ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

事務所移転

法人登記する時に号室まで表記してますか?

先日事務所の本店移転登記が完了しました。
って言っても、提出したのは8/13、本店移転日は8/12になっています。

本店移転の登記は移転した日から2週間以内とされていますが、その移転日は自己申告。
なので、実際に移転した日でなくても構いません。
うちの場合は、不動産の免許の移転も必要で、その移転手続きには新しく住所変更した謄本(履歴事項証明書)が必要になります。
法務局に移転登記の申請をして約2週間(今回は8日間で出来上がりました)必要で、今月中には宅建免許の変更も終わらせたかったので、この日付になってしまいました。

移転手続きの段取りとしては、まず法務局の管轄が変わるか変わらないかで変わってきます。
うちの場合は同じ管轄区域内だったので、会社の定款を確認します。
その定款の中に
『本店を◯◯市に置く。』
という項目があり、それが移転先にも該当するかどうかの確認をしました。

これを細かく◯◯市◯◯区に置くと書いてしまうと、事務所の引越しに伴って定款の変更も必要になりますので、ちょっと面倒くさいことになってしまいます。
うちの場合は、『大阪市に置く』となっていましたので、定款変更なしでそのまま提出できました。

移転登記を提出するのは、本店がある管轄法務局です。
そこに本店移転登記申請書というものを提出します。

本店移転登記申請書-1


本店移転登記申請書

こういうWordで作った文書を提出するわけですが、書式は決まっていても「この書式を使いなさい」というわけではありませんので自分で作れてしまいます。

あとは、ここに書いてあるように株主が複数いる場合は株主総会議事録、取締役がいる場合は取締役会議議事録を一緒に提出します。

今日の本題は、この登記すべき事項に記載する住所のことです。

以前の本店登記された住所は、大阪市浪速区敷津東3丁目5番15号KSプラザ102号となっています。
もっと言えば、最初株式会社ライフコンサルティングを設立した住所は自宅でした。
ご丁寧に部屋番号まで登記していました。
号室まで入れる必要がないということを知ったのは今回が初めてでした。(笑)

それは、今回の移転先が3階、4階、5階と3フロア使用する事務所だったため、
『どう表記したらいいですか?』
と、法務局に尋ねたことで分かったのです。。。

返ってきた答えは、
『登記する(記載する)住所は住居表示まででいいですよ。ビル名も号室も階数も、記載するかどうかは自由です』
『えっ。そうなんですか?』
『はい。記載してもいいし、〇番〇号だけでも結構です。』

そうなんですね・・・

今まで住所をすべて晒していました。
まあ、何か不具合があったわけでもないのでいいのですが・・・

今回は、3階・4階・5階と表記しようか悩んだんですが、宅建業以外の仕事もするかもしれませんし、その時に記載がないほうが便利そうなので、住居表示まででとどめときました。

法務局への申請が終われば、登記完了して謄本を取得できるようになるまで待ちます。

申請にかかる費用は3万円(登録免許税)。
司法書士さんに頼めばいくら取られるのでしょうか?
2、3万円は登録免許税と別に取られてしまうのでしょうか?
自分でできることはできる限り自分でしましょう。
2万円は道端に落ちていませんからね。。

今回は提出後8日ほどで、完了したので新しく住所変更された履歴事項証明書を持って府庁へ行きました。
その届け出の書類の書き方はまた次回。




理想の働き方って?

以前自営業者さんの時給って話を書いたことがあります。

土日も祝日も関係なしに、朝から晩まで飛び回っていても赤字の月もあります。

逆にほとんど会社に顔を出さなくてもそれなりの給料(報酬)を得てる人もいます。

これって不公平?

いえいえ。
自分がいなくても仕事が成り立つように作り上げた経営者がすごいだけです。

多くの自営業者さんは私のように朝から晩まで忙しなく動き回っています。
そして、そんなに多いとは言えない給料(報酬)でも頑張っていたりします。

この違いって、まさに経営者の器、素質の話だと思います。

日頃からお世話になってる社長がいて、その会社はすでに息子さんに経営を任せているのですが、私が知り合った頃からでもものすごく急成長しています。

そこでいつもすごいなぁと思ってその秘訣を聞いてみると
『思い切って息子に全部任せてみたらいいやん。』
こんなこと言われました。

『えっ。そんなの無理です。どうなるか心配で心配で。すぐ会社潰れちゃいますよ。』

その社長が言うには
『ネットのことにしても何にしても自分がやるより若い人がやった方が飲み込みが早い。それなら全部任せた方が早いだろ?』

なるほどー。

たしかにできの悪いうちの息子でもPCの作業は私より早い。

完全に任せてしまうことができればまた違う進化の姿が見れるかもしれない。

そうなんでしょうね。

でも、私にはその勇気がない。
思い切ることもできない。

これが経営者の器なのでしょう。

私はどちらかと言うと今流行りのフリーランスタイプ。

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誰かに使われるのも誰かを使うのもあまり得意ではないのかな。
なので自分がした仕事が売上になり報酬に変わる今の仕事がお似合いです。

そこでふと自分の時給っていくらになるのだろ?
そんなことを考えてみました。

ただ問題になるのが自営業をしているということは経費がそれなりにかかるということ。
稼ぎ=報酬とはならないということ。

状況によると
稼ぎ<経費
ということも十分あり得ます。

朝から晩まで走り回っても時給0どころかマイナスもあるのが自営業です。

じゃあ年収を労働時間で割ったらどうなの?
と考えても、会社(お店)が赤字なら経営者自らその赤字を補填するのも自営業です。

年収600万円、会社が年間200万円の赤字となれば、差し引くと400万円。
でも、年収をベースに所得税、住民税は引かれちゃいますよね。

実質年収でいうともっと少なくなってしまいます。

しかも経営者なら残業手当もなければ休日手当もありません。

つまり私みたいなタイプは経営者という選択肢ではなく、フリーランスという立場で固定経費なし、報酬は取り決めた契約方式で受け取る、この形が本来ならベストなのです。

不動産会社で働き出してもう26年になりますが、会社勤めしていたときからずっと歩合給で働いてきました。
これは自分にとってとても都合のいいシステムでした。

ただ一つしんどかったのが、自分のタイムスケジュールで動けなかったこと。
社員として働いていますから、会社に在籍しているので、休日も労働時間も拘束されてしまいます。

今みたいな労働環境ではありませんでしたので、月4回の休み、朝9時から夜8時過ぎまで仕事。
これが当たり前でした。

時間を拘束するくせに、決まった固定給がない。
今から考えると労基に違反しまくりの話ですが、その当時はそんなことを知る社員も少なく、ほとんど問題視されていなく、
『辞めたきゃいつでも辞めていいよ。そんなに稼げる場所他にないから。』

こういうスタンスですよね。

流石に今では、不動産業界も週休2日制、残業禁止、休日出勤禁止など大手不動産会社なんかで導入され、一般的になってきました。

不動産会社の働き方も変わってきたということです。

不動産営業で何時から何時まで必ず会社にいないとダメ。
これってとてもナンセンスな話です。

お客様がオフの時に商談に行くことが多い仕事ですし、土日祝は関係なし。
不動産物件の調査するのは平日、金融機関と話するのも平日。
『じゃあいつ休むの?』
ですから、平日の1日水曜日が定休日と定めるのが好都合なんですよね。

でもその水曜日に決済や商談が入ったりすると、
『今週休みないや。』
よくある話でした。

それなのに朝から晩まで会社に出勤して、時間を拘束される。
その上お客様の仕事終わりに商談。

そりゃ若い子は長続きしないし、結婚した女性は辞めざるを得ない職場環境ですよね。

働く時間は短くし、それでも稼げる環境作り。
こうならないと不動産業界に優秀な人材を引き留めておくことは難しくなります。

これは前の会社でマネージングしている時からのテーマでした。
女性が働きやすい環境。

結婚して子育てしながらでも継続して働ける職場作り。

私は不動産という仕事は女性向きの仕事だと思っています。

仕入れや融資、トラブル対応などは男性向きの仕事だと思いますが、接客やリフォーム、初期の相談などは男性よりも女性の目線の方がお客様に受け入れられやすいと思っています。

ただ正社員の固定給という給与体系ではフレキシブルな勤務体系を取ることが難しく、断念していました。

それが今のように様々な雇用体系が確立されてくると実現可能なようにも思えてきます。

自分の空いた時間をうまくコントロールしてもらい、不動産を斡旋することにより報酬を得ることができる。
時給800円とかのパートで週3、4日働くのではなく、週2、3日(提案する物件を精査する時間を含めて)働いて、月に1本、2本の売買契約をこなすことができれば、旦那さんの収入なんて軽くオーバーすることもあるかもしれません。

ママ友同士の会話から引越しの話をゲットしたり、近所の噂話から相続の相談をゲットしたり。

今までなら頭の上を通り過ぎていたただの会話が仕事に変わるかもしれません。

そんな場所を提供できれば面白いんじゃないかなと。

もちろん部屋探しのノウハウから、売買契約の調査まで全てフォローできる環境は整っています。
後は今の事務所では狭すぎるので引越しを済まして受け入れ準備を整えていこうかなと。

まぁ、これは自分がそんな環境で働きたいと思っていた環境を作ったらどうなるんだろ?
というただそれを実現したいだけの話なんですけどね。
週3日だけ働いて月収50万。
理想の働き方です。(笑)

働きたいときだけ働いて、でも働いた分の報酬はしっかりと欲しい。
そんな夢みたいな働き方を実現させてみたいなと。

会社側は働いてくれた分の報酬はしっかりと支払い、時間の拘束もしない。
その代わり、報酬の対価はあくまで労働時間ではなく成功報酬のみ。

それなら実現できそうでしょ?

まずはそんな目先の目標から一つ一つこなしていき、夢の実現へ向けてラストスパートです。


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事務所移転します。といってもとても近くにですが

今まで自宅兼事務所として頑張っていましたが、業務が忙しくなり3か月ほど前から当社に社員が増えています。
といっても息子なのですが。
セミナー等にご参加いただいた方はもうすでにご存じだと思います。

2人で自宅の6帖の狭い事務所で頑張って仕事をしていましたが、とうとう事務所を構えることになりました。
OPENは今月末日の予定です。

本店移転登記はもうすでに申請しており27日に登記完了します。
ちなみに登記申請は自分で行いました。
登記申請は会社登記、不動産登記にかかわらず、自分のことは自分で申請可能です。
不動産購入の際にも、融資を伴わない場合は自分でも簡単にすることができます。
みなさまも機会があれば一度お試しください。

それに伴い正式にこちらの事務所へ移転することになります。

といっても、自宅から徒歩1分の場所です。(笑)

何のために一生懸命働くか?
それは愛する家族のためです。

家族とともに過ごす時間を失いたくないのでとても近くに移転します。(笑)

そんなに広くはない事務所ですが今度は1階の店舗になります。
飛び込みのお客様も今度は歓迎いたします。
今までは自宅兼事務所でご予約なしのお客様に対してはお会いすることもできませんでしたが、今度はお客様の都合でお越しいただくことができます。

まぁ普通で言うと当たり前の話なのですが。

まだ完成はしていませんが、本日コピー機と電話機が設置されました。

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ね。狭いでしょ?

でも今度はお客様のお席は6席もご用意しています。

出来れば6組のお客様ではなく、6人1組のお客様にしてくださいね。

まだまだ殺風景ですが、これからいろいろアレンジしていきます。

IMG_6466

看板もまだ何も設置していない状況です。

こじんまりとして個人的には気に入っているのですがね。

ついでならセミナーも事務所で出来るように広い場所を借りようかと思ったのですが、それよりも個別対応出来る方がいいかなとも思い、今回の選択に至っています。

皆様のご来店お待ちしております。

住所は大阪市浪速区敷津東3丁目5-15KSプラザ1階です。

電話番号、メールアドレスは以前と変わっておりません。
最寄駅も地下鉄御堂筋線・四つ橋線『大国町』駅徒歩3分
南海線『今宮戎』駅徒歩1分です。

なんば駅からも徒歩圏内ですので、ぜひお近くに寄ったときはお立ち寄りください。

それではみなさま、今後ともよろしくお願いいたします。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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