ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住宅扶助

家賃収入のセーフティネット、住宅扶助

賃貸経営を考える時に自分が所有している不動産がどのターゲットに向いているのかを考える必要があります。
転勤族をターゲットにするのか、新婚世帯をターゲットにするのか、学生さんをターゲットにするのか、社会人をターゲットにするのか、それとも生活保護者をターゲットにするのかということです。
もちろん転勤族を狙い法人契約を狙うのが家賃が遅れることもありませんし、入居者の質的にも上質なお客様を取り込める可能性があります。
でも今の時代、経費削減の世の中ですから引越しが伴う転勤もそう多くはありません。
学生さんをターゲットにするにしても、地方から大学入学のために上京してくる方も少なくなりました。
また大学自体もそうした学生さんのために部屋を提供するようになっています。
学生さんをターゲットにするリスクはもう一つあります。
移転の問題です。
大学の近くの単身用物件を所有する場合、大学自体が移転してしまえばもう目も当てれません。
家賃は大幅に下落し、売却するにも売却出来ない可能性すら生じます。
新婚さんをターゲットにすればどうでしょう?
いつの時代も新婚世帯はなくなりません。
でも以前大阪市にあった新婚世帯家賃補助制度は廃止になりました。
これにより家賃相場は下落しました。
以前なら家賃補助があったため、8万円、9万円といった家賃のお部屋でも若い新婚世帯が入居してくれましたが、今ではなかなかそこまで家賃が出せるお客様は少なくなっています。
しかも上質なお客様は何年か居住した後、住宅購入などで転居してしまいます。
生活保護者をターゲットにしたマンションも一時期増えました。
これは貧困ビジネスというテーマでメディアにも多く取り上げられました。
それが元でいろいろな問題が取り沙汰され、生活保護者の住宅扶助が見直されました。
今大阪市の単身世帯では、一人世帯では月額40,000円、二人世帯では48,000円、3人から5人世帯では52,000円に見直されています。

また単身世帯の場合、平米数でも家賃の上限は規制されており15平米以下では住宅扶助の金額はさらに引下げになっています。
収益一棟もののマンションの購入を検討する場合はレントロール(家賃表)を元に試算します。
古い契約者が残っていて生活保護者が入居している場合、この上限額より高い賃料で入居していることがあります。
その辺りをきちんと考慮して購入しないと、予定通りのキャッシュフローが得れないことが起こり得ます。
業者の中には架空の賃貸契約を作成して、家賃収入を高く見せるようなことをする業者さんもいるので注意が必要です。
上の家賃表を見ながら家賃を引き直して、それでもキャッシュフローが回るのなら問題ないでしょうが。
生活保護者が入居した場合、比較的長期間にわたり入居してもらえる可能性があります。
でも、受給者はいろいろな事情で生活保護を受けていますので、その内容にも注意が必要です。
昼間から仕事が出来ずに自宅にいるケースも多々ありますので、他の入居者との生活リズムが違ったりします。
少しの物音で苦情が入ったり、住民とのトラブルを起こすケースも少なくはありません。
ならばどういった層を取り込めばいいのでしょうか?

潜在的なお客様としては、実家暮らしの若者たちがいます。
引越ししない理由としては、実家暮らしが快適なので引越しする理由がない。
お金がないので引越しが出来ないということでしょう。
賃貸マンション一つ借りるのにどれくらいの費用がかかるのでしょう?
例えば家賃6万円、礼金10万円のお部屋を借りた場合でシュミレーションしてみます。
まず礼金
100,000円
前家賃
60,000円
仲介手数料(一般的な仲介手数料、家賃の半月分の場合)
32,400円
保証会社保証料(家賃総額の30%〜50%程度必要)
18,000円
火災保険料(単身用、2年間)
15,000円
これが最低限必要な費用です。
あと、管理会社によって変わりますが、鍵交換代15,000円などや、ハウスクリーニング費用21,600円などが必要な場合もあります。
なのでお部屋を借りる費用だけで20万円〜25万円。
その他に引越し費用や家具、家電などを揃える費用も必要になります。
ワンルーム、1Kで冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビ、ベッド、カーテン、布団やシーツ、調理器具などを揃えると安く見繕っても20万円〜30万円は必要です。
これらを合計すると50万円程度は必要になるのですが、ここまで出してまで一人暮らしをしたいという若者が減ってきています。
その辺りの層を取り込めれば賃貸需要というものもまだまだ出てきそうです。
でも、そのためには貸主と借主が直接取引できるようにならないと難しいかもしれません。
不動産会社を介することにより、貸主、借主双方が仲介手数料も必要になります。
直接取引になれば不動産会社さんに支払う手数料分で家具や家電をサービスとしてつけてあげることも可能になります。
昔は物件の前に広告看板や貼り紙をつけているだけで問合せがありましたが、今はそんな時代ではありません。
オーナー様自信がブログやSNSで情報発信していけるようになれば状況は変化していくかもしれません。
今までは不動産会社頼りの部屋付け、入居者探しでした。
でも本来の形、ビジネスの形とすればどうなのでしょう?
流通の形というものは変化しています。
農業でも農協を介さず、直接エンドユーザーに卸す業態や、衣料の世界でも卸問屋が直接エンドユーザーに販売する形態に変化しています。
デフレの中では市場の中で介入者が増えれば増えるほど、モノが売れなくなります。
不動産でも同じかもしれません。
より安く、より流通させるためには不動産会社が必要なくなってきているのかもしれません。
もちろん今すぐそういう流れになることはありませんけど。
でも、直接エンドユーザーを探すルートというか、流通網を模索する必要はあると思います。
家具家電、生活用品が揃っていて、尚且つ初期費用が安い。
レオパレスなどはそういう手法ですが、一般物件に比べ毎月の家賃が少し高額になっています。
それでも転勤者や長期出張者などの利用で都心部では高稼働しています。
それは、きちんとユーザーの需要を取り込んでいるということです。
これからの賃貸経営にはそういったマネージメントが必要です。
任せっきりの経営では成り立たなくなります。
ビジネスとして参入するならやはりきちんと勉強すべきです。
不動産投資が片手間で儲かるほど時代は甘くありません。
でも、きちんと勉強して需要とのマッチングが出来れば満室経営というものは難しいものではありません。
なので老後の安定を求めて不動産投資を始めようとしている皆さま、まだ時間はたくさんありますので一緒に勉強しましょうね。

話は戻りますが、生活保護者の数も増え続けています。
これからますます増加することも予測されます。
前述した通りの金額を視野に入れていれば、家賃の下落を食い止めることも可能になります。
最近では生活保護を受給するためには、まず部屋を借りないといけないというケースがほとんどになっています。
でも、生活保護を受給するための相談に行っているくらいですから、契約する費用、家財道具を揃える費用もなかったりします。
そう考えれば、賃料、初期費用さえ合わせることが出来れば、この層の取り込みは難しいことではありません。
つまり、最低限の家賃収入としてこのラインを想定することは可能です。
家賃収入のセーフティネットみたいなものですね。
でもこの客層ありきの賃貸経営はオススメしません。
やはり魅力ある部屋作りをしてこそオーナー業ですよ。
多くの部屋から自らの部屋が選ばれるような部屋作り、これを目指しましょう!

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そこで皆さまとお会いできる日を楽しみにしております。

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大阪市の生活保護の住宅扶助の引き下げ

平成27年7月1日から生活保護受給世帯の住宅扶助(家賃など)の金額が引き下げになっています。

これはかねてから噂になっておりましたが、もう新しく受給する人には適用されています。

現在受給中の方はどうなるの??

ということに関しては、最近賃貸から若干遠ざかっていましたので、友人の不動産会社にお邪魔し、聞き取り調査をしてきました(^^)

家賃収入を目的とする大家さんには大きな問題ですし、収支を計算する指標として重要な問題です。

まず、どういう風に変わったか?

下の表のとおり、単身者も家族世帯も引き下げになりました。

生活保護費表

以前は単身者で42,000円、2人以上で54,000円だったので大きく引き下げになりましたね。

しかも6平米未満は28,000円、10平米未満は32,000円。15平米未満は36,000円と大きく引き下げられています。

何平米と言われてもピンとこない方もいるので、畳になおすと10平米で6帖です。

6平米というと3.5帖くらいですね。

これは、部屋というより簡易宿泊所レベルなので当然ですよね。

貧困ビジネスと言われた、路上生活者を集めて共同生活させているような住宅はこれなんでしょうね。

6平米というのは、賃貸の一般の市場では見ることのない部屋ですが。

というのも、風呂やトイレを入れるスペースさえありませんので(^_^;)


でも、10平米というと結構あるんですよね。

元々玄関で靴を脱いで各部屋にスリッパで上がっていくタイプのお部屋。

私が賃貸業界に入った23年前にはこのタイプのお部屋で家賃5万円くらいしていました(笑)

それが、生活保護受給世帯を入居さすと、23年経った現在でも42,000円取れていたのですから、これはもう行政を食い物にした貧困ビジネスと言わざるを得ないですよね。

それが、32,000円まで引き下げになりました。

約1万円下がったことになります。

福祉受給者を入居させていれば、どんな部屋でも42,000円取れていたのが、32,000円まで下がったことになります。

しかし、しかしです。

元々このような住宅は建築確認申請さえまともに出されていません。

もちろん、検査済証もありません。

公的な図面が存在しないのです。

平米数はどうやって確認するの??

不動産業者が発行する重要事項説明書??賃貸借契約書??

元々不正受給を手伝っていたような不動産業者だっているのですよ。

平米数書き換えくらい簡単にやってしまいますよ。

平気で書き間違えたとか、元々の資料が間違えていたなどと平気で言いますよ(-_-;)

本気で取り組むなら、生活保護受給者受け入れ住宅の申請を出させるべきです。

きちんとした図面と建築士の証明書もきちんと添えて。。

公的機関からの振り込みがあるんですから当然の義務のような気がするんですが・・・


15平米と16平米たった1平米で大きく変わるんですから、大事なとこですよ。

というより、0.01平米変われば変わるんですよね??

14.99平米の部屋は36,000円で15.00、15.01平米(どっちだろ)の部屋は40,000円??

なら書き上げたくなる気持ちは分からないでもないです。

そもそも賃貸の契約書や重要事項説明書の平米数を記載する欄に、小数点2ケタまで詳細に記載してある物件って近年に建築された物件だけかもしれませんよ。

違法建築、容積率超過物件などまともな平面図すらなく売買されているケースも多いんですから(-_-;)

そうなれば賃貸業者の気持ち次第???



本当に助けが必要な方に手を差し伸べるのは行政の仕事です。

助けてあげてください。

私も賃貸仲介の仕事をしていて、本当になんとかしてあげたい。助けてあげたいと思った家族はたくさんいます。

でも、中には不正受給をしているかたもいるんです。

働きながら受給している人もいるんです。

住宅扶助費をもらいながら、違う部屋、違う家に住んでいる人もいるんです。

こういった人たちを排除して、本当に困った人に対して扶助してあげる。

こんな制度にこれを機会に生まれ変わってもらいたいです(-.-)

ちなみに、現在入居している人たちに対して、今すぐ引越しして適正な家賃の部屋に変わりなさい。
という動きはまだないようです。

もちろん働きかけはしていくのでしょうが、引越しさせようと思うと、引っ越し費用を役所が捻出しなければならず、余分な費用がかかりますもんね・・・

でも、家主に対して、家賃の引き下げの交渉が入ってくることは予測できます。

家主としては、出て行かれて再度福祉を受け入れると収入が減りますし、リフォーム費用も必要なわけで受け入れる家主さんも多いでしょう。

今後、アパート経営、貸家経営をされる方は、上記の表をもとに収支計算を建ててくださいね。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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