ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

仕組み

AIの進化で不動産はどう変わる?

機械化〜IT化、そしてAIの時代へと変化してきました。
ITはInformation technology、情報を取得、加工、保存、伝送するための技術。

AIはartificial intelligence、人工的な知能の略です。

人工知能が機能し出すと一体どんな世の中になるのでしょうか?

不動産物件を探すとき、以前は物件に貼ってある看板、貼り紙で、そして店頭看板で。

それが情報雑誌やチラシに変わり、今はポータルサイトがメインになりました。

貼り紙、看板の時代は何件も何件も電話して家賃を確認したり、売買価格を確認する作業は大変な作業でしたから、入居者、購入者は相場をなかなか知り得ない状況にありました。

店頭看板や情報雑誌、チラシなどがメインになるとそこに掲載されている物件情報により相場を少しは把握することはできるようになりました。

ただ
『あー。この物件は日当たりがかなり悪いですよ。』
『家賃は安いのですが、隣に少し問題のある入居者さんがいらっしゃいまして。』
そんなこと言われたら別の物件を紹介してくださいと言っちゃいますよね。

なので、本当のところの相場はやはり一般の方は分かりにくい状況にありました。

ポータルサイト出現により、状況が変わるかというとその状況はすぐに改善したわけではありません。

ただ、多くの不動産業者さんが世の中に存在していることを、お客さんが知ることになりました。

またメールで複数の不動産会社さんから物件情報を取り寄せたりすることにより、より現実に近い相場観を知ることができるようになりました。

少しつづは進化しているのですよね。

不動産業界でもネットで集客するようにはなったのですが、ネットはあくまで集客のツールとしてしか捉えていません。

そのまま興味を物件を購入したり、賃貸したりする感覚があまりないからです。

『そんなこと無理でしょ。』
『中見といてもらわないと後から文句出たら大変だから。』

これが未だに現場の声なのです。

なぜそんなことになっているかというと、
掲載されている物件情報がありのままではなく、反響を取るためのものでしか存在していないからです。

『こういう角度で撮ると部屋が広く見えます。』
『こういう編集すると部屋が明るく見えます。』
『道路向かいの古いアパートは見栄えが悪いので、それが写り込まないように撮りましょう。』
テクニックといえばテクニックなのですが、現場に足を運ばないと分かり得ない情報がたくさん隠されていたりします。

それを読み取ることは一般の人には難しい話です。

紹介している物件をそのまま契約に結びつけるのではなく、その物件で契約してくれればラッキー、他の物件で契約に結びついてもそれはOK。

こういう考え方になっています。

でももしこれがAI化されていけばどうなるでしょう?

Amazonの商品のようにそのまま買い物カゴに入り、カード決済、ローン審査に移行みたいなイメージです。

こうなるためには、物件情報を正しく伝える必要が出てきますし、物件をネット上で細かい箇所まで見ることができる仕組みづくりも必要です。

現場だけでなく、駅からの経路、コンビニやスーパーなどの商業施設、小学校や中学校までの経路までも分かればありがたいですよね。

お客様が望んでいるもの全てをネット上で完結することができれば、もう営業マンは必要なくなります。

逆にいうと、営業マンが必要なくなるということは全ての物件が適正価格で取引されていくことになります。

売主側、貸主側は頃合いを見て価格変更したり、付加価値をつけてみたり。

今、賃貸物件を探しに行くには、事前に気になる物件を調べてそこからお店へアプローチします。
内覧して契約して鍵渡し。

そこまで何度も何度も足を運ぶ必要があります。

不動産を購入する場合はもっと大変です。

休日の度に不動産屋に足を運んで手続き。

契約が決まったら今度は家具や家電選び、カーテンやラグの寸法測りからカーテン選び、取付、住民票の移動から銀行やカード会社への住所変更手続き。

やることが多すぎます。

システムが効率化した時代に生まれた世代には
『引越しって面倒だ。』
この印象しかないのではないでしょうか?

住宅を契約したら、カーテンのサイズから家具の配置のシュミレーション、そしてそのまま発注できるようになれば引越しがお手軽な時代になるかもしれません。

物件情報が正確になるだけで、後のことが連鎖して波及していくことは容易に想像できます。

いつも思っていたことですが、契約して鍵渡しまでに採寸に行かなければならないこと、これは貸主、売主、仲介業者の怠慢ではないのかなと。

既製もののサッシを使い、その上にカーテンレールが付けてある。
高さも決まっているし、既製もののカーテンの長さも決まっています。
『この部屋は◯◯cmのカーテンを発注すればいいですよ。』

部屋の間取り図面も壁芯の寸法で書いてあります。
その寸法図を渡されたところで内寸と違いますから測り直す必要があります。
でも壁の厚み、この壁は◯mmですと記載してくれていればその手間も省けます。

でも逆に言えば、その情報があればそのままネット上でカーテンや家具を発注できることになります。

そうなると、売主にとっても貸主にとっても新たなビジネスのチャンスです。

自らがネットショップオーナーになれば、そのままお客様を取り込めますし、アフィリエイトでショップを紹介することで稼ぐことも可能かもしれません。

『面倒くさいよ。』
という人には、その業務をビジネスに結びつけたい人に採寸業務を請け負ってもらうこともありかもしれません。

仲介業をメインとしている会社さんでも、その正確な物件情報を提供するためのお手伝い、個人のオーナーさんの物件登録、写真や動画撮影のお手伝い、ネットへの物件登録のお手伝いという形で新たなビジネスチャンスが生まれるかもしれません。

だって、Amazonや楽天にはネット流通のノウハウはあっても、契約上のリスクを回避するノウハウはありません。

不動産って一つ一つが別個のものであり、リスクはそれぞれの物件により異なります。

それを補うのは地域に根ざした不動産業者であり、近隣相場を一番把握しているのも地域に根ざした不動産屋さんです。

個人と個人、売主と買主、貸主と借主が直接繋がる時代はもはやリアルです。

その中で私たちが何をできるのかとずっと模索してきました。

でも、この形なら私たち不動産屋さんも生き残れ、消費者にも有益です。

直接繋がれることによるコストダウン。
システムの効率化による流通量の拡大
仲介手数料、広告料などの名目で得ていた多大な報酬はなくなるかもしれません。

でもその分、成約した場合にしか支払われなかった報酬が定期的に安定した売上に変わるかもしれません。

そうなると物件価格、家賃に関わらず、業務に関する手間は同一になります。

マンションと土地、戸建では物件調査の手間が変わりますので、土地、戸建は少し割高。

一棟賃貸マンションは物件調査の手間は都度変わるわけではありませんから、戸数で割ると割安に。

どうですか?
現実的じゃないですか?

これがいろいろ考えてみた、みんながハッピーになる未来予測図です。

でも一人で始めてみたところで、物件情報の正確さ、寸法、ネットショップくらいしか実現できそうにないんですけどどうしましょ?

やっぱ、一人では何もできないなぁ。。

誰か私のアイデア実現してくださーい。

不動産業界をシステマチックに改革してくれませんか?

エンドユーザーも求めていることだと思います。

社会貢献ですよー。

大阪の小さな不動産屋さんの夢を叶えてください。

tatemono_fudousanya

何年後かには実現しているんだろうな。
私に関係のないところできっと。







サブリースの危険な罠

先日かぼちゃの馬車サブリースの賃料を払えなくなり、オーナーが困っているというニュースが報道されました。

月額100万円ほどのローンを組み、月額120万円ほどの保証家賃を受け取る、大まかに言うとこういうことなのですが、サブリースは一棟全体で行うこともあれば、一室単位でサブリースを受けることもあります。

本当にサブリース会社が破綻すると一円も家賃が入ってこないのという疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

なので今日はその説明を。

サブリースというシステム。

サブリース会社

物件所有者からサブリース会社がまず物件を借り上げます。

そして、その借り上げた物件を一般のお客様に貸し出します。

つまり転貸借契約を結んでいます。

なので、サブリース会社が破産など万一のことがあった場合、サブリース会社との契約を解除し、入居者に直接家賃を請求することも可能になります。

そのためにはまずサブリース会社との原契約を解除すること、入居者との賃貸借契約を撒き直すことになります。

早々に動いていけば、当月分の賃料は回収できなくとも、翌月の賃料からは入居者から徴収も可能です。
損失は0にはできないかもしれませんが、ニュースで報道されているように大家が破綻という話までは発展しないはずです。

そもそも一月分の賃料が入ってこなくてローンの支払いができない状態なら、困ったものだと思います・・・

話は戻りますが、借り上げた賃料と貸し出した賃料の差額がサブリース会社の収益となります。

その他に、物件管理料として月額いくらかの管理料を徴収したりするのですが、そんなに差額は大きいのかと言うとそうではありません。

一般的には賃料相場の85%〜90%で借り上げをしているケースが多く、その差額だけではなかなか事業としては立ち行きません。

入居者から取得する礼金をサブリース会社が取得することにはなるのですが、現状の賃貸市場ではその礼金分はほぼ仲介会社(入居者を斡旋する会社)に支払いますから、そこでも利益は生み出しません。

では、どこで儲かるの?

という話ですが、新築時には着工後2ヶ月〜3ヶ月の支払い猶予期間を設けます。

その間に入居者が入居しても、サブリース会社が賃料を取得しますよ、その代わり入居者が入居していなくても猶予期間が経過すると賃料を支払いますという契約が一般的ではないでしょうか。

つまり新築後なかなか満室にならない物件は赤字に陥り、さらに予定賃料よりも安く貸し出すことになるのでもっと儲からなくなるわけです。

それならサブリースなんてなんでやるの?

サブリース会社は一つや二つの物件を扱っているわけではなく、数十件、数百件の案件を取り扱います。

ならして考えれば一物件、二物件の赤字は大したことがない。

それが理由でしょうか?

サブリースを本業としている会社の中には、赤字にならないような賃料設定をし、物件単体で決して赤字にならないように組み立てているはずです。

でもそうなると、オーナー側にとっては安い賃料で借り上げられることになり利益は生みません。

利益を生まないということはサブリース契約を結ばないということになります。

では、なぜいまこんなに多くの物件でサブリースが行われているのか?

それは、サブリース会社の多くが建築会社、ハウスメーカーの子会社であったりするからです。

サブリースを付けることにより融資も付きやすく、建築単価もそれに伴い上がることになります。

そこでカバーできれば、毎月の収支が例え赤字になったとしてもトータルの事業としては成り立ちます。

建築会社のサブリースは保証家賃が高い。

そこにはそういった大人の事情があるわけです。

ただ、大東建託などは、サブリース事業単体で赤字にならないよう、業者仲介の仕組みから自社仲介の仕組みにシフトしました。

仲介業者に頼らない賃貸募集、これからはそういった物件も増えてくるかもしれません。

そもそもかぼちゃ馬車に見られるようなシェアハウスなどは不動産仲介業者が紹介するケースはとても少なく、事業者自らが入居者を募るケースがほとんどです。

本来の賃貸募集の形というのはこうあるべきであり、そこで集客ができていれば今回の騒動に発展しなかったのかもしれません。

でもまだシェアハウスというのは、日本ではそこまで認知されていない、需要が供給に追いついていなかった、こういうことなのでしょうかね。

シェアハウスという業態、本来なら大家であるオーナー自らが
『こういう施設を建てたい。運営したい。』
そう思い、運営は手伝ってもらいながら理想像を追い求めていくべきものだと思います。
それが安易に運営サイドの口車に乗ってしまい、あたかも何もせずに収益を生むかのような錯覚を感じてしまい始めてしまったことに問題があります。

騙された側に問題があるというのではないのですが、
賃貸経営=起業
と思っている私には少々疑問を感じてしまいます。
今回のオーナーさまたちは多分
賃貸経営=投資家
の目線で判断していたのでしょうね。
それならば融資を使わず、現金投資すべきであり、少額資金でフルローン、これは少し違うような気がします。

投資家の立場で自ら何もしないという選択肢を選ぶのであれば、余裕資金で行い分散投資すべきなのではと思ってしまいます。

不動産投資は誰でも始めることができ、リスクの少ない投資です。
でも、あくまでそれは自らがパーツの一つとなって行動することが原則です。

募集活動を行う。
管理を行う。
内装工事などの修繕業務を自ら発注する。
それができないなら、せめて自分で融資付をしてくる。
金利交渉をする。

何かせめて一つくらいはやっておきたいですよね。

業者の掌の上で踊らされているようではダメです。
逆に業者を掌の上で踊らすことができないといけません。

融資利用するなら金利1%違えば、1億円の借入で年間100万円キャッシュフローが変わってきます。
自主管理できれば、毎月5%の管理料が浮きます。
内装工事を自ら手配できれば、業者を介してリフォームしていたマージンの分がいくらか削減できます。

全てはこの積み重ねなんですよね。
しかもこの積み重ねは、物件をたくさん取得すればするほどコストダウンしていくことができます。

つまり、複数棟所有しているオーナーと一棟所有しているオーナーでは、ランニングコストも変わってきます。

その辺りを理解しながら不動産投資をしていると、面白いものですよ。

投資家の目線ではなく、常に経営者の目線で賃貸経営をすること。
これが不動産投資で失敗しないためには必要です。

最初からうまくはいきませんが、自らが行動していくことで何かが変わるはずです。

それまでは困ったことがあれば私がお手伝いいたします。
その代わり、多少のマージンは落としてくださいね。
一応ビジネスなもので。。。

最終的には不動産業者を頼らずに賃貸経営できるように。
そこを目標において頑張りましょ。

それまでは株式会社ライフコンサルティングをご利用ください。

ご相談お待ちしております。

お金はお金があるところに集まるという話

お金儲けの仕組みについて最近よく考えさせられます。

すでにお金持ち、資産家と言われる人と一般人の違い、それは情報力の違いです。

何気なく会話している内容の中にもお金儲けのヒントがたくさん盛り込まれています。

『◯◯って知ってる?』

『◯◯もうやってる?』

『◯◯どうなるんだろうね?』

お金持ちとお金持ちでない人との違いはこの◯◯の中身の違いです。

◯◯が仮想通貨であったり、ひと昔なら民泊であったり、大阪万博だったりIRの話だったり。

でも一般人はこの◯◯の話が芸能人の不倫スキャンダルだったり、人の噂話だったり。

目の前で飛び交う会話の中からでも、情報をキャッチできるアンテナを張っているかどうか、またそのアンテナでキャッチした情報を活かす行動力、これがすべての差なのかなと最近つくづく感じます。

ある飲食店が繁盛しているとします。

普通は

『美味しいよね。流行るのも分かるわ。』

これで終わりかもしれません。

別の人は

『このお店はこういうコンセプトでイメージをまとめてるのかな?若い女性がターゲットかな?だから回転率が良くないからこれだけ行列ができてるのかな?』

また別の人は

『この感じのお店なら◯◯に出しても面白いかも。もっと流行りそうだな。』

人それぞれ視点が違います。

『そんなん考えていたら美味しくなくなるじゃん。』

はい。人それぞれ感じ方が違うので、別にどれが正解かと言う話ではありません。

ただ、お金儲けが上手い人と食事をしているとそんな話をすることが多いのです。


お金をたくさん持っている=幸せ

というわけではないのですが、やはりあるに越したことないですよね。

年金受給が70歳まで引き上げるとか、そんな話が出てきている中、老後に必要な資金は6,000万円と言われています。

また65歳から、70歳から受給できたとしてもその支給額が生活するのに十分な金額に達していないこともあり得ます。

ということで、老後に安定した収入を作るか、切り崩していっても十分に生活がやっていけるお金を残すのか、いずれかの選択になります。

『残せなかったら生活保護を受ければいいんじゃないの?』

安易にそう考える気持ちも分かります。

でも、生活保護費は年々縮小していくでしょう。

どんどん高齢者が増え、その老後資産を確保できていないお年寄りがたくさん増え、みんな生活保護を受給すればどうなります?

その原資はいったいどこからやってくるの?

考えれば考えるほど恐ろしい行く末しか見えてきません。

それに、一生懸命65歳、70歳まで生き抜いてきたのに最後に生活保護って・・・

自分の人生を否定されたような気がしちゃうので、何とかそうならないように頑張ろうかなと。(笑)


持つものと持たざるもの、どんどんこの貧富の差は拡大しています。

株価が大きく上昇し、資産家はより大きな資産家に、都心部の不動産価格も上昇し、持つものはさらなる資産を持つようになっています。

不動産も株も同じですが、いい時もあれば悪い時もあります。

ただどっかのタイミングでは高値にはなっています。

所有して、一番いいタイミングで手放すことができれば簡単に資産を形成することができます。

簡単な話ですが、現実には簡単にはいきません。

下落したタイミングで大慌てで処分してしまう、先日の仮想通貨の暴落に見られる現象ですが、お金を持っている人は

『あー、下がったね。じゃあ買い足しとこうか。』

お金を持っていない人は

『わぁー、こんなに下がった。なくなっちゃったらどうしよう。ここで売っちゃおう。』

余裕のある資金で投資をするのと、余裕のない資金でギリギリのところで投資をし、レバレッジ(不動産投資なら融資)を最大限に使い投資をしてしまうと価格が下落したときに耐えきれなくなります。

不動産投資の場合は家賃収入がきっちり入ってきていると手放す理由はなくなりますが、空室が発生した時に耐え切れる資金力は持ち合わせていないと大変なことになります。

結局どの投資を始めるにもそこそこの自己資金は必要だということです。

『自己資金0で始める不動産投資』

完全にアウトです。

登記名義人が自分になったら、自分の所有物だと思ってしまいますよね。

でも資産価値以上に借入額があるということは、それは資産ではなくただの負債です。

どこの金融機関に持っていっても、自己資金0で満額融資が受けれる物件であるなら話は別ですが、そんな物件ありませんよね。

市場価格が借金の残債を上回ったときに、初めてそれは資産に変わります。

そのためには満室稼働、繰上げ返済、外壁塗装などのバリューアップ、資産価値を上げる努力が必要になってきます。


自分の所有している不動産が空室だらけ、ボロボロのまま、もしそんな状態に陥っているならまずその物件を生まれ変わらす作業から始めなければ高値で売却することが難しくなります。

私のお客さんの中には、必ず売却する前に外壁塗装や屋上防水を施してから売却しているお客さんがいます。

そうすることにより、購入する人の融資年数が伸び、購入者にも売却者にもメリットが出ます。

しっかりエンド向けの出口を作っているわけです。

これが売却して利益を出すための仕組み作りであり、金融機関もそういう物件であれば耐用年数を伸ばす口実になります、そして購入者も融資年数が伸びキャッシュフローが回ることになります。

ウィンウィンのように感じますが、実は一番得をしているのは耐用年数を伸ばし高値で売り抜くことができた売主なのです。

これができるのも潤沢な手元資金があるからこそできることで、担保に取られている不動産の改装工事にさらなる融資を引き出すことって容易ではありませんから、その手元資金があることが勝利の前提になっています。
お金を増やすのもお金、うまく資金を活用できる人がさらに大きく資産を増やすことができるもう一つの理由です。

なので細々と書いてきましたが、余裕資金を持たずに参加してしまうと勝ち抜くのは容易ではないということです。

不動産投資は余裕資金で。

融資利用は銀行の担保評価以内で。

これだけ守っていれば破綻することはなかなかないのですが、罠みたいな話がこの世の中には多いですからご注意を。


最近金融機関の融資が少し難しくなってきています。

資産家にしか貸さないと断言する銀行もあります。

本来、従来ならサラリーマンに対しての不動産投資融資ってどこもやっていませんでした。

それがいつの頃からか、サラリーマンに対しての方が融資が付きやすいという風潮があったのも事実です。


それが元に戻りつつあるのかもしれません。

ただ現金で購入していく外国人投資家さんたちがいる限りは価格の暴落ということはないかもしれません。

それがいつになるのか?

株価と同じで、下がったタイミングで購入できる人は勝ち組です。

下がったタイミングで手放さないといけない状況に、どんなことがあってもしないということが大切なんです。

そのためには満室稼働、余裕ある返済計画、無理をしない購入計画が大切です。

購入前には専門家にきちんとしたご相談を。

そして、老後までに安定した収入、資産作りを目指しましょう。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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