ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住吉区

大阪市住吉区利回り12.4%南向きテラス

今日は物件のご紹介です。

リフォーム済物件で、賃貸の入居者も決まりましたのですぐに家賃も入ってきます。

南海高野線『我孫子前』駅徒歩6分
JR阪和線『杉本町』駅徒歩7分
2Wayアクセスの好立地です。

物件所在地:大阪市住吉区遠里小野3丁目2-13

物件価格580万円

賃貸募集をしておりましたが、今回6万円(共益費込)で入居者が決まりました。
年間収入72万円。
表面利回り12.4%です。
詳しい物件情報はこちらからもご覧いただけます。


QFg1atd8suTKUbnlmMFMwRsNNnp2uc4dTCsh5LkbIFKwv1YQrH1iyWtcf3kcpVAz2nIK4Lr3nb1sb5CN73BVJjhdtxeTDuyumE9BfSatsVTdmKOPOHE64kqgmQUgJqzZ

お風呂もゆったりサイズで、賃貸ではなかなか見れないタイプの浴槽です。

2W48Pqo4AbxKfx9WUIYWUOjZtPss7NYxFv3G6Jg2MDALg8RgD945HFdBKZZv4c58

独立洗面台とトイレはウォシュレット。
脱衣所もリフォームされておりますので、しばらく大規模な改装工事は必要のない状態です。

MXCkppwAmvsWDFNYSEa6jGKlfnyInmf5kqTGg9sey7K3ZrG0hVb3Sd5j5oxiuT72

キッチンはシステムキッチンで食器洗浄機も付いております。

遠里小野連棟

間取りは2DKで建物延床面積は39.59平米となっております。
和室の畳の貼り替えも終わっており清潔感ある室内になりました。

土地は32.85平米と決して大きくはありませんが、前面道路は公道6m、しかも南向きで接しており明るい住宅になっています。

IMG_8645

連棟にはなっていますが、お隣は建替えも終わっており連棟ということを感じさせません。

IMG_8646

ちなみにここに写りこんでいるのは私の友人です。(笑)

昭和36年10月築の木造2階建ですが、室内はほぼフルリフォーム済の住宅ですので古さは感じさせません。
また今回バルコニーの手すりの塗装なども行いました。

しばらく改装工事の必要のない物件を手に入れ、安定した家賃収入をGETできるチャンスです。

築古の物件を購入して水廻りを今回のようにフルにいじってしまえば250万~300万かかってもおかしくはありません。

そう考えれば高くはない??

ちなみに賃貸募集に要した期間は1ヶ月未満です。

これならもし今回の入居者が将来退去することがあっても安心でしょ。

初めての不動産投資にはお勧めかなと思いUPしてみました。

今なら室内の内覧もまだ可能ですので、ご興味ある方はぜひご連絡ください。

お待ちしております。



本日新築アパート決済が終了しました



本日大阪市住吉区の新築アパートの決済が終了しました。

新オーナー様は兵庫県にお住いのオーナー様です。
こちらの物件は総戸数12戸。
全ての居室が30平米を超える1LDKの間取りとなっております。

オートロック付、脱衣所付の単身の方でも新婚の方でもお住まいになれる使い勝手の良い間取りとなっています。

性能評価書も付いている物件で劣化等級3を取得している物件なので、今回も30年の長期ローンでご融資となりました。
金利はお教えできませんが、かなりの低金利です。

安定して満室稼働していただき、また次の物件購入につながっていただければと思っております。

最近この手の新築物件のご紹介をよくさせていただいております。
これは物件がいいということはもちろん、融資が低金利で受けれるからです。
中古の一棟マンションは最近引き手数多で価格が上昇し、その分利回りが低下しています。
耐用年数の加減で融資期間も長く引くことができません。
なかには4%を超える金利で30年という長期で貸してくれる金融機関もあるのですが、この低金利の時代に3%を超える金利で調達してしまえば将来の金利上昇リスクに耐えることができなくなってしまいます。
なので、低金利での融資が受けれればという条件のもと物件のご紹介をさせていただいております。

新築アパートへの過剰融資に警告というニュースが先日報道されていましたが、これはハウスメーカーが遊休地を所有している地主に対し、金融機関とタイアップし超長期での融資をどんどん実行していることに対しての警告です。
以前こういったハウスメーカーに建物の見積もりを取ったことがありました。
今回と同じような1LDKのアパート建築です。
その時見積書を見てビックリしたのですが、一戸あたり1,000万円を超えていました。
『うちはサブリースも付いていますし、オーナー様は何もせずに家賃収入だけ得ることができます。』
『なのでこの価格はある程度仕方ないことです。』
『あー。そうですか・・。でもこれなら表面利回りでも回りませんよね?』
『はい。うちは土地持ちのオーナー様が中心なので。』
土地から購入して始めようとしている方はハナから相手にしてくれません。

だって一戸1,000万円なら今回の売買価格総額より・・・


金融機関も抵当のないサラの土地を抵当に入れますし、そもそも相続税対策という名目のもとに建てているわけですから、資産家の方を中心に融資していますから大丈夫。
そういう理屈でしょう。

でもお客様は東京や大阪の中心地の地主ばかりではありません。
賃貸住宅が周辺に建ってないような場所にもどんどん建築されていますから心配になります。

結局は収入に対しての返済比率があっているかどうかの話です。
資産家の土地持ちのオーナーが1%を切る金利で融資を受け、返済比率が50%を下回っていれば何の心配もないでしょうが、返済比率が70%を上回ってくるようだと心配です。
ハウスメーカーのシュミレーションを見せてもらったことがありますが、その辺りのリスクに関してはあまり触れられてはいませんでした。

相続税対策で建築している地主さんは建物が老朽化してくる頃にはひょっとしてこの世にいないかもしれませんが、残された家族が借金を背負う可能性があります。
この問題が大きく露呈してくるのはまだまだ先の話かもしれませんが、そうなる前に警鐘を鳴らしておこうという話ですよね。

地主さんがアパートを建築する際には売却を視野にいれることはありません。
30年後、35年後に返済が終わった時に残された家族が安定して過ごせる。
こんなイメージかもしれません。
でもその間維持することが難しくなることを想定していません。
家賃が下落して空室が増えてくる。
外壁や防水などの大規模修繕も必要になってくる。
支払いは30年間、35年間減るわけではない。
なので返済比率が重要なのです。
持ち続けるしか選択肢がない。
こういう状況で不動産投資をしてはいけません。
不動産は売却するタイミングを見計らいながら所有しておく。
これが賃貸住宅を所有している一番のメリットです。
所有している間はキャッシュフローで稼ぎ、いいタイミングで売却して売却益を得る。
なので、常に残債と現在の自分の不動産の価格を把握しておくということが重要になります。

よく長期譲渡と短期譲渡の境目で売却を見送るケースが見受けられます。
もちろん税金が20.315%と39.63%で大きく変わりますから気になるのは当然ですが、この譲渡所得は利益が出た場合に支払う税金です。
ということは、
『儲かっているからいいじゃん。』
長期譲渡で1,000万円の利益の税金203.15万円を払って残る現金796.85万円より、短期譲渡で1,500万円の利益の税金594.45万円を支払った残りの905.55万円の方が手残りが大きくなります。

つまり税金云々よりどのタイミングで売却するのが有利なのかという判断の方が大切です。

そういった意味でも
家賃の変動が起こりにくい間取り、立地を選んでおくことが最も重要になります。

そこさえきちんと押さえておけば、毎月のキャッシュフローだけでなく売却益をも生み出す可能性が高まりますので物件選びは重要ですよね。

今年もどんどん新しいオーナー様が誕生できるように物件の仕入れを頑張ります。
そして一棟だけでなく、二棟、三棟とつながっていけるような物件提案をしていければと思っていますので、みなさまもお気軽にご相談くださいね。

お待ちしております。

収益一棟マンションのリスク



昨日大阪市十分な吉区のマンションで火災があり2人が遺体で見つかったというニュースがありました。
消火にあたり、下の階も隣の部屋も共用部分も当然水浸しになりますし、お亡くなりになられた部屋に関しては新規で貸し出す時の賃料は大きく下がってしまいます。
今回の事故?事件?によって同じマンションの入居者も退去する人たちも出てくるかもしれません。

退去してしまうと、以前から入居している方の賃料よりも下がってしまうことの方が多いでしょう。
入居者が火災保険に入っていれば、今回の火災に対して回りの部屋の修繕費用や、他の入居者へ対しての家財道具などの弁償金なども全て下ります。
家主に対しての賠償というのも認められます。
借家人賠責というものですが、これはほとんどの場合高額の保険に加入していますから問題ないのですが、火災保険の更新をしていないケースや、更新をしていてもどこの保険会社に加入しているか分からないケースでは大変です。
入居者の火災保険の加入状態のチェックをしていないと大きなリスクになります。

また、オーナー様側も加入漏れ、期限切れのリスクに備えて自らの火災保険にも加入しておくべきです。
火災保険料というのはもちろん経費で全て賄えますからここを未加入のままにしておく必要性は全くありません。
もう一度ご自身が加入している火災保険の期限と保障内容について確認しておいてくださいね。

そして、最も恐いリスクとしては消防点検や消防設備が備わっていなかったというケースではないでしょうか。

消防法では各居室に火災報知器の設置が義務付けられています。
万一これが付いていなかったとなると所有者責任が問われることになりますし、消防点検等がきちんとなされていない場合なども同様です。
場合によっては過失割合等の問題で火災保険自体が下りないケースも想定されます。
防火管理者をオーナーが兼任している場合などでは、防火管理を怠ったとして逮捕ということもあり得るのです。

分譲マンションなどの場合は管理組合がきちんと火災保険等の管理、共用部分などの消防点検をきちんとしているのでほぼ心配はないのですが、一棟マンションならそういうわけにはいきません。

オーナー様は家賃収入を得る権利の代わりに、そういった安全を確保する義務があります。
管理会社もきちんとしている会社に頼めばもちろん大丈夫なのですが、火災保険の管理すら出来ていない会社もありますのでご注意くださいね。

万一火災が起きてもその保険金で新しく共用部分がリニューアル出来たり、室内をフル改装出来るならマンションの価値を損なうことなく維持出来ますから、不測の事態に備えて準備しておく必要はありますね。
ご自身で加入している火災保険で大丈夫かどうか、新しく加入したいという場合は是非ご相談下さい。
当社では火災保険の代理店もしておりますのでご対応させていただきます。

あと戸建賃貸を所有している方でも火災保険に未加入の方が結構いらっしゃいますので、この機会に是非ご加入下さい。

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ