ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

住民税

投資用ワンルームを買っちゃいけない理由

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投資用ワンルームの供給が止まりません。

大阪市内でもどんどん建築されていますし、今後も供給は続いていくことが予測されます。

なぜこんなに売れるのでしょう?

今、新築の投資用ワンルームの表面利回りは4%と言われています。

2000万円前後で売り出されていますから年間収入は80万円。毎月の収入でいうと67,000円というところでしょうか。

これを30年返済の金利1.0%で全額借入をすると毎月の返済は64,300円なので、固定資産税、都市計画税を支払ってちょうどチャラということになります。

でも修繕積立金、管理費の分は持ち出しになる可能性があります。

キャッシュフローが生まれない。

なぜ、それなのに売れるのでしょう?

ここにはいろいろなカラクリがあります。

購入している方のほとんどは医師やサラリーマンの高額所得者です。

不動産の家賃収入は給与等の所得と損益通算ができます。

つまり不動産所得で赤字になれば所得税の還付が受けられ、住民税も安くなるのです。

この収支を見ていきましょう。

まず、収入は先ほどの4%で計算して、年間収入800,000円です。

ここから固定資産税、都市計画税を支払います。年間3万円~4万円ほどでしょうか?

ここでは40,000円で計算します。

次に管理費、修繕積立金の支払いです。月額で双方合わせて5,000円、6,000円くらいが一般的でしょうか?

ここでは6,000円×12か月=72,000円で計算します。

先ほどの金利で調達した場合の年間支払利息を出します。初年度で約20万円の支払利息になります。

返済元本は経費にはなりません。

次に不動産会社に支払う管理手数料5%で計算すると年額40,000円です。

ここまでで、合計金額は352,000円です。赤字にならないじゃないですかという声が聞こえてきそうですが、ここに不動産所得の場合は減価償却という魔法の経費があります。

キャッシュフローを伴わない経費です。

区分所有ワンルームの場合、総額2,000万円としてもそのうち土地価格は微々たるものです。

ここでは1割が土地価格、9割が建物価格として計算します。

つまり1,800万円が建物価格になります。

投資用ワンルームはほとんどの場合鉄筋コンクリート造ですから減価償却の年数は47年になります。

償却率は0.022だから396,000円。この分が減価償却??

これでも赤字にはならないですよね。

実は、この建物に対して本体部分と付属設備部分に分けることができます。

割合でいうと7対3くらいでしょうか?

なので、1800万円の7割、1,260万円が本体部分、残りの540万円が付属設備部分ということになります。

1,260万円×0.022=277,200円

540万円の付属設備部分に対しては15年で償却しますので0.067で計算します。

540万円×0.067=361,800円となり合計639,000円が減価償却の年間額となります。

28年4月以前、つまり今年の4月までなら付属設備の減価償却の方法が定額法ではなく、定率法が使えたのでさらに倍の361,800円償却できたわけです。

ここまで行ければ税金の還付という意味では魅力的ですよね。

ただ今から購入する方には、付属設備についても定額法が適応になっていまうので、年間の支出は991,000円。つまり191,000円分が赤字となります。

さらに青色申告をすることにより、専従者給与というものも使えますし、物件を見に行くための交通費や宿泊費、ガソリン代や勉強するための書籍代なども経費計上できます。

これらの額は個人によって大きく変わるでしょうが、専従者給与まで含めてしまうと年間100万円の赤字くらいは簡単に作ることができます。

これを給与所得等に当てはめて計算するわけですが、日本の所得税は累進課税ですので高所得者になればなるほど税金還付の額が増えるわけです。

これに伴い住民税も下がるので、年間100万円の不動産所得の赤字があれば、最低でも年間20万円、所得によっては40万円も50万円も税金の還付が受けれるということです。

毎月、毎年のキャッシュフローが残らなくても税金の還付で儲かるじゃないですかというのがこのお話なのですが、実はここからが本題です。

仮にこの2,000万円で購入した物件が、ローンの残債くらいの下落率で資産価値が減少していくならこの話はとてもいいお話のように思います。

でも、同じ利率で借入したとして、5年後の残債は約1,700万円。10年後の残債で約1,400万円です。

実際に5年後、10年後この金額で売却できるでしょうか?

今の相場でいうと約5年後の売却相場で1,400万円くらい。10年後で1,000万円くらいです。

この差額は売却した時にでる損益です。

その間に得たキャッシュフローはいくらでしょうか?

年間30万円と仮定して5年で150万円、10年で300万円。

損した金額のほうが大きくなっているのがお判りでしょうか?

不動産投資は赤字で儲けようというのは何か間違っています。

所有していればキャッシュフローを必ず生むものなのです。

キャッシュフローを得ながら不動産所得を赤字にすることさえ可能なのです。

なので、みなさまワンルーム投資はやめましょうね。

あっ。新築の場合ですよ。

中古の場合はまた後日シュミレーションしますのでご期待ください。

それでは。

不動産投資、税金の話。所得税、住民税還付って?

最近おかげさまで不動産投資に対してのご相談案件が非常に増えてきました。
ご相談いただく内容は人それぞれ違いますが、やはり少額の資金から始めたいという方が多いですね。
私にご相談いただくお客様はセミナーからのお客様やこのブログからのお客様が多いのですが、感じるのは本当に勉強熱心なお客様が多いということです。
皆さまいろいろな本を読んだり、様々なセミナーに参加したりして情報や知識を身につけています。
下手な不動産屋さんの営業マンより、不動産について詳しい方も少なくはありません。
勉強熱心な方の質問内容で多いのは、融資のことと税金のことになります。
融資と税金というのは各々の内容によって大きく分かれますから、たくさん本を読んでも何回もいろいろなセミナーに参加しても、自分に当てはまるケースが多くないのできちんと把握出来ていない方が多いように思います。
税金の話でよく出てくるのが不動産投資で税金還付という話です。
サラリーマンで年収がそこそこになると社会保険料、所得税、住民税などで所得の約3割が引かれてしまっています。
その中から所得税と住民税を取り戻せますよという話ですが、これは不動産所得が給与所得と損益通算できるという点を利用して、不動産所得がマイナスになった分の所得税、住民税の還付が受けれるというものです。
まず不動産収入とは家賃収入のことです。
その年に受けた家賃分が収入となります。
その他に礼金を受領していればこの礼金分も収入となります。
では支出として経費計上出来るのはどういった費用でしょうか?
まず賃貸を決めてもらう際に不動産屋さんに支払った仲介手数料。
内装工事の費用、借入金があればその利息、固定資産税、都市計画税、火災保険料や地震保険料、そして購入時の不動産取得税や登録免許税や印紙代も計上することができます。
さらに建物の減価償却費も経費として計上でき、青色申告している場合なら専従者給与も計上する事ができます。
ちなみに内装工事費用は高額な場合は減価償却する必要があり、その年度だけで計上できませんのでご注意ください。
また交通費、通信費なども認められますし、一定の交際費なども計上する事ができます。
事業的規模になれば専従者給与というものも活用できます。
専従者給与を利用すればその年の所得をマイナスにすることは十分に可能です。
ちなみに事業的規模というのは不動産でいうと5棟10室と言われていますが、建物5つか部屋数が10室あれば事業的規模として認められます。 

こうしたやり方で確定申告をすれば所得税、住民税が還付できるのですが、最近ではこの還付をメインに不動産投資を勧めてくる不動産業者さんが増えました。
不動産投資をしてキャッシュフローがマイナスでも税金還付を受けれるのでメリットがありますよということです。
でも本当にそうなのでしょうか?
不動産収入はマイナスにはなりますが、減価償却分が含まれているので実質的にはプラスですよ。
本当にそうですか?
多少のキャッシュは手元に残るかもしれません。
でも、資産も減少していることにお気づきですか?
新築の建物と築10年では建物の価値は変わります。
法定耐用年数の残存期間も減少しますので、次の買主の融資期間にも影響します。
その減少した分のキャッシュが手元に残っていればいいですよ。
もしくはその減少した分、融資残高が減少していればいいですよ。
あなたのシュミレーションではどうなっていますか?
家賃収入は年々減少します。
5年後のシュミレーションではどうなっているでしょうか?
毎年のシュミレーションで家賃分の減少、空室率の悪化を組み入れているなら問題ないかもしれません。
でも残念ながらそういったシュミレーションを出してくる会社って見たことがありません。
5年後はともかく10年後のことは知らないよねというスタンスです。
不動産投資で大事なことは出口です。
出口さえ見ることがきちんとできれば所有期間中の利回りって実はそんなに大切なことではないのです。
逆に出口が見えない場合は所有期間中の利回りは高利回りでないと困ります。
融資を利用する場合には特にそうです。
売却して融資残高が精算できないというのは愚の骨頂です。
例えば3000万で購入した物件で実質利回りが6%あったとしましょう。
この実質利回りとは
家賃収入-経費(減価償却費除く)です。
よく投資用不動産では実質利回りでなく、表面利回りで表示されています。
これでは実態を把握できません。
借地などの場合では表面利回りは高くなりますが支出も多くなります。
管理費、修繕積立金の高い区分所有建物でも同様です。
いくら家賃が入ってくるかということだけでなく、いくらの支出があるのかということもきちんと把握しておきましょう。
話は戻りますが、この実質利回り6%で5年間所有したとして年間で180万円、5年間で900万円手元に残ったことになります。
では実質利回り5%の物件を購入した場合はどうでしょう?
同じく年間150万円、5年間で750万円が手元に残ったことになります。
この差は150万円です。
でも実質利回り5%の物件が5年後でも購入時と変わらない金額で売れる場合ならどうでしょうか?
逆に実質利回り6%の物件が1割値下がりしたとしたら。
この時点でトータルの収支は逆転してしまいます。
実質利回り6%の物件が売却時に-300万円ということは5年間での収支は600万ということになります。
不動産投資って利回りだけじゃないのですよ。
失敗しない不動産投資というのは、売り抜けれる不動産を購入することです。
いくら表面利回りがよくても入居者が退去したり、修繕費用がかさむ物件なら意味がありませんし、売り抜くタイミングがなければ儲けるチャンスもありません。
不動産価格って時代背景で大きく変動します。
上昇するだけでなく大きく下落する可能性も秘めています。
売れるチャンスに売る。
これは不動産投資にとって、もっとも重要なことです。
売り時ってことは買い時ではない?
残念ながら長期ビジョンで考えた時に今は買い時ではないかもしれません。
でも全ての物件が買い時ではないということはありません。
一棟ものの収益マンションは数年前なら新築でも8%以上の利回りが確保できていました。
でも今ではRC造なら5%台です。
新築木造アパートも少し前まで9%強の利回りが付いていましたが、今は7%前後です。
その分金融機関の金利も下がっていますし、長期で貸してくれるようにはなりました。
キャッシュフローはあまり変わらないのですが、最低でも入居率80%くらいでマイナスにならないくらいの収支は必要ですよね。

同じ物件でもお客様の属性によって調達金利は大きく変わります。
この辺は住宅ローンと違うところですよね。
金利1%前後で調達できる方もいれば、金利4%くらいでしか借りれない場合もあります。
もちろんこれは人物の属性だけでなく、物件の評価によっても変わります。
一概にこの物件は利回りが高いからいいという見方だけでなく、調達金利、出口などいろいろな角度から物件を見ていくことが大切だと思います。
そういった意味では、信頼できるパートナーを見つけておくということが大切になりますので、暇があれば是非セミナーに参加して頂くか、ご相談にお越しください。
ご相談はご予約制になっていますので、事前にご連絡くださいね。

それではご相談お待ちしております。

不動産投資で節税??

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不動産投資で節税??

お金が儲かるのに何で節税になるの??

今日はこのテーマでお話します。

昨今、この「不動産投資で節税」というテーマで多くのセミナーが開催されています。

その多くは、全額融資で物件を購入し、サブリース契約でそのローンを返済していくというスキームのものですが、そんなことまでしなくても十分節税はできるのです。

節税できる税金の種類としては、

1)所得税

2)住民税

3)相続税

です。相続税の節税方法はこと細かくたくさんのテクニックがありますので、それはまた後日語るとして、今日は所得税と住民税の節税のテーマに書いていきます。

その前に、まず所得税はどうやって計算されているのかこれを知る必要があります。

所得税は、その名の通り所得に対して課税されます。

所得の種類としては

給与所得、事業所得、不動産所得、譲渡所得、一時所得、雑所得全部で10種類あります。

課税方法は総合課税と分離課税があり、所得税の計算をするときは、原則として各種の所得金額を合計して計算します。(総合課税

しかし、利子所得・山林所得・退職所得・土地や建物などの譲渡所得・源泉分離課税を選択した配当所得などは他の所得と合計しないで、それぞれ分離して所得税の計算をします。(分離課税

損益通算することのできる所得は、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得に限られます。(フジサンジョウと覚えるらしいです)

損益通算をした結果、損失の金額が残った場合や雑損控除の控除不足額がある場合には、一定の条件に該当するときに限り、その損失の金額を翌年以後3年間に繰り越したり、前の年に繰り戻すことができます。

これがいわゆる不動産投資を使った節税につながるわけなんです。

つまり、「給与所得」と「不動産所得」で損益通算をし、不動産所得がマイナスになれば給与所得の所得金額を下げることができ、それが節税につながるわけなのです。

わかりにくい??

んー。

では、不動産所得について話しします。

不動産所得とは

「不動産所得=家賃収入-必要経費」になります。

必要経費をたくさん計上することにより、賃貸収入を上回り所得額が赤字になります。その場合節税になるわけです。

赤字になるってことは儲かっていないじゃないですかという声が聞こえてきそうですが、不動産の必要経費には

1)税金(固定資産税・都市計画税)

2)損害保険料(火災保険・地震保険)

3)賃貸物件の管理費(管理会社に支払う場合もありますし、分譲マンションの1室、区分所有建物なら管理費・修繕積立金が発生します)

4)税理士・弁護士などへの報酬

5)支払利息(借入して購入する場合)

6)修繕費

7)建物の減価償却

8)その他{ガソリン代や交通費、宿泊費(勉強のためのセミナー参加等)、交際費、書籍代等}
その他、自動車税も、そして車を購入することも可能です(もちろん所有している賃貸物件を巡回するために使ってくださいね)


不動産所得でいう赤字とはキャッシュフローがマイナスになることではなく、帳簿上の費用が経費を上回るという事なのです。

まだ分かりにくいですか?

1)~8)の経費のうち実際に支出が伴わないものが一つあります。

7)の減価償却費です。これをうまく使うことで経費を計上できるようになるのです。

また、物件を購入した年度は賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税も経費に計上できます。

この2つを利用することによって、不動産所得を大きく減らすことができるのです。

まず、減価償却の計算方法ですが、これは耐用年数を全て経過した建物か否かで計算方法が変わります。

1)耐用年数を全て経過した場合

「耐用年数=法定耐用年数×0.2」で計算します。

2)耐用年数を一部経過した物件

「耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2」で計算します。

ちなみに耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)だと47年、重量鉄骨だと34年、 木造だと22年になります。

木造住宅の築23年の建物の場合。

22×0.2=0.44⇒端数切捨てで4年で償却することになります。

仮に1,000万円の建物とすると年間250万円償却できることになります。

土地、1,000万円、建物1,000万円利回り12%の物件を購入した場合、年間収入240万円なので、他の経費を参入しなくてもこれだけで帳簿上の赤字に持っていけるのです。

築23年って今でいうと平成4年の建物ですからまだまだ新しいのですが、こんな魔法が使えるのです。

購入した初年度ならこれにプラスして購入時の登記費用、不動産取得税も加算できます。

これらをうまく活用すれば不動産所得は赤字に持って行けるのです。あくまで帳簿上の赤字ですよ。

ただ4年後には減価償却できなくなりますのでご注意を。

次に住民税ですが、これは所得税の基準になる所得に対して課せられるので、所得税が軽減できれば自動的に住民税も安くなります。

所得税は累進課税なので、所得金額により節税効果は大きく異なりますが、住民税は課税基準所得の10%(所得割)+均等割(市町村によって異なりますが、4~5,000円くらいです)なので、50万円所得を落とすことができれば5万円住民税が少なくなるのです。

所得税もそのくらいは下がりますので、この場合ですと10万円前後。年収1,500万円クラスの人だと所得税だけで16.5万円節税できたことになるのです。

住民税と合わせると21.5万円ですから結構な節税になりますよね。

給与所得の大きい人ほど節税効果が絶大になるわけですね。

少しは分かりましたかね??

詳しいことはまた個別にご質問ください。

少しはお役にたてると思いますので。

それではお休みなさい。







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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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