ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

仲介

SMAP解散騒動?



今日のトップニュースといえばSMAP分裂危機というニュースでしょうか?

育ての親のマネージャーが解雇されることにより独立。それについていく形で4人が離脱。木村拓哉は残るという報道でした。

これが事実なら衝撃的な話ですよねー。
今でもそれぞれが個人的にも活躍しており、トップアイドルとして常に第一線で活躍しているスターグループですから解散する理由などあるわけがないですものね。

でもこの話が真実とすれば今後どうなるのでしょうね?
SMAPという名前は当然ジャニーズ事務所が所有しているものになるでしょうし、今までの曲に関しも自由に歌うこともできないでしょうし、スマスマなどのテレビ番組はどうなるのでしょうね?

今日はこの話を取り上げたのはちょっと衝撃的すぎたのと、分裂や独立という話についてです。

不動産業界を経営していく中で、分裂、独立というのは付いて回る話です。
営業力、人脈というのがすごく大切な業界なので、力がある人間はどうしても独立してしまいます。
その人間に若いスタッフがついていくというのもよくある話です。
経営者としては、せっかく育てたのに‥
ということがよく起こります。

私の知り合いの社長などは、独立する会社に出資して子会社や系列会社として独立させる形をとっていたりもします。
でも、不動産業界って思っているより少額で独立できてしまうのですよね。
保証金を供託する代わりに協会(全日本不動産協会と私が所属している宅地建物取引業協会の二団体)があります。
いずれかの協会に加入すれば200万円弱で開業できます。
もちろん店舗を借りる費用や備品、運転資金などを入れればそこそこにはなりますが、仲介をメインにする場合なら仕入費用も要りませんし、そこそこ安い開業資金で始めることができます。
今日本で不動産業者の数は12万社以上あります。
その中で第一線で活動している会社は限られていますが、すごい数でしょ?

コンビニの数が5万5千店舗くらいと言われていますからその倍以上になります。

少し多すぎますよね?

私が去年名刺交換した業者の数だけでも200社以上ありますから、とてもじゃないけど全て覚えることはできません。
なので、私の名刺には似顔絵と裏面に写真も入れることにしています。
多少は覚えていただけるようにという工夫ですが‥

宅建の試験だけでなく、免許の種類を分けたほうがいいと思うのですよね。
お客様からするとこの会社は賃貸の会社なのか売買の会社なのか、または不動産管理の会社なのか分かりませんもんね。

あとは不動産知識のスコアリングを発表するとか?

お客様にある程度の判断基準を明確化することにより、業者の信頼度が上がるのではと考えてしまいます。

例えば不動産取引で購入する場合、仲介手数料の他にローン手数料を取る業者さんもあります。

それも一律ではなく、会社によって、お客様によって、営業マンによって金額が変わったりします。
本来なら仲介手数料に含まれている業務であり、請求するものではないものなのですが、風習というか慣例というか、まだ多くの業者さんがこのローン手数料を取っています。

仲介手数料の報酬額についても、上限は決まっていますが、ほとんどの業者さんはこの上限目一杯の請求をします。

現場に旗一本建てて、問い合わせしてきたお客様がそのまま契約しても仲介手数料上限もらうって、何だか違うような‥

こんなことを言ったら多くの業者さんを敵に回してしまいそうですが‥

先日も同業者の友人と話をしていたのですが、例えば3億の物件を仲介して上限の仲介手数料を貰えば978万4800円の仲介手数料になります。
私たちのような少人数で営業している会社なら半年くらいゆっくりと生活できるレベルです。
『そんなん決まったら半年くらいハワイに行ってくるわ』と冗談まじりに話をしましたが、3億の物件でも300万の物件でもやることは同じなんですよねー。
逆に300万の物件の方が権利関係がややこしかったりして、手間が多いこともあります。
なので本来なら978万円も要らないと思うのです。

そう考えている会社も多いと思うのですが、いざそうなるとどうしても大金に目が眩んでしまいますから、結局きっちり請求してくるんですよね(笑)

小さい会社の社長さんらは、お決まりのようにそういう取引の後はいい車に乗り代わっていたりします(笑)

ソニー不動産が仲介手数料の割引とか、業界を変えるみたいなことをやっていましたが、結局思い切った値引きもやっていないですもんね。

賃貸の仲介でも、仲介手数料の他に鍵交換代を請求したり、なんとかサポート料とか訳のわからない料金を請求したりする業者さんもあります。

ただこういうことをする業者さんって長続きしないから、知らない間に店がなくなっていたりするんですが。

仲介という仕事はお客様とお客様の間に入る仕事です。
間に入ってもらってよかったね。
これが仲介する意味です。

この人じゃなければよかった。
この会社じゃなければよかった。

よく他社に行ったお客様から聞く話です。

この会社でよかった。
この担当者さんでよかった。

こういう仕事をしなければ仲介する資格がありません。

仲介という仕事は双方よしでなければいけない仕事です。
買主さん主体、売主さん主体でいくならいずれかの仲介者でなければいけません。
もし双方の仲介をするなら双方に利益のある仲介をしなければいけません。
ただ、買主に有利な契約は売主に不利になりますし、貸主に有利な契約は借主に不利な契約です。
そもそも双方仲介には無理がありますよね‥

せっかく日本には12万社の不動産会社があるんですから、せめてどちらかの仲介者にしかなれないという規制は作るべきなような気はします。

でもそうなる前に仲介者が要らない不動産取引が一般的になってしまうかもしれませんが。

今airbnbという民泊のサイトでは、ホストとゲストが直で繋がっています。

その中で生まれる手数料はホストが3%、ゲストが6%だけです。

これが賃貸の家賃に例えたら6万の家賃なら1800円と3600円の手数料ということになります。

これがどうなのかは別にして、借りる側と貸す側が直接つながることはできるということを証明したということですから、これからの不動産仲介のあり方としては注視していかなければいけないと思っています。

airbnbにはゲストが万一事故を起こした場合の補償が上限1億円付加しています。
賃貸物件にもそういった補償をつけれるなら直取引というのは活発化するでしょう。
売買でも同じくです。
取引の安全性さえ担保できれば直取引のデメリットを消せるわけですものね。

仲介業者としては今後の生きる道というのを模索しておかないと大変な時代に突入するかもしれません。

話がだいぶそれてしまいましたが(笑)

独立しやすい業界であるから、なおさら生き残る道を模索しなければいけないということを言いたかったのですよね(笑)

日本の大学は入るのが難しいが出るのは簡単。
逆にアメリカの大学は入るのは簡単だが卒業するのが難しいとよく言いますよね。

どの業界も同じでしょうが、始めやすい商売って維持するのは難しいですもんね。

不動産業というのは、開業する前より開業してからの方が勉強することが多いです。
開業した社長さんたちは独立してから多くのことを学びます。
それまで付き合いしていた金融機関や、取引先が同じように取引してくれないケースも大いにあります。

自分が独立したように、社員が独立していくことも経験していくでしょう。

全て因果応報なのです。

お客様を軽んじるような営業をしていると必ずしっぺ返しがきますし、自分がしたことは必ず自分に返ってきます。

なので一生懸命、そして誠実に商売を続けていくことが大切になります。

なので、これからも一生懸命お客様のために努力していきまーす。



中古住宅市場の今後、インスペクションの重要性

gyoumun

今日は大阪府宅地建物取引業協会の不動産業務研修会に行ってきました。

今日のテーマは「中古住宅流通活性化における建物診断(インスペクション)の重要性」



「媒介報酬をめぐるトラブル事例」の2つでした。

この手の業務研修会というとなかなか役に立つものは少ないのですが、今日のテーマはよかったです(^'^)

中古住宅の活性化は政府も基本方針として打ち出していますし、今の世の中はもうスクラップ&ビルドの時代じゃないんで、中古住宅をどう活発化させていくかは、不動産業界にとっての大きな課題ですからね。

その中古住宅取引を活性化させていくために一番問題になるのが、不動産の瑕疵です。

つまり、買ったはいいけど保証がないんで怖い・・・

シロアリとか心配ないの??

欠陥住宅とかよく聞くけど大丈夫??

ここですよね。

政府は2020年までに中古住宅流通・リフォームの市場を現在の倍増20兆円を目標に掲げています。

そのために、整備しないといけないこととして以下のことをあげています。

中古住宅・リフォームトータ



(1)中古住宅に関する情報提供の充実(インターネット等を活用した物件・価格情報の提供)

(2)中古住宅流通に関連するサービスの一体的な提供

(3)中古住宅の品質の確保

(4)定期借家制度の普及

(5)中古住宅売買におけトラブルの解決

(6)住宅の品質に応じた価格形成の促進

この6つの環境整備が必要だといっています。

この中でも、3)中古住宅の品質の確保。これが大切だと思います。

中古は心配、中古は不安という心理を払しょくするために、建物診断(インスペクション)がこれからは一般的になるのではないでしょうか?

臭いものに蓋をするという発想ではなく、臭いものは臭くなくして、良質な状態にして販売しましょうということです。
あるいは、臭いのを説明したうえできちんと販売しましょうということですよね。

私の理解ではそういう事なんですが(^_^;)

建物診断を販売前に受けて、悪い個所は修理もしくは、修理にこれだけの費用を要しますよと説明しての販売。

こうすることによって、安心して中古住宅を購入できるようになりますよね?

しかも、診断を受けて問題点がなかった物件、診断を受けて問題点は出たが改善した物件は瑕疵担保保険を付随して販売しましょう。

そうなれば、ますます買主のリスクが回避できます。

もともと、今の法律では売主が個人なら瑕疵担保責任を負わない特約が有効ですから、売主にとって有利になる話ではないです。

ただ、現行ではきちんと手入れされている住宅とそうでない住宅、新築時にきっちりと建てられていた住宅とそうでない住宅の差が生まれにくかったような気がします。

同じ築30年でしょ?じゃあ建物の価値は0だよねみたいな。。。

今後そういった物件に差が生まれてくるようになるでしょう

既存住宅インスペクション・ガイドラインなるものも国土交通省から出されていますし、ますます活発になっていくでしょう。

次に不動産データベースの整備も掲げられています。

これは、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域、道路等のインフラ情報、用途地域などの法令制限、過去の航空写真や取引事例などもデータベース化して、共有できるようにしようというものです。

不動産業者にとっては、とてもありがたい話です。

会社に居ながらパソコンの前で重要事項説明書が作成出来ちゃうかもしれないんです。

先日宅地建物取引士の試験がありましたが、これも宅地建物取引主任者から格上げしようというものでした。

政府は不動産従業者をふるいにかけようとしているのでしょうか?

コンサルティング業務ができる専門家と、それ以外の従業者。

それ以外の人間には誰でも重要事項説明書が作れる。同じものが作れる法整備が必要だと。そう言われているような気がします。

実際にそうしないとかわいそうなケースもたくさんあります。

どんな会社で契約するか?

どんな担当から契約するか?

これによって、売主、買主が負うリスクが大きく変わっているんです。

安く売らされたり、高く買わされたり、騙されている人も多くいるのも事実ですからね(-.-)

今日1つ不動産業界の未来が見えたような気がします。

建物診断(インスペクション)と不動産のデータベース化

これによって、仲介業は必要なくなります。

不動産データベースが一般の方に提供されない、見れないってことはあり得るのでしょうか?

個人情報保護という観点で非公開にし続けれるのでしょうか??

不動産業者が自由に見れる時点で個人情報の保護っていう話ではすでになくなっているような気がします。

そうなれば一般に公開されるかもしれません・・・・

あともう一つ。

住宅診断(インスペクション)によって、個人が個人から不動産を購入することのリスクがなくなります。

虚偽の申告、虚偽の診断結果の場合は売買金額から減額、もしくは契約の取り消しという特約を織り込むって話も今日既に出ていました。

そうなれば、何の障害もなくなる気がします。

債権者が直接オークションにかけることも可能になるかもしれません。

市場がそういった動きになった場合、抑止する力は今の不動産業界にあるんでしょうか??

不動産業者を介さないといけない正当な理由を主張できるでしょうか??

安全な取引のための仲介だと個人的には思っています。

高価な買い物をするときに、Yahooオークションではなく、百貨店やディーラーで購入するように。

でも、そこにきちんとした保証書がつくとどうなんでしょ??

仲介手数料が必要ないんです。

2000万円の買い物なら66万円(消費税別途)。

大きいですよね。一般の消費者にとっては。

もちろん、CtoCの流れになっても幾ばくかの手数料は取られるでしょう。

でも、不動産業者の仲介手数料のような金額にはならないでしょう。。

考えたら恐ろしいです。

やはり、不動産仲介業という仕事は、将来なくなる仕事の一つになるような気がします。

なので、やはり不動産コンサルティング、アドバイザーにならなければということですね。

不動産の専門家としてニーズに応える。ただ普通に購入するという話ではなく、どうやってこの物件を有効活用させるか?

この物件を求めるのはどういった層で、どういうアプローチをして売却につなげていくかみたいな感じですね(^'^)

まさに士業(サムライ)に進化しないと生き残っていけない時代が来たようです。

とういうわけで、この年になってもまだまだ勉強しなくてはなりません・・・

少し眠たいです・・・

明日また考えます。

おやすみなさいzzzzz

不動産業界の未来予想

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これからの戦略を建てるために私が働いている不動産業界の未来について予想してみました。

あくまで、私個人の予想であり、将来を予言しているものでも、将来をお約束するものではございませんのでご注意を(笑)

1.空家が増える

今でも新築住宅がどんどん建築されています。人口は増えていっていません。

一人暮らしをする若者が減っています。

当然空家は増えていきます。

私が小さいころって、家族4人、家族6人で3DKとか、2DK、下手したら2Kに6人家族って家庭も多くありました。

子どもが育つと当然狭くなりますし、大人になって2人、3人で部屋を共有??

無理だっていうことで一人暮らしを始めたって人も多くいました。

今はどうでしょう?

少子化になって、まず部屋が足りないっていう現象がまず起こりません。。

そこそこきれいな家でも都心部から離れると安く借りれますし、安く購入できます。

先日内覧してきた明石市の物件なんて、平成入ってからの一戸建で400万とかですよ。。。

駐車場はないですが、4LDKの立派な間取りでした。

一人暮らしをして家賃4万円払うならいっそのこと一戸建買いましょうよ。4万円を8年半払えば買えちゃいます(^_^;)

2Kで6人家族とかって大昔の話のように思えます。

供給が需要を大きく上回っているわけですから当然空家は増えます。

需要がある住宅を提供できないと、空家が埋まらないってことになりますよ。

なので、賃貸需要を毎日勉強しましょう。勉強っていってもネットで情報を眺めているだけでも十分ですよ。そのうち何となく、分かるようになってきます。

2.都心部に人口が集中する

もともと都心部以外に住宅が広がっていったのは、都心部で住宅を供給できなかったらです。

新築一戸建を都心部で購入できなかったので、郊外で念願の新築一戸建を購入ーって構図だったのですが、今や都心部でも買えるような価格になってしまいましたからね。

賃貸でもお家賃はずいぶん安くなりました。大阪でも梅田周辺、なんば周辺でも3点ユニットタイプなら4万円前後でも借りれるような時代になりました。

都心部への人口集中はこれからどんどん拍車がかかるでしょう。

3.駅から離れたマンション、バス便のマンションの需要がなくなる

今でもそうですが、駅から遠いマンション、バス便、郊外のマンション価格の下落が止まりません。

マンションを選ぶ理由。

1番目にセキュリティ。

2番目に駅近などの利便性を重視して。

というところですからね。

駅から遠いならマンションを選ぶ理由がほぼないです。。。

夜景がきれいなど、特筆すべき理由があればもちろん別ですが(^_^;)

郊外のマンションなら駅前物件、最低でも駅5分以内でないと厳しいかもしれませんね。

もちろん、賃貸需要があり500万で家賃5万、6万、600万円で7万円とかの家賃が取れるなら別ですが(^'^)

3.家主to借主 CtoCの取引が一般化する

元々賃貸の部屋って、大家さんが張り紙を貼って募集して、借主が問合せして契約。これが通常だったと思うんですよね。

月極駐車場なんかは、今でも地主さんが自ら電話番号書いた紙を貼って募集しています。

自分が住みたい街で、自分の仕事場の近所で自分の足でグルグル回って、よさそうな家を探して。問い合わせて。内覧して。

交渉も全て自分。もちろん仲介手数料なんてなし。

今の時代はもちろんそんな探し方はしませんから、ネットで検索することになります。

家主直でつながる不動産ポータルサイトがあれば、見てみたくないですか??

仲介業者に払う手数料が必要なくなるから、その分家具付きとか、フリーレントとか。礼金サービスとかもできちゃいますよね。

契約書のひな形??

そんなの無料でダウンロードできちゃいます。

こんなサイトいつできてもおかしくないのに出来ない理由ってなんだと思います??

宅建業法の縛り??

いいえ違います。

家主業は不動産業じゃなくて賃貸業なので、宅建業法とは関係ありません。

家主が直接お客さん(借主)に賃貸する場合、重要事項説明書も必要ありません。

お客さんが不安だから??

家主と直接契約するのが不安??

来店したことのない不動産屋さんで契約する方が不安じゃないですか?(笑)

ポータルサイトの運営者が儲からないからですよね。。

決まるか決まらないか分からないポータルサイトに家主は載せません。

もちろん無料なら載せるでしょうが。

でも、そのサイトを通じてお客さんが契約すると、フリーレントや家具サービス。

不動産業者を通して契約するより有利な契約をされてしまうとなると、不動産業者は怖くてその物件を紹介できません。

だって、その物件を紹介して、その家主直のサイトで検索して直接契約・・・

なんて、ことも起こり得ますもんね(^_^;)

なので、よっぽどの先行投資。

例えば、一時期LineのTVCMってすごく流れていましたよね。

パズドラもそうです。

毎日すり込みのように大金をかけて、意識づければ可能かもしれません。

でも、そんなことできませんもんね。。。

あと、考えられるのは大家さんが太っ腹になるかです。

オーナー直のサイトに掲載している条件、お客さまと直接交渉するときと同じ条件で不動産屋さんを通じてもその条件で貸してあげる。

しかも、紹介してくれた不動産業者に仲介手数料をきちんと支払う。

これでどうでしょう??

旅行業界って多分これと同じじゃないですかね?

例えば、JTBのツアーを他社で申し込んでも、JTBで申し込んでも同じ条件ですよね??

ということは、そうすることによって公平性は保たれ、尚且つ大家さん直サイトは成り立ちせんかね?

住まい公社の物件とか、URの物件て直接申し込みもできますし、不動産業者を通しても申込できます。

もちろん同じ条件で。


家主だけなんですよね。直接契約ができるサイトがないのって。

というわけで、私がやらなくても誰かがやると思います。しかもそんな先の話ではなく。


ということで、最後に一番危惧している


4.不動産仲介業がなくなる・・・

元々不動産だけに限らず仲介業というのは、人と人を繋ぐ仕事です。人と人の間に入る仕事です。

人と人の間に入る必要がなくなればどうなるのでしょう??

物件情報だけを提供して仲介手数料をいただいていた不動産業者は淘汰されてしまうかもしれません。

もちろん、特殊な情報とか、誰もが入手できない情報を手に入れることのできる不動産業者さんは生き残りますよ。

それはそれでプロフェッショナルですから(^'^)

ただ、何となくレインズの情報とかアットホームの情報だけで商売している不動産業者さん。

賃貸業者でいうと、業者貸主、業者管理物件つまり業物ばかりを取り扱っている不動産賃貸業者さんもきついですよね。

家主さんと直に親密にお付き合いされている管理業者さんは生き残ります。

これも、オーナー様にとって必要なプロフェッショナルですから(^'^)

つまり不動産業がなくなるというのではありません。

不動産仲介業というのが、ピンチなのではと思っています。

これからの時代、誰でもできることをしていたらお金にはなりません。

誰もができないことをするプロフェッショナルになる。

もしくは、誰もがやっていないことをやる先駆者になる。

最近、不動産投資家の方々とお話しする機会が多いので思っていることが一つあります。

大変勉強熱心です。

しかも、向上心が強く、吸収力がすごいです。

以前の会社で社員教育の勉強会をセミナー方式でやっていましたが、びっくりするくらい、話を聞く態度が違います。

お客さまの方が数倍吸収しようとする意識が高いのです。

しかも行動力もあります。

以前ブログで紹介したプロパンガスの話がありましたが、個人家主は戸建を購入したらすぐ都市ガスからプロパンガスへ切り替える交渉をする。

不動産業者はなにもしない。

これです。

お客さまの方が勉強熱心だと思う機会が多くなりました。

もちろん、不動産業者の中でも今お付き合いをさせていただいている方々はとても勉強熱心です。

なので、話をしていても楽しいのでお付き合いさせていただいております。

そうでない方々。。。。。。。


たくさんいらっしゃいます(-_-;)

管理業者になるか、すごい情報源をつかんで仲介業で生き残っていくか?

それだけでなく、不動産業者にはいろいろなジャンルのプロフェッショナル達がいます。

金融・ローンのプロ、古民家再生やリノベーションなど住宅再生のプロ、立退きのプロ、債権回収のプロ・・・

それぞれのプロフェッショナルの技術、テクニック、経験をお持ちの方々は景気の波に関係なくご商売できますから問題ありません。

日本に不動産業者は122,000社あるんです。

知っていました??

このうち、先ほどのプロフェッショナルって10%もいないと思います。

それでも十分に食べていけるような時代でしたが、これからは淘汰されていくと思います。

もちろん私もそうなるかもしれませんので、そうならないように努力します(^_^;)

不動産屋さんに頼らなくても情報が入ってくる時代になると思います。

その時には、自分の経験と知識がものをいいます。

それまでに、いっぱい勉強してください。

いっぱい知恵をつけてください。

そのために微力ながらお力添えをいたします。

これからも応援よろしくお願いいたします。






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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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