ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住み替え

都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

住み替えを考えるならマンションを購入しておくほうがいいですよ

住宅購入の際に、マンションがいいのか戸建てがいいのか悩んでいるお客さまがいらっしゃいます。

どちらがいいですかとよく聞かれますが、家族構成、今後のプランによって答えは変わります。

マンションの一番の利点はセキュリティですね。

オートロックがあるなしだけではなく、防犯面ではマンションの方が圧倒的に優れています。

マンションのバルコニーに誰かが侵入してくることなどほとんどありませんが、戸建ての場合道路に面している住宅なら敷地内に知らない人が入ってくることもあります。

自宅裏の庭に他人がいたりしたらもう恐怖です。

自宅でご主人が仕事をしているなら別ですが、通常出勤で朝早く出かけますし帰宅も夜遅い時間になってしまいます。

安全を買うためにマンションを選択する人が多いのも事実です。

逆に戸建てのメリットは、毎月の管理費、修繕積立金が必要ない。

駐車場が敷地内についていれば駐車場代も必要ないということです。

ただ、管理費というのはマンション内の定期清掃、エレベーターなどの点検費用、管理人さんのお給料などが含まれています。

安全かつ快適に住むための費用ですのでこれを安いと思うのか、高いと思うのかによって選択肢は変わってきます。

次に修繕積立金です。

これはマンション全体の修繕費用として積み立てられています。

廊下やエントランスの改修費用、雨漏りなどの防水、壁の塗装とかに使われるのですが、玄関ドア、サッシなどの交換費用もここから捻出されます。

玄関ドアの外側、サッシの外側は共有部分という扱いになるからですね。

バルコニーも各部屋についているものですが、避難経路として使用されたりもしますのでここも共用部分です。

バルコニーの防水、塗装などの費用としても使われます。

マンションごとに修繕計画が施されており、10年毎、15年毎などで大規模修繕が行われます。

室内の改装費用は必要ですが、古いマンションの価格が落ちにくいのはこうした共有部分の修繕が定期的に行われているからなのです。

戸建てで10年毎、15年毎に外壁を塗装したり、屋根を修繕したりという人はあまりいないですよね。

15年も手入れしていなければ当然建物は古ぼけてきますし、老朽化していきます。

耐用年数22年。

22年で朽ち果てることはありませんが、何も手入れせずに20年、25年経過してしまえば見た目も悪くなりますよね。

マンションと同様に修繕計画を立てて毎月積み立て、ある程度の年月が経過する毎に外壁塗装、玄関周りのリニューアルなどを施していれば20年経ってもそれなりの金額では売却できるのですが、将来高値で売るために定期的に大規模修繕をするということは少しナンセンスかもしれません。

今まで数多くの売買に携わってきましたが、

『売却するときにお金をかけない。』

こういった人がほとんどです。

『どうせ売却するから、1円のお金もかけたくない。』

これが本音なのでしょう。

でも、業者が不動産を買い取り再販する時には内装工事、時には外壁、エントランスの工事も施します。

なぜだと思いますか?

単純な話です。

『お金をかけた方が高く売れるから』です。

もし仮に売主さん個人がみなさんリフォームしてから売却するということをしたとしたら、不動産の流通が変わります。

中には

『売却するからきれに掃除したの。』

『売るとなったら、雨漏りを直しとかなくちゃ。手配して。』

という方もいらっしゃいます。

そうしたお客様の物件は売る側としてはとてもありがたい話ですし、実際すぐに買い手が付きます。

『売るんだからお金は使いたくない。』

こういう考え方の売主さんは物件を買いたたかれるだけなので結果的に損をしているのですが、そこに気づく前に売買契約は終了してしまいます。

そういうお客様がいらっしゃるから不動産会社の再販が成り立ちます。

話を戻します。

戸建てで築後20年経ち、手直しをしていない住宅は建物価値がどんどん下がっていきます。

よく戸建ての場合古くなっても土地は残るから売却時に有利だと聞きませんか?

土地値っていうのは更地価格です。

建物を取り壊して何も建っていない土地のことです。

土地値って土地の広さ、形状、間口、前面道路幅などによって大きく変わります。

『このあたりの坪単価は80万円はするだろうから、30坪で2400万。それくらいでは売れるでしょ?』

こうお話していたお客様の物件を見に行くと

間口は4m、前面道路3m、有効面積25坪って話もざらにあります。

2間間口の家を建築するには建物だけで3.6m、両隣の感覚を最低限30cm空けたとしても4.2m必要なのです。

しかも2間間口の家ってまともな間取りがはまりません。

間口2間

せいぜい頑張ってこの間取です。

家の前に車を停めれば玄関がほとんど見えなくなります。

しかも前面道路3mとなれば、再建築の際にセットバックが必要になります。

道路の中心線から2mの後退が必要になってくるのです。

3mの道路幅がどちらも後退していなかったとして仮定しても50cmの後退が必要になります。

間口4mなので、50cm×4m=2平米分敷地内から道路負担しなくてはいけない計算になります。

私道2


公図を見ているとこんな配置になっていたりすることがあります。

この上下の敷地の間に道路が挟まっていることがよくあります。

私道
こういうことです。

この場合、上下の土地の敷地の中で道路部分が含まれているということになります。

地番は一筆ですので、登記簿上はこの道路供託部分も含んだ面積で表記されています。

この道路部分を含んだ面積が土地の広さだと認識している人が多いのですが、実際の取引面積はその通りです。

でも、有効敷地面積となるとこの道路部分を除外した面積で判断することになります。

それが、30坪あると思うんだけどという話が、実質25坪だったという話になるわけです。

ここに用途地域、建蔽率、容積率の話が加わるともう少し煩雑になってくるのですが、前面道路4m未満の道路は4mあるとして計算します。

住居系の地域なら、道路幅に0.4をかけた数字が最大容積率になります。

容積率200%、建蔽率60%の地域だとすると、この敷地は4m×0.4=160%が最大の容積率ということになります。

先ほどのような25坪もあればまだ最大で建物延床面積40坪まで建てれるのですが、これが敷地面積30平米となってしまうと、30平米×160%=48平米。

建蔽率60%とすると、1フロアー18平米の建物しか建てれなくなります。

こうなれば新築で何かを建築するといってもまともな建物が建ちませんので、土地の価格としてはとても残念なお話になってきます。

場合によっては価格も付かない。

売却するとしても、100万、200万でしか売れない。

こんなこともあるのですよね。

『土地付き=土地値は確保できる』

安易にこう判断するのは危険です。

逆に都心部のマンション価格は築30年経っていてもまだ好調です。

大阪市内の中央区、北区、西区などの賃貸需要、購入需要の高い地域では昭和40年代の建物でも60平米もあれば1,200~1,300万円ほどで取引されていますし、昭和56年以降の新耐震基準の建物なら1,500万円を下りません。

新築で3,000万円で買ったマンションが30年経っても1,500万円で売れているとしたら、年間50万円で住めていたことになります。

その当時ならもっと安かったでしょうが・・・

中古で2,000万円くらいで購入している人なんかは、今の時世ですと購入時よりも高くで売れていることもあるのですよね。

でも戸建ての場合はどうでしょう?

中古でうまく購入している人は別ですが、新築で購入し何年後かに売却している人でうまく売り抜いている人をほとんど見かけません。

それほど新築価格からの値落ちが激しいのです。

戸建ての場合なら、価格が下がったタイミングを見計らって購入し、リフォームして住むというのが損をしない買い方になります。

マイホームなので損とか得とかじゃなく、住みたいところに住むんだという人には関係ないお話ですが、どっちが将来的に得をするのかという観点から見るとマンションの方が今は得をしていますねというお話です。

でもマンションを購入していていれば何でもいいのかと言われるとそうではありません。

地方のマンションや駅から遠いマンションなどでは価格が暴落しています。

不動産を負の不動産に変えないために物件選びは重要です。

物件選びさえ間違わなければ、不動産は資産になっていきます。

自宅、マイホームも同じ購入するなら資産にしたいですよね。

それならば物件選びは慎重に。

住みたいところに住むということだけでなく、将来のビジョンをきちんと見極めて、売却する可能性があるなら売却しやすい物件、値下がりしにくい物件、そしてご自分の不動産価値を下げない使用方法をしていてくださいね。

そして売却するさいにはライフコンサルティングにご用命ください。

ご相談お待ちしております。
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ