ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住宅ローン

家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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今住んでいるマンションを高く売る方法

中古マンションの場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。


売主さんが個人の場合はほとんどこのような形になってしまいます。
というのも一般的には住宅ローンを抱えたまま売りに出ることが多いので、先に引越しして空の状態で売り出すことが困難だからです。

空き家の状態にしようと思うと、まず先に引越しする必要があります。
次の物件も購入した場合、
住宅ローンを二重で抱えることになります。
この場合今住んでいるマンションを売りながらそれまでのローンを支払いつつ、次の物件のローンの支払いが始まります。
不動産会社の買取保証か何か付いていないと次の融資は受けにくいと思っておく必要があります。

買取保証というのは、仲介でこの価格で売り出します。
2ヶ月、3ヶ月で売れなかった場合は、この価格でうちが買取りしますよというものです。
仲介で売れなかったものを不動産会社が買い取るわけですから、当然それまで売りにかけていた金額よりも1割も2割も下がってしまうことになります。
つまり売却する前に購入するのは、売却のことだけ考えると得策ではないという事になります。

では、購入は後から考えるとして先に賃貸マンションか何かに一旦避難するという手はどうでしょう?
この場合住宅ローンと家賃の二重払いにはなってしまいます。
その負担が大丈夫ならという前提ですが、毎月売れるまで二重払いにはなりますが住宅ローンは元本返済部分と利息の組み合わせで成り立っています。
残債が2,000万円で金利1%で借りていたとすると、毎月の利息は16666円です。
ローンを返済していたとしても元本は減っていきますから売却できたときにその分元本が減っているわけですよね。
マンションの場合は管理費、修繕積立金の支払いが毎月生じます。
つまり、この管理費、修繕積立金とローンの利息分だけが二重払いになるというわけです。

こう考えると、丸々二重払いになるわけじゃないことがお分かりでしょうか?
居住中の場合と、空き家の状態できれいに掃除している状態とでは売却価格は変わってきます。
なぜか?

日常生活をしていると当然生活道具、家財道具は年々増えていきます。
自分では日々生活していると気にならない汚れも購入希望で内覧に来るお客様にはとても気になる汚れかもしれません。
荷物で溢れている室内と使用感のある部屋を見て『購入したい。』と思わないかもしれません。
担当の不動産会社の営業マンも実は気になっているんだけど、あなたに気を使って言えないかもしれません。
これだけでもマイナス要素ですが、居住中の場合はいつでも案内ができるわけではありません。
週末のみ、日曜日だけしか案内できないとか、時間も制約してほしいですよね。
そうじゃないと売れるまでお出かけもできませんので。
お客さんが『今から見たい。』と思っているタイミングで内覧できないこともデメリットです。

居住中と空き部屋とでは、同じマンション、同じ間取りでも100万円、200万円成約価格が変わってくるケースもザラにあります。

そう考えると、この先ほどの二重払いも高値で売却するためには有効な手段であるわけです。

引越した後に壁紙を交換したり、フローリングの傷をリペアしたりするのもとても効果的です。
見栄えがよくなるということは、気に入ってもらいやすくなるということです。

満足いく価格で売却できれば、あとはゆっくりと購入する物件を探せばいいですし、少し高く売却できた分購入価格に反映することもできます。

あとは売り出す時期によっても価格は変動します。
同じマンションや近隣のマンションで売り物がたくさんあるときにはお得感のある部屋から売れていきます。
お得感のある物件とは、つまり割安感のある物件です。
自分の部屋だけ他より200万円安いとか、同じ価格だけど平米数が広い、階数が上層階だとかですね。

逆にその地域で同じような売り物が少ないときには相場通りの価格でも、また相場以上の価格でも購入希望者が現れます。

結局、不動産って需要と供給のバランスですから、需要と供給の状態を見ながら売却のタイミングを見計らうということも需要です。

私のお客様にはよく提案するパターンです。
『今同じマンションで少し安いなと思う物件が売りに出ているので、タイミングを少しずらしましょう。』
『たぶん安いのですぐ売れますから、そのあとゆっくりと時間をかけて売却しましょう。』

実際この戦略でいくつもお客様の満足いく価格で売却のお手伝いをさせていただきました。

お客様にとっての100万円って大金ですからね。
もちろん僕にとっても大金ですが(笑)

そんなことを考えながら、実は私自身も自宅を売却しようと企んでいます。
時流がいい流れであり、マンションを売るのにはいいタイミングだと思っているので、この時期に売却して今度は一軒家を建てようと企んでいます。
子どもが女の子2人なので比較的評判のいい地域にしたいなと思っているのですが、これまたそういった地域の土地値も大きく上昇しています。
また建築費も以前に比べて高くなっていますから、それなら売却してしばらく賃貸暮らしもいいかなと思ったり。

でも先ほど言っていたように売るなら空にして売却かけた方が戦略的には有効なので、今は
『よし。先に引越ししちゃうぞ。』
そんなことを今話し合っています。

私の住んでいたマンションで、私自身がオープンハウスをしている姿も近々見れるかもしれませんよ。(笑)

その時は是非内覧にいらしてくださいね。

あっ。
もちろん冷やかしじゃないやつでお願いします。(笑)

まさかリボ払いなんてしていませんよね?


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クレジットカードのリボ払い、便利ですよね。

大きな買い物、例えば電化製品とか海外旅行とか行った時に次の月の支払いが恐くなることがあります。

リボ払いならそんな時でも、毎月と同じような支払金額で済みます。

例え10万円使おうとも20万円使おうとも毎月の支払額は一定額5,000円とか1万円とかでも可能ですという案内が来ませんか?

ボーナス一括払いくらいの感覚で使うのは問題ないかもしれませんが、リボ払いの総額が大きくなると残債が減らなくなります。

リボ払いの金利を年利15%で計算してみます。

50万円の買い物をリボ払いするとします。

1ヶ月間の利用で、利息は6,250円。

毎月1万円の設定をしていると、元本が3,750円しか減っていないことが分かります。

さらに翌月の元本496,250円に対しての1ヶ月間の金利は6,200円。

元本は3,800円しか減っていません。

毎月1万円づつ返済しても年間で5万円弱の元本しか減りません。

多くの金融機関は利用料の総額に応じた毎月の返済額を設定しています。

50万円の利用なら最低毎月3万円は返さないと元本は減りません。

それでも19回の支払いが必要なんです。

こんなシュミレーションを作ってみました。

最初に10万円のショッピングをしてリボ払い。
以後、毎月5万円づつ買い物を繰り返しリボ払いで月々1万円づつ返済していく。

リボ払いシュミレーション

見えますかね?

最初の月は、元本8,750円に対して利息1,250円。

翌月はその元本に新たな借入れ5万円をプラスして元本は141,250円。

1万円のうち元本が8,234円。

段々と返済額に対して元本の割合が減っていきます。

12ヶ月経った頃には元本の総額は580,490円。

1万円払っても元本は2,710円しか減らなくなっています。

リボ払いが恐いのは利息ではなく、こうした借入れが増えていくことにあります。

一度利用してしまうともう麻薬のように続けてしまいます。

たった10万円の買い物の支払いを後回しにしてしまったことが、いつまでも終わらないリボ払い地獄の始まりになることも。

しかも、不動産投資ローンや住宅ローンをこれから組もうとしている方にとってこのリボ払いというものはとても厄介な代物になります。

買い物ですらリボ払いにしてしまう人は慢性的に借金をするクセがある。

こう捉えられてしまうのです。

リボ払いの総額が少なければ一括払いで解消できるかもしれませんが、そもそも一括払いをできる方が金利15%のリボ払いをしませんよね。

これからローンを組もうとしている方は絶対にリボ払いは避けてくださいね。

もっと詳細なシュミレーションも組んでみたのですが、このブログをご覧のみなさまには多分縁のない話なのでこの辺でやめておきます。

これくらいのシュミレーションなら、5分もあれば作れるようになりました。

調子に乗って、投資用シュミレーターも作ってはいるのですが入力箇所が多すぎて苦戦しています。

Excelって便利ですよね。

またいつか機会があれば、Excelの表の作り方でもUPしましょうかね。(笑)

それではまた。

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