ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住宅宿泊事業法案

Airbnb、6/15以降は届け出のない物件を削除?

Airbnb


6月15日から施行される住宅宿泊事業法案、それに対してAirbnbの対応が公開されました。

内容は以下の通りです。

ホスト、ゲスト、そしてホームシェアを応援してくださる皆さまのご協力もあり、2018年6月15日に住宅宿泊事業法が施行されます。

これに伴い、Airbnbは、同法に従い観光庁へ登録し、法令遵守のために必要な対応を随時実施していきます。

住宅宿泊事業法が施行される6月15日以降、日本国内の物件をAirbnbのプラットフォームに掲載継続するには、届出番号、あるいは、その他ホスティングを行うための許認可などの記入が必須となります

同法の届出は、2018年3月15日から各自治体で可能となります。住宅宿泊事業法を活用される場合、届出に向けて今から準備をはじめておきましょう。

届出はオンラインで行うこともできます。

この場合、マイナンバーカードが必要です。

まだ取得されていない方はマイナンバー総合サイトを参考に手続きを行いましょう。

今後、住宅宿泊事業の適正な運営を浸透させるため、観光庁のご指示のもと、さらに施策を展開する予定です。

また、様々な日本の企業様とのパートナーシップを通じ、ホストが法令を遵守するためのサポート体制を整えて参ります。

これを機に、皆さまのホスティングに関係する日本の法律を改めて確認してみましょう。

例えば、無許可営業者に対する罰則強化を含む「旅館業法の一部を改正する法律」が、年内に施行されます。

また、現在各自治体が、住宅宿泊事業法に上乗せする条例づくりを進めており、住宅宿泊事業法の活用を検討されている場合は、お住まいの都道府県あるいは市の条例遵守が必要となります。

以上のような内容が書かれています。

要約すると、新法が施行される6月15日以降継続的に物件を掲載するには届出番号や許認可番号を確認する必要があるということです。

ただ、それまでに入っている予約を一方的にキャンセルするわけではありませんが、6/15以降の新規の予約が取れなくなるということです。

でもこの措置により、合法的でない民泊は集客手段を失ってしまうことになります。

事実上、違法民泊の終焉という形で幕引きになるのではないでしょうか?

もちろんAirbnb以外での集客は現段階ではまだ可能かもしれませんが、ほとんどの闇民泊と言われる物件はAirbnbを中心に集客していましたから、この機会に撤退という形になるのではないでしょうか?

逆の意味では許認可を受けた民泊物件には大きくチャンスが広がることになります。

大阪市内で募集されている民泊物件は1万件と言われていますが、その中で許認可を取っている物件はせいぜい1,000件、残り9,000件が淘汰され、新法で新規登録される物件が仮に3,000件あったとしても、約4割にまで掲載物件は少なくなります。

新法での登録件数は、消防法との兼ね合いの問題にはなってくるかと思われますが、そこまで多くないのではという見方ができます。

また、楽天LIFULL STAYは1月17日、住宅宿泊事業法の施行後に開設予定の民泊サイト「Vacation STAY」(仮称)に掲載する国内民泊施設の登録受付を、3月15日に開始すると発表しています。

楽天にも掲載できるとなれば集客手段は大きく広がりますから、この流れは一つの大きな転機になるのではないかと考えています。




ピンチはチャンス。

こう捉えることができる人はチャンスをつかめそうです。

また新しい情報が入りましたらご紹介します。

それでは。


昨年の訪日外客数2869.1万人で過去最高

昨年2017年の訪日外国人旅行者の数が2869万1000人と過去最高の数字を記録しました。

前年比で19.3%増の伸び率となっています。

国別の訪日外客数はこちらの表の通りです。

統計

一番多かったのはやはり中国からで735.5万人ですが、韓国からの訪日者も714万人と大きく増加しました。

日本バッシングと旅行は別ということでしょうかね。

それにしても、中国、韓国、台湾、香港の4国で2130万人なので、約3/4を占めることになります。

訪日外客数4,000万人を政府目標においていますが、そのためにはアジア以外の国からの旅行客をどう増やしていくかが大切になってくるのでしょうね。

東京オリンピック、大阪万博、そしてカジノ。

観光客が増える要素は十分に備えています。

政府の施策も後押ししています。

この流れに乗っかって景気をどんどん良くしてもらいたいですし、その恩恵にも授かりたい。

私たち旅館業に従事していない人たちがその波に乗るには、民泊という形で乗っかっていくのが一番自然な流れかもしれません。

ただ安易に部屋を提供するというものではビジネスとしてはあまりにも単調であり、闘う要素を兼ね備えていません。

ホテル、旅館では味わえない民泊ならではのサービス提供、これが重要になってくるのではないでしょうか?

ゲストとホストの触れ合い、日本文化の紹介、案内、こういったサービスを付加していくことによってホテルと民泊の差別化を図っていくことが今後は大事になっていきます。

大阪市内ではホテル建築が止まりません。

2020年に向けて部屋数の不足というのは解消されるでしょう。

ただ、旅行者のニーズは多種多様です。

そのニーズをしっかりとつかみながら、喜んでもらえるサービスを提供していくことができれば恩恵を受けることも可能になっていきます。

それが何なのか?

どういうサービスを付加していけば喜んでもらえるのか?

これは賃貸経営にも共通することです。

家賃は毎月の収入です。

宿泊料は毎日の収入です。

私たち不動産業、特に売買を中心に経営しているといい時と悪い時の波が発生します。

『今月は契約が〇件まとまったからよかった。でも来月決済の予定がまだないんだよね。』

こんな心配も定期的な宿泊料が入ってくれば解消できそうです。

なのでとっても魅力的なビジネスに映るわけです。




大阪市の特区民泊許可施設も430施設に増えました。

1施設で複数部屋申請している施設も多数ありますので部屋数は1000近い部屋数になってきています。

でも、まだまだこちらも増加していきそうです。

ですが、民泊ならではの営業体系を取っている施設はこの中でどのくらいあるのでしょうね?

今年は住宅宿泊事業法案も施行されます。

新たなる旅館業界の第一歩となるはずです。

そして、不動産を有効活用する一つの手段になるかもしれません。

私が期待しているのはこちらです。

このまま進むと賃貸住宅経営は衰退の一方です。

少子高齢化、住宅着工件数の増加、融資規制、いいニュースなど存在しません。

そもそも投資に対してのリターンを求めて不動産を購入するわけですから、収入が増える見込みがないと投資するメリットが出てきません。

賃貸住宅の家賃が上昇する兆しはどこかに存在するのでしょうか?

いくら考えても見当たりません。

なので、『家賃』という収入形態から一歩進んだ収入形態に変化させるか、不動産屋に頼らない形で入居者を確保するか、いずれかの選択肢が必要になってきます。

家主が進化することにより、賃貸業界も変化します。

そして、多種多様な入居者のニーズに応えれる受け皿になれるように変化していきたいものです。

そのためには私自身も一生懸命勉強して、情報収集して家主さんのお力になりたいと思います。

頑張ろうっと。


民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

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じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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