ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

仲介

不動産業にもいろいろあります

不動産業と一言で言ってもその中にはいくつもの種類に分類されます。
1.売主
2.仲介業
3.賃貸業
4.管理業
5.その他
まず大まかに分けてもこれだけに分類されます。
売主の中には不動産デベロッパー、マンションや大規模な分譲住宅を開発する会社さんから、小さな一区画の建売住宅を販売する会社、中古のマンションや戸建てをリフォームして再販する業者まで含まれます。
その他にも分譲マンションの販売業者さんもありまさに多種多様です。
こうした売主さんの不動産会社さんは土地や物件を仕入れて手を加えて販売していくわけですから、ある意味製造、加工業に分類するのかもしれません。
ここで成功していくためには仕入れが大切になり、そのためには多くの情報を手に入れる必要があります。
また元のままでは商品になりませんから、その物件を加工する必要があります。
お客様のニーズを組み取り商品力のある物件にプロデュースする企画力も必要になります。
競売物件を購入して再販しようとしている一般のお客様もいらっしゃいますが、その辺りの知識、経験が豊富にあれば可能かもしれませんが、その辺りはやはり業者の方が長けていますので少々ハードルが高いように思われます。
次に仲介業です。
この仲介業には大まかに分けて賃貸仲介と売買仲介があります。
賃貸仲介の中には居住用賃貸、エイブルやアパマンショップなどの賃貸屋さんから、事業用賃貸をメインにしている会社まで様々な会社があります。
事業用賃貸の中には事務所メインの会社から居抜き物件などの店舗メインの会社、貸し土地など大型のロードサイド物件をメインにしている会社まで幅広く存在しています。
賃貸仲介と聞けばすぐにエイブルやアパマンショップなどの賃貸店舗を想像しそうですが、実はそうでもないのですよね。
もちろん数的には圧倒的に居住用賃貸を扱っている会社が多くなりますから仕方がないのかもしれません。
この賃貸仲介の業界が今苦戦しています。
業務的に煩雑ではないので、簡単に独立しやすいというのもあるのですが、かなりの多くの店舗が存在し、集客自体もネット、主にポータルサイトに頼らざるを得なくなり、その広告費が大きくかさみ利益を圧迫しています。
20年前は物件に募集看板を掲げているだけでもお客様から問い合わせがあり、店舗を構えていただけで多くのお客様の来店がありました。
もうそんな時代ではないのです。
逆にネットから集客ができるようになり、駅前で店舗を構える必要がなくなりました。
その反面広告宣伝費がかさむようになったわけですね。
今や賃貸仲介の店舗では朝から晩までネットへの物件入力です。
広告宣伝費がかさむようになった影響は家主さんにも降りかかっています。
部屋付けの際に賃貸仲介会社に支払う手数料がどんどん高騰してきています。
結局儲かってるのはポータルサイトを運営している会社ということになるのですよね。
この流れは売買仲介の会社にも押し寄せています。
新聞折込の広告媒体から最近ではネット集客に推移しています。
売買仲介の会社さんからすれば新聞折込の費用に比べるとネット媒体の広告宣伝費の方が安くついた時代もあったので、自然にそっちに移行したのですが、今ではかなりの広告宣伝費を投下するようになってきています。
でも売買仲介の場合は今でもポスティングというものは効果を発揮しますから、そちらに注力している会社さんも多くあります。
居住用売買仲介だけでなく、事業用の売買仲介をメインにしている会社さんもあります。
事務所、店舗だけでなく収益用、投資用不動産の仲介をメインにしていたりします。
うちの会社はどちらかというとこの分類に該当してくるのですが、この中でも集客方法は様々です。
投資用のポータルサイトから集客している場合やセミナーなどで集客する場合もあります。
店舗や事業用ではお客様の依頼を受けて地主さんや売主さんにアプローチをかけていく場合もあります。
固定のお客様を相手にしている場合は別ですが、不特定多数のお客様をターゲットにしている場合、エンドユーザー相手に商売している場合は先ほどのケースと違いサービス業に該当するのではないでしょうか?
サービス業と言えば様々な業態があります。
飲食店から始まり、家事代行、今や買い物代行などの仕事もあったりします。
つまり自分でできることでも誰かに頼むことにより時間が短縮できたり、より良い結果が生まれる、満足できる結果を生み出すことができるから値打ちがあるのです。
不動産仲介の仕事も同じです。
自分で売主さんから直接購入すれば仲介手数料は必要ありません。
部屋探しでも貸主さんから直接部屋を借りれば仲介手数料は必要ありません。
その中で仲介手数料をお客様からいただくにはそれなりの意味がなければいけません。
ただ部屋を紹介したから。
ただ物件を案内したから手数料はこれだけいただきます。
では本来通用しないものなのですが、不思議と今までは通用していました。
賃貸仲介では最近では仲介手数料が無料という会社さんも出てきましたから、不動産会社を通じて部屋探ししてもお客様に余計な負担が生じない場合もあります。
でも売買仲介の場合は今でも3%+6万円という通り値のままです。
いつまでこのスタンスでいくのでしょうか?
もちろんこの上限の仲介手数料を支払ってまで購入したい物件を見つけてくれたり、融資やリフォームなどのアドバイスをしてもらったり付加価値があれば決して高くない手数料にはなるでしょう。
でも本来サービスというものは、お客様が期待しているもの以上のものを提供できた時に、これをサービスと呼びます。
600円のお昼の定食を食べて普通に美味しかった。
これはサービスではありません。
他の店で食べれば1000円以上はするだろう定食が600円で食べれた。
これはサービスですね。
天ぷらうどんを頼んだ。
店主さんが『これ食べて』とエビを一匹おまけに付けてくれた。
これももちろんサービスです。
不動産業界ではこのようなサービスを提供することは難しいかもしれません。
お客様を満足させること。
納得して物件をご購入いただいたり、お部屋を借りてもらったりすることは当然です。
それ以上のものを提供できるようになれば他社との差別化を図れるかもしれません。
かといって、高額な商品をプレゼントしたり家具や電化製品をプレゼントしたりすると景品表示法に引っかかります。
難しいですよね。
そこで最近では大手不動産仲介会社では瑕疵担保保険を付与した仲介をサービスしていたりしますので、これからもどんど差別化が行われるかもしれませんね。
次に賃貸業。
これはオーナー業ということです。
家主さん、地主さんですね。
この賃貸業をするには不動産の宅建免許は必要ありません。
このオーナー業も昔ならオーナーになれば人生の上がりのように思えたのですが、今ではなかなかそうはいきません。
安定した十分な収益を得るためにはやはり努力が必要です。
楽して稼げる時代ではないということですね。
そして管理業です。
この管理業にも免許は必要ありません。
分譲マンションの管理受託するためには免許は必要ですが、賃貸マンションの管理をするだけなら免許は必要ありません。
オーナーをやりながら不動産管理法人を立ち上げている方も少なくはありません。
実際には管理をさらに不動産会社に再委託したりしているので節税のための法人であったりします。
不動産管理会社も管理戸数を増やしているところと、どんどん減っている会社と二極化してきています。
オーナーのために新しい取り組みをどんどん提案している会社は管理戸数を増やし、従来と同じことを繰り返しているだけの会社は管理戸数を減らしています。
管理会社も提案力、そしてお客様のニーズを組み取る情報収集力が求められてきているのです。
最後にその他の不動産業者。
ここにはもう多種多様な方たちが存在します。
任意売却物件を専門に取り扱っている会社さん。
競売物件の入札サポート業務だけに特化している会社さん。
不動産会社へ物件を持ち歩いている不動産ブローカーの方。
地上げ屋さん。地下げ屋さんなどもいてたりします。
これらは専門職なのですが、ニッチな市場でも専門家が少ない分需要があったりします。
不動産屋と一括りにしてもこれだけの業種、職種があるのです。
専門職になれば、その仕事自体が他では提供を受けれないものなのでサービス精神は必要ないのかもしれません。
でも自分のやっている仕事が他の誰かに取り代われるようなものならば、サービス精神を忘れてしまえば大変なことになります。
専門職に突き進んでいくのか、それともお客様にかけがえのないサービスを提供できるようにしていくのか、それが今後の生き残りに左右してくるように思います。
いずれにせよ、何かに特化している会社さんは強いですよね。
私の場合昔から器用貧乏なのでなかなか一つに絞り込めません。
ダメじゃん。
ということで、これからもサービス精神を忘れずみなさまのために情報提供していくことにします。
よろしくお願いします。

家売るオンナ



今北川景子主演のドラマ『家売るオンナ』が不動産業界では話題です。
不動産売買仲介の会社を舞台にドラマは展開されています。
第1話ではサクラを使った営業で見事売却に成功。
第2話では引きこもりの息子を持つ夫婦に自分が住む部屋と収益用の物件を売却するのに成功しました。
この引きこもりというものは今や日本の社会問題にもなってきそうですが、その社会問題も今回の第2話では解決しています。
自分たち夫婦がいなくなっても引きこもれるように家賃収入でやり繰り出来るようにしましょうという提案ですが、実際にはこんなにうまくいかないですよね。
うまくいかないというのは、こうしてうまく売れないという意味ではなく、収益物件を所有しているだけでは安定した生活できる時代ではなくなっているということです。
お客様のニーズは年々変化しており、そのニーズに対応していくことがこれからの大家さんには求められます。
今までのように、家主と入居者のコミニケーションは要らないという時代ではなくなってくるかもしれません。
逆に家主の個性が活きてくる時代に変化していくでしょう。
お部屋の間取りは千差万別です。
キッチンや洗面台、お風呂などの水周りだけでなく、建具や壁紙も多種多様な商品がラインナップされています。
今まで同じような物件、ハンで押したよな同じような物件がほとんどだったことさえ不思議な位で、時代を先取りしているオーナーさんは変わったお部屋、オリジナリティ溢れるお部屋作りを始めています。
家主さんも勉強して、新しい情報を吸収しなければいけない時代に突入しています。
でも、このドラマこれから不動産の営業マンとして独り立ちしようとしている方にはいい勉強になるかもしれません。
売れる営業マンはゴリ押しだけでなく、きちんとドラマの中の北川景子のように売るための準備をしています。
この物件を売りたいと思うと、一生懸命アピールポイントを探します。
もちろん小学校、中学校だけでなく、近隣のお店や住民の情報までチェックします。
今日のドラマでも言っていましたが、西向きなら
『お昼から陽が差し込みますから、午前中ゆっくりできますよ。』
とか、
お墓が隣に見えるお部屋なら
『将来建物が建たないから日当たりは確保できますからいいですよ。』
とか、切り返しの手法が織り込まれています。
お客様のニーズに合ってなければダメですよ、もちろん。
ただ、西陽が入るからダメとか、北向きのお部屋はダメだとか、決めるのはお客様なのです。
実際に今都心のタワーマンションでは南向きより北向きの方がいいというお客様も増えているようです。
これは南向きだと陽射しがきつすぎるとかという意見もあるようですね。
私の場合も北向きの部屋を選びましたが、これはこちらの方角の方が夜景がきれかったのです。
こうしたニーズもニッチではあるかもしれませんがきちんと存在するのです。
売る場合でも、貸す場合でも一組のお客様に喜んでいただければいいのです。
ただその一組のお客様には最上級で喜んでもらう必要はあります。

このように時代のニーズというのは常に変化します。
タワーマンションがもてはやされている今の時代ですが、これからはどういう物件にニーズが向かうのでしょうか?
何事も同じですが、ニーズというのは需要と供給のバランスによっても変化します。
昔は賃貸の部屋探しでは、バストイレセパレートという希望が多かったのですが、今はもうそれは当たり前で洗面台、洗濯機置場がある脱衣所付き物件にニーズは移行していますし、売買物件のファミリータイプの間取りも一昔前は和室二間続きが多かったりしましたが、今では洋室のみ、しかも独立タイプの間取りになっていたり、バルコニーの幅も従来に比べ少し余裕のある広さになっていたり、ニーズも需要も変化しています。
こういう時代の流れについていくためには、オーナー自らがいろいろな現場や展示場などに足を運んだり、ネットや雑誌から情報を吸収したりということが必要になります。
不動産仲介する立場の人間はもちろん勉強して、売り方、貸し方を研究する必要はあります。
でもこれからの時代は売主、貸主自らが研究していく必要もあるとは思います。
中古住宅市場が活発なアメリカでは、それぞれ個性のある住宅が存在します。
日本のように戸建は4LDK100平米という同じよな物件ばかり存在する中古住宅市場に魅力はありません。
せめて設備やインテリアなどで差別化するとか、売り出す前にリフォームして売り出すとかの工夫が必要です。
こうすることによって売却価格は大きく変わってきたりします。
賃貸でも最近ではモデルルームを駆使するようになってきています。
家具やカーテンなどを配置し、お部屋に引越したあとのイメージを作りやすくするためです。
でもこうしたやり方は今までもあったやり方で、そうした売り方、貸し方をする人が少なかっただけの話です。
なのでもっと新しい手法というものは登場するでしょうね。
DIY賃貸というものもガイドラインが出来上がったほど今では一般化してきています。
次は何が来るのでしょう?

そういったことを考えているとワクワクします。
未来の不動産流通の形の中でもしっかり生き残っていけるように勉強しなくてはいけませんので、楽しみながらいろいろ考えてみます。

みなさまとそういう時代になった後もお付き合いできるように。
未来でもまたお会いしましょうね。

不動産業の未来って?

不動産を購入、取得する際に不動産屋さんから購入しないとダメと思っていませんか?
不動産って別に不動産屋さんを通さなくても購入できるのです。
知り合いが不動産を売却するという話があれば直接売買することももちろん可能です。
でも皆さんがそうしない理由って何だと思いますか?
売主さんが単純に売却する方法が思いつかないからです。
売主自ら簡単に登録できるサイトがあればどうなんでしょ?
ヤフオクやamazonのように簡単に出品できればどうでしょう?
多分売主と買主の直接取引って、増えていくと思います。
最低入札価格だけ決めておいて、あとは購入希望者が入札していくというシステムができればどうでしょう?
たぶん今よりずっと直接取引は増えるはずです。
そうなると不動産屋さんの役割って何なのでしょう?
不動産価格が適正かどうかの調査、その不動産の鑑定などが仕事になるのでしょうか?
仲介に入るわけではないですから、重要事項説明書を発行するわけではないですが、それに代わる調査書というのが仕事に代わるかもしれません。
でもこれって不動産鑑定士の仕事でもあります。
建物に対しての調査(インスペクション)となると今度は建築士の仕事です。
あとは購入者に対して融資の斡旋ということも考えられます。
でもこれも本来は不動産会社の仕事ではないかもしれません。
ファイナンシャルプランナーなどが参入してきそうです。
つまりこれからの不動産業、特に仲介業というのは今後需要のある仕事なのかという疑問があります。
特に自分である程度物件の良し悪しの判断ができる方にとっては、不動産業者の存在って意味がなくなってくるかもしれません。
賃貸仲介業というのはもっと末恐ろしいかもしれません。
だって賃貸の部屋を借りるのに物件の調査って、借り手側にとってそんなに重要ではないからです。
こちらも貸主と借主が直接繋がるサイト、流通網が確立すればなくなってしまう業態かもしれません。
賃貸管理業という職業は残るかもしれませんが、この賃貸管理業というのは宅建免許がなくても出来るってことを知っていますか?
多くの賃貸管理会社は宅建業者としての登録をしていますが、これは自ら募集して客付するために免許を取得しているといっても過言ではありません。
でも本来は募集側と部屋付側って利益相反の関係なのですよ。
募集側は少しでも高く、そして良いお客様を。
部屋付側は少しでも安く、そして幅広いお客様を紹介したい。
完全に水と油です。
なので、兼業ではなく専業の方が本来は望ましいのかもしれません。
そう考えると修繕工事や簡単な水周りの修理、清掃業務を自社で完結できるような業者が行うのが一番望ましいと考えられます。
あと残っているのは建売業者と中古物件などの再販業者になります。
その他にも特殊な形態で生計を立てている業者さんもたくさんありますが、そういった業者さんは特殊なのでどんな状況になっても生き残れますからここでは触れずに、先ほどの建売業者さんの話と再販業者さんの話に戻ります。
建売業者さんは当然のことながら土地を仕入れて、建物を建築し販売します。
土地を仕入れて建築せずに、お客様を決めて間取り等のプランを決めてから建築する場合もあります。
同じことは個人では出来ませんから生き残る道はあります。
個人で複数戸の分譲をしてしまうと、これは反復継続の販売と看做されますから不動産業の免許取得が必要です。
ただし、土地を分割して販売するという名目なら可能でしょうけど。
いずれにせよ土地を仕入れて販売すると不動産譲渡所得がかかってきますので現実的ではないですよね。
でも、昔のように新築戸建を手に入れるなら建売業者から買わないと無理だということもなくなってきてはいます。
個人でも古家付き土地を購入し、解体し、新築住宅を建築することは可能です。
しかも住宅ローンを利用して、土地購入費から解体費用、新築住宅の建築費用も捻出することは可能です。
この方法を多くの方が知らないので建売住宅が売れるわけですが、将来同じやり方では売れなくなるでしょう。
今でも頑張っている不動産会社さんは自社オリジナルの商品開発をされてしますし、建物にいろいろな工夫を取り入れています。
住宅展示場に並んでいるハウスメーカーと遜色のない建物を建てる会社さえ少なくはありません。
そういった会社は生き残っていけるでしょう。
次に再販業者です。
これは今の不動産の流通を不動産会社が握っていますので、再販業者に物件が流れていきます。
再販業者に販売すれば、購入してもらう際にまず仲介手数料を売主、買主双方からもらうことが出来ます。
さらに、再販物件の募集も任せてもらうことも可能です。
つまり、両手数料どころか2往復の仲介手数料が取得できるチャンスなので、売主の利益を無視して再販業者に物件が流れます。
でも、不動産流通網で不動産業者を介さない方法も浸透していったとしたら。
物件の査定価格が簡単に手に入るようになったとしたらどうでしょう?
わざわざ安くで再販業者に売却することがなくなるかもしれません。
昔は競売物件も一般に流通していませんでしたから、そこからの仕入れでも再販時に2割前後の利益が取れていました。
今は一般の方が入札に多く参加するようになり、再販時に取れる利益も1割程度になっています。
これからもし売主と買主が直接繋がる流通網が出来たとしたら、競売物件と同じように、再販して利益を生む物件を簡単に入手することは難しくなってくるかもしれませんね。
つまり今まで言い方は悪いですが、売主は不動産業者に騙されていたわけです。
このようなことはやはり無くすべきでしょう。
再販業者の中にも、もちろん相場で仕入れてもリフォームなどで付加価値を付けて相場以上で販売できる業者もいるでしょう。
そういった会社はどういった流れになろうとも生き残っていけるのではないでしょうか。
こう考えるとやはり他と違う独自の路線を編み出している会社は生き残っていけるように思います。
仲介業は先々なくなる業態だと先ほど言いましたが、独自の仲介の仕方を生み出せばもちろん勝機はあるかもしれません。
売買で言うと、瑕疵保険や建物のインスペクションを付帯した仲介とかは大手の会社でもやるようになりました。
賃貸では差別化しにくいので仲介手数料無料という会社も増えています。
でもこれをやるともう打つ手がないですよね。
よそで買うならうちで買ってという、家電量販店の値下げ合戦みたいなものです。
正直賃貸マンションならどこで借りても同じですから、こうしたやり方が横行してしまいます。
売買物件でも大規模展開しているパワービルダーの物件などではこうした仲介手数料の値引き合戦が行われていたりもします。
どこで借りても、どこで買っても同じなら少しでも安くつくところでという気持ちは分からなくはありません。
でも、これが仲介業者を介さなくても可能になればもう仲介業者の存在意義はなくなってしまいます。
なので、存在意義を作る必要がありますよね。

こんな話をしている私自身も、将来の不動産業界の中で生き残っていけるものを確立できているわけではないので他人事ではないのですが(笑)

でも結局、商売って何でも同じだと思うので、必要とされている商売はなくならない。
誰でも取って代われる商売は衰退するということです。
No.1でなくていいのです。
Only1になる必要があるということですね。
もちろん日本全国でOnly1になれることもないでしょうから、せめて地域でOnly1の存在にはなりたいですね。
そうなれるように精進しますので、これからも末永いお付き合いをどうぞよろしくお願いします。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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