ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

事件

案内用ダイヤル錠の危険性

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ワンルームマンションを狙って空き巣を繰り返していた男が昨年秋に逮捕された。
マンションの空き部屋に侵入し、ベランダ伝いに隣室へ移動(バルコニーに設置されている防火壁を破り侵入したそう)し、空き巣を行っていたというニュースが報道されました。

ここで、問題になったのが空き部屋に設置されているダイヤル錠
通常4桁の数字を既定の数字に合わせ開錠するといったものです。
4桁ということですから、10の4乗で1万通りの組み合わせがあるはずです。
1万通りの組み合わせをどうやって解析したの?
一般の方にとっては、到底理解不能な話ですよね?

でも、私たち不動産業者、営業マンにとってはそんなに不思議な話ではないのです。
逆に今まで、こういった犯罪が頻繁に起こっていなかったことが不思議なくらい単純なからくりだったのです。

賃貸の案内の際、現場に案内用鍵が設置されているケースって、かなりの確率であります。
それは、案内時にわざわざ業者に鍵を借りに行くという作業を手間に感じられ、案内の件数を減らさなくするためです。
今回のようにダイヤル錠を設置しているケースもあれば、PS(水道メーターの設置場所)に隠してあるケース、オートロックがあるので部屋の鍵は開けてあるケース、いろんなパターンがあります。
さすがに部屋の鍵を開けておくパターンは防犯上少なくなっていますし、PSのパターンも少なくなってきました。
ただ、ダイヤル錠のパターンはいまだ多く残っています。

空き部屋に侵入しても、室内に何もないし、入居前に新しい鍵に付け替えるので問題ない。
こう思って、今の方法を取り入れているわけですが、このダイヤル錠が簡単に分析できるという方法が公開されてしまった以上、今後この方法を継続するのは少々問題がありそうな気がしますね。

さて、今回どうやってその1万通りの数字の組み合わせを解読したかという方法ですが、ごくごく単純な話です。
これは、案内する多くの営業マンのクセを知っていたということです。

案内時はダイヤル錠の数字を合わせます。
その時、ほとんどの場合どこか一列だけ数字を回すと開錠できます。
案内が終わり、施錠するときも同じです。
案内が終わり、次の物件に移動する際、施錠は必須ですが、解読しにくいようにグルグルと何周も回す営業マンは少ないように思います。
私も今でも賃貸の案内に行くことがありますが、多くの場合一列どこかの数字が違うだけでくるっと回すだけで開錠できてしまいます。
その営業マンの習性を知っていた。
実際この犯人は、賃貸営業の経験者だったようです。

これだけでなく、過去には社内で保管している合鍵を使用して空き巣をしていたという事件もありましたから、鍵をどこかの事務所に預けておくという場合も全く危険性がないわけではありません。

ダイヤル錠の解読の仕方は他にもあったりします。

ここでは言えませんが。(笑)


また別の機会に別ブログで公開します。

管理会社は、物件ごとにダイヤル番号を変更しているほうが少ないかもしれません。

なので、どこか一つのマンションのダイヤル錠の番号が露呈してしまえば危険にさらされるわけです。

そう考えると、悪意を持って接してくる犯罪者にとって現在の賃貸マンションの在り方は簡単極まりない状況なのかもしれません。

私も以前、自ら所有している物件を募集する際、家具付き家電付きで募集していましたが、案内方法は現場に設置しているダイヤル錠でした。

その番号は、案内希望業者には教えますよね。

そこで何が起こったと思います?

TVを盗まれたのです。

『物件資料には家具家電付き、TVもあるって書いていましたけど現場になかったのですが、これって後から付くんですか?』

この連絡で事件が初めて発覚したわけです。。。

こんなことが水面下では起こっていたりします。

あと、郵便ポストのダイヤル番号。

これもほとんどの営業マンは番号を解読することができます。

この方法は、また機会があればご紹介しますが、また変な事件になっても困るのでシークレットのままのほうがいいかもしれませんね。(笑)

そういう一般公開できないブログサイトを現在構築中です。

リニューアルまであともう少し。

こちらにもご期待ください。




大阪の民泊はどうなるの?

先日悲しい、そして痛ましいニュースが飛び込んできました。   
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米国籍の外国人が民泊施設に女性を連れ込み殺害したという事件です。

これにより
民泊=悪
という風潮がまた出てきそうな感じがあります。

そもそも闇民泊と言われる無許可、無届けの民泊施設は大阪市内で約1万件と言われています。

そして、届けてしている施設が特区民泊で約1000室。

この差が無許可、無届けの民泊施設ということになります。


その中のほとんどはセルフチェックインというシステムを取っています。

つまり、貸し手側と借りて側が会うことないままチェックイン、チェックアウトが行われているということになります。

特区民泊では対面式のチェックイン、チェックアウトが望ましいとされており、対面式にできない場合でも画像、映像による本人確認が義務付けられています。

また、宿泊者のパスポートのコピーも保管しておくよう義務が課されています。

私は犯罪者ではないので分かりかねますが、身元を明らかにした上でその部屋で何かの犯罪を行うというのは、非常にそういった行為がやりにくくなるのではと思っています。

元々、パスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管、チェックイン、チェックアウトを対面式にするということは犯罪抑止のために設けられている約束事なので、それが実現したときに、
民泊=危険
という認識も少しは薄まるような気がしています。

そもそも先ほどのセルフチェックインというシステム、ホテルや旅館では行われていません。

民泊だけ。

しかも、運営者自らがチェックイン業務をしなくて済むように考えられたシステムです。

宿泊者が楽に手続きができるため考えられたシステムではなく、運営側が手間を取られないために考えられたシステムです。

そこには法令遵守(そもそも無届けなのでその概念はないか。)重視ではなく、効率重視の考え方がメインになっています。

なので、今回のような事件だけでなく薬物の使用拠点、販売拠点などにも使われかねないリスクがありました。

そう考えると、
『隣の部屋で民泊やられていたら怖い』
そういう住民の気持ちは分かります。

犯罪に巻き込まれた被害者はもちろん、運営者、建物のオーナー(今回の事件の部屋は賃貸物件なのか所有物だったのかは分かりません)、そして周りの入居者、近隣の住民、全てが被害者になります。

きちんと届出した施設で運営しないと、こんな事件に巻き込まれることもあるんだということを認識しなくてはいけませんね。

ひょっとして犯罪者にとっては今の時代、すごく仕事がやりやすくなった時代なのかもしれません。

詐欺師を例にとると民泊を拠点として、
『ここがおれの自宅だよ。』
高級時計もレンタルできる時代で、
『あっ。この人いい時計はめてる。羽振り良さそう。』
ついでに、高級車もレンタルできる時代になりました。
『いい車にも乗ってる。安心かも。』



何もかも本当のものはなくても、自分の暮らしぶりを装うことができてしまいそうです。



恐い。

6月15日から旅館業法の規制が強化されます。

そこでは、無許可、無届けの民泊施設にも強制的な立入調査も可能になり、罰則規定も大幅に強化されます。

そこで現在の無届け、無認可の物件がどうなっていくのかということですよね?

取り締まりの強化、自主廃業を考えると、その施設数は半分以下、時間の経過ごとに1/3、1/4程度まで減少していくのではないでしょうか?

ホテルの建設、オープンは相変わらず活況です。

ただホテルの場合は計画から1年、2年はかかりますので、今から1〜2年くらいは民泊市場は大活況になるかもしれません。

その後は運営の仕方次第でしょうか。

ビジネスチャンスが広がっていることには間違いありません。

大阪市は6/15から施行される住宅宿泊者事業でも、大幅な制限をかけることをしないと宣言しています。

その新法では、年間の宿泊日数は180日以内と規定されますが、特区民泊が申請できない地域でも営業が可能です。

こちらも当然前述の通り、チェックイン体制、本人確認の話は義務付けられるものと思われます。

ここでザルにしてしまえば、防犯面の問題は残ってしまいますからね。

そう考えると、大阪市内で民泊を運営するなら簡易宿所もしくは特区民泊施設ということになります。

戸建で始めるか、一棟で始めるか。

これはご予算によって変わるとは思いますが、一戸建あたりで始めるのが予算的に手頃ですし、消防設備の増設も容易です。

そういった物件のご紹介、内装工事、改修工事のご相談も始めましたので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

あっ。
一つ言い忘れていました。

連棟住宅で民泊を始めようとする際には注意が必要です。

連棟住宅は区分所有建物という判断をされることがあります。

『土地も建物も自分のものなのに?』
そう思うのですが、その説明は以前のブログ記事、こちらをご覧ください。

区分所有建物と判別されると、並びの他人の住宅内にも消防設備の導入が必要となってきます。

お隣さんに
『防災面のこと考えて、消防設備を入れるので一緒に工事しますね。』
こんな感じでアプローチして、
『えっ。そんなんしてくれるの?ありがとうございます。』
みたいな流れで簡単に導入できればいいのですが、
長い間空き家になっている住宅や、所有者不明の住宅もありますので、その場合はお手上げです。

『物件探すの難しそうだな。』
そうなんですよ。
難しいんです
依頼は多いのですが、なかなか適当な物件がご用意できません。

しかも融資利用となると、もっとハードルが高くて。

なので、ご依頼いただいた場合でも少しお時間くださいね。

お待たせさせてしまっておりますが、必ずの探しますので。

ということで、物件探しをしています。

このブログ見ていただいている不動産業者の皆さまもぜひ物件提供お願いいたします。

物件の調査、民泊可能な物件かもこちらで動いて調べますので。

よろしくお願いしまーす



不動産投資ってリスクないの?

不動産投資をこれから始めようとする方にたまにされる質問です。

『不動産投資ってリスクがないって聞いたんですけど、本当にないですか?』

全くリスクのない投資ってあるんですか? 
と逆に聞きたくなります。
リスクが全くなくリターンがそれなりにある投資、あるなら逆に教えて欲しいものです。

不動産投資にもリスクはあります。
でも株式投資やFXよりはリスクは少なく、短期的にも長期的にも資産が0になるというのは考えにくい商品なのでリスクは少ないとは思っています。
でもリスクを0にすることは不可能です。
なのでリスクを全く負いたくないという方は不動産投資を始めないでください。
と言っても、今の時代何もしないということがリスクになってくるように思えます。
普通預金の預入金利がとうとう0%になったというニュースがありました。
定期預金の金利も0.1%とか0.2%とかです。
1億円預けて0.1%なら1年で10万円。
バブル期なら1億円預けているだけでサラリーマンの給料分くらいの金利がついていましたから、それに比べるとこの金利は雀の涙です。
何のリスクを負わなくお金儲けができる時代は終了しました。
じゃあ、不動産投資にはどんなリスクがあるのでしょうか?

まず天災地変のリスク。
地震や水災ですよね。
不動産って土地であったり建物であったりします。
地震で建物が倒壊してしまったり、津波で建物が流れてしまったりすることも実際に起こった話なので自分の物件にも起こり得ないということはありません。
火災保険、地震保険である程度までカバーはできるでしょうが全てではありません。

次に賃貸物件の場合、空室のリスクがあります。
部屋が空いたり、部屋が決まらなければ予定通りの収益が見込めなくなります。
少子高齢化で賃貸需要は年々低くなってきています。
今は良くても10年後、20年後まで考えるとどうなのでしょう?
日本の人口はどんどん減少していっていますが、外国人労働者、旅行者は年々増加していっています。
また高齢者の一人暮らしも増えています。
この辺りに活路を見出すことも必要かもしれませんね。
最近ではシェアハウスも一般化してきました。
外国人のシェアハウスだけでなく、起業家のシェアハウス、母子家庭のシェアハウスなんてものもメディアで取り上げられたりしています。
高齢者と若者が共存共栄するシェアハウスっていうのも今後登場するかもしれませんね。
このリスクに関しては手をこまねいているだけでなく、何か新しいものを仕掛けていく必要がありそうです。

その他のリスクとしては不動産価格下落のリスク、金利上昇のリスクなどもありますが、ここは他の金融商品と同じです。
値上がりすることを確約できるわけもなく、金利がこのまま低金利で推移するとも考えにくく、このリスクに関しては念頭に置いておく必要はあります。

ただ不動産投資の場合は、毎年、毎月定期的に収入を得れますから、所有期間中に得た収益以上に不動産価格が値下がりしなければマイナスにはならないことになります。
また、金利が上昇するタイミングはほとんどの場合、景気も上昇しているタイミングになります。
景気が良くなれば不動産価格も上昇している可能性も高くなりますし、給料、所得が上昇することによりオフィスや住居の家賃も上昇するかもしれません。
悪いことばかりではないのですよね。

最後に考えられるリスクは孤独死、自殺者、事件などにより資産価値が低下するリスクです。

孤独死に関しては最近、そうなった場合を担保する保険なども登場していますのでそこでカバーするとして、自殺者、殺人事件などの場合を考えます。
事件があった場合、その部屋だけでなく建物全体の評価が世間的に下がって見られます。
家賃も下げざるを得なくなりますし、売却するときにも告知事項として伝える義務が生じます。
事件を起こした当人や相続人に損害を請求できる権利はありますが、実際裁判で損害額を認定してもらえたとしても、その相手側に賠償能力があるかないかということも問題になります。
賠償能力がなければどうすることもできなくなりますよね。

でも最近では保証会社や火災保険でもこうした損害を担保するような商品も登場していますので、ぜひチェックしてみてください。

リスクはどんなものにもつきものです。
結婚、出産にもリスクがあるという人もいます。
人生生き抜いていくためにはリスクは発生します。
それでもリスク承知で前に進んでいくのは、その先にメリット、リスク以外の何かを得るものがあるからです。
不動産投資も同じだと思います。
みんなリスクは承知の上で、それ以上の何かを得れると思うからチャレンジするのです。

一歩踏み出すと足を挫くかもしれないと思って歩きませんか?
本を読むと目が悪くなるかもと言って読むのをやめますか?

私はお客様にいつも言っていることですが、
『とりあえずやってみて、向いてないと思えばいつでもやめればいいんですよ。』
いつでもやめれる状況でスタートすればいいのです。
自己資金なし、フルローンで不動産屋さんの言うがままの物件を購入してしまえば無理ですよ。

だって同じような価格で売れることができないような商品を売りつけられてしまえば、逃げ道なんてなくなります。

不動産投資って前述したようにリスクのあるものです。
これ以上のリスクを背負うことのないよう、不動産屋さんには騙されないようにしてくださいね。

新築の投資用ワンルームなんか買っちゃダメですよ。
田舎の田んぼを宅地転用してアパートを建築したらダメですよー。
自己資金もないのに多額のローンを組んじゃったらダメですよー。

みなさんうまく資産活用しましょうね。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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