ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不動産投資

ローンが払えない。そんな時どうする?

住宅ローンが払えない。
アパートローンが払えない。

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こんな時どうします?

一番よく見受けられるケースとしては

無視する

放ったらかしにする

これではないでしょうか?

携帯電話に見知らぬ電話番号が。

留守番電話にはローンの催促のメッセージが録音されている。

かといって、支払うアテがない。

電話してもどうせいついつまでに払ってくれって言われるだけだし、払えないし。

って感じで、折り返しの電話もせず、自宅に届いた手紙も無視して。。。

債務者のほとんどはこのパターンに陥ります。

この後どうなるか?

催促の手紙が何通かやってきて、それでも連絡がつかなければ債権者(銀行さんですね)は保証会社に代位弁済の請求をします。

保証会社なんか入ってないよと思っている方もいるかもしれませんが、住宅ローンなどの場合は決済時に保証会社に保証料を支払ったり、毎月の金利に上乗せになった形で保証料を支払っています。

銀行自体はこの代位弁済によって債務の返済を受けます。

あとは、保証会社から競売開始の申立てが行われ、担保不動産は競売へとかけられることに。

この競売開始の通知が裁判所から届いたらようやく
『あれ?これやばいんじゃない?』
と気付くことになります。

『やっと手に入れた念願のマイホーム。
それをこんな形で手放すなんて‥』

『家族にどう言えばいいの?』

家族に相談できずにここまで放ったらかしになるケースは少なくはありません。

旦那さんが奥さんに言えずにというケースが一般的ですが、たまに奥さんが入金するはずのローン分のお金を入金せずに使い込んでしまっていて、旦那さんに言えずにというケースもあります。

この場合は債務者である旦那さんのところに連絡が入るから安心と思っているかもしれませんが、携帯電話の番号が変わっていたりすると手紙だけが自宅に投函されていたりして気付かないままに手遅れになってしまうということも考えられます。

競売開始通知が届いてしまうと、もう再建の道は残されていません。
『月々少しづつでも返していきます。』
『ボーナスで未納分を精算します。』
こういう話が通用しなくなってしまいます。

どんな話でもそうですが、初期対応が大事なのですよね。

最初に催促の電話が入ってきた時に、
銀行の担当者さんは引き落とされなかったローンの支払額分を振り込みしてくださいねと言ってきます。

そこで支払う予定が立たないのに、
『来週に振り込みます。』
みたいな感じで適当に返答していませんか?

その支払い予定日に振り込みが出来ずに、また催促の電話があれば、
『やばっ。銀行からだ。払えないから無視しとこう。』

次からは無視、無視、無視。

電話とともに郵便物も届いています。

これが続くようですと、再建するのは不可能と判断し債権回収に移行するわけです。

そして裁判所からの通知が届いてから、
『何とかなりませんか?』
私にこういう電話がかかってくるわけですよね。

PCやスマホで検索して、このブログに辿り着き助けを求めてくるわけですけど、それならもう少し早く検索してよ。
これが本音です。

大概の場合、時間がなさすぎて対応することも不可能なんですよね。

1回目2回目の滞納くらいの時は、
『このくらいなら節約すれば何とか返せる。』
とか、バカなケースでは
『競馬が当たったらすぐ返そう。』
『パチンコで取り返して返そう。』
こんなことを考えてしまうのでしょうね。

私は長い間賃貸にも携わっていましたが、家賃滞納者と同じです。

『来月まとめて払います。』
こう言って、翌月にまとめて払ってくれるケースなどほんの数えるほどです。

その場合どうしてたかと言うと、
『今いくらなら払えます?』
『家賃10万円のうち、3万円だけでも今持ってないですか?』

今は保証会社さんに加入しているケースがほとんどなので、保証会社に代位弁済の請求をすれば事が足りるのですが、以前はこうした催促業務も行なっていました。

今月の家賃が払えない人が、翌月まとめて払えるわけがないと思っていますから、少しでも取りはぐれを少なくする方法を模索していました。
『翌月分から、家賃に上乗せして2万づつ返済していってよ。』
これと同じ話です。

ローン額全額は無理でも少しづつでも振り込んでいく。
そうすることにより、返済の意思はあると示すことができます。

するとどうなるか?

金融機関は競売にかけるという方法ではなく、返済額の見直し、リスケの提案をしてきます。

『今の家計の状況を教えてください。』
『収入が減ったという書面を提出してください。』
『利息だけなら支払うことは可能ですか?』

新たにローンの借入は難しくはなるでしょうが、自宅を競売にかけられるよりマシでしょ?

『そんなこと頼むの恥ずかしいよ。プライドが‥』

競売にかけられて家を追い出されるのとどっちが格好悪いですか?

初期段階で自分の恥を晒して助けを求める。
これが唯一の手段です。

自分で全て解決できればいいですよ。
でも、そう出来ないから誰かに相談するわけでしょ?

格好つけて、意地を張って。

そんなものは一円にもなりません。

必要なのは明確な意思です。
家を守るか手放すか。
その判断です。

中には、競売にかけてもらって手放してしまった方が再建しやすいケースもあります。

近隣相場と実勢価格が大きく乖離してしまっているケースです。
今売却しても2千万円ほどかなぁ。
でも、残債は3千万円は超えている‥

無理して払い続ける意味が分からなかったりします。

同じような物件を賃貸で借りれば今の住宅ローンより安いのでは?
このケースも同様です。

また、家族2人なのに無駄に広い4LDK、駐車スペース2台分。

うーん‥

いろいろなケースがありますよね。

とにかく、早い段階で誰かに助けを求めること。
これが大切です。

不動産で失敗しても、今後しばらくローンが組めなくなるだけのこと。

そこから這い上がって、資産何億って築いている人もいます。

要は、覚悟手段の選択です。

ね。

人生簡単に終わりませんから。

くれぐれも、一度や二度失敗したくらいで命を落とそうと思わないでくださいね。

不動産絡みのひどい詐欺の話も横行していますので。
でも、そう思う前に必ずご相談を。

2年、3年で復活するのは厳しいかもしれませんが、10年経てば何とかしますよ。(笑)

人生相談を含め、不動産絡みのご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

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民泊にこれからも可能性を感じますか?

民泊にこれからも可能性を感じますか?』

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と聞かれたらあなたはどう答えますか?

『はい。』
『いいえ。』

多分答えは賛否両論あるでしょう。

可能性があると思う方は、これからのインパウンドの伸びを期待しての話。
可能性がないと思う人は、乱立している無秩序な民泊に対して規制が入るのではと思っている人。

これはどちらも正解です。

政府が力を入れている外国人旅行客の取り込み、これは益々顕著なものになっていくことと思われます。
税収も増えるし、何しろオリンピックを成功させたいという心情的な後押しもあります。

オリンピック誘致には莫大なお金がかかっており、施設の建設費にも莫大な費用がかかっています。

オリンピックが終わって、日本という国が外国人に見向きもされなくなった。
そんなことが起こっては困ります。

逆に国際的なスポーツの大会にどんどん利用してもらいたい。
オリンピックを契機にどんどん旅行者に訪れてもらいたい。

そんな流れが激変することは考えにくいと思っています。
旅館業法も一部改正されます。

これは時代遅れの法律を現代に合わせるためです。
より適法な運営施設を増やすための改正であり、無秩序な民泊を規制する法律でもあります。

私の結論から言うと、
『無秩序な無許可民泊は摘除されて、合法的なホテル・民泊はどんどん増える。そして、需要もまだまだ増える。』
こう思っています。

ホテル建設がどんどん進み、競争は激化していく可能性は否定できません。
でも、そもそも民泊の競争相手はホテル・旅館なのでしょうか?

24時間フロントに人を配置し、いつでもチェックイン可能。
ルームクリーニングも完璧。
モーニングコールや様々なサービスを付加して。

こんなこと民泊でしようと思っていますか?

民泊の立ち位置はペンション・民宿です。



オーナーが施設内に住み込んでいたり、いなかったり。
でも人の暖かさとリーズナブルな料金に惹かれ、継続したゲストを呼び込みます。

料金だけでは泊まれるサウナやカプセルホテルには勝てないでしょう。

でも今の大阪市内中心部のビジネスホテルって平日でも1人7〜8千円しています。
週末になれば1万円超える日などザラにありますし。

カップルで利用すれば×2、家族で利用すれば×2.5もしくは×3。

民泊の部屋、例えば私が申請中の部屋一般の賃貸で貸し出せば家賃6万円強の部屋です。
これを1室7千円〜8千円で貸し出すわけですが、6割稼働で1ヶ月18日稼働したとして12.6万円〜14.4万円となります。

ホテルの利益ボーダーが稼働率6割くらいでしょ?
この損益分岐点で考えても賃料の倍以上の収益があるわけですよね。

少なめに見積もっても勝算は十分あるのですが、それでもこれでは面白くないので、稼働率を大阪市のビジネスホテル並みの9割に近づけることができないかなと算段しているわけです。

『ホテルと同じ宿泊料なら勝てないんでは?』
宿泊料は同じになるかもしれませんが、先ほどの計算は1室あたりです。
1人頭ではありませんよね。

2人で泊まればホテルの半額、3人で泊まれば1/3になるわけですから、破格の料金設定となっています。

なので、うまく稼働していくようになればもっともっと料金は上げれるでしょうし、そうなるために努力していくわけですよね。

これだけの伸びしろがあって、政府の後押しがあって、楽天とかじゃらんとかにも掲載できそうな波が来ていて・・・

やらない手はないでしょ。

ホテル経営するには元手が桁違いにかかりますし、そもそもノウハウがない。
人件費も毎月かかり、コストも莫大にかかる。

面白いと思っても参入できる業界じゃなかったのが、民泊という形で参入できる市場が出来上がった。

これをチャンスと捉えずにどこにチャンスが転がっているのだろうか?

誰に感化されたわけでも、誰に説得されたわけでもない、不動産業という民泊に一番近い場所にいたことのラッキーさを感じています。

私は不動産業を長年やっていて、賃貸業界の未来が怖くて怖くて。

賃貸住宅がどんどん増え、入居希望者はどんどん減っている。
高齢者が増え引越しの機会が減っている。

ただ、プロの家主が少なかった。
なので、少しの努力と知恵で今までは満室経営を続けていくことは難しいことではありませんでした。

でもそんな市場にも若くて知恵のある家主さんが増えてきています。

競争はますます激化していくでしょう。

『民泊はこれから競争が激しくなっていくでしょ?』
賃貸住宅も同じですよ。

賃貸住宅を満室にしても、リフォームして賃料をアップさせても1割2割増が上限じゃないでしょうか?
しかも稼働率100%近くにしてもです。

こう考えると民泊のリスクというものがそれほど高くないっていうことがお分かりになってくるのではないでしょうか?

今私がやろうとしていることは、みなさまにとっての指標を作る作業です。

この数字はどんどん公開していきたいと思っています。

先月末に特区民泊の運営許可をいただきました。
部屋の募集も開始しています。
順調に予約が入り出しました。

一昨日にはプロのカメラマンに撮影していただき、ようやく準備が整いました。

部屋の様子もようやくお伝えできそうです。
自分で撮った写真の出来栄えが悪すぎて、恥ずかしすぎてUPすることを躊躇っていたのですが(笑)

稼働率が五割を超えた時点でセミナーでも開催しようと目論んでいます。

写真の納品が週明けなので、そのタイミングでお部屋のご紹介もさせていただきたいと思っています。

私の目的は収益マンションの収益を向上させること。
オーナー様の選択肢を広げるお手伝いをすること。

そして資産価値を向上させ、保有物件を増やしたい。
新規で購入したい。
そういったニーズに応えること。

資産価値を向上させた物件の売却をお手伝いすること。

自分がみなさまに指標を示すことにより、新たなビジネスチャンスを拡大できるのではと思っています。

民泊の知識はおかげさまでセミナーを開催できるほど身につきました。

でも、私は不動産エージェントです。

不動産屋さんというよりは、お客様の資産、その中の不動産に特化したお手伝いができるプロフェッショナルであり続けたいと常日頃考えています。

コンシェルジュと言ったり、エージェントと言ったり、一体どっちなんだと言われそうですが。(笑)

お客様の側に付き添った存在であることを追求していることに違いがありませんし、何がしっくりいくのか分からないので言い方はマチマチになってしまっていますのが、そこはご了承ください。

最後にもう一度、民泊のこれからの可能性については行政の今後の施策によって影響を受けます。
ただ、やらなくて後悔するより、試行錯誤を繰り返しながら続けていくことの方が、将来の自分の力に必ずなっていくものと信じています。

なので、今年も来年もまだまだチャレンジです。

それは自分の未来を切り拓くとともに、みなさまの未来への道しるべとなるため。

株式会社ライフコンサルティングはまだまだ小さな会社ですが、夢と可能性は無限大だと思っています。

そして、今後仲間を増やし事業を拡大していく計画を着々と進行中です。

そちらもまた詳細が決まりましたら発表いたします。

それでは次回のブログにもご期待ください。



不動産で失敗する人、得する人

不動産投資での失敗の話はよくニュースで取り上げられます。
先日もかぼちゃの馬車、スマートデイズのシェアハウス問題がありましたが、その他にも地主さんを騙しての新築アパートの建築、サブリースの契約更新の際の大幅値下げ。

いろいろな問題が取り沙汰されています。

この失敗はほとんどというよりも全てのケースで銀行融資が絡んでいます。

大袈裟に取り上げられてはいませんが、新築区分所有のマンション、ワンルーム投資もその一つです。

これらに共通するのは、売主側と銀行側との癒着です。
癒着と言えば聞こえは悪いので提携とでも言いましょうか。

物件単体の評価、収益性だけではなく、
『◯◯が売主さんだから。』
『◯◯さんのところが建築するから。』
こういう忖度が行われます。

これも営業努力というか、大手企業のスケールメリットと言いますか。

なので一番過信してはいけないこと、それは
『銀行さんが貸してくれたから大丈夫な物件。』
だと思うことです。

『銀行だってちゃんと審査してるから取りはぐれないようにしてるでしょ?』
はい。
その通りです。
その物件の返済が滞っても取りはぐれのないように、あなたの背景をきちんと調べています。
毎月お給料の中からいくらまでなら返済原資として考えれるかをきっちりと。

サラリーマン向けに投資用不動産向け融資がここ数年で驚くほど増えました。
『ひと昔前は、サラリーマンが不動産投資って‥。不動産経営の経験もないでしょ?』

これが銀行さんの見方でした。

それがいつの頃からか、高収入のサラリーマン向けにどんどん融資をするようになり、予備知識もないままに何千万円、人によっては億単位の融資を受けるようになっています。

そこにつけ込むように羊の皮を被った狼たちが群がってきた。
これが今の現状です。

『無料セミナー』
『資産◯億を稼ごうー。』
みたいなセミナーが乱立しているのはこうしたことが背景にあるわけです。

サラリーマン向け融資がなぜいいか?
それは簡単です。
長期間にわたり安定した収入が保証されているからです。
しかも退職金まで入ってくる。
最悪、その退職金で回収すればいい。

自営業者相手にしていると、いつ収入が激減するかもしれない。
いつ会社が倒産するかもしれない。
『きちんと決算書チェックしてるのか?』
『取引先の与信はきちんとチェックしたのか?』
万一債務が焦げ付くと行員に火の粉が降りかかります。

でもサラリーマンなら給料差押え退職金まで担保に取れますので銀行員さんからすると言い訳が立ちやすい。

失敗する可能性が多い多くないという話で考えると、サラリーマンの場合、
事業単体で赤字になり、給料で補填できないほどキャッシュフローがマイナスになる。
この可能性と、自営業者さん、事業者さんの不動産単体では黒字だが、本業の収支が悪く家賃収入の分も食ってしまう確率とどっちが高いのかという話です。

もちろん自己資金を大量に投入して購入した物件は少々不動産価格が下がっても、売却さえすれば債務の返済は可能です。
でも、よっぽどの好決算が続いている会社さん以外はそこそこまとまった自己資金を要します。

こちらの方が取りはぐれはないように思うのですがね。

銀行さんは特殊な案件は嫌がりますし、分かりやすい絵を描いてあげないとなかなか融資に結びつきません。
私が民泊用物件で融資に苦労しているのが分かりやすい例です。

賃貸収入(家賃)、しかも名前の通ってる会社さんのサブリース付。
絶好の分かりやすい絵ですもんね。

その分かりやすい絵を銀行に示し、融資を受けさせる。
あたかも返済原資は永遠に不滅のような説明で。

中古不動産でもサブリース付きで売却するケースも聞きました。
これはサービスの一環ではなく、融資をスムーズにするための手段です。

なので、このサブリースで補填するかもしれない損失は売買代金に乗っかっていると考えるのが普通ですよね。

こう考えると世の中ワナがいっぱい張り巡らされていることが分かります。

そのワナに引っかからないようにしようと思うと、不動産屋さんに頼らず自分で融資付するしかありません。

気軽に相談できる銀行員を作ること。
不動産屋さんが連れてくる銀行員ではなく、自分に寄り添ってくれる銀行員を。

私は以前所有していた不動産の家賃を丸一年ほど手を付けずに付き合いのない信用金庫に預けていた時期がありました。

向こうから何らかのアクションがあるまで、ずーっと待っていました。

預金残高がそれなりに増えてくると金融機関は勝手にやって来ます。

『◯◯さん、お預かりしているお金ご利用の予定はありますか?』

『次の物件を買う頭金にしようと思って置いてたんだけど、どうして?購入資金の融資でもしてくれるの?』

『はい。もちろん。いかほどご入用ですか?』
こんな感じですよね。

銀行はお金のないところに貸したがらず、お金が余っているところに貸したがります。
逆を言えば、お金が余っているように見せることができれば勝ちということです。

世の中には
①銀行が貸したくて貸したくてしかたないお客さん
②銀行が借りてほしいなと思うお客さん
③銀行が貸してもいいなと思うお客さん
④銀行が貸したくないお客さん
が存在します。

創業当初の小さい会社さんなんかは④に該当します。
伸るか反るか分からないので、保証協会付の融資ならギリギリ貸しましょうか、こんなスタンスです。

ここから実績を積み上げて(利益を出し、内部貯蓄を積み上げ)、ようやく③の貸してもいいかなというお客さんに昇格します。

②の借りてほしいお客さんに昇格するために、先ほどのような小技を使ったわけですよね。

その当時はその甲斐もあって、次の物件の購入時の融資先になってくれましたし、それまでに持っていた物件の融資金利引き下げにも役立ってくれました。

それは、他行が融資した。
そのうち今ある物件の借り換え(より安い金利での借換の提案)もされてしまうかもという危機感をその銀行が持ったためです。

よそが貸すお客さんならぜひうちからも借りてほしい

分かりやすい構図でしょ?

一時期住宅ローンの借り換えが盛んに行われていました。
金利の引き下げ合戦です。

これも滞納歴のあるお客さんは審査でNG、滞納歴なく数年間滞りなく返済を続けている優良なお客さんを自行に取り込みたいという分かりやすい構図です。

つまり向こうがいいお客さんだと判断する前に、こちらから
『私はいいお客さんですよー。』
とアピールするということです。

肉食系の男子なら、最初から1千万円くらいドンっと預金でもして
『どうだっ。』
ってするのかもしれませんが、私は何しろ草食系男子なもので。(笑)

向こうから声を掛けてくれるまで、目の前をウロチョロしてしまいます。


不動産投資で成功する人はローンをうまく活用する人。
失敗する人はローンをうまく利用されている人。

この違いは自分で融資先を見つけるか、不動産業者に頼りっきりで融資先の斡旋を待っているかの差です。

自分の取引先金融機関なら、他の事業融資も行なっているでしょうから、その貸出先がコケてしまうと困るわけです。

そうならないように購入していい物件なのかどうなのかくらいの判断はしてもらえるかもしれません。
でも、今まで何の取引もない金融機関なら、その貸出先がコケようとコケまいと関係ありません。

担保不動産で貸出金を回収できないのなら、他の資産から回収すればいいだけの話です。

周りは敵だらけです。

そんな中で高額の融資を受けるなんて半ば狂気の沙汰です。

せめて不動産を斡旋してくれている不動産業者が味方ならいいのですが、味方のフリをしてくる不動産業者さんなら赤子の手をひねるように簡単に料理されてしまうかもしれません。

どうしましょ??

簡単な話です。

どちらかが味方でないなら購入しなければいいことです。

金融機関か不動産業者か。

信用のおける先でないのに高額の買い物をしてはいけません。

というより、他の買い物なら絶対にしないでしょ?

車のローンが通ったからと言って500万も600万もする車を金利も見ずに買わないでしょ?

家賃を生んでくれます。
毎月これだけ手元にお金が残ります。
『ひょっとしたら仕事を辞めてもこのお金で生活できるかも。』

こんな甘い思惑が脳裏によぎってしまっていませんか?

何の努力もせずにただただ融資を受けるだけで毎月まとまったお金が入ってくる。

しかも自己資金なしでフルローンが組める?

自分の属性を考えて、自分が特別な人間だと自負しているならそんなチャンスもあるかもしれません。

でも言い方は悪いですけど、年収500万やそこらのサラリーマンにそんなチャンスは舞い込んできません。

貯蓄残高が1千万、2千万円あるなら別ですが、平均貯蓄額ほどしかないなら‥

勘違いしないでくださいね。
お金がないなら不動産投資をしてはダメという話ではありません。
お金がないところからでも資産を増やしていくことはもちろん可能です。

でも、そのためには自分の力で不動産を再生する。
自分なりのやり方を見い出す。

セルフリフォームなのか、デザインリフォームなのか、はたまた民泊なのか。

『楽して儲かります。』
楽して儲かるわけないです。

『何もしなくても不労所得が入ります。』
そんなわけないでしょ。

私たち不動産オーナーは日々どうやったら他と差別化できるか?
どうやったら収益を向上できるか?

日々模索しています。

その先にあるのが満室経営であり、利回り1◯%という話です。

そのためにはリフォーム費用の軽減、管理コストの軽減、他の物件の研究を重ねています。

サブリースや管理会社丸ぶりというのはそのチャンスさえ棒にふってるようなものです。

建物は日々老朽化していきます。
『今は会社勤めしているから無理だけど、リタイヤした時には自分でいろいろやってみたい。』
あーそうですか。

それならそのタイミングで購入してはいかがですか?

管理や部屋付に苦労しない築浅の時期に管理会社に丸ぶりして、古くなり管理が大変になった時期に自分で運営する。

本末転倒ですよね。

もちろん現役で高収入、若い時期にローンを組んだ方が長期融資は可能です。

でも住宅ローンではあるまいし、事業融資ですよね?

その事業に対して何年で回収でき、何年で完済できるか?

それだけの話なのですが、何を好き好んで築20年、築30年の物件を25年ローン、30年ローンで購入するのでしょうか?

その間の大規模修繕費用は計算に入ってますか?

多くの人の不動産投資に対する考え方に?マークがついて回ります。

私の不動産投資に対する考え方はたった一つ。
自分で収益性を向上できない物件は購入しない。
収入がこれ以上上げれないと思えば、その収入を維持できる方法を模索する。
もしくは、そのタイミングで売却する。

一番収益性が向上しているタイミングで売却するのが、一番高値で売却できるチャンスがあるからです。

なのでサブリース付の物件を買う場合はサブリースを外してから購入する。
もしくは購入後サブリースの契約を打ち切る。

そうすることによって家賃収入を向上できると思えば買い。
サブリースの更新時に賃料を下げられるなと思えば見送り、もしくはその収益で見合う金額での指値。

所詮表面利回り、実質利回りなんて他人の運営してきた結果だけの話。

自分で運営するならこうするのに。
そう思える物件なら購入するメリットも出てくると思います。

でも逆に、
『この家賃でよく満室になってるなぁ。』
こう思う物件はいくら表面的にいい利回りが出ていたとしても触手が働きません。

そんなことを考えていくのが不動産投資の醍醐味です。

今日も不動産オーナーとお話ししていたのですが、
『銀行が貸してくれるならいくらでも買いたい。』
こんな話をしていました。

あれ?
今まで言っていたことと逆じゃない?
そんな声も聞こえてきそうですが、その人の融資金利は信金で1%前半、地銀なら1%以下。

『僕もその金利ならいくらでも買いたいー。』

金利3%、4%ならいりませんけど、その金利ならどの物件買っても収支が合いそうです。

『いくらでもお金貸してあげるよ。』

どっかの銀行さん、そんな話してくれませんか?(笑)

極端な話、表面利回り20%の物件があるなら融資年数10年の金利4%でも5%でもいいわけです。
その逆で、その金利で借入れる前提なら利回り8%や9%の物件を購入してはダメです。

購入時点から将来の破綻が見えてしまっています。

それを25年、30年間という超長期の融資期間でそのリスクを薄めているように見せているだけです。

見せているだけ。

リスクは決して薄まっていないということを理解した上で検討すべきということです。

新築、築浅の物件で25年、30年融資を受けるのはまだしも、築20年、30年の物件でそれは‥

何事もバランスです。
収支のバランス、近隣競合物件とのバランス。

収入と支出のバランスを考えた時に、税理士さん、FPさんは支出を抑える話ばかりします。
『この◯◯を削減しましょう。』
その一つが金利交渉であるのですが、その金利交渉も他行で借換できる要件が整っているかどうかってとても重要です。

なので、築年数が古い物件を超長期で借りてしまうとその手段さえ失ってしまいます。

でも、本当に大事なのは収入を向上させること。
空室を埋める。
賃料収入を向上させる。

その秘策の一つが民泊ですけど。
その件については、自分の物件が稼働し出したのでそろそろ情報をUPしていきます。


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収益向上のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。(笑)

では次の記事を乞うご期待。





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代表取締役 大西 征昭
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