ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

価値

スクラップ&ビルドからの脱却をしないと



この記事では日本とドイツの住宅事情を比較しています。

日本では住宅の価値はおおよそ20年でなくなり、住宅としての評価がされなくなります。
今インスペクションの活用でこの流れにメスを入れようとしていますが、まだまだ浸透しているとは言い難い状況です。

ヨーロッパ各国を見ても、古いアパートやマンションなどの住宅の方が風情があり人気があったりします。
では日本ではどうでしょう?
古い家や古いアパートは風情どころか老朽化して朽ち果てている建物がほとんどです。なぜこういうことになるのでしょう?

まず工務店に相談しても、たいがいは取壊して立て直しましょうと言われてしまいます。
すでに建てられている建物も50年、100年住み続けれるように造られてもいません。
そして住んでいる人もメンテナンスをするという概念もあまりありません。

でも昔からそうでしたでしょうか?

今でも残っている古民家、旧家は100年近く経っていても立派に存在します。
風情も醸し出しています。

その頃建てられた建築物は100年、200年住み続けれるように建築されているのですよね。

今ではそういった建物を風情を残しつつリフォームするという流れも出ていますが、こうした大掛かりな資金を使ったリフォームを施されるのはほんの一部です。

ここ30年、40年建てられた建築物が酷すぎるのですよね。
住宅ローンが生まれたのは1970年台です。田中角栄の日本列島改造論の時代です。
高度経済成長の時期で景気はどんどんよくなり、所得も増え続けていきます。
今まで借家だった人たちが住宅購入に流れていくわけですが、その時に『安かろう悪かろう』の住宅が乱立したわけですよね。

こういう流れを作ったのは不動産業界であり、建築業界です。
建てれば売れる。
売れるからどんどん建てる。
そこには売れるためにモノを作るという基本概念が欠如していたのではないでしょうか?

20年経って使い物にならないモノを1000万、2000万で売ったらダメでしょ・・

総務省の調査では2013年の総住宅数は6063万戸で総世帯数の5245万戸を大幅に上回っていて、それでもなお年間90万戸の新築住宅が建築されています。

必要としていないのに売るために建てているということなんですよね。



ただ所有している人たちにも問題は少なからずあります。
自分の資産と思うならもう少し家を大切にしなければいけません。
屋根を葺き替える。
壁を塗り直す。
ニーズに合ったようにリフォームするなど、定期的にメンテナンスをしていれば家は長持ちしますし、長い期間使い続けることもできます。
マンションは修繕積立金や管理費が必要だけど戸建は必要ないから支払いが少なくすむからいいよね。
こんな感覚で戸建を購入したらダメです。
管理組合がなく、大規模修繕の計画を誰も建ててくれるわけではないのですから、自分で計画的に積み立てていかなければいけません。
この記事のように太陽光発電で資産価値を上げていくというのも一つの方法です。
光熱費0や逆に住んでいて利益が出る住宅なら売却する必要もないし、売却する時に価格に反映ができそうですもんね。

大阪市内では現行の建築基準法に適応していない住宅がたくさんあります。
そういった住宅の多くはすでに違法建築で建てられていますから、建物の程度もよくはありません。

そういった住宅にインスペクションを付帯したところであまり説得力がないような気はします。

基礎から屋根まで躯体全てをリフォームしなければいけないよという診断を出せるわけもないでしょうし、そういう診断結果が出たところでリフォームも売却もできなくなってしまいます。

一戸建なのに建築確認申請の時に連棟申請で出されている住宅もたくさん存在します。
もちろん建ぺい率、容積率オーバーです。
小さな土地に大きな建物を無理矢理はめ込むためにそういった申請が多くされています。

こういった建築物はやはりスクラップ&ビルドしかないのでしょうか?

まだまだ課題は山積みです。
安易に安かろう悪かろうの住宅を購入してはいけません。

これから住宅を購入しようとしている方。
これから新築を建築しようとしている方は、是非そういったことも考慮しながら親身になってくれる工務店や不動産会社とお付き合いをすることをお勧めします。

せっかく住宅ローン金利が安くなり毎月の支払額も抑えられても20年持たない建物を35年かけて払っていくのはナンセンスですからね。
50年持つ建物を35年ローンで支払うから初めてメリットがあるのです。

自分の支払可能額でローンを組むのではなく、自分の住みたい住宅にこそお金をかけるべきですし、そういった住宅にこそ35年もローンを払い続ける意味があると思うのですよね。

みなさん家選びは慎重にいきましょうね。


京都でごみ屋敷条例で行政代執行が行われました

京都市で50代の男性が自宅に物をため込み、いわゆる「ごみ屋敷」となっている問題で、京都市行政代執行でごみの強制撤去に踏み切りました。

京都市は、右京区に住む50代の男性宅の私道に積み上げられた古新聞や雑誌などを強制的に撤去しました。

男性の家は長屋のアパートで、ごみが奥の部屋に暮らす住民の通行の妨げになり、緊急時の避難の支障になるとされていました。

市は6年前に近所の住民から相談を受け、その後、道路法に基づき、市道のごみを撤去。

去年11月に「ごみ屋敷条例」が施行されて以降は男性の自宅を124回訪問し、指導などを行ってきました。

しかし、改善が見られなかったため、13日に私道を含めたごみの撤去に踏み切りました。

京都市によりますと、条例に基づく行政代執行は全国で初めてということです。

去年の11月から124回訪問ってすごいですね(^_^;)

でも、6年前から市民から苦情がきていて、今回やっとですから近隣住民にとってはほっと一息というとこでしょうか。

このごみ屋敷の問題は全国でも多く取り上げられていますが、近隣住民にとってはたまったもんじゃないですよね。

臭い、小動物、ゴキブリなど考えただけでも問題は山積みですが、一番きついのはまわりの不動産の資産価値が大きく下がってしまうという事。

売却する際にも告知事項になってしまいますし、アパートを所有している大家さんにとっては入居者が決まる方法がないというまさに地獄です。

ごみ屋敷の住民にとっては要るもの、資産という主張をするのでしょうが、まわりに迷惑が掛かっている以上してはいけない行為ですよね。。。

ご自分が所有している不動産のまわりでいつこういう風な出来事が起こるか分からない状況を考えると、今回の京都市の行為は一つの指針になるかもしれないですね(^^)

このニュースで気になった、まず「行政代執行」ってなに??

って話を今日はしたいと思います。

行政代執行」というのは、国や地方公共団体などの行政機関が、行政的な義務を果たさない人たちの代わりに行政機関が撤去や排除などを行う強制的な行動のことです。

行政代執行


つまり、行政機関による撤去命令などに応じない人たちに代わって、それらのものを行政機関が強制的に撤去するということです。

今回の話はまさにそれにあたるわけですね。

でも、行政的な義務を果たさないということを立証するために124回も訪問したということですね・・・

民間人でも強制執行を申請することは可能です。

競売でも不法占拠している住民に対してとか、前所有者に対して強制執行することもあります。

また、家賃滞納者に強制執行の手続きをとる場合もあります。

民間の場合は強制執行の許可を得るためには、不法行為があったことを裁判所に認めてもらう必要があります。

今回の行政代執行というのは、公の機関なので市民の安全を守るためとか、市民を代表してという大義名分があるのでOKということですね。

この行政代執行を行うためにはまず戒告が必要です。

これは行政代執行法というものがあり、その中で処分(代執行)をなすには、相当の履行期限を定め、その期限までに履行がなされないときは、代執行をなすべき旨を、予め文書で戒告しなければならないと定められているからです。

これに反論、異議を申し立てれば裁判でということになるのでしょうが、緊急の場合はこの措置を省略できるとあります。

今回の場合はどちらにあたるのでしょ?

1年前から124回も訪問したということは、戒告もあったのでしょうかね?

戒告を行っても応じなかった場合、代執行令状書というものを作り代執行の時期、かかる費用を示し、その令状書に基づき代執行が行われます。

この場合でも当事者(今回の場合は物件の所有者)の財産を壊してはいけないという取決めがあるので、建物に関してはそのままということになります。

そして、この撤去にかかった費用は当事者に請求されます。

払えなかった場合は国税の徴収と同じように強制徴収されるらしいです。

もちろん財産がなかった場合は取り立てようもないですが(^_^;)

今回の件といい、先日の民泊の件といい京都は頑張っていますね。

やはり観光客、旅行客が多い街ですし、歴史ある街なのでそのあたりの規制はきちんとしようということなのでしょうね。

それとも、よそ者を寄せつけない文化なのでしょうか。。。

京都といえば今は紅葉の季節ですし、嵐山なんていいですよね。。。
久々にゆっくり休暇を取ってのんびりしたいのですが、貧乏ヒマなしで(-_-;)

ちなみにここは1泊3万円かららしいです




人気ブログランキングへ

狭小土地の戸建と連棟住宅どっちが価値がある?

戸建をメインに不動産投資をされている方がよくおっしゃるセリフがあります。

「戸建は古くなっても土地が残るから。」

「資産価値は減らないから大丈夫。」

はい。その通りです。

おっしゃる通りです。

その土地に価値があれば。



まず、どういう土地が価値があると思いますか?

不動産とくにマイホームをご購入される時の希望。土地を探すときの希望としては

1)南向きがいいな

2)間口は広い方がいいな

3)前面道路は6mくらいがベストかな

4)閑静な住宅地で、できれば駅から近いところがいいな

5)土地は最低○○坪は欲しいな

こんな感じじじゃないでしょうか?

全て当てはまるような土地って、当然人気がありますし取り合いになります。

近隣の土地相場が100万/坪だとしたら、120万/坪でも買う人はいるでしょう。

こういった土地付戸建を購入して、賃貸に出して採算がとれるでしょうか?

うーん

まず採算は取れません(^_^;)

資産価値のある不動産=投資用不動産に適している
ではないのです(^_^;)

みなさんの目指している戸建購入時の利回りってどれくらいでしょう?

築年数にもよるでしょうが、


サラリーマン大家さんたちが購入している物件って、イメージですが、500万円で購入して賃料5万円~6万円。利回りでいうと、12%~15%という感じだと思います。

賃料6万円取れる場所で500万円で購入できる戸建って、よく土地がついていても15坪。だいたい10坪強って物件が多いと思います。

もちろん郊外で購入すれば20坪ついているかもしれません。

でも、例えば大阪市内で10坪の土地って、新築建てなおせませんよね?

10坪×建ぺい率60%×3階建=18坪(約59.5平米)
微妙ですよね(^_^;)
しかも駐車場はとれません。
さらに前面道路が4mなら容積率は160%になります。そうなると16坪(52.8平米)

新築建てる意味のある広さではないような気がします・・・

前面道路要件によって容積率は変わってしまいます。
※住居系は前面道路の幅員(m)×0.4×100

前面道路6mの土地で、建ぺい率80%の土地なら何とか可能です。

でも、前面道路4mならアウトです(^_^;)

しかも、狭小の土地に建物を建築するのって、建築費も高くなるのご存知ですか??(^_^;)

もう一つ、10坪の土地に建築されている建物って、たいがい2間間口ですよね。

ひどいところは1間半間口ってところも。。。

※間口:1間間口は畳の横1畳分です。

昔の建物って隣との間隔が10cmもない・・・

って家も結構あります。

今は最低30cm空けないと建てれないでしょ。
※民法なら50cm

なので、10坪とかの土地に資産価値ってないと思っています。

それなら再建築不可の30坪の方が資産価値があるような気がします。

個人的な見解なんですが、都心部(市街化区域は最低限の要件)の人口密集地の再建築不可の土地って将来的に、何らかの要件を満たせば最建築可ってなりそうだと思っているのですが。

これは、但し書きで建築の同意書をもらうって話ではなく、防火建築物で建築する。

隣家と50cm以上空けて建築するとか。


そうしないと、都心部の路地裏の家たちってスラム化してしまいますよ。
そのほうが恐ろしい。。。。

連棟住宅もしかりです。

切離すときに大変だから・・・

うーん。たしかにそうなんですが、今リフォームして賃貸に出すのに、何年後の想定をしているのでしょうか?

100万、150万かけてリフォームするなら5年後に建て替えなんてしないでしょうし、そういう建物にお金をかけてリフォームしません。

最低10年は建物が持つと思って投資するわけなんですよね。

本当に10年で倒壊するなら、10年持てばいいんじゃないでしょうか?

利回り20%になる金額で買っちゃえば、半分の5年で元が取れるわけですから、10年経てば誰かに無料で譲ってもいいかもしれません。

少額資金で不動産投資を始めようという方なら、譲り受け人になってくださいます。

今日のテーマの結論です。

狭小土地の住宅でも、連棟住宅でも価値のない物件などありません。

Aさんが見て0円と思う不動産でも、Bさんが見れば100万円。

逆にAさんが見て500万円と思う物件でも、Bさんが見れば300万円。

こういった話が多くあるのが不動産です。

その物件の価値を見出したものだけが、本当の意味での掘り出し物を手に入れるのではないでしょうか?


なので、どっちが得??

どっちも得になりますし、どっちも損にもなります。

先入観を持って不動産を見ることをおススメいたしません。

戸建だからOK!!

前面道路公道だからOK!!

連棟だからダメ!!

前面道路が建築基準法上の道路じゃないからダメ!!

そんなことは関係ありません。

そんなことを決めるのは銀行の融資担当さんに任せておけばいいんです。

そういった物件で1,000万も2,000万も出すなら反対しますよ。

でも、200万、300万円で買える物件。

しかもやり方によっては、毎月5万、6万円生んでくれる物件なんです。

目をつぶらなければいけませんよね。

不動産の価値を決めるのは購入するあなたです。

間違った不動産選びをしないようにしっかりとした目を養いましょう。

そのためには、日々の勉強が必要です。

一緒に勉強しましょう。

プロの不動産投資家になりましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

11月8日に大阪駅前第一ビルで無料セミナーを開催します。

11822317_855072851244726_1243808830634113312_n



お時間が合うなら一度ご参加ください。

お目にかかれる日を楽しみにしております。それでは(^'^)




人気ブログランキングへ
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ