ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

会社

広告活動にいくらかかっていますか?

不動産屋さんの経費といえば

事務所の家賃、駐車場代

車両購入費、維持費、ガソリン代

人件費

広告宣伝費

主なところはこんなもんですが、その他にも文房具代や郵便代、印紙代、交通費、消耗品代、あげていけばキリがないのでこれくらいにしておいて。。。

この中で一番高いウェイトを占めるのは人件費もしくは広告宣伝費だと思います。

人件費の削減方法はさておき、広告宣伝費といえばまず何を思い浮かべますか?

ひと昔前は売買系の会社さんなら新聞折込、チラシ代が大きなウェイトを占めていました。

今みたいに一人一台スマホやPCを持っている時代ではありませんでしたし、広告媒体といえば雑誌、チラシなどの紙媒体が主流でした。

賃貸系の会社さんでも、賃貸雑誌の掲載料、手撒きチラシの印刷代が大きなウェイトを占めていました。

新聞折込なら毎週10万部、20万部配布という会社さんもありましたから毎週100万円単位の広告宣伝費を使うイメージですよね。

賃貸雑誌でも雑誌によっては、掲載料で毎週10万、20万円かかっていたりした時代です。

それが今ではゴッソリとその需要がインターネット広告に変わっています。

ホームページ作成から、SEO対策、リスティング広告、そして大きな集客のツールはポータルサイトへと変化しました。

ポータルサイトの掲載料も何万円単位で使っている会社さんから、何十万単位、何百万円単位で使っている会社さんもあります。

当然うちみたいな弱小零細企業ではそんなに広告宣伝費を使えるわけもなく、自社ホームページやそしてこのブログなどできるだけ費用の掛からない媒体で宣伝活動を行っていくことになります。

まずそのホームページですが、うちの会社のホームページ、WIXという無料ホームページ作成サービスを使用して作っています。

基本、ホームページをUPするところまでは無料で利用できます。

独自ドメインを使用しようとすると有料にバージョンアップしないといけませんから、さすがに会社のホームページなので有料プランに変更していますがそれでもこんな料金です。

wix

当社のサイトはこんな感じなので少し時間をかければこの程度のホームページは自身で作れますので一度やってみてください。

以前の不動産会社のホームページといえば作成代で数十万から百万円単位、毎月の維持管理費が数万円からというのもザラでしたから、そこから比較すると経費削減は容易くできます。

次に私が手掛けたのは紙媒体の経費削減です。

チラシやDMで使う印刷物といってもうちの場合は毎月数千枚、数万枚印刷するわけではありませんからカラーコピーや白黒印刷でやっていたのですがそれでも毎月数万円かかっていました。

チラシや折込広告をしている会社さんなら1枚当たりのコストが1円変わっても10万枚で10万円変わりますから大きいですよね?

うちの場合はそこまで大量に印刷物はないのですが、それでも毎月の出費が大きいのでどうしようか悩んでいた時に見つけましたよ。

ネット印刷です。

自分でデータを作成しネット上でUPロードすることにより大幅に経費削減を計れます。

難点は文章や文字の更正を自分でしないといけない事くらいです。

誤字や脱字があればそのまま印刷されてしまいます。(笑)

でもこのネット印刷を利用することにより、1万枚A4両面カラー印刷、1枚当たり紙代込みで2円程度までコストを削減できました。

当社からのDMが届くお客様はご覧になったこともあるかもしれませんが、1枚2円で作ったものとは思えない出来栄えです。(自画自賛)

カラーチラシ

これはWordで作ったものをPDFに変換し印刷してもらっています。

illustratorでつくったものならもっときれいな印刷物が作成可能です。

小さな会社では無限に広告宣伝費はかけられませんから、少しでも節約できるものは節約し、自分でできることはできるだけ自分で行うことが必要です。

ちなみに経理も私は自分でやっています。

私が使っているのは弥生会計のソフトですが、入力自体は簡単なので誰にでもできますよ。



こんなにするのという方には1年間無料のこんなプランもあります。




次年度以降は年間8,640円かかるそうですが、サラリーマン大家さんで税理士さんと顧問契約するほどではないしなという方にはお勧めです。

自分で入力しているとキャッシュフローのことも税金のこともある程度理解できてくるので、今後も不動産投資を継続していこうという方には必須だと思います。

ちなみに初年度はこの会計ソフトだけで会社決算を行いました。

これだけで、毎月の税理士の先生の顧問料2~3万、決算料10万円程度は浮いたことになります。

小さな会社でも戦えるやり方はいくらでもあるものです。

業務に集中するために全部外注、それはそれでアリだとは思いますが、ホームページも自分でも作れるが外注した方がよりいいものが作れるから発注する、チラシも自分でも作れるがより効果を挙げるために外注する、経理も自分でも出来るが業務に集中したいから外注する、こうでなければ零細企業は成り立ちません。

よく友人の不動産屋さんと話をしていて、

『おれパソコン苦手だからアナログでいいねん。』

『写真撮るの苦手やから、反響で大手に勝てないねん。』

じゃあどうして勝負するつもりなの??

営業力でしょうか?

今の時代、営業力だけで勝負できるほどお客さまは甘くないのに・・・



大西くんは何でもできるし、いろいろ考えているよね。

こんなこともよく言われますが、そりゃそうでしょ。

考えていなければ生き残ってもいけないし、自分で何でもできないと人を雇わないと戦えません。

自分と同じスキルを持った人など雇えるわけもありませんから、同じサービスがお客さまに提供できなくなります。

それがイヤで今の会社を起業したので、このコンセプトがブレるわけにはいきません。

それなら、同じようなスキルを持っている小さな会社の経営者の方々と共同事業をしていきたい。

そう思っている今日この頃です。


来年には何かそういったプロジェクトを立ち上げれればいいなと思っています。

共感するお仲間たち集まれー♪

最近同業者と飲みに行ったらそんな話ばかりしています。

クラウドファンディングで不動産特定共同事業っていうのもありかな。


来年もまた、ワクワクする一年にしたいと思います。

お楽しみに。




小さな会社で必要なこと

小さな会社で必要なことって何だと思いますか?

今日商工会議所のセミナーに参加してきました。
中期経営計画の立て方というセミナーでした。
その中でそんなお話があって、今日はその話を。

小さな会社で必要なこと。
それは強みを持つこと。
他社にないサービス、技術を提供すること。
明確で分かりやすいお話でした。

戦わずして勝つということです。
ニッチな市場をクローズアップしてその市場で戦う。
またニッチなニーズに応えれるサービスを提供すること。
競合相手のいない市場で戦うことが生き残る秘訣だと。
これがやはり必要なんだと改めて感じれたセミナーでした。

だって、少数精鋭でいくら頑張っても幅広いニーズに応えれるわけもなく、うちの会社のように一人で闘っている場合はなおさら手を広げると何もかもスカスカになってしまいます。

今の自分に何ができるのか?
また、今の自分に何を求められているのかを見つけることが大切ということです。

全ての顧客のニーズに合わせるのではなく、自分のスタイルに合っているお客様を見つけることが小さな会社の必勝法ではないでしょうか。

そういう意味では、今自分がやっていることってそんなに間違えていないのではないかなと感じることができました。
開業当初はとにかくいろんなものに手を広げていました。
投資用物件だけでなく、居住用物件、戸建からマンション、そして賃貸、賃貸管理まで全て一人で行おうとしていました。
でも実践してみて気付くのですが、幅広くいろいろなことをしようとすると何もかも中途半端になっていきます。
結果、お客様に迷惑をかけることにも繋がりますし、そもそもその幅広いお客様を集めることは容易くありません。

そこで競売と投資用物件に絞り込んでいったわけですが、その道中管理を頼まれても断ったり、賃貸物件を探すことをお断りしたり、全くの手探りでした。

でも自分にできることを明確にしていくことによって、そのできることをさらにクローズアップしていけるようになりました。
私はこんな男ですよー。
うちの会社はこんな会社ですよー。
顔出しはもちろん、FacebookやTwitterなどSNSを活用し、自分がどういった人間なのかをアピールする作業に没頭しました。
その一画がこのブログでした。
早いものでこのブログを開設してもう2年が経ちます。
そしてこのブログを通じて多くのお客様と知り合うことができました。
物件をご購入いただいたお客様も数知れません。
ありがたい話です。

ブログっていうのは、自分がこう思っている。
こう感じている。
こうしていこうとしている。
など、自分の心境や考え方を発信していくにはとても長けたツールです。

最初はアフィリエイトで定期的な収入を得れないかと安直な考えで始めたのがブログでした。
今ではそのアフィリエイトで安定して月2000円ほど稼げるようになりました。(笑)

無理ですね。
プロガーになるのは(笑)

でも、それ以上、予想していた以上に効果があったおかげで今の株式会社ライフコンサルティングが存在しています。

何が功を奏するか分からないものです。

何事もやらずに諦めるより、やってから諦めた方が後悔せずに済む。
これが私の持論です。

やってみてダメならあっさりと引き下がればいいかなと。
一歩足を踏み出さなければ、いつまでもやろうかな、やらないでおこうかなと考えてしまいます。
その堂々巡りの無駄な時間が、一歩進んで戻る時間よりよっぽど無意味な時間のように思います。
一歩進んで失敗したとか間違えたと思ったとしても、その失敗した経験は必ず次に活かすことができますしね。

そう考えると強み、ストロングポイントは商品力や何か特別なサービスでなくても、その行動力も強みの一つかもしれません。

私にも経験がありますが、たくさんの社員を抱えてしまうと思い切った戦略を立てにくくなります。
社員さんやその家族の生活を考えるとどうしても保守的な考え方になりがちです。

なので、小さな会社、少数の社員規模の会社ほど行動的に、攻撃的な戦略を立てやすいかもしれません。
その強みを活かして、これからもどんどん精力的に新しいことにチャレンジしていきたいなと思っています。

今日のセミナーは約2時間のセミナーでしたが、内容はもちろんこれだけでなくいろいろなお話をされておられました。
他のお話に触れてしまうと、それこそ2時間で収まらない話になりますので一番感化された部分のお話をさせていただきました。

もう一つ重要なこと。
健康でいることです。
健康はすべてではないけれど、健康を失えばすべてを失う
誰の言葉なんでしょう?
何か目から鱗の言葉でした。
今まで健康に全く気を遣わず生活してきた私は、病気やケガ、虫歯にさえなったことがありません。
なので健康であることが当たり前だったのですが、その健康を失ったときに全てを失うということに気付かずに生きてきました。

これは健康で丈夫な身体で産んでくれた親に感謝しなくてはいけません。
精神的にも今まで人生でほとんどストレスを感じたことがありません。
後から考えると、あのとき体調に少し変化があったのはストレスだったのかな?
そんな風に考える自分の性格に育ててくれた親に感謝します。
これは育て方ではないのかな?(笑)

とにかく肉体も精神も健康でいれているからこそ、何とかやり繰りができているわけです。

その状態を維持できるように努力しなければいけない年齢に到達してしまっています。
仕事が忙しいことを言い訳にして、健康管理を後回しにしていたことに気付いてしまいました。
ということで、今日から健康管理を心がけてみようかなと。

下の子どももまだ6ヶ月ですし・・
あと20年仕事を頑張る体力が必要です。

会社の中期経営計画と人生の中期人生計画を組み立て直してみます。

みなさまもこの機会にぜひ健康管理と人生計画を練り直してみてください。
お金だけあっても人生の成功者にはなれませんよー。

利回りだけに翻弄されてはいけません

不動産投資=利回り

と思っていませんか?

不動産投資物件で表記されている『表面利回り』、これにどれだけの意味があるのか?

いくら表面利回りが高くても、実際に手元に残るキャッシュが少なければ意味がありません。

しかも満室時想定賃料

これも曲者です。

満室になった場合これだけの賃料が得れますよというものですが、たいがい隅っこにこんな表記が。

名称未設定-1


『賃料収入や利回りは将来にわたって確実に得られることを保証するものではありません。』

そりゃそうなんですが、この想定利回りさすがに大手不動産会社はそんなに無茶な数字を書いてくることもないのですが、小さい怪しい不動産屋さんの想定利回りは全く信用できません。

『これは希望的観測?』

という家賃表記がなされていることもあるので、家賃見込みは必ず自分で調査しましょう。

同じ物件が複数社から掲載されている場合に、満室時想定利回りが各社によって数字が異なっている場合もあります。

当然空室を高く見積もれば、利回りも高くなるのでそうしたい気持ちはよく分かるのですが、自社で引き継いで管理することになれば自分の首を絞めるだけの話になります。

でも管理請負を前提に考えていなければ何でもできますもんね。

『うちは賃貸やっていないからどっか紹介するよ。』

こんな会社には要注意です。

いずれにせよリスクヘッジのために、仲介会社がどこであっても賃料相場の調査は自分で行っておくに越したことがありません

賃貸相場を調べるって具体的にどうすればいいの?

こういう質問をよくいただきます。

私に聞くくらいなら、私の相場観を信じていただいた方が早いような気もするのですが一応やり方は教えます。

よそで聞いた数字と私が言っていた数字とが符合すれば一番安心でしょうからね。

賃料相場を調べるのは至って簡単です。

物件近隣の不動産屋さんに聞きこむだけです。

昔の周旋屋さん。

頑固おじさん一人でやっている会社なら別ですが、営業マンを置いて営業されている会社さんならたいがい電話で快く対応していただけます。

メールやFAXで、事前に位置図や間取図などを送って見てもらいながらお話するとスムーズに事が進みます。

『先ほど資料を送らせていただいたのですが、この物件の購入を検討しています。つきましては、物件購入の際には管理も委託する先も探しています。部屋付けをしていただいた会社さんにそのままお任せしようかと思っているのですが、いくらくらいの賃料が取れそうか見ていただけますか?』

こんな感じで大丈夫です。

ポイントは

『部屋付け募集をしてほしい。』

『管理を任せたい。』

この2点です。

実際に管理を任せる必要はこの時点ではありません。

本音の部分を探るためこういった言い方をしているだけの話ですので。

もちろん、早々に部屋付けをしてくれ、管理もきっちりとしてくれそうな会社さんならそのままお任せして大丈夫だと思います。

賃貸仲介する会社さんの考え方としては、

『自社管理の物件のお客さまはいいお客さんを入れよう。』

と考える会社さんと

『自社管理をする物件は審査基準はなんとでも出来るので、どんなお客さまであっても、とにかく埋めてしまおう。』

こういう考え方をする会社とに分かれます。

営業マンが管理業務も兼務している場合や営業マンが愛社精神を持っている場合は前者、売上至上主義の営業マン、愛社精神のない社員さんの場合は後者という感じでしょうか。

尋ねている会社さんがどちらのタイプか分からないので、複数社に聞くことになります。

その場合、エイブルやアパマンショップなどの大手と地元密着の賃貸会社さんなど3社くらいに聞き込みをするのがいいかもしれません。

大きな開きはないでしょうが、あまりに高い賃料を提示してくれる会社さんもありますし、自社で部屋付けをしやすいよう低い賃料を提示してくる会社さんもありますので、一社だけでは心もとないのです。

電話ではなく足を運んで聞きに行くと、その会社のムードや社員さんの働き具合も見れるので、できる限り足を運ぶ方がいいでしょう。

ただ気を付けないといけないことが一点あります。

物件所在の最寄り駅がローカルな駅の場合、その駅にわざわざ賃貸物件を借りに来るお客さんが少ないことがあります。

エリアによっては、大阪でいうと『梅田』『なんば』などに探しに来たお客さまを、賃料が合わないので振る地域だったりすることもあります。

そういった地域の物件の場合、地元の業者さんより都心部の業者さんが多く決めてくれる物件もあったりします。

なので、その物件所在の沿線でメインの駅の不動産会社さんにも聞き込みするというのも戦略の一つです。

駅前に3つも4つも賃貸専門の不動産会社さんがある場合なら、その各社を回ることだけで事が済みますが、駅前に一つもそういった会社さんがない場合もあったりするのです。

そこにあるのは、開いているのか開いていないのか分からない会社だけという場合もありますよね。

そうした地域でも賃貸需要がないわけではありません。

というのも、大阪市内の場合は15分も歩けばどこかの駅に当たります。

南海線と地下鉄が交錯していたり、地下鉄と近鉄線が交錯していたりします。

地下鉄の駅には多くの不動産会社があり、南海や近鉄の駅前には不動産会社がほとんどないっていうケースもあったりします。

それは、需要の問題というよりは客足、お客様の絶対数の問題です。

同じエリアなら歩いて10分、15分の場所の物件には容易にアナウンスできますので、それならばより多くの一見客が見込める沿線の駅前に出店しよう。

至極当然の思考です。

一つの賃貸店舗を出店するには固定経費でもそこそこ必要ですからね。

今の賃貸仲介の不動産業者さんはポータルサイトに頼った集客をしています。

SUUMOやHOME’S、アットホームに・・・

いろいろなサイトに掲載して幅広く集客しています。

ポータルサイト掲載に必要な経費はバカになりません。

また今のネットで集客するには、物件数をたくさん掲載することはもちろん、たくさんの室内写真を載せること、近隣施設を数多く掲載すること、気の利いたコメントを付けるなどやるべきことは山ほどあります。

それらの業務をこなしていくためにはかなりの人員も必要になります。

集客が十分見込める駅前に出店しなくては採算が取れませんので、主要な駅周辺に業者が集中してしまいます。

いずれは業者任せの賃貸募集ではなくなると思います。

家主とお客様が直接繋がる時代CtoCの時代はすぐそこに来ています。

ただ、部屋探しをしているお客様自身が家主直の物件を探すことに慣れていません。

それだけなのです。

ネットで『賃貸』『〇〇駅』と検索しても、出てくるのは各ポータルサイトだけ。

次に出てくるのは大手の不動産会社です。

でも、家主と入居者が繋がるメリットは数えきれないくらいあります。

仲介手数料不要。』

家主直なので、仲介手数料は当然いりません。

仲介手数料不要をうたっている会社さんもありますが、まだまだ仲介手数料を取っている不動産会社さんの方が当然多いのでこれだけでも大きなメリットです。

入居時の初期費用不要。』

賃貸仲介の時に、保証会社加入、火災保険加入、鍵交換代やハウスクリーニング費用、これに24時間緊急対応サポートみたいな費用も乗っかって請求されることがよくあります。

でも、これらの費用はオーナーさんに入ってくる費用ではありません。

仲介業者さんに支払っている手数料を考えれば、これらの費用を全てオーナー負担にしてあげてもまだお釣りがくるかもしれません。

たくさんの部屋数を所有しているオーナー様なら、火災保険の代理店を開いて自分の部屋の入居者を全て取り組むのもアリだと思います。

入居者の顔が見れるので安心。』

たいがいの場合、オーナー様は入居者の顔も知らない。

どんな人間かも分かっていません。

でも直でつながることにより、入居者の人間性も見ることができます。

もちろんこうしたことが煩わしいと感じる方も少なくはないでしょうが、そう感じる方は不動産会社さんにお任せしてはいかがでしょうか?

今のシステムで問題なのは、

不動産会社に頼るしか方法がない。』

ここにつきます。

昔農家の人は『農協に頼る』しか方法がありませんでした。

流通網がなかったからです。

でも、流通網ができる需要はあったのです。

『農家と直にやり取りしたい。』

『実際に口に入れているものを作っている人を見ておきたい。』

『安くでいいものを手に入れたい。』

賃貸で言っても同じです。

『家主と直でやり取りしたい。』

『自分が住む部屋のオーナーさんはどんな人か見ておきたい。』

『無駄な費用なく、少しでも安く借りたい。』

同じだと思います。

農家はどうなったか?

農協以外の流通網ができました。

スーパーや飲食店と直接契約する農家も増えました。

賃貸でも同じではないでしょうか?

農協がなくならないのと同じで、不動産屋さんがなくなることはないかもしれません。

でも、確実に家主と入居者が直接繋がる時代は近づいています。

その中でプロの家主として入居者にどうアプローチしていくか、そこを念頭に置いておくことは今後の賃貸経営には必要になってくるかもしれません。

そのためには、まず相場くらいは自分で調べる手段を知っておきましょうということです。

家主ではなく、オーナーです。

『業』。 

この言葉の通り、事業の一環としてきっちりと取り組みましょう。

その先には必ず未来が開けていますので。






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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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