ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住宅ローン

例えば300万円で不動産投資を始めるとしたら?

『不動産投資って、そこそこお金ないと始めれないでしょ?』
そう思っている方は多いと思います。
現実的に都心部では200万円、300万円で買える物件などほとんどありません。

かといって、郊外の全く需要のない場所で購入するのも・・・

ボロボロの朽ち果てた戸建住宅を買うのか?
駅から離れた古い区分所有のマンションを買うのか?
10平米そこそこの小さなワンルームマンションの区分を買うのか?

もしくは田舎の戸建住宅を購入するのか?

悩みますよね?

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『どれがいいの?』
『どれが正解なの?』

こんな質問をよく投げかけられます。

どれがって言うより、ぜーんぶどれもリスクがあります。

ひなびた温泉リゾートの古い区分所有マンションもそのくらいの金額で買える物件はありますし、借地権付建物で築年数の古ーい物件ならそのくらいの価格で購入できる物件もあります。

いずれにせよ一長一短ある物件です。

300万円を年利3%で運用すれば、毎年の配当額は9万円。
月あたり7500円。

そもそもここをベースに考えてくださいね。

300万円で購入した物件が毎月1.5万円の収入しか生まなかったとしても年間18万円で、利回りは6%になります。

これが家賃3万円なら倍の12%の利回りになりますよね?
これでも投資信託の4倍です。

『だって、空いてたら1円も入ってこないでしょ?じゃあ確実に入ってくる投資信託の方がいいや。』
はい。そうなんです。
そう考える人は絶対にそっちの方が向いていると思います。

たった3%の利回りでも、安定して毎月入ってくるので1億円くらい預けていれば年間300万円もの不労所得が得れますから。

ねっ。
1億円あれば学生が就職して最初の1年で貰えるお給料くらいの配当が得れます。

なんでみんなそうしないの?

答えは簡単ですよね?

それだけのお金を預けることができないからです。


はい。
話は振り出しに戻します。

このブログをご覧いただいている多くのみなさまは、少ない資金から始めて大きな資産を将来形成したいと思っている方です。

そうなるためには、少々のリスクを背負う必要があります。

『ノーリスクで大きく儲けたい。』

こんなことを考えるから詐欺まがいの話に騙されてしまうわけです。

リスクのないところに失敗はありませんが大きなリターンはありません

肝心なのは、回避できるリスクを背負う ことです。

戸建、区分所有、地方の物件、いずれにせよ、空き部屋のままで放っておくから毎月の負担が増えるわけです。

『最悪の場合、自分が住めばいいや。』

こう思える物件なら、自分が支払っている家賃と相殺して負担分を軽減できることになります。

もしくは、自分で入居者を見つけてこれそうな物件であればリスクは回避できますよね。

昔の大家さんってそう考えるとアグレッシブな大家さんも多かったように思えます。

『知り合いが部屋探していたから、そのままの状態で貸すことにしたよ。』

『契約書だけ作ってくれるか?』

こんな依頼も少なくはありませんでした。

先日ご購入いただいた連棟住宅も、自社の社員(外国人)を住まわせるという、購入時点から入居者が付いた状態でスタートした物件でした。

自らの手で物件の弱点を補えるっていうのは、明らかに強みです。

民泊を始めたいと思った時に、物件購入から考えれる人の強みと同じですよね。

でも、一般の方にそんな手段は使えません。

では、どうするか?

借り手が付くことを想像出来ない物件には手を出さないことです。

地方の古い戸建て、リゾート地の分譲マンション(自分で別荘で使う気があるなら別ですが)、狭いワンルーム。

この手の物件は回避することが望ましいと思います。

店舗物件も然り。

もし、自分が300万円の自己資金から不動産投資を始めるなら、何から始めるか考えてみました。

この話を考える時に、まず目的が重要になります。

不動産投資の目的

①毎月のお給料以外の臨時収入を得たい

②不動産を売却して、売却益を得て資金を増やしたい

このどちらかです。

キャピタルゲインインカムゲインか。

インカムゲイン(毎月の収入)を得るための目的なら、迷いなく連棟住宅を選びます。

戸建住宅が本来望ましいですが、賃貸需要の高いエリアでは300万円(内装工事込)では到底物件が見つかりませんので連棟住宅ってことになってしまいます。

しかも、生活保護受給者、高齢者夫婦の需要が見込めるエリアでという限定条件ですが、賃料4万円からうまくいけば5万円の家賃収入が得れるかもしれません。

4、5年入居していただければほぼほぼ初期投資の額は回収できますので、その時点でゆっくりと売却にかける、もしくはそのまま所有しておき引き続き家賃収入を得る。

でも、このやり方ならまた300万円、400万円貯まるまで次の物件にいけませんよね・・・

かと言って、300万円の資金では他のどういった物件を購入できるのでしょ??

ここで、一つ考え方を変えてみます。

毎月の収入を諦めて、売却益(キャピタルゲイン)を狙ってみる。

これもどういった物件を選べばいいのという話はありますが、ほとんどフルローンを組める唯一無二の手段が日本には存在します。

住宅ローンです。

住宅ローンという名前が付いていますから、当然自分が居住すること以外には使えません。

なので住宅ローンで借りて家賃収入を得るというのはダメです。

じゃあどうするの??

値下がりしそうにない物件を購入して、自ら居住し、一番いいタイミングで売却する。

これが仮に購入時の金額と同じ金額で売却できればその間の家賃は浮いたことになります。

そして売却時には、返済してきた元本分の現金が手元に残ります。

手元資金の300万円は物件の購入時の諸費用に充てましょう。

うまくいけばそこで数百万円という資金を手に入れれるかもしれません。

あとは物件選びです。

私はこの手法で、自宅を売却し1千万円超の資金を手にしました。

その資金が先日公開した一棟アパートの自己資金へと移っていったわけですが。。。

それというのも、自宅を購入した時に売れ残っていた部屋を安く購入できたからです。

当初売出価格からすると、1割以上値引きした価格で購入しました。

まあ、売り出し価格ってただ売主が付けている価格ですから、その価格の妥当性がどうなのかっていう問題はありますけどね。(笑)

新築マンションの売れ残りの部屋、新築戸建の売れ残り区画、中古戸建で価格変更したタイミング。

いくつか割安で物件を手に入れることができるタイミングがあります。

一つご紹介する物件、これは高槻市の新築戸建住宅です。

当初3,480万円で売り出していた物件でした。

この家が今当初価格より600万円も値下がりしています。

2,880万円。

私の友人が募集している物件ですが、600万円って建売業者の見込利益です。

と言うことは、ほぼ業者の原価で物件が購入できることになります。

こういう物件を購入していれば、値下がり幅も少なくなるので一考の価値はあるのかなと。

もっとリスク回避するなら駅近築20年くらいの中古区分所有(マンション)とか、人気のある学校区の築浅戸建とかになるのかもしれませんね。

リンクを貼ってあるので、よかったらさっきの物件見てみてください。

http://nexus-realestate.com/buy/ikkodate/area/sc_27207/1689283/

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自宅購入も不動産投資の一つです。

住みながら含み益が出るなんて理想ですよね。

少し観点を変えれば不動産投資って大して難しくないことが分かってくるかもしれません。

みなさまもぜひチャレンジしてみてくださいね。

それではご相談お待ちしています。



ローンが払えない。そんな時どうする?

住宅ローンが払えない。
アパートローンが払えない。

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こんな時どうします?

一番よく見受けられるケースとしては

無視する

放ったらかしにする

これではないでしょうか?

携帯電話に見知らぬ電話番号が。

留守番電話にはローンの催促のメッセージが録音されている。

かといって、支払うアテがない。

電話してもどうせいついつまでに払ってくれって言われるだけだし、払えないし。

って感じで、折り返しの電話もせず、自宅に届いた手紙も無視して。。。

債務者のほとんどはこのパターンに陥ります。

この後どうなるか?

催促の手紙が何通かやってきて、それでも連絡がつかなければ債権者(銀行さんですね)は保証会社に代位弁済の請求をします。

保証会社なんか入ってないよと思っている方もいるかもしれませんが、住宅ローンなどの場合は決済時に保証会社に保証料を支払ったり、毎月の金利に上乗せになった形で保証料を支払っています。

銀行自体はこの代位弁済によって債務の返済を受けます。

あとは、保証会社から競売開始の申立てが行われ、担保不動産は競売へとかけられることに。

この競売開始の通知が裁判所から届いたらようやく
『あれ?これやばいんじゃない?』
と気付くことになります。

『やっと手に入れた念願のマイホーム。
それをこんな形で手放すなんて‥』

『家族にどう言えばいいの?』

家族に相談できずにここまで放ったらかしになるケースは少なくはありません。

旦那さんが奥さんに言えずにというケースが一般的ですが、たまに奥さんが入金するはずのローン分のお金を入金せずに使い込んでしまっていて、旦那さんに言えずにというケースもあります。

この場合は債務者である旦那さんのところに連絡が入るから安心と思っているかもしれませんが、携帯電話の番号が変わっていたりすると手紙だけが自宅に投函されていたりして気付かないままに手遅れになってしまうということも考えられます。

競売開始通知が届いてしまうと、もう再建の道は残されていません。
『月々少しづつでも返していきます。』
『ボーナスで未納分を精算します。』
こういう話が通用しなくなってしまいます。

どんな話でもそうですが、初期対応が大事なのですよね。

最初に催促の電話が入ってきた時に、
銀行の担当者さんは引き落とされなかったローンの支払額分を振り込みしてくださいねと言ってきます。

そこで支払う予定が立たないのに、
『来週に振り込みます。』
みたいな感じで適当に返答していませんか?

その支払い予定日に振り込みが出来ずに、また催促の電話があれば、
『やばっ。銀行からだ。払えないから無視しとこう。』

次からは無視、無視、無視。

電話とともに郵便物も届いています。

これが続くようですと、再建するのは不可能と判断し債権回収に移行するわけです。

そして裁判所からの通知が届いてから、
『何とかなりませんか?』
私にこういう電話がかかってくるわけですよね。

PCやスマホで検索して、このブログに辿り着き助けを求めてくるわけですけど、それならもう少し早く検索してよ。
これが本音です。

大概の場合、時間がなさすぎて対応することも不可能なんですよね。

1回目2回目の滞納くらいの時は、
『このくらいなら節約すれば何とか返せる。』
とか、バカなケースでは
『競馬が当たったらすぐ返そう。』
『パチンコで取り返して返そう。』
こんなことを考えてしまうのでしょうね。

私は長い間賃貸にも携わっていましたが、家賃滞納者と同じです。

『来月まとめて払います。』
こう言って、翌月にまとめて払ってくれるケースなどほんの数えるほどです。

その場合どうしてたかと言うと、
『今いくらなら払えます?』
『家賃10万円のうち、3万円だけでも今持ってないですか?』

今は保証会社さんに加入しているケースがほとんどなので、保証会社に代位弁済の請求をすれば事が足りるのですが、以前はこうした催促業務も行なっていました。

今月の家賃が払えない人が、翌月まとめて払えるわけがないと思っていますから、少しでも取りはぐれを少なくする方法を模索していました。
『翌月分から、家賃に上乗せして2万づつ返済していってよ。』
これと同じ話です。

ローン額全額は無理でも少しづつでも振り込んでいく。
そうすることにより、返済の意思はあると示すことができます。

するとどうなるか?

金融機関は競売にかけるという方法ではなく、返済額の見直し、リスケの提案をしてきます。

『今の家計の状況を教えてください。』
『収入が減ったという書面を提出してください。』
『利息だけなら支払うことは可能ですか?』

新たにローンの借入は難しくはなるでしょうが、自宅を競売にかけられるよりマシでしょ?

『そんなこと頼むの恥ずかしいよ。プライドが‥』

競売にかけられて家を追い出されるのとどっちが格好悪いですか?

初期段階で自分の恥を晒して助けを求める。
これが唯一の手段です。

自分で全て解決できればいいですよ。
でも、そう出来ないから誰かに相談するわけでしょ?

格好つけて、意地を張って。

そんなものは一円にもなりません。

必要なのは明確な意思です。
家を守るか手放すか。
その判断です。

中には、競売にかけてもらって手放してしまった方が再建しやすいケースもあります。

近隣相場と実勢価格が大きく乖離してしまっているケースです。
今売却しても2千万円ほどかなぁ。
でも、残債は3千万円は超えている‥

無理して払い続ける意味が分からなかったりします。

同じような物件を賃貸で借りれば今の住宅ローンより安いのでは?
このケースも同様です。

また、家族2人なのに無駄に広い4LDK、駐車スペース2台分。

うーん‥

いろいろなケースがありますよね。

とにかく、早い段階で誰かに助けを求めること。
これが大切です。

不動産で失敗しても、今後しばらくローンが組めなくなるだけのこと。

そこから這い上がって、資産何億って築いている人もいます。

要は、覚悟手段の選択です。

ね。

人生簡単に終わりませんから。

くれぐれも、一度や二度失敗したくらいで命を落とそうと思わないでくださいね。

不動産絡みのひどい詐欺の話も横行していますので。
でも、そう思う前に必ずご相談を。

2年、3年で復活するのは厳しいかもしれませんが、10年経てば何とかしますよ。(笑)

人生相談を含め、不動産絡みのご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

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賃貸がいいか購入がいいか?

最近また

『買う方がいいの?それとも賃貸のままの方がいいのと?』

こういう相談がありました。

個人的見解でいうと、そりゃライフスタイルの違いなんで一概には言えませんよ。

なんですが、それを言ってしまえば元も子もないので、今日はどっちかいいかというのを検証してみます。

住宅を購入して失敗するケースを見てみますと、
①自分のキャパ以上の物件を購入してしまう。

②住宅購入で貯蓄のほとんどを使い果たしてしまう。

③そもそも購入計画に無理がある。

今まで賃貸で家賃7万円で満足して生活していた人が、住宅ローンで9万円も10万円も払い続けると一気に生活は変化します。

マンションと戸建で光熱費は変わりますし、毎年の固定資産税も購入した場合は必要になってきます。

その分住宅ローン控除で年間30万円も40万円も返ってくればその足しにはなりますが、年間10万円程度の還付なら毎年家計から吐き出ししていくことになります。

まず、自分がいくらの住宅ローン控除を受けれるのかを知っておく必要があります。

住宅ローン控除は、正式名は『住宅借入金等特別控除』といい、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税、住民税から還付を受けることができる制度です。

一般の住宅と認定住宅とでは上限の額が異なっており、平成30年現在から平成33年12月までは一般の住宅4,000万円、認定住宅で5,000万円の控除対象借入額となっています。

認定住宅かどうかの選別は①認定長期優良住宅又は②認定低炭素住宅かで判断します。
この場合は最高で年額50万円までの住宅ローン控除が受けられるということです。

年末ローン残高の1%、このことは大抵の方は知っていますが、ローン残高の1%分をそのまま控除してもらえると思っている方が大半です。

でも実際はそうではありません。
所得の少ない方、扶養家族の多い方は、支払うはずの所得税、住民税の範囲内でしか受けることはてきませんし、個人から中古住宅を購入した人は控除対象借入額は2,000万円まで下がります。

ということは、最高でも年間20万円までしか控除を受けれないことになっています。

あくまでこの住宅ローン控除の枠拡大は所得税が8%になる、10%になるときのための特別措置で、消費税がかからない個人の住宅購入には影響しないからです。

*認定住宅の場合は個人から中古住宅を購入した場合でも3,000万円まで控除対象借入額はアップします。

住宅ローン控除の計算方法は
①年末の住宅ローン残高の1%を算出する
②ローン控除前の所得税額をそこから控除する
③まだ控除額が残っている場合は、所得税の課税総所得金額の7%(最高136,500円まで)を翌年の住民税額から控除できます。

年末に会社からもらった源泉徴収票を見ながら計算するのがいいでしょう。

頼りない不動産営業マンはたくさんいますので、本当に自分がいくら控除を受けれるか、またその恩恵を受けることができるのかをきちんと知っておく必要があります。

ここで住宅ローン控除を受けれることが分かればそこから資金繰りです。

ただ、自営業者さんなどの場合で購入のタイミング2、3年だけ所得を増やしその後所得を減らす予定の方の場合は、所得の変動によって控除額が変わりますので注意が必要です。

住宅ローン控除の恩恵を受けることができ、その分で固定資産税、光熱費の上昇分は賄えたとして、賃貸のとき以上の支払額で住宅ローンを組むことはあまりオススメしません。

賃貸住宅の場合は、建物が老朽化したり設備が故障しても大家さんの負担で修復してもらえます。
でも自分が所有する建物ならもちろん直すのは自分です。

給湯器が故障した、キッチンから水漏れしている、屋根から雨漏りが。
こうした修理費用もいつ、どのタイミングで起こるか分かりません。

なので、貯蓄全て使い果たして住宅購入をしてしまうと、子どもの教育資金や老後の生活資金として貯蓄していた分も使い果たしてしまうことになります。

結局賃貸の方がいいってこと??

そんな感じの話に進んでいますが、決してそういうわけではありません。

よく見られるケースとして、
新婚さんで借りたマンションがあり、子どもさんが生まれ、入学するタイミングで住宅購入に踏み切る、こういうケースです。
今までは50平米ほどの2DK、2LDKで満足して住んでいたのに、住宅購入となると100平米ほどの4LDKに。

家賃と住宅ローンの支払額がさほど変わらないから、将来のこと考えて・・・

もしこのまま賃貸住宅を選んでいたら、5年後、10年後100平米の4LDKに引っ越ししていましたか?

たぶんしていないですよね?

100平米もある4LDKの賃貸住宅ってほとんどありませんし、あっても家賃は15万円、下手したら20万円はします。
*大阪市を基準にして書いています。

賃貸なら選ばない選択肢を住宅購入で選んでしまうから、生活に変化が生まれます。

家が広くなれば家具も欲しいし、電化製品も大きいものに買い換えたくなりますよね。

バルコニーや裏庭に子どもの遊具も置きたくなります。

今までは部屋が狭くなるからといって我慢していたものが、どんどん増えていきます。

これが失敗の始まりです。

日本の住宅市場は、
『買ったら最後まで住む。』
『これが最初で最後の家。』
こんな考え方が一般的です。

なので、
『せっかく一生に一度の高価な買い物だから新築がいいな。』

こんな考え方になるのですよね。

家は投資の対象じゃなく、自分の居場所。
こう考えるからこうなってしまいます。

でも本当にそうでしょうか?

中古住宅市場を活性化するために、インスペクションの制度が始まりました。

スクラップ&ビルドの時代ではなく、中古流通の時代へと変化しつつあります。

今メルカリとかで中古品の売買が個人間でも活発になってきています。

洋服であったり、小物であったり、家電であったり。

それが住宅市場にも波及していくとは思いませんか?

そうなると、一生涯の住処ではなくなるわけです。

家族構成によってどんどん住み替えるライフスタイル、こんな時代に行く行くは変化していくでしょう。

今は新婚なので2LDKあれば十分、子どもが結婚して巣立っていったので夫婦二人なら2LDKで十分、こんなニーズに応えるのは今はマンションしかありません。

戸建は3LDK、4LDKが当たり前、誰が決めたのでしょうね?

2LDKの戸建、その分割安。

賃貸と同じくらい、もしくはもっと安い金額の住宅ローン支払額で購入ができる。

そうなれば住宅市場はもっと広がるのではないでしょうか。

そして、そういった住宅が中古市場に登場し、もっともっと中古住宅流通を促進してくれれば。
そんな期待を込めつつ今日は書いてみました。

『せっかく家を買うなら広いところで。』
『友だちが遊びにきたこと考えて駐車場は2台分で。』
こんなバカな発想をしたらダメですよ。

身の丈にあった物件を購入している限りは、住宅購入で失敗はありません。

家賃より支払額が安くつくなら購入すべきです。

そして、近隣相場が上昇したなら売ればいいんです。

自宅を売却し利益が出ても、3,000万円までなら特別控除がありますので非課税です。

こんないい投資物件はないですよね。

株式投資でも分離課税で20%ですから。

将来売却することも考えて購入する。

これが一番の正解ではないでしょうか。

値上がりしなければそのまま住んでおけばいいことですからね。

賃貸と購入どっちがいいという話でしたが、買うか買わないかではなく、どんな物件を買うか、いい物件がないなら賃貸で。

これが私の結論です。

みなさまのマイホーム探しも応援します。

土地探しから建築屋さん、設計士さんのご紹介までさせていただいております。

住替えのお客様には、売却のお手伝いはもちろん、仮住まいのお部屋のご紹介まで、何でもお手伝いいたします。

住宅ローンのご相談も随時受け付けておりますので、ぜひご予約の上お越しください。

お待ちしております。

今週の土曜日は こちらの物件でオープンハウスの現場待機をしていますので、ご相談事ありましたらご来場くださればご対応いたします。

宣伝をかねて。(笑)

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