ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

人口減少

人口減少と供給過多、賃貸需要低下。この先どうなる?

日本の人口減少は先日のこのブログでもご紹介した通りです。

もう一度ご覧になりたい方はこちらから。

そして、賃貸住宅の建築着工戸数も減少はしていません。

着工件数

なぜこんなことが起こるのでしょうか?

通常は需要と供給のバランスによって、需要が不足しているから供給を増やし需要を補うというのが普通です。

今の賃貸住宅建築の需要は需要がないのに無理やり掘り起こしているだけの需要です。

まずは相続税対策のアパート建築。

相続税対策という名のもとに、節税対策の一環として賃貸アパートに目を向けられました。

遊休地と建付地(アパートや戸建など建物が建っている敷地)との評価額との乖離を利用したスキームです。

さらに借入金を起こし資産と債務のバランスを変化させることにより大幅に相続税対象額を引き下げることができるというものです。

これは、目的は相続税対策であるため建築したアパートの収支よりも、どれだけの額を節税できたかというところに視点は移ります。

自分が元々所有していた敷地にアパートを建築したのに表面利回りが7%とか8%とか・・・

それでも建築主は

『相続税がだいぶ儲かった。本来なら〇千万円納めるところが〇千万円に減った。』

と大喜びです。

この相続税対策の勉強は数年前からいろいろなところで開催されていました。

地主さん向けから不動産会社向けまで・・・

不動産会社に向けて開催していたセミナーは、要はこういう手法でアプローチすればビジネスチャンスになりますよというものです。

税理士さんが自分の顧客だけでなく新規の顧客開拓に向けて不動産会社を巻き込んだわけです。

もちろんハウスメーカーや金融機関までも。

今でも全国各地で新築のアパートが建築されています。

賃貸需要のない地域でも。

都心部へどんどん人口流入が進んでいる今の世の中、地方で賃貸需要など発生するのでしょうか?

もちろん最初の頃は目新しいですし、どんな地域でも賃貸物件を探しているお客様はいますので満室になるかもしれません。

でもそのお客様が一巡したらあとは取り合いでしかありません。

一棟目が成功すれば二匹目のドジョウを狙って、どんどんアパートが建築されます。

『このアパートはすぐに満室になりましたよ。他にも待っているお客様がたくさんいます・・・』

そう実績を見せられてついつい

『私も建てよう。空き地を遊ばしていても仕方ないから。』

どんどん空き地だらけの町がアパートだらけに・・・

元々賃貸需要の少ない地域ではすぐに飽和状態です。

こうして何年か経った後には

『空室率が増えたので、借上げ賃料を下げさせていただきます。』

管理会社からこういう話が・・・

アパートを建築して相続税が下がり、なおかつ毎月いくらかの収入が入る。こんな夢みたいな話があるんだと思って食いついた人はそこで現実に戻されます。

毎月いくらかの収入どころか、毎月の支払いに窮することになったり、毎月別の収入から補うことになったり・・・

すでに投資用ワンルームを新築で購入した人はすでにこういう循環に入り、物件を損切りして手放したり、中には競売にかけられるケースも後を絶ちません。

アパート建築もあと数年後にはこういう話が多発するのではないでしょうか?

でも金融機関は大丈夫です。

しっかりと担保を取っていますし、いざとなったらその物件だけでなく他の保有物件も処理し保全を図ります。

またその物件の支払いに窮しても補える属性を持っている方に貸し出しています。

高属性のサラリーマンとかですよね。

給与差し押さえができますから。

今までの話を聞いてどう思いますか?

『銀行が紹介してくれた案件だから大丈夫。』

『税理士さんの紹介だから大丈夫。』

こう思っている人は世の中にたくさんいます。

でも、一番怖いのは・・・

不動産投資はビジネスです。

投資ではありません。

『いかにして満室稼働させるか?』

『いかにして収支をプラスに持っていけるか?』

所有した不動産の資産価値を上げることも必要ですし、常にフル稼働させることが目的です。

『自分ならこうして収入をUPできる。』

『自分ならこうして収支を改善し、資産価値を向上できる。』

こう思って購入すべきです。

将来にわたり競争性のない物件

例えば20㎡そこそこの単身向け物件や、駅から徒歩圏内では厳しい物件。

若者の街離れが進んでいて賃貸入居層が減少している地域などは厳しいのではないでしょうか?

最近ご相談で多いのが地方の戸建て投資です。

表面利回りが高く見込めそうな感じがしますので、ご相談があとを絶えないのですが、根本的に

『売買の需要もないのでそこまで物件価格が安いのですよね。』

『ということは、賃貸需要はあるのでしょうか?』

という疑問です。

200万円、300万円で一戸建が購入できる地域で4万円も5万円も家賃で払うお客様がそんなにいるのでしょうか?

何人かはいるでしょうね。

でもそのお客様が自分の物件に入居してくれるかどうかは分かりません。

そのあたりのリサーチはしていますか?

物件近隣の賃貸業者さんに出向き、賃貸需要や賃料相場の聞き込みはされていますか?

物件を内覧して購入申し込みを書く前に、せめてそのくらいのリサーチはした方が・・・

『すぐに買付書かないと他に取られてしまいませんか?』

もしそう思うなら、物件を見に行く前に電話で業者さんに確認すれば済みます。

たぶん、今書いていることって不動産投資を事業として考えていたとしたら当たり前の話です。

でもそれくらいの動きはしていかないと、今後の激流の流れについていけなくなります。

不動産投資は簡単??

『はい、簡単です。始めるのは。』

事業、ご商売、起業すべて同じですが、始めるのは簡単です。

継続していくことが難しいのです。

不動産投資も同じです。

継続していく自信がないのであれば、やめておいた方がいいと思います。

もうすでに始めてしまっている方はやめれないので、売り時を見極めてください。

20年、30年後の老後資金にと思って不動産投資を始めた方、今のまま、無知のままで老後の資金を稼げるほど甘くはないと思います。

ただ、今からまだ数年は物件の売り時は続くでしょう。

その間に売却してしまうか、継続して不動産賃貸業をしていくために学んでいくかはご自分の判断です。

不動産投資はあくまで事業として参入してくださいね。

そのためには、管理費や電気代などの経費の見直しや、どうやったら内覧者に気に入ってもらえるような部屋づくりをしていくか、また借入金で購入している場合は借り換えや金利の引き下げ交渉などやるべきことはたくさんあります。

賃貸オーナー、家主ではなく、1事業の経営者としてぜひ今後も勉強していってくださいね。

今後もこのブログをご覧いただいて。

それではまた。




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日本の人口は減少傾向です

みなさまも当然ご存知のように日本の人口は減少し続けています。

今日はこんなニュースがあったので、それを題材にと。

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイントによると、日本の人口は平成21年をピークに8年連続減少、昭和43年現行調査開始以降最大の減少数となったそうです。


平成29年1月1日現在の日本の人口は1億2,790万7,086人で前年比では15万9,125人減少しています。
またこのうち日本人住民は1億2,558万3,658人で前年比では、30万8,084人減少しています。

つまり日本人は減って、外国人が増えている。
日本人は30万人減って外国人が15万人増えた。
こういうことです。

紛争がなく高齢化社会、長寿の国で人口が減少していっているわけですからこれはもう異常事態ですよね。

新入社員の受入れをしない会社に未来がないように出生率が低下していく国家に未来はありません。

都道府県別に見ると東京都、千葉県、神奈川県、愛知県などでは人口が増加しており、大阪府、京都府、兵庫県などでは減少しています。

市町村で見ても東京都23区、横浜市、名古屋市、大阪市などでは人口増加しています。
つまり都心部に集中してきているという傾向が見られます。

じゃあやっぱり都心部で投資用物件を購入すべき?

そりゃそうですよ。
考え方にはいろいろとあるとは思いますが、私は地方の不動産物件への投資は反対です。

購入する方の地元とか、そこに住んでいる人ならまた話は少し変わりますが、東京に住んでいて北海道の物件とか、大阪に住んでいて中国、四国地方の物件を購入するとかは何か違うんじゃないかと思ってしまいます。
そもそもそんな場所の物件を自分で見にいけますか?
購入時はもちろん、購入してからも物件は見に行かなければいけません。
会社を経営していて従業員に任せっきりにしていて会社に出勤もしない、様子も見に行かないなんてこと考えられませんよね?

賃貸経営って結局需要と供給のバランスですから、そこに需要があるかどうかというのは非常に重要です。

そういう意味でいうと、今の日本全体で見ると需要が少なくなってきているというのは簡単に見てとれます。

東京都内や大阪市内では需要が減っているわけではないから大丈夫じゃないの?
そういう声も聞こえてきそうですが、その需要以上の供給が増えていることを無視できません。
横浜市などでは供給過多が続いて賃貸相場が下落しているという話も聞きます。
大阪市でも賃貸相場が上昇している話は一向に聞こえてきません。
需要のある地域だから大丈夫というわけでもないのです。

賃貸住宅の今後を占っていくためには、人口のデータと空き家率のデータというものも重要です。
今後空き家率30%を超えていくという統計も先日出ていましたが、無策で賃貸経営をしていくと当然この渦に巻き込まれます。
なので正確なデータの分析とそれに対しての対策をきっちりとしていくことが重要になります。

空き家率と一括りにまとめると恐くて不動産投資などできなくなるのですが、この空き家の中には老朽化して使い物にならない戸建や文化住宅も含まれます。
解体することも費用負担的にできない、相続とかの絡みで手をつけることができないなどやむを得ない事情で空き家になっている住宅も含まれます。
データとしてピックアップするには、賃貸住宅の空き家率をチェックしておく必要があります。
つまり、貸せる状態なのに貸せていない部屋の空き家率です。

これを調べるには不動産管理会社などの空室率などを参考にしなければいけないのですが、そのデータを公表している会社って稼働率に自信がある会社なのであまり参考になりません・・
車で走っていてはあまり気付かないですが、自転車でうろちょろしていると気付くことがあります。
古い戸建や連棟住宅の空き家の看板が目立つことです。
道路付がいい戸建や、駐車スペースがある戸建などでも長い期間レインズに載ったままになっているのを見かけます。
ここの需要ってどうなのでしょう?
同時に三軒も四軒も募集するわけではありませんので、何となく決まっていっている印象は受けるのですがこの層のお客さんって年々減ってきているようには思います。
こここそ、今日本で増え続けている外国人家族の受入れとか面白いのかなと。
連棟住宅も同様です。
日本人の若い夫婦が戸建や連棟住宅を敬遠するなら老夫婦や外国人など、新しいマンションなどで受入れしてもらいにくい層をターゲットにしていくというのが戸建や連棟住宅の戦略になってきます。

いずれにせよ、今後は若年層の賃貸需要は大きく低下していきますから、外国人や旅行客を取り込む民泊なども視野に入れて稼働率をどう高めていくかということを考えていく必要があります。

事件やテロの温床になるという方もいます。
周りの入居者に迷惑がかかるという人もいます。
もちろんそうしたリスクはないとは言えません。
でも高齢者を受入れすれば孤独死というリスク。
若い夫婦を受入れすれば家賃滞納や騒音のリスク。
賃貸経営には常にリスクは付き物です。
でもこうしたリスクって商売をやっていく上には必ず付いて回るものです。
飲食店を経営していれば食中毒の心配をしなければいけませんし、輸出入が伴う商売には為替のリスクが。
そのリスクを回避していくことも経営手腕です。

リスクの上にしかリターンはないと個人的には思っています。

ただ、そのリスクを最大限回避するために私たちプロフェッショナルが存在しているということです。
うまく私たちを利用してリスク回避して、賃貸経営を成功に導いてください。

不動産のご相談は株式会社ライフコンサルティングに。
7月、8月はスケジュールに空きがありますので、ご予約お待ちしております。(笑)

子ども人口が35年連続で減少


子ども人口が35年連続で減少しているそうです。
総務省の統計で子どもの日の今日に合わせて発表されたデータによると、35年連続で減少し1605万人になりました。
しかも人口比でいうと12.6%になり、これは42年連続で減少しており一人っ子政策を実施していた中国の16.5%をも下回っています。
対して高齢者の人口比は約27%ということなので、子どもの数の約倍の高齢者がいることになります。
これは1980年の人口ピラミッドです。
1980年というと今から36年前なので、子ども人口が減少する少し前のデータになります。
高齢者が少なく、働き盛りの世代が厚く、子どもの数もバランスよく分布されています。
まさにこれから発展していくべき形にやはりなっています。

次にこれは去年の人口ピラミッドですを
1980年に比べ明らかに高齢者の数が増えていること。40台以上の人口が圧倒的に多いこと。そして子どもの人口が大幅に減少していることが見て取れます。

そして最後が20年後の予測ピラミッドです。
圧倒的に60歳以上の人口が多く、30台、40台の働き盛りの人口すら減少しており、子どもの数はさらに減少します。
これでは今の老老介護ではないですが、70歳まで働いて80歳、90歳の高齢者を支えるという超高齢化社会に突入してしまいます。
私たちの年代(今46歳です)では年金受給開始年齢はおそらく70歳まで引き延ばされるでしょう。
そして貰える年金の額も減らされるでしょう。
仮に70歳まで働いて、その後男性なら10年、女性なら15年余生があったとしましょう。
最期の3年くらいは施設に入って暮らさなければいけないかもしれません。
施設に入ると月15万円から20万円はかかってしまいます。
一人当たりの生活費が15万円/月、介護施設の費用が20万円/月かかるとしたら、夫が亡くなるまでに必要な金額は7年間×15万円×12ヶ月で1260万円、介護の分で3年間で720万円、奥さんが12年×12ヶ月×15万円で2160万円、同じく介護施設の費用で720万円。
合計で4860万円必要です。
このうち年金で月10万円ほど支給してもらえたとしたら奥さんが亡くなるまでの15年間で1800万円。
このケースでも約3,000万円不足します。
退職金で3,000万円貰えれば何とかやり切れるかもしれませんが、それでも70歳まで働き続けなければいけません。
奥さんが年下ならばもっと長い年月の生活費が必要になりますので、これでも足りません。
60歳で隠居しようとすれば、さらにあと3,600万円余分に必要です。
ここに自宅の住宅ローンでも残ってしまっていれば、さらに大変な話になります。
夫婦で月30万円の年金でも貰うことができれば生活は出来るでしょうが、今の年金の状況ではとても期待は出来ません。
そうなると、もう自ら年金代わりの収入を確保しておく必要があります。
せめて仕事を引退してから、月20万円ほどの収入は欲しいですよね。
これをどうやって稼いでいくかがこれからの課題です。
単純に小さい賃貸用の戸建でも4、5件所有していれば可能かもしれませんのでまずここから目指しましょう。

でも、古い戸建でもリフォームして賃貸に出せる状況にするためにはやはり300万円〜400万円は必要です。
これを4、5件となると1500万円ほどの資金は必要になります。
なのでいきなりポンっとというわけにはいかないですよね。
まずは一つ目の収益物件取得を目指して頑張りましょう。
格安の不動産を取得するには、競売物件がオススメです。
物件によっては100万円台から落札できる物件もあったりしますよ。
一度競売物件情報をチェックしてみてください。
大阪府、兵庫県の物件なら競売入札のお手伝いをさせていただいております。
難しい、恐いと思いがちな競売物件ですが、サポートがあれば気軽に入札に参加できます。

競売物件情報を見るには981.jpというサイトがオススメです。


ここで面白そうな物件があれば是非ご相談ください。
お待ちしていますね。

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