ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

中国

子ども人口が35年連続で減少


子ども人口が35年連続で減少しているそうです。
総務省の統計で子どもの日の今日に合わせて発表されたデータによると、35年連続で減少し1605万人になりました。
しかも人口比でいうと12.6%になり、これは42年連続で減少しており一人っ子政策を実施していた中国の16.5%をも下回っています。
対して高齢者の人口比は約27%ということなので、子どもの数の約倍の高齢者がいることになります。
これは1980年の人口ピラミッドです。
1980年というと今から36年前なので、子ども人口が減少する少し前のデータになります。
高齢者が少なく、働き盛りの世代が厚く、子どもの数もバランスよく分布されています。
まさにこれから発展していくべき形にやはりなっています。

次にこれは去年の人口ピラミッドですを
1980年に比べ明らかに高齢者の数が増えていること。40台以上の人口が圧倒的に多いこと。そして子どもの人口が大幅に減少していることが見て取れます。

そして最後が20年後の予測ピラミッドです。
圧倒的に60歳以上の人口が多く、30台、40台の働き盛りの人口すら減少しており、子どもの数はさらに減少します。
これでは今の老老介護ではないですが、70歳まで働いて80歳、90歳の高齢者を支えるという超高齢化社会に突入してしまいます。
私たちの年代(今46歳です)では年金受給開始年齢はおそらく70歳まで引き延ばされるでしょう。
そして貰える年金の額も減らされるでしょう。
仮に70歳まで働いて、その後男性なら10年、女性なら15年余生があったとしましょう。
最期の3年くらいは施設に入って暮らさなければいけないかもしれません。
施設に入ると月15万円から20万円はかかってしまいます。
一人当たりの生活費が15万円/月、介護施設の費用が20万円/月かかるとしたら、夫が亡くなるまでに必要な金額は7年間×15万円×12ヶ月で1260万円、介護の分で3年間で720万円、奥さんが12年×12ヶ月×15万円で2160万円、同じく介護施設の費用で720万円。
合計で4860万円必要です。
このうち年金で月10万円ほど支給してもらえたとしたら奥さんが亡くなるまでの15年間で1800万円。
このケースでも約3,000万円不足します。
退職金で3,000万円貰えれば何とかやり切れるかもしれませんが、それでも70歳まで働き続けなければいけません。
奥さんが年下ならばもっと長い年月の生活費が必要になりますので、これでも足りません。
60歳で隠居しようとすれば、さらにあと3,600万円余分に必要です。
ここに自宅の住宅ローンでも残ってしまっていれば、さらに大変な話になります。
夫婦で月30万円の年金でも貰うことができれば生活は出来るでしょうが、今の年金の状況ではとても期待は出来ません。
そうなると、もう自ら年金代わりの収入を確保しておく必要があります。
せめて仕事を引退してから、月20万円ほどの収入は欲しいですよね。
これをどうやって稼いでいくかがこれからの課題です。
単純に小さい賃貸用の戸建でも4、5件所有していれば可能かもしれませんのでまずここから目指しましょう。

でも、古い戸建でもリフォームして賃貸に出せる状況にするためにはやはり300万円〜400万円は必要です。
これを4、5件となると1500万円ほどの資金は必要になります。
なのでいきなりポンっとというわけにはいかないですよね。
まずは一つ目の収益物件取得を目指して頑張りましょう。
格安の不動産を取得するには、競売物件がオススメです。
物件によっては100万円台から落札できる物件もあったりしますよ。
一度競売物件情報をチェックしてみてください。
大阪府、兵庫県の物件なら競売入札のお手伝いをさせていただいております。
難しい、恐いと思いがちな競売物件ですが、サポートがあれば気軽に入札に参加できます。

競売物件情報を見るには981.jpというサイトがオススメです。


ここで面白そうな物件があれば是非ご相談ください。
お待ちしていますね。

少子化、人口減少の中でどういった戦略をたてるか?

日本の人口は減少していっています。
生涯独身という選択肢を持つ若者も増えましたし、子どもを作らないという夫婦も今時のスタイルかもしれません。

結婚の平均年齢の推移が以下の通りです。

昭和45年と比べるのもどうかとは思いますが、その当時と比べると男性、女性ともに5歳ほど平均婚礼年齢が上がっています。
初婚の平均年齢も約4歳ほど上がっています。

平均寿命ももちろん伸びていますから。人生のグラフで言うと位置的にはそんなに変わらないのかもしれないですがね。

次に夫婦に対しての子どもの出生数です。

こちらも1940年と比べるのもおかしい話ですが、半数に減少しています。

先日茨木市の校長先生が女性は子どもを2人以上産むのが何よりの使命ですという話をワイドショーが取り上げていましたが、その話も分からないではない話ですよね。
だって夫婦2人で2人以上の子どもを産まないと人口は当然減少していくわけです。
将来の日本のことを考えるともっと子どもを産んでほしいという気持ちは分かります。
でも仕事を後回しにして、子どもを産まなきゃダメというのは暴論ですよね・・

この二つの事例から日本の人口が減少していくということは明らかな話になります。

この人口のグラフでいっても段々と右肩下がりになっているのが伺えます。

平均寿命が伸び、高齢者が長生きしていくにもかかわらずのこのグラフです。

いったい日本はどうなっていくのでしょう?
中国でも高齢化社会の問題が話題になっています。
一人っ子政策の影響で若年層が減ってしまっているのです。

中国は日本の約11倍の人口がいますから、老人の数も大変なことになります。
高齢者の数が2億人を超えたというニュースもあったぐらいですからね。

日本が少子高齢化に向かって突き進んでおり、人口減少にも歯止めをかからない今、日本で商売するには世界に目を向けないと生き残っていけません。

日本人をターゲットにしていると、最大でも人口の1億2000万人になりますが、世界に目を向けると70億人の市場になります。

さらに観光立国を位置付け、観光客誘致に積極的な今、ワールドワイドな視点で物事を考えないともったいない話になります。

というよりも、世界に目を向けないと市場はどんどん減少していくことになりますから。

先日もブログで書いたように今の日本にはモノが溢れ、モノが売れない時代です。
でも諸外国ではmade in japanの商品がとても人気があります。

最近ではfrom japanの商品も人気があるらしいです。
日本から来たものはいいものだという認識が世界中に広がりつつあります。

車にしても建築技術にしても日本製というか、日本クオリティは認められていますよね。

輸出業だけでなく、おもてなしの文化を世界に向けて発信していければ、まだまだ日本の未来は安泰なのではと思っています。

安全で治安のいい国ですし、食べ物も美味しいし、買い物をするにもとても魅力のある国だと思っています。

ただ日本には高級ホテルってないのですよね。
一泊100万円、200万円するホテルが世界各地にはあるのに、日本のホテルは高級ホテルのスゥィートでも一泊十数万円。
世界中の富裕層がゆったりと過ごすには少し物足りないのかもしれません。

バリ島に二回旅行に行ったのですが、その時に宿泊したホテルは100平米ほどのリゾートホテルでした。
プライベートプールもあり、ビーチにも直結でしたし、何より特別感を演出してくれていました。

滞在している間はそれこそVIPになったような特別感を味わうことができました。

旅行の醍醐味ってこういう楽しみ方もありますよね。

非日常の演出です。

そういった意味では海外の、特にリゾート系の都市にはこういった非日常の空間が存在します。

日本で言うとお屋敷とか、お城とかに泊まれるツアーとかあったら人気を博しそうですが。

そう考えると地方の旧家とか、民宿体験とかも人気が出そうですよね。
昔雪で作ったカマクラに泊まれるという企画がありましたが、あれも結構人気がありましたよね。

そういった日本ならではの文化にちなんだ宿泊施設とかも最近では次々にオープンしています。

分譲マンションなどでもタワーマンションなどは、エントランスが豪華だったりとか、最近ではラウンジやプール、ジムなども併設されたマンションなども増えています。

これも非日常的な売り物ですよね。
こういうところに住みたいという演出が所々に施されています。

これから不動産投資をされる方、すでにやられていて空室対策に頭を抱えている方、他のオーナー様との差別化を図らないとこれからは厳しい時代に突入します。

前述したように、日本の人口は減少していき、空き家の数はどんどん増加していきます。

今までと同じやり方では通用しなくなる時代に突入してきているのです。

業者に手数料をたくさん払えば満室になるよというオーナー様もいますが、大阪では家賃の2ヶ月分、3ヶ月分の手数料を業者さんに支払う物件がどんどん増えてきています。
誰もが真似を出来るやり方をしていれば通用するのは一時です。

手数料を多く支払って部屋付をしてもらっても、一年そこそこで退去されてしまえば儲かりませんよね。

業者さんも以前に比べ集客数が大きく落ち込んでいますから、手数料が多いからといって部屋付をできるほどお客様の数は多くありません。

お客様の数が少なくなると、お客様は複数の不動産屋さんに来店することになります。
数多くの選択肢があるわけですから、時間をかけて部屋探しをするようになります。
そうなるとどうなるでしょう?
他の部屋と自分の部屋を見比べられるわけです。
必然的に他の部屋との差別化というのが大事になってきます。
以前のようにクロス貼替えだけなどの原状復帰では勝負できなくなります。

案内時に一目で気に入っていただけるような部屋作りが必要になります。
キッチンやエアコンなども定期的に交換はしておいたほうがいいかもしれません。
一番目に付きやすいところなので。

後はインテリアなども少し趣向を凝らすのも一つの方法です。
デザインクロスはもはや主流になっていますし、照明器具なども少し変わったものを設置するだけで雰囲気は一変します。

そういった工夫やちょっとした手間をかけるだけで成約率は変わってきます。

インテリアに自信のある方ならご自身で頑張ってみるのが一番いいのですが、もし自信のない方ならセンスのある内装業者に依頼してみるのも一つの方法です。
やはりプロの仕事と素人の思いつきでは差が付きます。

ここで大事なことはセンスのある内装業者さんというところです。
原状回復の仕事ばかりしてきている内装業者さんは価格は安いですが、センスのない方が多いように思います。
ただただデザインクロスを貼ったというだけではお客様に受け入れられない場合もありますので、業者さん選びは慎重に。

あとは、よくこのブログでご紹介している民泊の活用というのもこれからは視野に入れておいた方がいいですね。

特に単身用の賃貸マンションを所有している方の場合は、一人暮らしを望んでいる若者も昔に比べ少なくなり、学生さんも地方から都心部に出てきて一人暮らしをするという方が減っています。
自宅から通える範囲内で大学を探したり、大学の近くの寮に住み込むというケースも増えています。
学生生協が所有している賃貸マンションも増えていますので、昔みたいに春のシーズンに部屋探しの学生が溢れかえるという現象も少なくなってきています。

生活保護世帯の引越しも厳しくなりましたし、以前このブログでご紹介したように、生活保護世帯の家賃負担も減りました。

新たに生活保護を受給する審査も以前に比べ厳しくなってきていますし、賃貸マンションに入居する人というのが明らかに減少してきています。

以前なら賃貸マンションから賃貸マンションに住み替えていた人も多くいましたが、今では住み替えの際に家を購入する人、市営住宅や府営住宅(県営住宅)に引越しする方も増えました。
これも空き部屋が増えてきたからで、市営住宅、府営住宅も人気のあるエリアを除いては入居待ちせずに入れるようになってきています。

格安で借りれるわけですから当然そういった選択肢を選ぶ方というのも増えますよね。

そういった流れの中で勝ち残るにはやはり戦略が大事になります。
時代の流れを読み取る力も必要になります。
今は海外からの旅行客、インバウンド需要というのが不動産にとって救いの手です。

海外からの旅行客数は年々増加していて、昨年は2000万人近い数字まで伸びてきました。
今年も前年対比で40%以上の伸びを見せています。

そういった旅行客を賃貸の空き部屋に取り入れられないかというのが民泊です。

すでに始められている方は大きな収益を得ています。
今までの家賃収入の3倍、4倍の収入を一部屋あたりで生み出しています。

もちろんただ始めてみたというだけでは成功するはずもありませんが、前述した通り見せ方を意識するだけで収益性は大きく向上します。

先ほど述べた戦略ともう一つ大事なことはパートナー選びです。
自分にとって有益なアドバイスをしてくれるパートナーを探すことです。

そういった意味ではプロとタッグを組むのが手っ取り早いですよね。

そういったパートナーを是非探してみてください。

もしいないよと言うなら是非当社にご相談ください。
少しはお役に立てるかもしれません。

それでは、みなさま将来にわたる満室経営を目指して頑張りましょうね。

外国人旅行客増加の背景

外国人旅行客の増加の背景について

2015年度流行語大賞にも選ばれた『爆買い』ですが、昨年はまさに不動産業界にとってもこの『インバウンド』の影響が大きかった1年でした。

旅行者だけでなく、不動産投資の購入者としても外国人が例年以上に大きかった1年だったのではないでしょうか。

今日は投資家でなく、外国人旅行者の件について書いていきたいと思います。

外国人旅行者の増加は顕著に表れています。

image

これは2014年までのグラフですが、2015年は1900万人を超えました。

この数字は過去最高のものです。

一気に5割UPとなりましたが、この背景にあるのはまず『円安』にあります。

ドル円推移

2011年10月31日に付けた過去最安値75.54円=1ドルから4年で、昨年の最高値125.85円まで円安は推移しました。

これは外国人からすると(ドル換算で考えますが)2011年に100万ドルで75,540,000円だったものが2015年には125,850,000円になったことになります。

つまり、約6割でものが買える計算になります。

1億円の物件が6,000万円で買えるわけですから、こぞって日本にものを買いに来るわけですね。

円が強かった時には、日本人も多くの外国の不動産や企業を買収しましたが、それと同じことが起こったわけです。

これは一番の要因だと思われますが、外国人旅行客が増えたのには、そのほかにも実は政府のいろいろな施策が背景にあったのです。

まず『ビザ要件の緩和』が挙げられます。

『タイ』に対して平成25年7月1日に『ICビザ免除』。

『マレーシア』に対して同じ平成25年7月1日に『ビザ免除再開』。

この結果タイからの訪日旅行者数は平成24年7月~平成25年6月で約33万人だったのが、翌年約58万人と約78%増加。

マレーシアも平成24年7月~翌年6月で約14万人だったのが、約22万人と約57%増加しています。

さらに『インドネシア』に対しては、平成26年12月1日に『ビザ免除』になりました。

これにより、ビザなし訪日旅行が実現しています。

中国に対しても

1)商用目的の者や文化人、知識人に対して数次ビザ(商用:訪日渡航要件廃止、文化人、知識人:身元保証書省略)

2)沖縄・東北三県数次ビザ発給要件の緩和(過去3年以内に訪日歴のあるものについては経済力の要件を緩和)

3)相当の高所得者に対する個人数次ビザの導入

なども実施。

これらの施策により、アジア各国からの訪日がしやすくなっています。

そして、日本への直行便の増加も大きく役立っています。

日本政府は2020年目標だった2,000万人はすでにキャッチアップし、目標数値を3,000万人に上方修正しています。

その目標数値に向けてさらなる施策も盛り込んでいますから今後もまだまだ外国人の訪日数は伸びそうです。

その中で、私たち不動産業はどう関わり合いを持っていくか?

2020年東京オリンピックまでは好景気というか、上向き基調だろうと言われていますが、その後も好景気を続けれるよう、そして不動産投資の形としてこのインバウンドを取り込めるように考えていく必要があります。

その一つが外国人旅行者の宿泊施設としての受け入れや、外国人労働者を受け入れる住居の整備であり、そしてその旅行者をリピーターにする努力、永住、定住させれるような努力も求められるのではないでしょうか?

これからもこのインバウンドのニュースには注目して、さらなる不動産の活用方法を考えていきたいと思います。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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