ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

中古

中古住宅市場はどうなってる?

先日中古マンションの価格が上昇しているという記事を書きました。

『マンションは分かったから、うち戸建なんで戸建はどうなの?』
こういうご意見もあったので、今日はその話を。

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たまには不動産ネタ書いとかないと何のブログか分からなくなりますからね。

中古住宅、戸建の価格設定のメカニズム、これは流通性地価に大きく影響されます。

まず流通性があるかどうか?
駅から遠い、学校から遠い、地域的にあまり評判が良くない地域の物件は流通性が良くありません。

その地域で探しているお客様が少ないと価格設定が非常に難しくなります。
妥当性のある金額で売り出しても引き合いがない。
案内すらなかなか入らない。

もちろんネット広告やポスティングをしても効果が現れなかったりします。
結果、価格を下げざるを得ない。
こういうことに陥ることも少なくはありません。

建物が新しいうちは新築戸建との比較になります。
土地がいくらで買える場所なのか、そして建築費はいくらかかるのか?
土地から購入して新築を建築し、その価格以上に中古物件が高値で売れることはまずありません。
デザイナーハウス、よっぽど趣向を凝らした家なら別ですが、自分で新築を建てた方が希望に合う家になりますものね。

あまりに築年数の古い物件だと、建物をリフォームするより建て直した方が安くつくこともないわけではありません。

その場合は近隣相場の土地値から解体費用を差し引いた金額で取引されることがあります。
これが最低価格です。

ただ注意しないといけないことは、その土地自体がそもそも再建築可能の土地かどうか?
建築基準法上の道路に面していない場合は、建築基準法上の道路に繋がるまで道路所有者全員の同意が再建築には必要となります。
また建築基準法上の道路に面していたとしても、その道路に2m以上接道していないと再建築はできません。

この場合は、中古住宅として再利用するしかなくなりますので、価格は安くならざるを得ません。

また間口の問題、土地の形状の問題も出てきます。
現況で2間間口の家が建っていたとしても、再建築の際には隣地との間隔を現在の建築基準法に基づいて確保する必要があります。
地域によって格差はありますが、大阪市内の場合なら30cmは空けないといけません。
これも建築基準法では30cmですが、民法では50cmなので建築会社、設計士さんとの打ち合わせも必要になりますよね。

最低でも2間間口が建てれない土地は価値が激減します。
図面を引いたことがある方なら分かると思いますが、2間間口でも間取りのバリエーションはほとんど取れませんので、それ以下となると万人に満足の行く間取りは確保できません。
その分割り引いて考える必要があるということですね。

またいびつな形をした土地も同様に、間取りが取りにくい、建築コストが抑えにくいため割安になります。

戸建の場合は、その土地その土地により形が大きく変化します。
なので一概には判断しにくいのですが、周りに新築戸建が売れ残っていたり、価格がどんどん下がっているタイミングでは売却することをお勧めしません。
それは新築価格に中古市場は引きずられるからです。

逆に新築物件が近隣に存在しない。
あるけど昨年、一昨年より高くなってる。
と感じるのであれば売り時が到来しているかもしれません。

郵便ポストに入ったチラシを一目散に捨てるのではなく、参考資料として取っておいてもいいかもしれませんね。

土地値を調べるには国土交通省が毎年発表している路線価をチェックしてみるのがいいです。

去年に比べて上がっているな、逆に下がってるなという判断の目安には十分なります。

これは過去に遡って調べれますのでぜひチェックしてみてください。

いろいろと語りましたが、中古戸建の市場は数年前に比べて大きく上昇しているとは言い難い状況です。

ただインバウンドの影響で地価自体が大きく上昇している地域では例外です。

先程路線価の話をしましたが、路線価と実勢価格とは異なります。
路線価程度の実勢価格しか付かない地域、路線価の倍ほどで取引されている地域、そして需要高騰で路線価の3倍も4倍もで取引されている地域があり、一概には言えないところもあります。

取引事例などを包み隠さず教えてくれる業者さんがいればいいのですが、不動産屋さんは自分に都合のいい事例しか引っ張ってきません。

一般顧客でもこの取引事例が見れるような革新的な出来事が起これば別ですが、今のところはその兆候は残念ながら見受けられません。

なので真実をきちんと伝えてくれる専門家が必要なわけです。

まぁ、でもそんなことを言ってれるのも長くて数年ではないでしょうかね?

消費者に不利益があること、不動産屋にだけ都合のいいことなんていつまでも続くわけないですから。

必要とされるものしか残らない未来はもうすぐそこに来ています。

そして世の中に求められているものは必ず実現します。

ということは、自宅の価格査定は不動産業者に頼まなくても自己査定できる世の中が来るということです。

それまでは不動産の査定は当社にお任せくださいね。

安心と信頼のライフコンサルティングまで。

言ったことのないフレーズ織り交ぜてみました。(笑)

ご相談お待ちしてます。(笑)

大変です。中古マンション価格が上がっています

不動産価格は何を基準に変わると思いますか?

欲しいと思う人が増え、売りたいと思う人が少なければ価格は上昇します。

簡単に言えば需要と供給のバランスです。

ただマンションの場合は、その需要と供給に関わらず価格が変動することがあります。

どういうことかと言えば、新築マンションの販売価格に中古物件も反応するということです。

今建築費が高騰しています。

東京オリンピックに向けての建築ラッシュ、アパート建築ブーム、そしてインバウンド向けのホテル建設、賃貸マンション、どんどん新しい建物が建築されていっています。

建てるのは誰?

もちろん建築会社さんですが、AI、ロボットが勝手に建ててくれるわけではなく職人の人手が必要です。

その職人の数が追いついておらず、日当はどんどんうなぎ登り、それに伴い建築費も高騰。

建築費が高騰すれば新築マンションの販売価格に反映される。

風が吹けば桶屋が儲かる

建築会社には社員さんがたくさん働いています。
仕事がなくてもお給料は毎月発生します。

建築需要がないときは、儲からなくても仕事を引き受けないと雇用を維持できません。

でも今はどうでしょう?

仕事が多すぎて職人を借りてくる、人手を借りればお金がかかる。

その分建築費を高くせざるを得ない??

とにかく今建築費は以前に比べて大きく上昇しています。

先ほども言ったように建築費が上がるにつれ、マンションの販売価格、平米単価は大きく上昇しています。

ホテル建設ラッシュに伴い、土地も上昇しました。

賃貸住宅に比べ高収益が見込めるホテル用地を探している会社は、分譲マンションのデベロッパーよりも高値で土地を購入していきます。

建築費だけでなく土地値も上昇しているわけです。

新築マンションの販売価格はその影響もあり、どんどん上昇しています。
こちらに平成28年までの新築マンション販売価格の推移があります。

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*株式会社不動産経済研究所『全国マンション市場動向』引用

これによると大阪でも平成19年平米単価で48.1万円であった販売価格が平成28年には62.1万円、29.1%もUPしているのが分かります。
首都圏でも東京23区内では平成19年平米単価が85.6万円だったものが、平成28年には100.5万円まで上昇しています。
17.4%UPです。

販売価格は平均して東京23区内では6,000万円くらい、大阪で4,000万円ほどなのでいずれも1,200万円〜1,300万円は上昇しているということになります。

新築マンションが高くなればそれだけ中古マンションにもお客様が流れてきます。

『新築は高くなって買えなくなったから中古でもいいよね。』

中古マンション市場にお客様が流れてくると、経済の当然の原理で中古マンション価格も上がります。

今はこういった流れなのですよね。

大阪市内では中古市場も2割〜3割程度上昇しています。

ちなみに、これは昨年度ではなく一昨年度のデータですから、昨年はより一層上昇している実感があります。

『住んでいるマンションが高く売れた。』

これはたまたまではなくデータに基づいた統計です。

『うちのマンション売ってくれた業者さんすごいの。買った時より高く売ってくれたの。』

そうなんです。
いつの時期に購入したかにもよりますが、築10年以内の物件ならその可能性は格段に上がります。

10年近く住んで買った価格で売れる。
その間タダで住めたようなものですし、その間に支払った住宅ローンの減少分は手元に余剰資金として残ります。
しかもマイホームの場合は、売却益に対して3,000万円の特別控除がありますので、利益が出ても非課税になります。

こんなみたいな話が現実になっています。

なので是非大阪市内でマンションを所有している方はご売却を検討されてはいかがでしょうか?

株式会社ライフコンサルティングでは、お住いの住宅の無料査定を行っています。

『あなたの大切な資産を少しでも高くご売却いたします。』

そして残った余剰資金で老後の生活資金を確保してみてはいかがでしょうか?

そのお金を不動産投資に使うのもありですよね。

不動産で儲けたお金はさらに別の不動産で増やしましょう。

少なくともこの機会に売却できたお客様は不動産運があります。

私はよく言ってる話なのですが、ギャンブル運と仕事運、金運と不動産の運って違うんですよね。

仕事でとても成功している人でも不動産で損ばっかりしている人もいれば、金運がないように見える人でも買った物件が次々と高値で売れたりすることがあります。

『たしかに不動産についてはうまく回ってるな。相続した家もタイミングよく売れたし。』


なんて人はぜひこの機会にご相談ください。

お待ちしております。

あっ、今日はマンションの話だけをしましたが、次回は戸建の話をします。

そちらもお楽しみに。


不動産の中古市場ってどうなの?

今日センチュリー21の不動産業者の交流会に参加してきました。
最近忙しくてなかなかこの手の集まりに参加できてなかったのですが、久々に出席してみればやはり得るものはありますね。
昔からの知人、先輩と久々にお話しできたり、交流会の前のセミナーでは今後の仕事に役立つお話も聞くことができました。
センチュリー21という組織はみなさまもご存知のように、世界各国にある不動産フランチャイズチェーンです。
発祥はアメリカです。
日本の不動産はアメリカの真似事から始まっていますから、やはり本場の不動産市場の話はとても役に立ちます。
というよりヒントがあります。
以前にもこのブログで書いたことですが、日本の不動産の中古市場には大きな問題を抱えています。
今まではスクラップ&ビルドが当たり前の時代でしたから、新築がとにかく売れました。
金融機関も政府の施策も新築優遇が長期にわたり施されています。
税制は言うまでもなく融資に関しても新築住宅については比較的甘めです。
今でこそ中古住宅のリフォームなども住宅ローンと同じ金利で取り扱ってくれるようになりましたが、以前は金利も高く期間も短かったです。
2000万円の中古住宅を購入し、500万円かけてリフォームするのと、3000万の新築住宅を購入するのとで支払いが変わらなければそりゃ新築が欲しくなりますよね。
本来新築を購入する層でないお客様にも新築を売っていたツケが、任意売却、競売につながっていきました。
その結果、今の不動産市場には中古住宅が溢れています。
エリアによっては見るも無残な金額で売却にかけられていたりします。
今日のセミナーで聞いたお話ですが、アメリカでの不動産流通のお話を少し。
アメリカの人口は3億2000万人で、日本の人口は1億2700万人です。
アメリカの総世帯数は1億2100万で、日本は4900万世帯。
これに対して住宅の流通数はアメリカ538万件、日本は106万件。
比率でいうとアメリカの方が多いことが伺えます。
でも、中古、新築の比率で見ると驚くべき数字になります。
アメリカでは、新築44万件、中古が494万件、日本では新築56万件、中古はどれくらいあると思いますか?

引き算したら分かっちゃいますね(笑)
50万件ですって。
新築物件の方が多いって、もう笑ってしまう数字です。
そりゃ売れ残りますよね。
そりゃ購入者を探すのに苦労しますよね。
日本では中古の家を購入すると、新築が買えなかったから中古なんだねという目で見られます。
同じ買うなら新築がいいやという風潮もあります。
でも本当にそうなのでしょうか?
家って3軒建てて初めて納得する家が建てれるという言います。
それくらい満足がいく家探しって難しいってことですね。
なので本来なら生涯の住処という探し方ではなく、次の住処という探し方をすべきのような気がします。
その度に新築を建ててたらいくらお金があっても足りません。
駅前などの好立地の土地にはすでに何かしらの建物が建築されています。
住みよい場所にはもうすでに誰かが住んでいます。
その住みよい場所の家を高値で購入するという流れがあってもおかしくないのに、そういう土地は取り壊して新築を建て直す前提で売却されています。
自宅をメンテナンスするという風潮がないのも一つの理由です。
分譲マンションなら修繕積立金というものがあり、定期的に大規模修繕が行われます。
でも戸建ての場合はそうした費用を積み立てるようなこともしていないので、建物はどんどん老朽化していきます。
どこかの時点で水まわりなどのリフォームをすることはあっても、躯体や外壁までリフォームをすることはほとんどありません。
生涯住み続けるつもりならそうすべきなのに。
何もかも中途半端なんですよね。
居住用の場合、売却する理由もネガティヴなケースが目立ちます。
ローンの支払いができなくなった。
離婚することになった。
多くの場合がそのケースです。
子どもが大きくなったから、もっと広い家が必要になった。
なので、今の自宅を売却して住み替えたい。
今住んでる家を売却して、都心に移り住む。または郊外の環境のいいところに引越しするというケースはまだまだ少ないような気がします。
なぜこうなっているのか?
まず新築住宅を購入して、中古になった時点で大きく価格が値下がりするのが一つ。
それが理由で売却しても残債が消せない。
売却してローンが残るなら、売らずに住み続けようと。
二つ目にフルローンが組めてしまう今の銀行の融資姿勢に問題があります。
購入時には物件価格と別に諸経費が必要です。
ざっくり、物件価格の5%〜8%ほどの諸経費が必要です。
次に元利均等返済という支払い方法の問題です。
これは毎月の返済金額を一定にする返済方法です。
その一方、当初は元本部分より金利の支払い部分がどうしても多くなってしまいます。
なのでなかなか元本が減っていきません。
支払いに余裕があるときだからこそ、住宅購入に踏み切っているわけで、その負担が減っていかないとすると、子どもの入学や結婚に備えることさえできません。
そりゃ修繕の積立などする余裕はありませんね。
アメリカの住宅ローンはノンリコースローンです。
物件のみが担保で、売却後の残債は残りません。
これはリーマンショックの時に散々でてきた言葉ですので、記憶にある方も多いのではないでしょうか?
貸す側もリスクがあります。
その分、所得の低い人に貸し出すときの金利は少し高かったりしますし、頭金なしでは購入できません。
日本でもそうすべきですよね?
投資用ローンなどでは当たり前の話ですし、それでも購入する人は購入します。
住宅ローンもみんな一律0.675%などではなく、人によって2%、3%と分け隔てて考えるべきだと思うのですよ。
もちろ私が声を大にして言ったところで変わるわけではありませんが。
中古住宅の耐用年数というものも問題があります。
日本古来の建築物、例えばお寺や神社は何百年経っても健在です。
それなのに木造で22年?
これはあくまで税法上の計算の話のはずですが、なぜか20年経てば建物価値0みたいな風潮が存在します。
あり得ないですよね?
海外の不動産、ロンドンやパリの建築物は築50年、100年の方が高かったりします。
時代は巡り巡って戻ってきます。
建てれば売れる。
売れるから早く建てなければ。
安かろう悪かろうの建物が多すぎたのですよね。
今の建築技術を持ってすれば、50年、100年経っても問題ない建物が建築できるはずです。
中古住宅の方が味があっていいよね。
こんな中古住宅が増えることを期待しています。
でも、不動産の仕事をしていると新築の住宅より中古住宅を売る方が楽しいのですよね。
物件の良さ、リフォームの提案など同じ売り方ができる物件はありません。
対して新築住宅って面白みにかけます。
キッチンもお風呂も広くてきれくて。
誰が営業していても同じことしか話しません。
でも売れちゃうので不動産屋さんのスキルが向上しないのですよね。
日本でももっともっと中古住宅市場が活性化すれば私の活躍する場がもっと増えるのかななんて考えながら今日の話を聞いていました。
みんなが当たり前のように住み替えできる世の中、そうしたお手伝いをたくさんできる世の中になってほしいなと願っています。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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