ならしばらく大きな出費が出そうにないので数年後で。
『一度買った不動産を手放すつもりはない』
こういう方もいらっしゃいます。
その考え方を否定はしません。
不動産投資の方法など千差万別で、人それぞれいろんなやり方があるからです。
自分に合った投資方法、自分に合った進行スピードで。
これができるのも不動産投資の魅力の一つです。

不動産投資で成功する一番の秘訣は、人生の中で最大の味方である奥さんを味方につけること。
一緒に協力して事業を進めていくことです。

一人の考え方では間違った方向に進むことはあるかもしれません。
でも、二人で知恵を絞れば軌道修正をすることも可能です。

不動産投資の一歩目はまずは事前相談からです。
物件探しからではなく、自分が歩み出す方向性を決めることからです。
その事前相談の結果
『まずお金を貯める』
というアドバイスをするかもしれません。
『今の高い家賃のマンションから引越したほうがいいですよ』
こうアドバイスをするかもしれません。
そんな、お節介なアドバイスを聞きたかったら当社へご相談のご予約を取ってください。(笑)
すぐに物件紹介を受けたいお客様は他社へどうぞ。

RE/MAX L-styleは、お客様の人生そのものを変えるために存在したいと思っています。
なので、お説教を聞きたい人はぜひいらしてください(笑)

レバレッジ、減価償却、キャッシュフロー

不動産投資のセミナーを聞きにいくとよく出てくる言葉、

『レバレッジ』
『減価償却』
『キャッシュフロー』

まぁ不動産業界的には、極々普通に使われている言葉なので、違和感を感じない人もいるかもしれません。

ただねぇー
これらの言葉を全面的に打ち出してるセミナーって、怪しいというか、売るためのセミナーっていうか、聞き覚えのない言葉に、数字のマジックをくっつけ、 
『購入しないと損』
というイメージで洗脳するために使われているような気がします。

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レバレッジ、テコの原理
融資利用をし、少ない自己資金でより多くのキャッシュフローを得ましょうとするもの。
これ自体別に悪いことじゃないし、私自身ももちろん融資利用しますから普通の話です。
でもそこに借金をするというリスクがあることをきちんと説明できているかどうかが重要です。
賃貸経営をする限り、毎月の収入以上に支出が発生することがあります。
入退去に伴うリフォーム費用の支出、給湯器などの設備の故障による臨時支出、そういった費用が発生したときに
『お金がありません』
こんなことに陥るような資産状況で、不動産投資なんかやっちゃいけません。
借入金があるということは、返済金があるということ。
自己資金を少なくするのと、持ち金が少なくてもできるということは全くの別物です。
多くの方がこのことに気付いていないのか、それともリスクを全く考えてもいないのか、複数戸の空室が発生した瞬間に支払いができず、競売にかけられている不動産がチラホラと登場しています。

自己資金500万円くらいで5千万円くらいの物件を購入することは必ずしもダメということはありません。
でも、万一の状況に備えて、あと最低でも500万円くらいは余剰資金を残す必要があります。
スルガ銀行の場合、この自己資金の部分もカードローンで補っていたという話も聞こえてきましたから、そりゃ破綻しますよね。
これは、売りつけた不動産屋はもちろん、購入したお客さん自身の脇の甘さでもあります。
貯金全額使って、レバレッジフルのFXをする人などいないでしょ?
あっ。
いるかもしれませんね(笑)
でも、それは完全に自己責任ですよね?
不動産でも同じです。
そのリスクすら聞くことができない不動産屋さんで購入したのがそもそもの間違いです。

次に、減価償却
建物付不動産を購入した場合、建物は経年劣化で朽ち果てていくものという概念のもとに、減価償却費というものが認められています。
税法上に登場する経費のことです。
この経費は、実際にキャッシュアウトを伴わないものなので、魔法の経費と呼ばれています。
でも、本当にそうでしょうか?
たしかに減価償却費は現金の支出が伴いません。
でも、『建物は経年劣化で朽ち果てていくもの』
こう説明しましたよね?
新築の建物と築5年の建物では、残念ながら今の日本では評価が異なります。
つまり、減価償却分の資産も目減りしているということ。
このことに気付いていますか?
減価償却費とは、経費の前倒しです。
計上した分はそのまま取得原価から差し引かれます。
分かりやすく言うと、売却したときに償却した分も引っくるめ課税されるということです。
不動産収入(家賃収入)は給与所得と合算され課税されます。
減価償却費を多く計上できる物件を購入することにより、不動産収入を赤字にし、給与所得の所得税の還付、住民税の軽減を図るものです。
減価償却費を多く計上できる物件、つまり建物価格の割合が高い物件、どういった物件かと言うと、区分所有建物です。
その中でも、一戸あたりの土地面積の割合が小さい単身用の区分所有建物ということです。
新築なら25平米ほどで2千万円程度。
このうち建物価格は1600万円程度。
その建物の価格のうちでも、本体部分と設備部分などで分けることにより、より多くの減価償却費を計上することができます。
イメージでいうと、一部屋で年間70万〜80万円ほどの減価償却費を計上します。
2千万円ほどした新築区分所有建物ですが、家賃収入は年間80万円ほどです。
家賃収入の大部分は減価償却費で消し去ることができます。
さらに、管理費・修繕積立金、融資に対しての金利、固定資産税、管理料、火災保険料なんかももちろん経費計上できます。

でもね。
よく考えて、気付いてください。
2千万円もの借金を金利1%で借りて、35年返済したら毎月、利子を含めていくら返すか分かりますか?
56500円です。
年間で70万円弱です。
つまり、家賃収入のほとんどがローン返済で消えていきます。
所得税還付のためだけに購入しているようなものです。
これがね、10年後に2千万円で売れればいいですよ。20年後に1,500万円で売れればいいですよ。
でも、世の中はそんなに甘くはありません。
10年後には1,300万円、20年後には下手したら700〜800万円になっています。
その間ずーっと満室で、今の家賃で入居してくれることなんかあるわけがありません。
空室が発生すればその間の家賃は入ってきませんし、リフォーム費用が必要になります。
どこで、どうやったらこの手の不動産を購入して利益を出すのか皆目見当がつきません。
所得税を安くするなら、ふるさと納税制度を使えばいいし、どうしても不動産を購入したいのなら、住宅ローン控除を使えばいいんです。
住宅ローン控除は、人生で何度でも使える制度です。
10年間で売却し、また住宅ローンを組めばまた住宅ローン控除を使えます。
節税の方法なら、投資用ワンルームを買わなくても教えてあげます。
オフレコでですけど(笑)

ちょっと長くなってしまったので、今日はこの辺で。

続きはまた今度^ ^

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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