ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住宅

長屋住宅に区分所有法が適用されるの?

長屋住宅(連棟式住宅)というのは、区分登記されているケースがほとんどです。

連棟登記簿


登記簿上では、一体の長屋住宅の建物の総面積が記載されており、専有部分という形で建物の登記が存在します。



これが区分所有法に該当するのではという見解なのです。

区分所有法の適用になるとどういったことになるのか?

区分所有法では

区分所有法第62条:(建替え決議)
第六十二条  集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

という条文と民法には

民法第251条:(共有物の変更)
第二百五十一条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

という規定があります。

これがもし適用になるとすれば、自己所有の連棟住宅のうちの1件を勝手に取り壊せない。

他の共有者の同意が必要ということになります。

全棟解体ではないので、共有部分の変更に当たるでしょうが、それでも3/4以上の同意が必要になります。

今まで実務では、隣接している建物の所有者に切り離しの同意書をもらい分離していたというのが実情ですが、こういう解釈になると棟続きの住宅所有者に同意をしてもらう必要が出てきます。

でも考え方によっては、切り離すことにより残った住宅の耐震強度の問題や、切り離した個所からの雨漏り等考えられることはたくさんあります。

実際に2013年にこういう事例がありました。

東京都大田区で1978年に建てられた全12戸の鉄骨の連棟住宅があり、そのうち北端の1戸を切り離して再建築した結果、残りの住戸に雨漏りが発生し、尚且つ切り離したことにより建築基準法の第2種高度地区に抵触する違法状態になったということで訴訟され、建て替えた建物の撤去命令と残りの住戸に対し560万円の支払い命令が出たという事例です。

このようなケースでは、連棟住宅の端っこだけ切り離してしまうと、残った住宅が全く道路に面していない住宅になってしまうことも想定されます。

例えば4棟で支えあっていた建物が3棟になってしまえば当然強度は下がるでしょう。

そう言われれば最もな話のような気はします。

連棟住宅が1つの建物というのであれば外壁や屋根瓦が欠落した建物があれば、その一連の建物所有者全員で金銭を分担する必要も出てきます。

4棟あるうちの2棟が建て直して新築同様になっていたとしても、残った2棟が倒壊すればその補修費用を負わなければいけないということにもなってしまいます。

でも、実際にそういった連棟住宅に居住している方々は経済的にけっして裕福ではなく、そういった費用負担が生じたとしても払えないケースが多いでしょう。

先ほどのケースで、切り離して建て替えた方には被害が被る可能性があることは認識しておいた方がよさそうですね。

切り離した場合のもう一点不具合が生じるのは越境の問題です。

元々柱は共有のものですし、半分だけ切り離すわけにはいきません。

その場合、土地の境界線上に柱が越境して残ってしまうのです。

これが、新築住宅の住宅ローンに影響を及ぼします。

越境物があるという見解になってしまいます。

なので、今後連棟住宅を取り壊して新築建築というのはリスクがありすぎるように思います。

これが連棟住宅を買わない理由になるわけではありませんが。

あくまで建て替え用地として連棟住宅を取得するというのは得策ではないという話です。

ただ、こういった事例が多くみられてくると売買価格が下がってくる可能性が大きくなります。

売買価格が下がると、リフォームして賃貸するという収益物件としては高利回りの物件になるわけで、収益率15%超、20%というのも決して無理な数字ではなくなるわけです。

もちろんこの場合、賃貸需要のない連棟住宅は無用の長物ということにはなりますが・・・

こうなると、前面道路の道路認定があるかどうか(建築基準法上の道路かどうか?)というのは全く関係がなくなります。

だって、前面道路が建築基準法上の道路でない方が査定金額も実勢価格も下がるわけですし、安く買える可能性が高くなりますから。

いずれにせよ、築年数の古い物件や道路幅が狭い物件には調査が必要です。

リフォームする価値がある物件なのか、賃貸物件として需要がある物件なのかという調査です。

その辺りはプロの意見も聞きながら、購入金額も決定する必要はありますね。

もし、そういった物件を購入しようかどうか悩んでいる方はぜひご相談ください。

掘り出し物を見つけようという作業は面白いものですよ。

もちろん簡単にそんな物件は見つかりませんが、道中でいろいろ勉強になります。

そういう積み重ねが知識に変わっていくのです。

幸いなことに、私はずっとそんなことばっかり考えていたので多少の知識がございます。(笑)

なので、ぜひご活用ください。

ご相談お待ちしております。

都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

生命保険って必要なのかな?

最近、生命保険って必要なのかなと考えてしまいます。

こんなことを言いながら私は生命保険の募集人でもありますし、会社で生命保険の代理店もしています。

不動産をご購入いただく中で、ライフプランの見直しを含めいろいろなご提案をできないかと思い兼業しているのですが、お客様に提案できる商品がなかなか見つかりません。

貯蓄型の保険、将来の私的年金代わりになるような商品もありますが、そうした商品に加入するくらいなら不動産投資をしているほうが収入が増えるわけです。

その中でこうした保険なら提案できるのではと思った商品があります。

逓減保険です。

逓減保険

これはイメージ図ですが、年齢の経過とともに保障額が減っていくというものです。

今みなさんの多くが加入している生命保険はこのようなタイプです。

保険金イメージ

一定期間までは同じ金額を保障、それ以降は保障がなくなる。もしくは激減するというタイプのものです。

上の図のような逓減保険に切り替えることにより大幅な保険金額の見直しができることになります。

年齢、加入条件によって削減幅は異なりますが、保険料を半分程度に抑えることも可能になっています。

生命保険の意味というのは、残された家族の生活費用の保障というものです。

そういう意味では、子どもさんが成人して働きだしたタイミングでは大きな保障は必要なくなります。

子どもさんが小さいうちの保障金額だけしっかりと確保できていれば十分なはずです。

つまり本来なら50歳、60歳の時点で2,000万円、3,000万円もの保障は必要ないはずなのです。

ただ、今の世の中平均寿命が80歳を超えてきました。女性はとうとう87歳まで伸びたそうです。

それを考えると逆に2,000万円、3,000万円でも足りなくなります。

かといって、終身保険(いつ死んでも同じ額の保障を受けれる)に2,000万円、3,000万円も加入すると保険料は払いきれないくらい膨大な金額になります。

いったいどうすればいいのでしょう?

ここに、魔法のような保険商品があります。

団体信用生命保険というものです。

住宅ローンを利用して住宅を購入した人は当然ご存知でしょう。

死亡すれば住宅ローンがなくなるというものです。

残された家族にはローンの支払いのなくなった住宅が手に入ります。

従来なら残された家族が家賃を払わなくても生活できる環境が残されるという程度にしか受け止められていませんでした。

でも本当にそれでいいのでしょうか?

残された家族、子どもさんも将来結婚して独立したり、一人暮らしを始めるかもしれません。

それなら売却して現金化し残された家族は賃貸に移るという選択肢も持てますし、その自宅を逆に賃貸し家賃収入を得るという選択肢もありかもしれません。

この団体信用生命保険(以下、団信と呼びます)の優れている点は、住宅ローンなら最大80歳まで残債部分の金額を保障してくれるというものです。

つまり、80歳までの逓減保険に加入しているのと同じことなのです。

最近ではアパート、マンションなどの投資用ローンにもこの団信をつけれるようになってきました。

というより、団信込みのローンがどんどん登場してきています。

もしご主人に万一のことがあったときに、ローンの残債なしの住宅とアパートが残されればどうでしょう?

残された家族は家賃を支払わなくても居住するスペースが残され、しかも家賃という収入も確保されます。

夢のような話です。

先日もこのブログで書きましたが、60歳までに死亡する確率は男性で7.3%です。

65歳でも11.2%です。

でも80歳までと考えると生存率は62.6%まで下がります。

3人に1人以上は死亡するわけです。

逆に80歳までにローンを完済していれば、どっちにしても支払いのいらない住宅とアパートが手に入るわけですからこの場合でも安心です。

今は空前前後の低金利です。

しかも超長期で組むことが可能です。

問題は融資を受けて、きっちりと返済していける見込みが立つ物件を購入できるかどうかです。

それさえクリアできれば融資利用で物件を購入するのが一番理想的なように思えます。

ただ今はそうした物件が少ないのですよね。

そこが問題です。

できれば低金利で借り入れができるに越したことはありません。

高い金利なら簡単に融資してもらえるのですが、それなら将来にわたり継続して返済していくことが困難になってきますからね。

物件の見極めは慎重にしてくださいね。

そのあたりの判断材料を次回セミナーで公開できるように現在準備中です。

楽しみにしておいてください。

それでは、引き続き準備にとりかかります。

それでは。

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ