ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

中古

居住用財産の特別控除が使える時が!

不動産を売却した時に利益が出れば譲渡所得が発生します。
これは長期譲渡か短期譲渡かによって税率が変わります。
売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡として、超えていなければ短期譲渡という扱いになります。長期と短期では課税される税率が変わります。
売却して出た利益に対して、短期では39.63%、長期では20.315%が課税されます。
これは所得税、住民税、復興特別税が加算された税額になります。
この利益というのは単純に購入した金額と売却した差額というものではなく、購入した金額には仲介手数料や登記費用、印紙代や不動産取得税なども含まれますし、同様に売却金額からも仲介手数料、登記費用などは控除することができます。
ただし建物に関しては所有期間分を減価償却する必要がありますので、詳しい計算についてはまたご相談下さい。
不動産投資をされている方の中には、この短期譲渡、長期譲渡というものを気にされる方が多いのですが、マイホームの場合ほとんど気にかけるケースは少なくなっていました。
なぜなら。
マイホームの場合は購入した金額より売却する時の金額が大きく下回る場合が多いのです。
新築で購入し、何年か住んだ後離婚や住宅ローンの支払いが出来なくなり手放すという場合、3、4年で減った残債分より値下がり幅が倍以上発生していました。
中古で購入する場合、購入者自らがリフォームする必要が生じます。
その場合、リフォーム分は値下げ交渉してきますし、業者が買い取り売主になる場合はその業者さんの利益分も売値から下がります。
したがって新築で物件を購入した場合、住宅ローンの残債の返済額よりも値下がり幅が大きくなっていたために譲渡利益が出なかったのです。
利益が出ないどころか、売却しても残債分が返済できないために売却すら出来ないというケースも少なくはありませんでした。
でも最近そうでもないケースが登場しています。
都心部の区分所有建物はここ2、3ねん価格が上昇しています。
新築マンションの建築費が高騰し、販売価格も上昇しました。
それに伴い中古マンションの市場に注目が集まっているのです。
新築マンションに手が届かない方が中古マンション市場に流れ出したのです。
場所、築年数、物件にもよりますが、2割〜3割程度上昇しているマンションも出てきています。
そうなると新築購入時よりも高く売却できたり、中古でも購入した金額より高く売却できるケースも頻繁に起こってきています。
そうなると先ほどの長期譲渡か短期譲渡かというのは気になりますよね。
税率が倍ほど変わりますから。

でも、実は居住用財産には3000万円までの特別控除というものがあるのです。
居住用財産というのは、つまり自分が住むために購入した不動産、自宅を売却した場合ということになります。
自宅を売却した場合、利益が3000万出たとしても譲渡所得はかかりません。
これには長期、短期関係ありません。
しかも自分が居住しなくたってから3年を経過する年度内に売却した場合でも、この特別控除が適用になります。
つまり、自宅を売却しようと思ったけど残債分以上で売却できそうにないから売却さずに他人に賃貸していたという物件でも、3年を経過していなければ特別控除が使用出来ます。
実務ではこうした賃貸として貸出しているケースが多く存在します。
残債分で売却することが出来ず、足らない残債分を用意出来ない場合などには第三者に賃貸で貸出し、住宅ローン分だけでも支払ってもらえるならいいかという形で賃貸することが少なくはありません。
こうした場合でも今の時勢なら、その当時よりも高い金額で売却出来るかもしれません。
その当時よりも若干でも残債は減っていますので、ひょっとしたら売却して手元にまだ余剰資金が残るケースも想定出来ます。
そうした方にとって今は千載一遇のチャンスかもしれません。
2年前に不動産屋さんに相談したが、その金額ではとても売れないよと言われた。
3年前に相談したが、賃貸にした方が毎月いくらか手元に残るよと言われ賃貸に貸出した。
というケースでも、今ならその当時よりも高い金額で売却できるチャンスがあります。
相場というのは生き物です。
常に変動するものなのです。
不動産の売却査定でも、実際にはどの事例を引っ張りだすかによって査定金額は大きく変動します。
安い事例を3例比較するのと、高い事例を3例比較するのとでは上下で2、3割は変動します。
同じマンションでも、一昨年の同時期、今年の前半の事例では1割、2割変わっていたりします。
安く買い取りたい業者さんでは、安い事例をピックアップし、高くても専属専任で預かりたい業者さんは高い事例をピックアップしてきます。
つまり、不動産の腹算用次第で査定金額は変動します。
当てになりませんよね。
なので、いい価格で販売したいと思うなら、まずご自分の不動産の価値を知っておく必要があります。
そのためには不動産一括査定というのは一つの選択肢としては有効です。
知り合いの不動産屋さん、信頼できる不動産屋さんがいない場合にはその手段が一番有効的かもしれません。
大手だからといって、ご自分の不動産をより高く売却してくれるとは限りませんし、逆に小さい不動産屋さんだからといって親切丁寧と限っているわけではありません。
ご自分の意志をきちんと汲み取ってくれ、親身に考えてアドバイスをくれるパートナーを選ぶ必要がありますよね。
今は不動産を売却するにはとてもいい時期ではあります。
もちろん今後も値上がりする可能性は0ではありません。
でも、都心部に物件をお持ちで数年前に購入している方なら、購入時と同程度、もしくはより高い金額で売却できる機会ではあります。
同程度の金額で売却出来れば、居住期間中はタダで住めたようなものなので十分ありがたい話ではないでしょうか?
その期間分の残債は減っていますから、売却時にキャッシュが残ってきます。
もしやと心当たりのある方は是非一度ご相談下さい。
査定、ご相談は無料で行っています。
ただし関西近郊の物件に限ります。
それ以外の地域では、申し訳ないですが調査費と交通費を頂きます。
みなさまのご相談お待ちしております。

超高層マンション建築数増加



2016年以降の20階建以上の超高層マンションの建築、計画されている数が約9万戸に達するということです。
いわゆるタワーマンションというものですが、最近売り出されているタワーマンションは軒並み売れ行きが好調です。
ただ平米単価は以前に比べて上昇しています。
大阪のタワーマンションなどでも坪単価300万円を超えるマンションがいくつかあります。
坪単価300万円ということは、70平米の部屋では6300万円ということですから、一般的なマンションに比べると倍以上の価格になるということです。

タワーマンションは節税効果があるということで最初は国内富裕層にすごく売れ、次に海外富裕層が投資用として購入していきました。
節税効果があるというのは、マンションの評価額のことです。
マンションの場合は土地の持分は専有面積の按分になっており、建物も平米数で決められていました。
なので、2階の部屋でも30階の部屋でも平米数が同じなら評価額は同じでした。
でも実勢価格でいうと、2階と30階では倍以上の価格差が生まれます。
これを利用して相続時の課税価格を引き下げ、相続が終わった後に実勢価格で売り抜くと大幅な節税効果があるということで、一時期タワーマンションが売れまくりました。
でも最近ではこの手法は問題があると指摘されており、今後はこの方法が使えなくなりそうです。
ただすぐに売却しなければ通用はしそうなんですがね。

この流れにより、上層階と低層階の評価額に差をつけようという動きや、管理組合の議決権も平米数や価格などで割合を変えるべきという指針も出ています。
実際にタワーマンションでは、高層階と低層階の住民では世代や家族構成、所得から購入目的なども差があったりします。
高層階の住民は投資用とか相続対策の方が多く、低層階では一般の住居として使用している方が多くなります。
住民の中でも管理組合の運営方法に対する要望に差が出てくるのも当然のような気がします。
こういった問題はマンションが高層になればなるほど、世帯数が多くなればなるほど、部屋のバリエーションが増えれば増えるほど多くなりますが、最近のタワーではこういったバリエーションはどんどん増えていっています。
最近タワーマンションの購入者のうち外国人が非常に多くなっていますし、最近の計画されているマンションの中には、ターゲットを最初から外国人投資家に向けて販売計画を立てているマンションもあるくらいです。
日本人の不動産投資家の方たちも最近ではタワーマンションを投資用として購入する方が増えてきました。
それはタワーマンションを賃貸に出した場合、入居者募集の期間も非常に短く、早期に賃借人が決まるからです。
表面利回り的には5%前後というところですが、物件によっては6%近くの利回りが期待でき、最大のメリットは中古になっても値下がりがしにくい点ではないでしょうか。
中心地にあるタワーマンションで利便性の良い物件などでは、購入時の金額より、高値で売却されている事例も少なくなく、所有していた期間の賃料分は全て利益となるケースや、5年、6年居住していても売却時には購入金額で売れたケースも多くあります。
その場合ですと、5年間、6年間ただでタワーマンションに居住できたことになりますから、そう考えると利回りという視点で考えて購入している方だけではないということが伺えます。

居住用として購入し、実際に住んでいた場合は売却時に仮に利益が出たとしても、3000万円の特別控除が受けることができ、譲渡税が課税されることはありません。
なので、高値がついているタイミングで売却するというのは戦略的にはとても有効です。
住宅ローン控除も3000万円控除と併用して使わなければ生涯何度も使うことが出来ます。
売却益が出て、さらにまた新たに購入する不動産で住宅ローンを組む場合はどちらが得かきちんと計算しておく必要がありますよね。

タワーマンションに限らず、大阪や首都圏の中心地では不動産価格が高騰しています。
公示価格が先日公表されていましたが、実勢ではもっともっと値上がりしている感があります。
そういった地域にお住いの方は今が絶好の売却のチャンスかもしれません。
中古マンションの販売価格もここ2、3年で1割近くは上昇していますし、物件によってはもっと上昇している物件もあります。
でも、今年に入り少しその傾向は落ち着きつつあります。
そう考えると売却のタイミングというのは非常に難しいですよね。
ここで高止まりするのか、さらに上昇するのか、それともここから下がっていくのか。
それが分かればみんな大儲けなのですが。

話はタワーマンションに戻りますが、タワーマンションを所有しているお客様は最新のマンションの販売状況や価格に注目してみてください。
今は建築費が高騰していますので、決して安い価格ではありません。
新築が高ければ中古の市場にもお客様は流れてきます。
でも新築が安ければ?

中古と新築の差がなければ普通に考えれば新築にお客様は流れます。
でもそうならないケースもまれにあります。
それは新築では決して手に入れることの出来ない立地に建築されている物件です。
駅上直結のマンションや、大型商業施設が併設されているマンションなどです。
二度とそのような立地で出てこない物件ならそれだけ市場価値があります。
そういったマンションでは今までのケースでいうと、値下がりがしにくい物件ということになります。
例え利回りが低くても、そういう立地の物件を狙っていくというのは戦略的にアリだと思います。
今収益物件で一棟もののマンションなどでは非常に低利回りで流通しています。
新築などでは5%、6%という状況になっています。
そういった物件を購入するくらいならタワーマンションで不動産投資というのもオススメします。

何故なら収益用物件としてだけではなく、居住用としての出口もあるからです。
出口はやはり多いに越したことはないですよね。

これから不動産投資を始めようという方、逆にタワーマンションを所有の方、是非一度ご相談ください。
何かお役にはたてると思いますので。

それでは皆様に幸運が訪れますように。

スクラップ&ビルドからの脱却をしないと



この記事では日本とドイツの住宅事情を比較しています。

日本では住宅の価値はおおよそ20年でなくなり、住宅としての評価がされなくなります。
今インスペクションの活用でこの流れにメスを入れようとしていますが、まだまだ浸透しているとは言い難い状況です。

ヨーロッパ各国を見ても、古いアパートやマンションなどの住宅の方が風情があり人気があったりします。
では日本ではどうでしょう?
古い家や古いアパートは風情どころか老朽化して朽ち果てている建物がほとんどです。なぜこういうことになるのでしょう?

まず工務店に相談しても、たいがいは取壊して立て直しましょうと言われてしまいます。
すでに建てられている建物も50年、100年住み続けれるように造られてもいません。
そして住んでいる人もメンテナンスをするという概念もあまりありません。

でも昔からそうでしたでしょうか?

今でも残っている古民家、旧家は100年近く経っていても立派に存在します。
風情も醸し出しています。

その頃建てられた建築物は100年、200年住み続けれるように建築されているのですよね。

今ではそういった建物を風情を残しつつリフォームするという流れも出ていますが、こうした大掛かりな資金を使ったリフォームを施されるのはほんの一部です。

ここ30年、40年建てられた建築物が酷すぎるのですよね。
住宅ローンが生まれたのは1970年台です。田中角栄の日本列島改造論の時代です。
高度経済成長の時期で景気はどんどんよくなり、所得も増え続けていきます。
今まで借家だった人たちが住宅購入に流れていくわけですが、その時に『安かろう悪かろう』の住宅が乱立したわけですよね。

こういう流れを作ったのは不動産業界であり、建築業界です。
建てれば売れる。
売れるからどんどん建てる。
そこには売れるためにモノを作るという基本概念が欠如していたのではないでしょうか?

20年経って使い物にならないモノを1000万、2000万で売ったらダメでしょ・・

総務省の調査では2013年の総住宅数は6063万戸で総世帯数の5245万戸を大幅に上回っていて、それでもなお年間90万戸の新築住宅が建築されています。

必要としていないのに売るために建てているということなんですよね。



ただ所有している人たちにも問題は少なからずあります。
自分の資産と思うならもう少し家を大切にしなければいけません。
屋根を葺き替える。
壁を塗り直す。
ニーズに合ったようにリフォームするなど、定期的にメンテナンスをしていれば家は長持ちしますし、長い期間使い続けることもできます。
マンションは修繕積立金や管理費が必要だけど戸建は必要ないから支払いが少なくすむからいいよね。
こんな感覚で戸建を購入したらダメです。
管理組合がなく、大規模修繕の計画を誰も建ててくれるわけではないのですから、自分で計画的に積み立てていかなければいけません。
この記事のように太陽光発電で資産価値を上げていくというのも一つの方法です。
光熱費0や逆に住んでいて利益が出る住宅なら売却する必要もないし、売却する時に価格に反映ができそうですもんね。

大阪市内では現行の建築基準法に適応していない住宅がたくさんあります。
そういった住宅の多くはすでに違法建築で建てられていますから、建物の程度もよくはありません。

そういった住宅にインスペクションを付帯したところであまり説得力がないような気はします。

基礎から屋根まで躯体全てをリフォームしなければいけないよという診断を出せるわけもないでしょうし、そういう診断結果が出たところでリフォームも売却もできなくなってしまいます。

一戸建なのに建築確認申請の時に連棟申請で出されている住宅もたくさん存在します。
もちろん建ぺい率、容積率オーバーです。
小さな土地に大きな建物を無理矢理はめ込むためにそういった申請が多くされています。

こういった建築物はやはりスクラップ&ビルドしかないのでしょうか?

まだまだ課題は山積みです。
安易に安かろう悪かろうの住宅を購入してはいけません。

これから住宅を購入しようとしている方。
これから新築を建築しようとしている方は、是非そういったことも考慮しながら親身になってくれる工務店や不動産会社とお付き合いをすることをお勧めします。

せっかく住宅ローン金利が安くなり毎月の支払額も抑えられても20年持たない建物を35年かけて払っていくのはナンセンスですからね。
50年持つ建物を35年ローンで支払うから初めてメリットがあるのです。

自分の支払可能額でローンを組むのではなく、自分の住みたい住宅にこそお金をかけるべきですし、そういった住宅にこそ35年もローンを払い続ける意味があると思うのですよね。

みなさん家選びは慎重にいきましょうね。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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