ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

仲介手数料

賃貸仲介の報酬の仕組みって?

自分が住んでいたマンションや戸建、親から相続した空き家を貸出して家賃収入を得ようとし、不動産屋さんに相談すると、
『こちらの物件をご紹介したら手数料(広告料、業務委託費など名目は変わりますが)いただけますか?』
と聞かれます。
その際に、
『仲介手数料は家賃の半月分じゃないんですか?表の看板にも書いてありましたけど。』
そんなことを言おうものには、
家主業初心者だということを見抜かれてしまいます。
宅建業法的には賃貸仲介の仲介手数料は借主・貸主双方で賃料の一ヶ月分を超えてはならないと規定されています。
『じゃあ、合ってるやん』
そうなんですよ。
業法的には。
でも実務的には借主からは仲介手数料半月分、家主さんからは数ヶ月分いただく慣習が根付いています。
昔は、住宅供給が不足していて、借り手数多の状態でした。
なので、家主さんの立場が強く、
『うちはこの手数料しか出さないが、それでよければお客さん紹介してくれていいよ』
時期によれば、家賃が契約更新(1年後、2年後)の度に3%、5%値上げしますよという賃貸借契約もありました。
今では考えられないですよね?

そこから時は流れ、今や大家さん受難の時代です。
アパートローンが一般的に普及しだして、地主や資産家でない人たちも大家さんになれるようになりました。
そうなるとどうなるか?
参入の障壁が低くなればなるほど競争は激化します。
賃貸人口も減り、住宅供給の方が圧倒的に多くなっています。
その中で、自らの賃貸住宅にお客さんを斡旋してもらうために、手数料を多く支払うようになっていったのです。

手数料が貰えなくても、紹介したいいいお部屋、賃貸仲介の会社に頼らなくても自らの力で入居者を集めれる部屋は大丈夫です。
でも、そんな部屋って全体の1%もありません。
分かりやすい対策で、
『紹介手数料は家賃の◯ヶ月分払いますよ』
こういう大家さんが増えていったのです。

これは管理会社の怠慢、家主の勉強不足・経営放棄(他人に任せっきりという意味で)が招いたものです。
最初の頃は、
『隣のアパートの紹介手数料は家賃の1ヶ月分、うちは2ヶ月分払うよ』
これでお客さんが流れてきていたのが、そのうち隣のアパートも同調して、
『うちも2ヶ月分出すよ』
じゃあ、
『こっちは3ヶ月だ。』
こういうことがずっと行われてきているわけです。

儲かるのは誰?
賃貸仲介の会社ですよね?

実はここにもう一つ弊害があります。
賃貸のお部屋を借りたことのある方はご存知だと思いますが、
『契約後1年未満の退去は、賃料の◯ヶ月分の違約金が必要です。』
早期解約の短期違約金です。

昔からあった制度だと思って、特に気にしない人もいるかもしれませんが、これが一般的に普及しだしたのは遠い昔の話ではありません。
家主にとって、入居者斡旋の紹介料を何ヶ月分も支払い、もし2ヶ月、3ヶ月で退去されてしまっては大損です。
そこをカバーするために、自らの紹介手数料を返納するのではなく、万一の時でも入居者さんに負担させるように賃貸借契約書に織り込んだわけです。

私が敷金・礼金0でお部屋を紹介し出したのはもう15年ほど前の話です。
その時にはそんな契約条項を織り込むなど考えてもいなかったので、入居者さんに
『今回敷金礼金を家主さんに特別にナシにしてもらえました。万一何ヶ月かで退去するようなことがあれば、大家さんにご迷惑をおかけするので絶対にやらないでくださいねー。』
ってお話すると、約束通り一年以上はみなさん入居を継続してくれました。
要は信頼関係なのかなと。

本来なら、大家さんに損をさせてしまうような賃貸の案件を紹介してしまった不動産屋さんが被るべきなのに。。
入居後3ヶ月継続で、初めて仲介手数料1ヶ月分。
1年継続でさらに1ヶ月分。
2年継続でまた1ヶ月。
こんな支払い方法を提案したこともあります。
会社としたら、いつ入金になってもいいので、それでもいいかなと思ったのですが、猛反発したのは誰でもない、営業店の店長でした。
『先の売上より目先の売上が大切なんです。』
なるほど。
『逆に目先の売上だけでなく、3ヶ月後、1年後の売上もストックできるからいいんちゃうの?』
しかも、部屋付だけで終わる関係じゃなくて継続した関係を大家さんとも築けるしと思ったんですが。。
あと、部屋付時に仲介手数料を貰わず毎月の家賃から一定比率紹介料を貰い続けるとかね。

それなら100円でも200円でも高く部屋付けしようとするんじゃないかなとか。

いずれにせよ、今の賃貸仲介の報酬は間違えています。
大家さん、入居者さんどちらも得していない。
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そんな流れを変えていけないもんかなぁ
とりあえず今賃貸募集にかかっている経費、昔は雑誌やチラシだったのが、今はネットのポータルサイトがほとんどの経費を占めています。
その掲載費用が安くはない。
1反響取るのに5千円から1万円ほどかかってしまっています。
つまり、大家さんの収入が賃貸仲介の会社に流れ、さらにその収入の何分の一かがポータルサイトに流れています。
ポータルサイトに頼らない集客ができれば、賃貸仲介の会社さんもそんなに手数料をもらわなくで運営ができ、家主さんもその恩恵を被ることができる。
って思ったりもするけど、そうなっても大家さんに還元しないか(笑)

ってことで、やっぱり大家さんが自分自身で集客するツールを作ることが必要ですよね。

大家さん向けのサイト作りの提案、大家さん同士の物件をリンクし合う。
そこからの入居希望者には、仲介業者さんに支払っていた手数料が浮くので、仲介手数料はもちろん、礼金や初月の家賃もサービス、テレビや冷蔵庫を付けてあげたりってのも面白いかも。

うちの会社のホームページを専門家に頼んで今回リニューアルするので、ついでにそんなことできないか聞いてみよ。
今日の記事の題名から少々ズレてしまいましたが、ご容赦ください。(笑)

それでは、また次回の記事を楽しみにお待ちください。

不動産投資の前に自己投資していますか?

このブログを見ていただいている方々、私の個人的ファン以外(そんな人いるのか?)は不動産投資をしている方、今から始めようとしている方だと思います。

不動産投資とは、その名の通り不動産に投資してリターンを得ることです。

世間巷では不労所得の代名詞のように扱われていますが、誰もが簡単に始められるものである以上、
『何もしないで』
『何を買っても』
成功するというものではありません。

株価が上がってるからと言って、何を買っても上がっていくかというとそうではないというのと同じです。

株式投資は数万円からでも始めることができます。
まぁでも、確実に成果を残してる人は数万円ではなく数千万円から始めていますがね。

不動産投資もそういう意味でいうと、最初の資金が多ければ多いほど有利な地点からスタートを切ることができます。

『お金持ちはいいなぁ。何だって優遇されてるから。』
そりゃそうですよ。
それが今の貨幣経済なのですから。

でもこれは、あくまでスタート地点が違うというだけの話で、お金持ちじゃなければ不動産投資が出来ないかというとまた別の話なのです。
いきなり最初から5億円のマンション一棟買おうと思うと、そりゃお金ない人は無理ですよ。
毎月の維持費だって相当かかりますし。
フルローンだ、オーバーローンだという話も世間に露呈しちゃいましたから、今のタイミングでそんな危ない橋渡る金融機関ふつうに考えたらないでしょ?

担当者ベースでなぁなぁな感じで進めていても、決済直前に本部からひっくり返されるってことも考えられますから、気をつけた方がいいですよ。。。

資産がないところから始める、お金がないところから始めるには、見栄えの良い駅前の新しい物件に惑わされてはいけません。
恋愛経験のない30歳男性が、いきなり石原さとみに言い寄るようなものです。
下手したらストーカー扱いで逮捕されちゃうかもしれません。(笑)

誰も手をつけない物件をリノベしたり、そのままの状態で貸す方法を模索したり。

空き家で放置されている古家の所有者にアプローチして、タダで貸してもらう。
その代わりリフォームして数年後にお返しします。
みたいな話なら可能性を感じませんか?

世の中に余ってるものをお金に替える手段はメルカリやジモティーなど、世間では一般化してきています。
自分の不要なもの=他人にも必要ないもの
ではなく、
自分の不要なもの≧他人には必要なもの
に変化しています。

空き家ってそういうことでしょ?
その人にとってはあまり価値を見出せなかったもの。
もしくは、今必要としていないもの。
全くの不要なもの。
このいずれかではないでしょうか?

中には相続人が乱立し、収集がつかないものもありますので、それは置いておいて。。

そこの有効活用のお手伝いを自らする。
ある意味ボランティアですよね。
他人助けをしながら、お金を稼ぐチャンスがあるって素敵な話じゃないですか?

もちろん所有者さんが私に相談してくれれば、そんな案件も所有者さんの希望に合わせてお手伝いはしますよ。

でも、世の中に空き家っていくつあるかご存知ですか?
平成25年の時点で820万戸ですよ。
もうすぐ平成30年のデータが公表される時期でしょうから、もっと驚く数字が出てきそうな気がしますね。

そのうちうちに相談に来るなんて、年に数件です。
なので空き家の数は一向に減りません。

これは空き家の処理に不動産業者が絡まなくてはいけないという、みなさんの先入観、すり込みが邪魔しているだけの話です。

さっきの話、空き家をタダで借りてリフォームして数年後にお返しする。
その間は転貸借で利益を得る。
不動産屋さんの手数料ってどこに発生するかといえば、転貸借の手数料くらいでしょうか?
タダのものの仲介手数料はタダです。
リフォームも不動産屋さんの仕事ではありません。(ここでフィーをいただくこともありますが)
転貸借の時に、自分の知り合いに貸すことになったってなれば、間を取り次いだところで仕事になりません。

また、
『いくらでもいいから誰かに引き取ってもらいたい。』
という物件があり、その物件を30万円で買おうという話があった場合、
その時の仲介手数料は、1.5万円です。
双方から取得しても3万円(消費税別途)です。
誰もやろうとしない。

今格安不動産の売買に関して、調査費等の名目で18万円(消費税別途)まで請求は可能になりました。
でも、30万円で買おうとしているのに18万円の手数料って高いですよね?
じゃあ12万円で。
そうなります。
でもそうなると、売主側は12万円ー18万円でー6万円

成立しない理由が何となく分かってきましたか?
間に不動産屋がいるから成り立たないのです。
30万円の仕事なんだから、買う側もリスクあるの分かっているし、売主側もリスクを負う心配があるなら売りたくはありません。

じゃあ売買契約書作るから、双方で契約して。
取引には立ち会うから、その代わり手数料5万円づつちょうだい。
宅建業者は免許商売なので、印鑑を押すことにより不動産の調査責任を負います。
数万円の仕事で、そんな責任押し付けられたって困るよ。
これが本音です。
宅建業者としての仕事をするなら正規の報酬をもらい、双方に利益のある話をお手伝いするならコンサルフィーをもらう。
これでいいんじゃないのかな?
もちろんお客さんも了解の上じゃないと違法でしょうけど。

何とか世の中に溢れ出してる空き家を減らしていきたいという想いが、そんなことばかり考えさせます。

考えれば考えるほど、不動産業者の存在が不必要に思うようになっています。

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勘違いしないでくださいね。
私も不動産業者です。
しかも、26年もこの仕事に従事しています。

私がこの業界に入った時、その当時の社長に言われた言葉があります。
『アメリカでは不動産屋っていうのは、お医者さん、弁護士さんらと並んで尊敬される仕事だ。だから、あなたもこの仕事に誇りを持ちなさい。』
と。
今でもこの言葉を大切な言葉として、胸に抱き続けています。

だからこそ、尊敬されるような仕事をしたいんです。
今のタイミングでRE/MAXという不動産チェーンに加盟したのも同じ気持ちから。
今の自分の仕事を日本の『不動産屋』さんで終わらせたくないからです。

そのために日々新しいことにチャレンジをし、既存の不動産屋さんとの差別化を図ろうと必死です。
不動産ごとのネタを書いてる人のブログを拝見しに行き、多くのセミナーにも参加し勉強を怠っているつもりもありません。

みなさんが参加してる不動産セミナーって3千円、5千円までのセミナーが多いと思いますが、不動産業者さん向けのセミナーって、1万円とか3万円とかします。
専門書も高いし…

でもこれって、自分が足りないものは何かを見つけるため、補うために勉強しているので必要経費だと思っています。
いわゆる自己投資ですよね。

この自己投資をケチる人は残念ながら不動産投資には向いてないと思います。
古本屋さんで昔の不動産投資に関する本を読んでいる人もしかり。
過去通じた手法が今も有効なわけがないじゃないですか?
しかも書籍になってるようなやり方、みんな実践していますから。

本に出た時点で、そのやり方は終焉です。

株でもニュースになった時が材料出尽くしって言って売られるでしょ?

旬な話が聞ける場には積極的に足を運ばなくては。。。

私はちょっと面白いなと思う話は必ず直近で聞きに行く(こちらに出向いてもらうこともあるけど)ようにしています。
これも時間の投資です。
中には
『なんやねーん、時間もったいなかった。』
っていう話も混じります。
そりゃ当然ですよ。

読む本読む本全部いい本で、目からウロコだぁってわけないですもんね。
たまに外れたりするから、いい本に出会うとうれしく感じられるのです。

自分が次のステップに進むための不動産投資なら、時間とお金を使って自己投資しましょ。
必ずどこかの役には立ちますから。
いろんなセミナーにも参加したらいいと思います。
ただし、無料セミナーは時間の無駄ですよ。
何かを売りつけるためのセミナーですから。

先日もお客さんから、
『住宅ローンを組んで、民泊に貸し出す。』
こんな不動産屋さんのセミナーがあったと聞いて驚きました。

その不動産屋さんそのうち逮捕されちゃうんじゃないですか?
お客さんも分かっていてローン組んでいるのですから、詐欺ですからね。

そんな話に乗っからないように、きちんと予備知識を身につけましょう。

不動産の勉強を一からしたい方は、当社のL-style Clubにぜひご参加ください。

月会費5千円からご参加いただけます。
遠隔地からのお問い合わせも多いので、勉強会、セミナーなどを動画配信するネット会員も企画しています。
こちらは年内リリース目標で頑張りたいと思っています。

まぁ、うちでなくてもいいので自己投資してくださいね。
で、しっかりと不動産のことを学んでください。
悪い狼は虎視眈々とあなたのことを狙っていますからねー。




なんで自分で賃貸募集をしないの?

賃貸住宅の着工が止まりません。
日本の人口減少に歯止めがききません。

賃貸経営はどんどん厳しくなります。

入居希望者がどんどん少なくなっている中で家主の負担は増加しています。

業法では賃貸仲介の手数料は借主、貸主双方合わせて賃料の1ヶ月分が上限となっています。

でも実際には、家主は賃貸仲介業者へ部屋付の報酬として賃料の2ヶ月分、場合によっては3ヶ月分も支払っています。

名目は仲介手数料ではなく広告料であったり、業務委託費であったりいろいろな名目には変えられていますが、実際には仲介手数料です。


なぜこのような形になったのでしょう?


それは賃貸仲介が貸し手市場から借り手市場に変化したからです。

手数料を多く支払い、その見返りに入居者を斡旋してもらう。

自分で入居者を募り、集客するノウハウとツールがないので賃貸仲介の会社に頼らないと仕方がありません。

じゃあ賃貸業者はどうやって集客しているか?

自社やポータルサイトで反響を取り、たくさんある物件の中から契約を取っていきます。

ただ昔と違ってきているのは、昔は来店したお客様に物件提案をし営業マンのセンスにより物件をチョイスし誘導していました。

でも今は反響があった物件をそのまま案内し決まっていくケースも増えてきています。

ただ、築年数の新しい物件、ペットの飼育可能な物件、駅近の物件などは反響が入りやすく、築古の物件、駅から距離のある物件、沿線が弱い物件、間取りが魅力的ではない物件などはインターネットで検索すらされなくなることもあります。

そういった物件なら、手数料を弾んで営業マンに自らの物件に誘導してもらうしか選択肢はなくなってきます。

物件自体に競争力がないということです。

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まず本来なら物件自体に競争力がなければ、競争力を付ける作業に力を注ぎます。

リフォームであったり、付加価値を付けたり。

それが設備の充実であったり、インターネット無料、Wi-Fi無料であったり。


でもその費用さえ掛けずに満室にする方法、それが手数料を弾むやり方です。

誰でもでき、どの物件でもできるやり方ですから、簡単にマネも出来ちゃいます。

すると今度はそれが普通になり、そうしないことには太刀打ちできなくなり・・・

まさに悪・循・環

根本的なところから治療しないと、そのうちまた病気はぶり返します。


努力することを拒否してしまったツケは必ず後で返ってきます。

そろそろ家主は気付かなくてはいけません。

仲介業者に支配されるのではなく、自分たちで活路を開くことを。



そのためにできることは何でしょう?

自らポータルサイトに掲載することはどうでしょう?

その前に、なぜポータルサイトが家主直の募集サイトを作らないのか?

理由は簡単です。

儲からないからです。

あと、反響があったお客様に対して適切な対応をしてくれるかが心配だからです。

不動産業は免許商売です。

法令遵守するだろう。

きちんとした対応をするだろう。

でも家主って言っても素人でしょ?

問い合わせしたお客様に対して失礼な態度があればクレームが発生する、評判が落ちる、これは困る、こんな理由でしょうか?

たしかにそういった話もあるかもしれません。

でも理由はもっと単純です。

今ポータルサイトに掲載している物件数、各社何百件、多い会社では数千件単位で物件掲載することがあります。

サイトによって掲載料は違いますが、そうなると月額の広告代は数十万、何百万にもなります。

一社あたりの広告費です。

でも家主も直接掲載できるサイトなら、賃貸業者さんは不利なので掲載しないかもしれません。

そうなると家主さんだけからの広告収入ということになります。

つまり儲からないということになります。

消費者のニーズより、民間法人ですから利益優先です。

今あるポータルサイトに、そういった動きは期待できません。

じゃあ自分で作るしかない??

仮に作ったとしても多くの人に見てもらえるサイトを作るのは一個人では無理があります。

うーん・・・

結局不動産屋に頼るしかないのかな?

こういう結論に至ってしまうわけですね。


でも自ら情報を発信することをやってみればいかがですか?

ホームページを作り、空き部屋の紹介をする。

今は無料でホームページを作れるサイトがたくさん公開されています。

ホームページでなくてもブログなら簡単に作ることができます。

Facebookで紹介したり、Instagramで紹介したり、YouTubeで動画配信したり、どこでHITするか分かりませんよ。

大家さん仲間が集まって、お互いの物件を紹介しあったりできれば相乗効果も期待できるかもしれません。

行動しなければ何も始まりません。

一歩目を踏み出さなければ、その先の道に進むことはできません。


家主の立場は本来なら生産者、入居者は消費者、生産者が儲かってないのに間に入ってる中間業者だけ儲かってる。

これって農家が消費者と直接繋がっていった流れと似ている。


不動産業界も中間業者を介さない直接取引への流れへと向かっていくのは必然かもしれません。

後は直接取引へと踏み出す勇気が持てるかどうか。

農家の場合も農協を通さず販売していくことに対して、引き取り手がなくなったら困ると、一歩目を踏み出さない農家も多かったのと同じで、賃貸の場合も直接取引することによって不動産業者が取引してくれないかもしれないという疑心暗鬼に陥って一歩目を踏み出せない家主も多いかもしれません。

それが全体的に広がるのは近いうちなのか、それとも5年先、10年先なのか。

でも、いつかは必ずそうなります。

世界で起きている出来事は必ず日本でも起こります。

それと同じで、他の業界で起こっている流れは私たち不動産業界でも必ず起こります。


そういう流れになったとき、私たち不動産業者はどういった立ち位置になるのか?

どういったサポートをすれば必要としてもらえるのか?

そんなことばかり考えて仕事をしています。


契約業務の代行の仕事になるのか、より物件を魅力的に見せるための提案業務になるのか?

まずは自らが手本になるように賃貸業にも革命を起こしていきたいなという野望があります。

社会実験です。

自らが被験者となって。

新しいことを考えていたら成功することもあれば失敗することもあります。

毎回毎回することが当たっていれば、もうとっくに大金持ちです。

でも、違います。

成功例をみなさまにお話ししている以上に失敗していること、結果がついてきていないこともあります。

私は失敗は成功のもとと思っていますから、失敗することは平気です。

なんなら、この程度の失敗で終わってよかったといつも思ってるくらいです。


今年から共同事業として戸建のオープンハウスを預かります。

新しい形で売却を提案しています。

ただ今準備中ですが、ネット広告に掲載する写真撮影のためにプロのカメラマンに協力してもらい撮影してもらいます。

来週が撮影日です。

現場をリアルに感じてもらうために、主婦をモデルに動画撮影も試みます。

もちろん台本から作成します。

そしてモデルハウスにレンタル家具も配置しました。

たった仲介の一現場でやり過ぎじゃないのと言われそうですが、今回の試みは儲け度外視ですから。

一緒にプロジェクトを組んでいる社長さんたちと意見を交わしているとどんどんアイデアが湧き出ます。


やりたいのはこういうことなんですよね。

一人でできること、一人で考えれることなんかタカが知れてます。


でも、何人か集まって意見を交わすと湯水の如くアイデアは湧き出ます。

ディスカッション。

小学生、中学生の授業にも取り入れるべき課題ですよね。

ついでにコミニケーション。

これも学校の授業に取り入れればいいのに。

社会に出て一番重要なのは勉強ではなく、人とのコミニケーション、そして対応力です。

そこに発想力、アイデアを具現化する能力が備わってくれば起業家になることが可能です。


こんなことを書いているとあたかも自分がその能力を兼ね備えているみたいな感じになっていますが、そういうわけではありませんのでお許しを。(笑)


一度深く人生で関わってしまったこの業界がただ衰退していく姿を見たくない。

インバウンド需要でバブリーな感じには今はなっていますが、この景気がいつまでも続くとは思わない。

だからこそ新しい取り組みをしています。


マイホームを買うのが

マンションオーナーになるのが夢だった時代、私たちのやっている今の仕事に誇りを持てました。

夢を実現するお手伝いをできているという実感が持てました。

でも今はどうでしょう?

頭金なしでマイホームが購入でき、アパートオーナーになる人もサラリーマン大家さんが増えました。

誰でもと言えば語弊はありますが、起業するくらいの確率でアパートオーナーにはなれる時代です。

なので、夢のあるマイホーム探しのお手伝い、羨ましいほどのマンションオーナーになるためのお手伝い、こんな仕事にもう一度変えていきたいなと思っています。


そのためにはやるべきことは山積みです。

なので今年も勉強をし続けて、頭を悩ませる一年になるでしょう。

でも、たぶんこういうスタイルが好きなんでしょうね。

悩むことがなくなれば一気に老け込みそうですし、これくらいがちょうどいいのかななんて思っています。


話は大きく脱線しましたが、家主さんも中小企業の社長さんも同じです。

自らが動かないで利益ガッポリ、こうなるためにはまず軌道に乗せるまでは自分も勉強して努力しないことにはそうなりません。

よっぽどの資産があって、低金利で資金調達できるなら別ですが、そうでなければその金利差の分くらいは自らの力で補いましょう。

空室の資料を持って業者回り、ホームページで自分の物件紹介程度はしましょうね。


これからもみなさんが安定した賃貸経営、素敵なマイホーム探しをできるように情報提供していきたいと思います。


それではまたこのブログでお会いしましょう。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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