ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

不正融資

『借りた人も犯罪です』フラット35を悪用した不動産投資のしくみ

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フラット35を利用した不動産投資で不正な融資が行われていたというニュース記事が出ました

この不正な融資、昨年も何度も聞いたことでしょうか?
新聞記事を読んだ方でも
『またかよー。今度はどういうことー?』
と半ば諦めガチに受け止めてる方も多いことかと。

フラット35、住宅支援機構です。
これは公共機関であり、日本国民に住宅購入のチャンスを差し伸べましょうという商品です。
なので、長期間固定の融資であり、低金利の融資でもあります。

これは、マイホームを手に入れたいという国民向けに作られた商品であり、マイホームを貸出して賃貸収入を得ようとする人に対して貸し出すものではないということです。
つまり分かりやすくいうと、使用用途違反ということになります。

違反しただけ?
あれでしょ?
ペット飼っちゃいけない部屋でペット飼っちゃったっていうようなものでしょ?

まぁ、ある意味そんな感じです。
これが賃貸マンションの話なら、
『約束違反だから出て行ってね』
と退去命令を出して、解約してもらうという流れになるのですが、今回は購入している物件です。
どうなるんでしょうか?

答えは、
『約束違反だから、お金全額まとめて返して出て行ってね』
こういうことになります。
もちろん、お金を全額返済してそのまま住めるものなら住んでいても構いませんが、住む権利なくなっちゃいますよね?
今回の場合は、自分が住んでいるわけでもないのでどうなるかというと、
賃借人がいる状態だけども、不正で融資利用した貸主さんとの賃貸借契約が存在している。
その賃借人さんは消費者保護の観点から居住権は認めてもらえる。
(競売にかけられたときは6ヶ月の明け渡し猶予が設けられる)
賃借人が継続しているという状態で、残債務全額を一括返済するか、賃借人付きの投資用物件として売却して残債務を返済するかという選択肢になります。
もちろん、
『そんなこと知ったことじゃないよ』
と、開き直るのも結構です。
住宅支援機構からキツーいお達しがあることでしょう。

こういう時、どういう行動をするのが一番いいのかと言うのか今日のテーマです。

まず、状況を整理しましょう。
①その物件は本来から自らが居住する予定のなかった物件ですか?
→元々投資用で考えていたなら、その時点でアウトです。使用用途の虚偽の申請になります。また、フラット35の場合、転居した後の住民票の提出も義務付けられているはずです。
住むつもりもないのに住民票まで移動して、その後すぐに賃貸借契約の締結
これは詐欺罪に該当すると言われてしまうでしょう
この認識があったかどうかがまず一つ目の事実確認です。

②購入した物件でフラット35を適応しているなら、物件価格の9割?10割?諸費用はもちろん自己資金で負担しましたか?
フラットの中でも諸費用ローンを別立てで用意していた金融機関もありましたが、今回の流れでいうとそういったローンの組み方はしていない可能性が高いと思われます。
→物件価格、実際の取引金額とローン審査提出用の書類に記入された物件価格は同じでしたか?
物件価格を上乗せしていた可能性があるというのはこのことです。
少しでも低金利の商品で借りれるように不動産会社の担当者さんが提案してくれた。
こんなお花畑のど真ん中にいるような発想していませんよね?
そうした方が、ローンそのものが通りやすかったからですよ。
売りたかった。
ただそれだけのことです。
物件価格の上乗せ、これは金融機関を騙すためにやる行為なので詐欺行為に該当します。

③次に、賃貸募集はどのような経緯で行いましたか?
購入が決まり、ローンの内諾が出た時点で賃貸募集を始めたりしていませんよね?
もしそうなら、最初からその建物に住む意思がなかったということを自ら証明しているようなものです。
売買決済期日が2015年3月15日
賃貸借契約期間が2015年4月1日〜
こんな契約書残ってたら完全にクロです。

④決済が終わり建物の引渡しを受けたあと、住民票を動かしましたよね、その建物に。
その後当然自分が住まなくなるわけなので、また違う場所に住民票を動かしているはずです。
登記簿上はそのままでも致し方ないものなので特段問題にはなりませんが、融資先には住所が変わったという連絡は入れてますか?
入れてませんよね?
たぶんほぼ100%
これも届出義務のある項目内容です。

⑤最後にもう一点
その、賃貸で貸出していた物件の家賃収入はきちんと申告していましたか?
サラリーマンなどの給与以外の収入、つまり家賃収入等が別にあればもちろん確定申告が必要になります。
その申告がなされてなければ、今度は脱税という容疑もかかってきます。
その点が税務署から指摘されれば、過去に遡って追徴されてしまいます。
あと、念押し、ダメ押しですが、この他人に貸出している建物で住宅ローン控除なんかまでさすがに受けていませんよね?
住宅ローンを利用していたわけですから、これまで厚かましく受けちゃってたりするともう大変です。
あなたの罪状はいくつになりましたか?

そうなんです。
迂闊に不動産会社の営業マンの口車に乗っただけで、こんなに多くの犯罪行為を犯していたという過ちに気付きましたか?

『えっ、どうしよ』
『やばい、捕まる』
『えっ、家族はどうしたら』
『会社もクビになるのか』

この記事を読んだ人はそんな危機感も少しは抱いているかもしれません。
とことんまで住宅支援機構が戦う姿勢を見せてこられると、それは現実的に近づいていきます。

でも、今回同様の手口で多くの知識のない一般の人が知らず識らずの間に、巻き込まれてしまっているという、若干、ある意味被害者でもあるというやさしい見方をしてくれるケースもあります。
それもこれも、今後の幕の引き方次第です。
交渉の仕方、処分の仕方が間違えてしまえば、火種は消えないまま燃え続けてしまうかもしれません。

うまく処理して、残債務の処理も全て完了してしまえば、問題提起に躍起にならないことも考えられます。

要は今からの行動次第なのです。
そして、スピード重視で対応する必要があります。

通常は、大阪府、兵庫県あたりまでしかご相談に乗りませんが、今回急遽このような事態が明るみに出ました。
ですので、エリア関係なくお手伝いをさせていただきます。

報酬は、通常の不動産売買取引の仲介手数料だけで結構です。
何回か足を運ばないといけないケースは交通費を別途ご請求することあるかもしれませんが、その辺りはご了承ください。

ご相談に乗ってほしい
とりあえず、現状の話をお聞きしたい
という方は、メールアドレス
info@life-consulting.net
までお問い合わせください
題名は
『フラット35緊急対応必要』
と記載ください
早々に当オフィススタッフがご対応いたします。

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電話番号も一応記載はしておきますが、お客様の対応等で出れないケースもございます。
ご連絡は確実にご返信が可能なメールアドレスまでお願いいたします。
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
06-4703-3300

お早目のご相談お待ちしております



金融スコアで融資金利とか決めればいいのに

不動産業界に入って26年、長いこと売買取引に関わっています。

そして、住宅ローンから不動産投資のアパートローン、そして事業融資、不動産売買のプロジェクト融資、創業資金まで多くの融資取引にも関わっています。




その中でいつも疑問だったのが、なぜ住宅ローンはお客さんの内容に関わらずこんなに低金利なの?

アパートローンでもこの人とこの人の内容が全然違うのに、大して金利が変わらないのということでした。

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今住宅ローンを借りる場合、0.5%で借りれる人もいれば0.7%〜0.9%あたりとほとんど差はありません。
変動金利の話ですが。

0.2%の差というと、3,000万円借りた場合でも年間6万円弱の差です。

でも、お客さんの内容で比べるとその差は歴然です。

自己資金、貯蓄額が何千万円、方や貯蓄はほとんど0、年収も返済比率も大きく変わっていてもその金利は然程差が生まれません。

事故率でいうと大きく変わるはずなのですが。

またアパートローンでも同じです。

金融機関ごとに金利の差はありますが、お客さんの内容による差は然程変わりません。

a銀行でAさんは1.8%、Bさんは2.3%。
b銀行でAさんは0.6%、Bさんは1.3%。
この程度の差ではないですかね。

もちろんヘビーユーザーというか、長いお付き合いをしている金融機関では、良客と一見のお客さんではもっと金利差は出るでしょうが、カードローンのような金利差の開きは生まれていません。

住宅ローンでもアパートローンでも、カードローンのような金利差があってもいいんじゃないのというのが個人的な意見です。

カードローンっていうのはもちろん無担保の融資商品です。

判断基準は個人情報しかありません。
高額の融資の場合は収入証明の提出は必要ですし、自己申告ではありますが他の資産の状況も開示します。

今カードローン破産とかの問題もたくさん起こっていますが、その人の借入金利っていくらなんでしょうね?

例えば楽天銀行カードローンの広告では1.9%〜14.5%となっています。

14.5%というと利息制限法で定められている上限金利15%(100万円以上の場合、その他借入金額により異なる)ほぼ一杯の金利です。

8倍近い差がありますが、この最低金利で借りれるような人の事故率ってどのくらいあるのでしょう?

具体的なデータが見つからなかったので、検証するのはまた見つかったときにということにしますが、最初の貸出時に審査を行っていますからカードローンを低金利で貸出ししている人の事故率はかなり低いのではないでしょうかね。

不動産の場合、融資を受ける際にその不動産を担保にしますので無担保の金融商品より金利は低くなります。

返せなかったら、その担保権を実行すればいいわけですので。

ただ、今の住宅ローンしかもフルローンの場合、担保権を実行して貸出額の全額を回収できるかといえばほとんどのケース回収はできません。

その時点での相場になりますので価値の判断は難しいでしょうが、100%近く回収の見込みがある場合は超低金利、7割、8割程度しか回収の見込みが立たない場合はその部分に関しては高金利。

融資も二本立てにして、低金利の部分、高金利の部分に分けてあげれば債務者も挙って高金利の部分から繰上げ返済するでしょうから取りはぐれも少なくなり、低金利の分の担保は十分確保できる。

そんな仕組みに沿って融資組みをしていけば、金融機関も収益向上、融資利用したい人も金利は高くなるけど融資を受けやすくなる利点が生まれそうです。

今のローン審査と言えば、承認か否決、条件付の保留、このいずれかです。

否決になった人、例えば年収が低い人、勤続年数の浅い人、歩合給など収入にばらつきのある人、自営業者の人でも購入したいという意思は人一倍ある方もいます。

そういう方の受け皿が住宅ローンの場合は、スルガ銀行だったりしたのですよね。

ただし4%前後の金利にはなっていました。

本来ならこれでいいじゃない。
仕方ないじゃない。
勤続年数が長くなったり、収入が上がったときに借換えすればいいじゃない。
自営業者ならきちんと申告をして税金を納めてから借換えすればいいじゃない。

と思うのですが、周りの人たちが金利0.6%、0.7%辺りで借りているのを目にすると、
『なんだかもったいないな。』
『きちんと申告してから買おうか。』
『収入上がってから買うことにするか。』

こういう選択肢に陥ります。

でもそういう人ほどこれからも申告はきちんとしませんし、収入を上げる努力もしません。

一旦購入してから借換えという選択肢を選べば、借換えできた時点から大幅に支払額が減りますから一生懸命努力するでしょう。

ただし、購入時点でフルローンという選択肢を選んでしまえば借換えの選択肢は持ちにくくなります。

借換先で担保評価割れをしてしまうからです。

なので、先ほどのケース、スルガ銀行でも自己資金は2割ほど必要ですよというのが前提でした。

アパートローンでも同じです。
担保余力以上に貸出します。
その代わり金利は高いです。
担保余力に不足している分は自己資金でご用意くださいね。

こういう話なのです。
本来は。

プラス借換えを想定して、他行の耐用年数に沿った借入期間内で借入れをしていれば
『スルガさんの物件はうち借換えできないですよ。』
こんな断られ方しないのですよね。

金利が高いのは仕方ない。
物件の問題や、借入する本人の問題です。

ただ、金利が高い金融機関で借りるなら、将来借換えすること、借換えできるような借り方をしておくこと、これが最重要です。

みんな使い方が間違っているだけのこと。

スルガ銀行が悪いのではなく、使う人の使い方が間違っています。
また、その使い方を指導していない業者に問題があります。

『売れればいいや。』
結局ここだけなんですね。

スルガ銀行=悪

ではないのですのね。

振り込み詐欺が多いから、プリペイド携帯、ATMを無くしてしまえみたいな議論です。

外国人旅行者にとってプリペイド携帯ってとても便利だと思うんですよね。

話は変わりますが、リーマンショックで話題になったサブプライムローンがあります。

これは外国人移民の人や低所得の人向けの住宅ローンでした。

アメリカでは中古住宅の価値が日本のように大幅に下がることがなかったのでできた仕組みです。

不動産を担保に取ることにより、取りはぐれを少なくする。
また、リスクのあるお客さんに対して、高金利をもらいカバーする。

とてもよくできた商品だと思います。

なんで破綻したのかというと、不動産バブルが起きて不動産価格が大きく上昇したからです。

不動産価格が上昇すれば融資金額も大きくなります。
融資金額が大きくなれば返済金額も増えます。

返済金額が増えれば、返済できなくなる人が増えます。

返済できなくなった物件は競売にかけられ、多くの物件が市場に出回ります。

すると、不動産価格は暴落します。

暴落すると担保割れが起こります。

一気に破綻・・・    

アメリカの場合はもともとノンリコースローンですから、不動産で担保回収できない場合でもその他の資産に負債は及びません。  

なので未回収の債権が膨れ上がったわけです。

日本の場合は、ノンリコースではありませんので不動産が競売にかけられ、借金が残り、さらに預金凍結や給料の差押えまで入ります。

それがあるので、担保余力以上に貸出ししているわけです。

そこにみんな気付いているのでしょうか?

不動産業者はきちんと説明しているのでしょうか?

『返せなかったら物件売ればいいんです。』

あたかも物件を売却すれば借金は棒引きのような話を真に受けていませんか?

不動産業者は金融知識がなくてもローンの斡旋を行なっています。

そもそもこの制度に疑問を覚えてしまいます。

また、金融機関担当者も金銭消費貸借契約(略して金消契約)の際にサラーっと流す説明をするだけです。

もちろんそこで債務者が
『恐いからやめとく。』
となって不動産契約が流れてしまうと大ごとですから、そういう説明になってしまいます。

不動産斡旋の業務と金融商品斡旋の業務、きっちり区分けして免許を発行した方がいいのでは?
  
ローンに強い業者=金融商品の知識が高い業者

ではなく、ローンの通し方がうまい業者さんなんです。

『奥さんの収入を合算すれば多くの借入できますよ。』
『家具や家電を購入する資金を物件価格に乗せて、頭金を出している形を取りましょう。』 

収益物件なら
『修繕の実施履歴を売主に書いてもらうので、耐用年数を伸ばして融資年数伸ばしましょう。』
『家賃収入、実際よりも多いように書類書きなおしますので、それで提出しましょう。』

いくらでも方法はあります。

でもそれって、本来の評価以上のものに変換しているだけで返済能力とは別物です。

なのでそういう借り方をしていればいずれ収支(家計)を圧迫します。

正しい評価で融資を受けることが本来の正しい姿なんですけどね。

今の住宅ローンは頭金なしで、収益物件も自己資金なしで。
この風潮はダメです。

お金がない人がマンションオーナーになったり、貯金のない人が家を購入したり。

完済するまで所有し続けている姿が想像できません。

『こんなこと言ってたら不動産売れなくなるよ。』

そうなんですよね。
実際にマイホームも収益物件もそのような形での購入希望者がほとんどです。

でも、将来支払いができなくなって困ってる姿を見たくない。

そんな気分になるんです。

不動産屋に向いていないのかな?
今さらですが。(笑)

担保評価に対しての融資、市場再販価格での融資上限に決まりがあればそのようなことは起こりません。

なので、金融機関がまともな状態に戻ってくれれば私の悩みは改善されるのですが。

ようやく題名の金融スコアの話になります。(笑)

年収、年齢、勤務先、資産状況、国家資格、家族構成などで各個人の金融スコアをつけ、格付けする機関とかできないもんでしょうか?

企業でいうと帝国データバンクみたいな。

このデータは融資審査の際に活用でき、自らも随時更新でき自分の金融スコアを閲覧できる。
もちろん金融機関も個人情報の照会の同意があれば閲覧できる。

年収や資産が増えれば金融スコアが上がり、そのスコアにより金融機関の金利も連動する。

各金融機関にローン用の収入証明を提出する必要もなく、住宅ローンを組みたいという意思表示をすれば金融機関側からアプローチが来る。
『うちの銀行なら◯%で融資させてもらいますよ。』

0点から100点まで。
90点以上なら、どこの金融機関でも無条件に融資が受けられ、50点未満ならどこも貸してくれない。

でも、自分の現在置かれている立場が把握できるので改善しようと努力するかもしれないですしね。

通帳の改ざんみたいな下らない不正も防げるかもしれません。

そんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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