ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

任意売却

不動産購入で失敗しちゃった2『共有名義』『ローンの支払いに困ったら』

次に共有名義で失敗というケースを見ていきます。

共有名義にするケースとして、一番多いのが収入合算するケースです。

ご主人の年収だけでは希望する借入金額に届かない。

なので、奥さまの年収も合算して借入金額を増やそうとします。

その場合、奥さまの名前も共有しローンも二本に分けたりすることがあります。

あと、夫婦共有の資産という意味合いで、この際記念だからと言って夫婦共有名義にするケースがあります。


いい話に思えます。

先ほどの収入合算の話も、私も頑張って返していくよという夫婦仲睦ましい風景に感じます。

もちろんこのまま夫婦円満で仲睦ましくローンを返済していければ一番いい話です。

でも今の時代万が一離婚するという可能性も考えておかなければいけません。

もし離婚したら?

どうなるのでしょう?

この場合、この不動産の処分にとても困ることになります。

自宅を売却してローンが完済できる場合ならともかく、売却金額でローンの残債が不足する場合が問題です。

借金が残ることになります。

離婚する原因を作った本人が背負えばいいじゃないと思うのですが、金融機関はもう一方を返済義務者からなかなか開放してくれません。

自宅を失った上に借金が残り、さらにその借金を背負わされることも考えられます。

さらに、ローンの残債を売却額で返済できる場合でも、離婚に際しての財産分与の問題で双方の意見が割れることも考えられます。

旦那さんはすぐに処分して借金から解放されたい。

奥さんは少しでも慰謝料を上積みしたいのでこの金額以上で売却してほしい。

もちろん逆のケースもあります。

こうなるとなかなか売却手続きがスムーズに進行していくことはなくなってしまいます。

どちらか一方の名義ならそんなことにはなりませんよね。

共有名義のリスクは離婚により将来生じる可能性がありますよというお話です。

 

次に奥さんの実家の土地の上に新築の建物を建築し、住宅ローンを組むというケースです。

奥さんの実家の土地が余っているから、その上に建物を建てよう。

ついでに2世帯住居にしよう。

こういうケースです。

土地の購入費用分がまず浮き、そして土地に担保能力があるので、融資も受けやすいですよね。

なので、こうしたケースというのは少なくはありません。

でも、先ほどと同じで

もし離婚したら?

という話です。

これは処分に困りますよね。

土地と建物は一体にして処分しなければ価値が下がります。

また、住宅ローンを組む際にその土地の部分も共同担保として差し出しているということがほとんどです。

つまり、土地、建物一体で処分しなくてはいけないということです。

この場合、奥さんの実家の土地も処分されてしまうことになります。

両方を売却してローンを完済できた場合でも土地の処分価格はいくら残るのでしょう?

100万、200万?

それだけの価値しかなかった土地ならともかく、もっともっと価値のあった土地であったとしたらもう頭を抱えるしかありません。

離婚の際に、その建物を買い取りローンを返済して奥さん名義に替えることができれば幸いですが、その費用を現金で調達できればいいのですが、その分をローンで組もうとするとまた大変です。

この場合、この取引のことを家族間売買と言います。

家族間売買に関して金融機関はとても消極的です。

取引価格が公正かどうか判断できないというのが一番の理由ですが住宅ローンという名目で再度借り入れすることは困難を極めるとしか言えません。

住宅ローンでなければ長期間の融資が組めませんので、そうなると個人の返済比率が上がり融資を受けることが難しくなったり、融資を受けれた場合でも毎月の支払額が大きく上昇します。

こういったケースもあり得ますよということは覚えておく必要がありますね。

 

住宅ローンを組み住宅を購入するには生活設計をきちんと立てるということがとても重要になります。

結婚すれば、出産、そしてお子様がいれば小学校、中学校、高校へ入学していきます。

公立で進むのか私学に進むのか。

また大学に進むのか、自宅から通える範囲で大学に進むのか。あと子どもさんが結婚した際に協力してあげたいと思っていたら、そのイベントごとに費用が発生します。

それらの出費が伴うイベントをきっちりと把握しておくことが大切です。

住宅ローンは毎月決まった大きな金額の出費が伴います。

それ以外の大きな出費というものを予定していなければ、途端に支払いに窮するようになりますので気を付けてください。

最初のほうで少し触れましたが、転職ですね。

あと、起業とかもそうですが、これらの予定がある場合はきちんと軌道に乗ってから購入すること。

伸るか反るか分からない。
どうなるか分からないという状況で住宅購入を考えないということです。

次に自己資金0円で安易に購入しないということです。

自己資金0で購入するということは、それまでの生活で十分な貯蓄ができていないということになります。

それなのに住宅購入を考えるということはもう破たんへの道を突き進んでいるとしか思えません。

自宅を購入すれば諸費用として物件価格の5%~8%程度は必要ですし、そのほかにも引越代、家具や家電、カーテンなどの費用も必要になってきます。

また、万一のけがや病気の際にも支払えるよう多少のストックも必要です。

物件価格の満額の融資ならまだしも、それらの費用もローンでまかなうといった考え方はとても危険です。

最後に余裕を持った返済計画を立てましょうということです。

住宅ローンでいくらなら借りれるかという考え方ではなく、毎月確実に支払っていける金額はいくらなのかという考え方をしなくてはいけません。

住宅ローンを組む際に生命保険など家計の見直しもついでにしておくのがベストです。

そのうえでこれなら返せるという金額でローンを組むようにしておいてください。

 

最後にこれでもローンが支払えなくなった

または、もうすでに購入してしまっていて、今日ご紹介したような失敗しているケースにはまってしまっているという人に向けて。

ローンが返済できない時にどうすればいいかというお話です。

まず、ローンを滞納すると債権者、銀行さんですね。

ここから催促の電話や手紙が入ります。

『住宅ローンの引き落としができていません。引き落としできなかった分振り込んでもらえますか?』

また

『いつ振り込めますか?』

こういう連絡が入ります。

多くの方はこのまま放ったらかしにしてしまいます。

そうなるとどうなるか?

まず、滞納歴が個人情報に登録されます。

住宅ローンの滞納歴が度々登録されてしまえば将来の金利引き下げのための借り換えは一切できなくなります。

それだけでなく、3ヶ月滞納状態が続けば競売手続きに移行されてしまいます。

放っておいたらいきなり自宅に裁判所から怖い手紙が届いてそこで初めて焦るという例は少なくはありません。

そうならないためには、まずきちんと債権者と連絡を取るということです。

今の金融機関は支払えない理由をきっちりと示し、今後の返済計画をきっちりと示すことができれば支払い猶予や返済条件の変更に応じてくれることがあります。

もちろんこれにはリストラや転職などちゃんとした理由が必要です。

そうじゃない理由で返済ができなくなったという場合は、この時点で売却する方向で考えた方がいいかもしれません。

これらのように返済計画が立たない場合、競売じゃなく任意売却という方法が存在します。

これには金融機関の同意が必要ですので、いずれにせよ話し合う必要がありますので、滞納したからといって逃げないということが大切です。

任意売却に応じてくれた場合、その後民事再生や自己破産という手続きで生活を再建できるようにはなりますのでその時点で専門家にきっちりと相談するということが大事です。

相談できる相手がいるのといないのとでは大きな違いがあります。

また、早期に相談することにより解決方法も大きく変わってきます。

手遅れになるまえに、お気軽にご相談ください。

今回も動画で配信していますので、ぜひこちらもご覧ください。


住宅ローンの支払いができない・・・そんな時にどうすれば?

株式会社ライフコンサルティングでは、競売入札サポート業務を事業の一環として行っております。

そもそも競売にかかってしまうケースとはどんなケースだと思われますか?

最近では相続案件で、入札制度の一環として競売にかけるというケースも見られますがあまり一般的ではありません。

競売物件のほとんどが住宅ローン、投資用ローンが払えなくなり競売にかけられるというケースです。

支払が滞るということですが、1回、2回の支払いが滞っただけでは競売にかけられません。

また、支払いが遅れただけで競売にかかることはありません。

たまに、

『1回銀行口座からローン分が引き落とされていなかった。』

『催促の電話が入ってきた。』

というだけで、

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『どうしよう。競売にかけられて、この家に住めなくなる。』

と大慌てで連絡してくる奥さまがいらっしゃいますが、大丈夫です。安心してください。

1回、2回支払いが遅れても、その後にしっかりと振込等で支払いをしている限りは競売に進行していくことはありません

ほとんどの場合、

『放ったらかしにしてしまう。』

『返済できる見込みがないので逃げ出してしまう。』

このパターンです。

その時点でしっかりとした対応をしていれば競売は避けることができます

電話にきっちりと出て、また電話番号が当初と変わっている場合でも書面が届いた時点ですぐに連絡して速やかに返済をしていれば、個人情報に遅滞の登録をされることもほとんどありません。

この個人情報に遅滞の登録が複数回されればしばらくは住宅ローンなどの融資を受けることが困難になります。

よく、

『競売にかけられれば住宅ローンをもう組めなくなる。』

『任意売却なら大丈夫。』

と誤解されている人がいますが、個人情報に遅滞の登録が何回かされていれば競売でも任売でも同じです。

1回くらいなら、

『出張中で・・・』

とか

『この時は入院していて・・・』

というような言い訳も聞きますが、何回も登録されているとこうした言い訳も聞きません。

金融機関からすると

『延滞の常習者』と見られてしまいます。

こうならないためにしっかりと対応していく必要があるのですが、そもそも住宅ローン・投資用ローンを滞納してしまうような状況に陥っている人が、再度同じようなローンを組もうとしていることが間違えているので、そういったケースに陥った場合は

『今後どうやって返済していくか?』

『借金を少しでも減らしていく』

ということを考えた方が賢明かもしれません。

不動産を売却してもなお、住宅ローン・投資用ローンの残額を返済しきれない物件を購入してしまっている時点で負けなのです。

いまだに都心部の区分所有建物(分譲マンションの一室)が競売にかけらていますが、これらの物件のほとんどは一般市場で売却しても残債を上回る金額で処理できたりします。

なぜ、そうした対応がとれなかったのでしょう?

『相談する相手がいなかった。』

これだけが理由です。

また、相談する相手を間違えていても失敗します。

不動産屋さんにとって、競売を避ける=任意売却に持ち込む。

ということなのです。

なぜ??

売却のお手伝いをしなければ報酬を得れないからです。

売却のお手伝いをすれば分かりやすい仲介手数料という報酬をもらうことが出来ます。

でも相談だけで報酬を得れることはありません。

当社の場合はコンサルティング契約をいうものを事前にいただき、競売にかけれれず、なお任意売却にもかけずそのまま居住していくことを選択できる道を示すようにしています。

ただ、ローンを滞納しているくらいですから高額な報酬をもらえるわけもなく、その場でコンサル料をいただけないケースもあります。

場合によっては無料相談になってしまうこともあります。

ではなぜ回りくどいやり方をするのか?

無料なら最初から無料相談と謳えばいいじゃないの?

と言われそうですが、やはり仕事の一環としてアドバイスするなら報酬が発生する前提でないと責任を持った発言が出来なくなるからです。

無料だから失敗しても仕方がない。

こんな言い訳をしたくないんですよね。

でも全てのケースが手数料が発生しないケースなのかといえば、実はそうではないのですよね。

慢性的に支払いが困難ではなく、一時的に困難な時期に直面しているだけの場合は、方法によってはそのまま住み続けることも十分に可能です。

ただ、慢性的に支払いを続けていくことが困難なケース。

例えば、

『リストラなどで職を失ってしまった。』

『自営業者さんで今後の売り上げ見込みが立たない。』

『そもそも無理な支払計画で借り入れをしている。』

こんな場合なら、売却するしか方法がなかったりします。

売却するとしても、先ほどのようなケース、

『売却しても残債を支払いきれない。』

場合などでは、任意売却に移行するか賃貸でこっそりと貸し出してローン支払い額以上の家賃を得ることしかできなくなります。

ここでこっそりとと書いたのは住宅ローンは自分が居住することを前提として貸してもらっている商品なので、他人に貸し出した時点で住宅ローンという金融商品ではなくなり、借り換えか一括返済を求められるからです。

ローンを滞っている時点で、そもそも時価より残債が大きく上回っている時点で借り換えはできませんので、一括返済しか選択肢はありません。

一括返済できるお金を持っているならそもそもローンを滞納しませんからこれも無理です。

なので、こっそりと金融機関には内緒で貸し出すことになります。

正攻法ではないですよね。

しかも、借り主側にもリスクが生じます。

万一この借りた物件が競売にかかってしまえば、半年間の引渡し猶予後に建物を明け渡さなければいけなくなるからです。

しかもその場合、預け入れた敷金部分の返還はありません。

なので、あまりお手伝いしたくないお仕事ではあります。

でもお手伝いをすればそれなりの仲介手数料はいただくことは可能です。

なので、何らかの形では報酬を得れるようにはなるものなのですよね。

ですから、お気兼ねなくご相談ください。(笑)

もちろん、売却せずに、賃貸もせずに住み続ける方法もありますのでご心配なく。

困ったときに相談する相手だけいれば、世の中何とかなるものですよ。

そうした不動産屋さんが身近にいない方は、ぜひこの機会にこのブログとライフコンサルティングの電話番号をご登録ください。

06-6636-7422

何かのお役には立てると思いますので。





競売って何?vol.2

競売って何?


Vol.2です。


まず競売のお話をする前に一般の不動産売買の流れから説明しますと

不動産売買の流れ

不動産売買には売主さんと買主さんがいます。

ほとんどのマイホームの場合は、上の図のように住宅ローンを組んで購入することになります。

住宅ローンを組むと、金融機関は購入した物件に担保を取ります。

これが抵当権と言われるものです。

買主さんは住宅ローンにより代金決済を行います。

代金決済が行われると売主さんは物件を引き渡します。

この流れは決済当日すべて同日に行われます。

晴れてこれで買主さんはマイホームを手に入れたことになります。

あとは、毎月決められた返済額を支払っていくだけなのですがこの返済ができなくなるケースがあります。

競売の流れ

通常、返済ができなくなった買主さんは金融機関に相談します。

相談に行けば今後の返済計画などの相談にはある程度応じてくれるものなのですが、中には

『そんな恥をさらすようなことはできない。』

とか、

『面倒だ。』

とか

それとも正当な理由がなくただただ散財して支払えなくなったので金融機関に返済延期、返済金額の了承をしてもらえなかったのか、いろいろなケースは想定できますが、金融機関から催促の電話が入った時に無視してそのまま放ったらかしで競売にかかるというのが一番多いケースだと思います。

もしこのブログを見ている方でそのような状況に陥ってしまった場合は一人で悩まずにまず私にご相談ください。

何とかなる道を模索いたしますよ。

金融機関は通常3ヶ月以上の滞納で、返済計画が立たない場合競売に移行します。

抵当権の実行というものです。

抵当権の実行が行われますと競売開始決定通知書が裁判所から送られてきます。

ドキッとしてしまいますよね。

『わっ。どうしよう。もう人生終わりだ。』

と思う方も少なくはありません。

今みたいに競売が一般化した世の中ではない頃、自宅が競売にかかったために自殺したいう人も少なくはなかったようです。

でも、競売にかかったからといっても命まで取られるわけではありません。

自宅を手放すだけの話です。

競売の申し立てを裁判所の方にしますと、裁判所の執行官が現況調査に訪れます。

室内の写真を撮られたり建物や土地の現況についてこと細かく聞かれます。

この時点では近所の方に知られたり、噂になったりというケースは少ないとは思います。

競売開始決定通知書が自宅に届いてから、競売開始になり明け渡しを求められるまで実はまだ半年ほどの期間があります。

競売開始決定通知書が自宅に届いた後に先ほどの現況調査や物件の明細書、不動産鑑定などが行われます。

それらの書類が揃うと期間入札の通知書が届きます。

これが届くと公告され、ネット上でもこの物件が競売にかかっているよと分かってしまいます。

家の近所にスーツ姿の不動産屋さんたちをぞろぞろと見かけるようになるのもこの頃です。

でも、まだこのタイミングでは自宅に住み続けることは可能です。

この状態ではローンの支払いは止まっていますので、この期間に引っ越し費用をためておくことが必要ですね。

何か途中から競売にかかっている人向けの話に変わってしまいましたが。(笑)

とにかく、こういった経緯で競売にかかっていくわけです。

参考になりましたか?

次回は競売物件の情報の見方に移っていきます。

それではまた。

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