ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

事務所

不動産屋さんに事務所って必要ですか?

新しい事務所に移転して3ヶ月ほど。

ほとんど事務所を不在にしてしまっていますが、それでも月に1組か2組はお客様が飛び込んできてくれます。

特段、広告活動もしていないのにです。

スマホやパソコンに頼らず、直接来店したほうが早いかなと思っていただいているお客様だと思います。

たくさん会社がある中で我が社に飛び込んでくれたお客様にはとても感謝します。

でも、そうしたお客様って他の会社さんにも訪れちゃうお客様なんですよね。

うちにお越しいただいたお客様で賃貸のご契約を先日いただきました。
1ヶ月に1組でも賃貸契約いただければ家賃分は回収できます。

そう考えると事務所を構えていてもいいのかなと思ったりもします。

業者さんや銀行さんもたまに来社いただきます。

でも会社に来ていただきお会いしている数より、会社にお越しいただいたのに不在で会えなかったお客様、業者さんの方が多かったりします。

これってダメですよねー。

逆の立場になればそう思います。

特にお客様の立場からすると余計にです。

私が会社にいないということは仕事で走り回っているということですから、仕事は忙しいわけです。

それなら事前に電話をいただいて、時間を打ち合わせしてからお会いする方がゆっくりとお話を伺うことができますし、事前の情報を元に有意義なアドバイスもできたりします。

そう考えると以前のように自宅の一室で仕事をしている方が効率がいいのですよね。

お客様と打ち合わせ、商談をするのに今の狭い事務所のソファーより、居住しているマンションロビーの応接間の方がゆったりしていたりします。

というより、シェアオフィスのブースで十分かと。

今のシェアオフィスの応接室ってとても立派なんですよね。

不動産会社って、シェアオフィスで開業できないもんでしょうかね。

それならばいろいろな経営者さんともお会いできる機会が増えますし、様々なジャンルの情報が入ってきます。

でも不動産の免許って他と区切られた空間、その中に電話やパソコンがあって作業できる空間があることっていう要件があるのです。

これもお客様の方から来店するという前提の元に作られているのですよ。
今は事前にネットなどでお客様が情報収集してから問い合わせや内覧希望しますから、冒頭のような直接来店というケースがとても少なくはなっています。

その中において、事務所が駅前の一等地に置く必要も、一階に店を構える必要もなくなってきています。

それならば個人情報などのセキリュティさえしっかりできるのならシェアオフィスでもいいんじゃないのと思ってしまうのですが、いつの世の中も弱者の声は上には届きません。

社員さんをたくさん抱え、大規模に会社を運営している人にはそんなことは考えも及ばないでしょうからね。

でも実店舗がなければ、営業マン、アメリカではエージェントですよね。
エージェントの人たちは知恵をしぼるようになります。
どうしたらお客様に必要とされるようになれるのか?
お客様が求めているものは何なのか?
自分の力を最大限に発揮できるのはどの分野なのか?

店舗がなくても紹介客だけで売上を安定してあげる営業マンもいます。
また独自のルートから情報を収集できる人たちもいます。
その人たちにとって実店舗って、あってもなくてもいいものなのです。

会社の看板さえ必要としません。

会社がどこにあろうとお客様からの要望があれば飛んでいきます。

保険のエージェントさんもそうですよね。

そもそも
『この会社は大手だから大丈夫。』
とか
『この会社は免許番号○番だから大丈夫。』
という判断基準をよく聞きますが、結局のところ自分の物件を決めてくれるのも、紹介してくれるのも会社ではなく担当者です。

担当者の経験値とか、業績とかはお客様には分からないのですよね。

営業マンも自分の経歴を公表すべきであり、名前や業歴だけでなく全てです。
だって私たちエージェントはお客様の全ての情報を把握します。
名前、住所、電話番号はもとより、勤務先から、年収、家族構成まで。
資産状況までお聞きすることもあります。
それなのに担当者のことは名前と年齢くらいしか知らない。
女性の一人暮らしなら、若い男性の担当者に全て知られてしまうって怖くないですか?

過去に賃貸仲介の担当者が、お客様に勝手に合鍵を作り部屋に侵入していたという事件がありましたが、そういうことさえ起こり得るのです。

前の会社の時に
『担当者指名制にしようよ。』
と提案したことがありました。

営業マンみんなに反対されましたが。
たぶんみんな自信がなかったのでしょうね。

もちろんキャバクラやホストクラブではないですから、顔だけで選ばれるわけがありません。

今までの経験やお客様に対しての熱意などを自己プロフィールで訴えてという話です。

経験の浅い営業マンなら、仲介手数料を無料にしたらどう?
という提案をしたのですが、
『それならそっちばっかりに指名が偏るかも。』
と言われちゃいました。

その時には呆れてしまい、開いた口がふさがりませんでしたが・・


今はおかげさまで、ブログを読んでいただいたお客様や、セミナーにご参加いただいたお客様からご指名を受けて仕事をさせていただいております。
エージェントは私一人なので、そもそも指名も何もありませんが。(笑)

でも、こういうエージェントが何人か集まって一つのスペースで仕事をしている。

出勤時間は自由。

こんな会社があればいいなと思っていたのですがありましたね。
RE/MAXという会社ですが、アメリカの不動産会社で最近日本でフランチャイズ展開をしているようです。

ただ肝心の優秀なエージェントが集まらないみたいなので、まだうまく機能していないようですが。

本来不動産のあるべき形ってこのようなものなのかなと何となく思っています。

日本でもいずれはこのような形に変化するかもしれませんね。

今はそうした優秀なエージェントはたいがい一人二人の小さな会社の社長をしています。

自分のやりたいことを、自分の経験と知識をもとに。

社員さんをたくさん抱えてしまうと、どうしても営利に走らないと経営が成り立ちません。

200万円、300万円の小さな物件を扱っていれば経費倒れになってしまいます。

でも小さな事務所で一人二人で経営していれば、少ない経費で済みますので、そうした物件でも気持ちよくお手伝いさせていただけます。

初心を忘れずに接客していくためには、常にお客様と向き合っていなければなりません。

常にお客様と向き合っていこうとすると、たくさん従業員を抱えていては難しくなります。

これは自分がそうだっただけで、もっと優秀な社長なら違うかったかもしれませんが。

とにかく今はこのスタイルでいいのかな、なんて思っています。

仕事量は限られるのでたんまりと儲かるということはないでしょうが、一人一人のお客様とじっくり向き合える環境を楽しんでいます。

あとは、これに余裕のある時間を作れればもっと幸せなんだけどなー。

人間の欲は深いですね。

あれもこれも欲しくなります。

やりたいことをやりたいようにできて、それなりにご飯が食べれて、家族と過ごせる時間も前に比べて増えました。

でもちょっと忙しくなったら、もっとゆっくりしたいという欲が出ます。

たぶん死ぬまで同じようなこと言ってるんだろうなと思ってしまいます。(笑)


事務所が必要か必要でないかの話をでしたね。

理想は自宅の下に事務所のある自宅です。

駐車場2台停めれて、店舗があって、その上に自宅。

シェアオフィスが無理なら、それが理想です。

さぁ、そんな家を建てるためにひと踏ん張り頑張りますか。

入居者が他の空き部屋に移りたいと言ったら?

今お客様のご依頼を受けて会社の移転先を探しています。
大阪市内の中心部で事務所を探しているのですが、テナントの賃料って驚くほど下がっています。
エレベーターの付いている比較的新しい事務所でも坪単価6000円〜7000円ほどで見つかります。
しかも空調や内装工事まで全て出来上がっていたりします。
礼金や敷金も昔に比べ格安になっていて、敷金礼金合わせて2ヶ月からなら3ヶ月分で借りることが出来たりします。
そういった事務所は昔は保証金10ヶ月分、家賃も坪単価1万円は超えていましたから半値近い賃料まで下がっていることになります。
しかも、そこそこ駅から近い好立地のビルでそうですから、駅から少し距離のあるテナントビルなんかではもっと安くなっているのですよね。
今はシェアオフィスとかも流行っていますから、自社で大きなテナントを借りる必要がなくなっているのかもしれません。
その事務所を探している中で、事務所内での移転が結構行われていることが分かります。
新規募集の条件を見て、入居中のテナントさんがそこに移りたいと打診してくるケースです。
そのまま賃料を下げてもらうという選択肢もあるはずなのですが、そこは認められないということで改めて保証金を積み直し移転しているということでしょうか。
このようなケースで、オーナーさまはどういう対応するのが正解なのでしょう?
家賃を下げて対応する場合、他のテナントさんが同じ交渉をしてくる可能性があります。
全てのテナントの賃料を下げるという選択肢は持ちにくいですよね。
では、先ほどのケースのように別のフロアで再契約する場合、引越しするテナントには新たな保証金を提供する必要と、引越し費用が生じます。
会社によっては、その費用をかけるのを嫌がる場合がありますので、他のテナントへの抑止力にはなります。
オーナーにとってベストな結果は、新しい店子が借りてくれ、既存のテナントがそのまま入居してくれるというケースです。
今の時代、集客はネットでも行いますのでこのようなケースも増えています。
賃貸マンションの一室でも同じようなケースがあります。
しかもよくあります。
ネット上の広告を見たり、大規模な改装工事をしていると入居者から問い合わせが入ります。
今の家賃と変わらないならそちらに移りたいんだけど?
この時どう対応したらよいのでしょう?
同じマンションへの移動は認めておりません。
こんな対応しては出来ないですよね。
先ほどのケースと同じで、新しく申込みしてもらえるなら大丈夫ですよと答えるのでしょうね。
でも、入居者からすると普通に契約するなら別の新しいマンションに移ろうかなとも思ってしまいます。
もう一度保証金等を積み直して別の部屋に移動することのメリットがそんなにないかもしれません。
一度引越ししたいと考えたお客様は、別の選択肢も視野に入れるために物件探しを始めてしまいます。
そうなれば空室が一室だったものが二室に増えてしまうかもしれません。
その場で引越しを断念してくれたとしても、空室予備軍にはなってしまいます。
もちろん家賃滞納やクレーマーなど、退去してもらいたいと思っているお客様なら別ですが、長年入居してもらっているお客様や、きっちりとお家賃をお支払いいただいているお客様なら、退去になることは避けたいところです。
そうなると、気持ちよく新しい別の部屋に移動してもらうことが最善の選択肢になってきます。
例えば礼金2ヶ月、家賃60,000円で募集しているお部屋なら、礼金1ヶ月分をサービスするとか、二重家賃にならないような配慮をしてあげるとかですよね。
新たに不動産屋さんに頼んで部屋付けをしてもらうより安上がりです。
しかもお客様は喜びます。
オーナー自らが賃貸経営をしていればこのような選択肢も持つことが出来ます。
管理会社に全て任せている場合なら、このようなケースでも手数料をきっちり取られる場合もありますから、みすみす空室を増やしてしまう選択肢を選んでしまうことにもなり兼ねません。
もちろん大規模なマンションの場合は個人で管理することは難しいこともありますので、管理委託契約書を締結する際に条項の一つにいろいろな文面を入れ込んでもらうことも必要だと思います。
『自らが入居希望者を発見して賃貸借契約を締結する場合、募集に関わる費用は請求しないものとする』とか、
その場合契約業務に携わってもらっておかないと家賃滞納やクレーム処理で動いてもらわないといけないので、
『契約書類作成費用として金○○円を支払うものとする』
というような文面を追記するとかですよね。
あと、管理会社でもピンからキリまでありますので、管理料は安いけど内装工事費用が高いとか、貯水槽の清掃や消防点検などで高額な請求が来るという相談もあったりしますので、
『工事業者は甲(家主)の指定するもの又は甲が認める業者を使用するものとする』というような文面も入れておきたいものです。
今の時代、賃貸経営は左団扇ではありません。
賃貸業者へ支払う報酬も以前に比べ高額になってきていますし、賃料も下がっています。
その中で利益をきちんと出していこうとすると、それなりの経営努力も必要だになってきます。
賃貸マンションオーナーさんも経営者の資質が求められる時代になっています。
全てが自ら行なうことが出来ればベストですが、みんながみんなそうなれるわけではありません。
もちろんしっかりとした管理会社で良心的な管理会社と出会うことが出来れば今回のような心配は杞憂に終わるでしょう。
でもそうした会社を見つけることって容易くはないのですよね。
ずさんな管理会社によって、質の悪い入居者を放り込まれたり、先ほどのような高額な修繕費を請求されて、マンション経営に嫌気がさし不動産を手放すという例も少なくはありません。
悪い不動産会社ばかりではありませんが、良心的な不動産会社ばかりでもありません。
見極めは難しいですよね。
長年営業してしているから大丈夫というわけでもありませんし、新しい会社だからダメだというわけでもありません。
一番分かりやすいのは、その会社が管理している物件を見に行くことですね。
綺麗に保たれているならきちんとした会社ということが分かります。
良心的かどうかは、こちらがリクエストすることに対してどういう回答をしてくるかで判断するしかありません。
先ほどの契約内容を容認してくれるとか、先に経費削減の提案をしてくれたりするとかで判断していけばいいのではないでしょうか。
良心的な会社では、金融機関の借換の相談にも乗ってもらえたりします。
金利が1%下がるだけでも大きな経費削減になります。
不動産経営を健全にするためにはお付き合いする不動産会社選びも大切です。
一番いいのは自らが勉強して知識を身につけることです。
不動産会社に頼らない賃貸経営、これが理想です。
不動産会社の私がこうした話をするのもおかしな話ですが(笑)

みなさんこれからも勉強して、安定した不動産経営を目指しましょうね。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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