ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

価格

大変です。中古マンション価格が上がっています

不動産価格は何を基準に変わると思いますか?

欲しいと思う人が増え、売りたいと思う人が少なければ価格は上昇します。

簡単に言えば需要と供給のバランスです。

ただマンションの場合は、その需要と供給に関わらず価格が変動することがあります。

どういうことかと言えば、新築マンションの販売価格に中古物件も反応するということです。

今建築費が高騰しています。

東京オリンピックに向けての建築ラッシュ、アパート建築ブーム、そしてインバウンド向けのホテル建設、賃貸マンション、どんどん新しい建物が建築されていっています。

建てるのは誰?

もちろん建築会社さんですが、AI、ロボットが勝手に建ててくれるわけではなく職人の人手が必要です。

その職人の数が追いついておらず、日当はどんどんうなぎ登り、それに伴い建築費も高騰。

建築費が高騰すれば新築マンションの販売価格に反映される。

風が吹けば桶屋が儲かる

建築会社には社員さんがたくさん働いています。
仕事がなくてもお給料は毎月発生します。

建築需要がないときは、儲からなくても仕事を引き受けないと雇用を維持できません。

でも今はどうでしょう?

仕事が多すぎて職人を借りてくる、人手を借りればお金がかかる。

その分建築費を高くせざるを得ない??

とにかく今建築費は以前に比べて大きく上昇しています。

先ほども言ったように建築費が上がるにつれ、マンションの販売価格、平米単価は大きく上昇しています。

ホテル建設ラッシュに伴い、土地も上昇しました。

賃貸住宅に比べ高収益が見込めるホテル用地を探している会社は、分譲マンションのデベロッパーよりも高値で土地を購入していきます。

建築費だけでなく土地値も上昇しているわけです。

新築マンションの販売価格はその影響もあり、どんどん上昇しています。
こちらに平成28年までの新築マンション販売価格の推移があります。

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*株式会社不動産経済研究所『全国マンション市場動向』引用

これによると大阪でも平成19年平米単価で48.1万円であった販売価格が平成28年には62.1万円、29.1%もUPしているのが分かります。
首都圏でも東京23区内では平成19年平米単価が85.6万円だったものが、平成28年には100.5万円まで上昇しています。
17.4%UPです。

販売価格は平均して東京23区内では6,000万円くらい、大阪で4,000万円ほどなのでいずれも1,200万円〜1,300万円は上昇しているということになります。

新築マンションが高くなればそれだけ中古マンションにもお客様が流れてきます。

『新築は高くなって買えなくなったから中古でもいいよね。』

中古マンション市場にお客様が流れてくると、経済の当然の原理で中古マンション価格も上がります。

今はこういった流れなのですよね。

大阪市内では中古市場も2割〜3割程度上昇しています。

ちなみに、これは昨年度ではなく一昨年度のデータですから、昨年はより一層上昇している実感があります。

『住んでいるマンションが高く売れた。』

これはたまたまではなくデータに基づいた統計です。

『うちのマンション売ってくれた業者さんすごいの。買った時より高く売ってくれたの。』

そうなんです。
いつの時期に購入したかにもよりますが、築10年以内の物件ならその可能性は格段に上がります。

10年近く住んで買った価格で売れる。
その間タダで住めたようなものですし、その間に支払った住宅ローンの減少分は手元に余剰資金として残ります。
しかもマイホームの場合は、売却益に対して3,000万円の特別控除がありますので、利益が出ても非課税になります。

こんなみたいな話が現実になっています。

なので是非大阪市内でマンションを所有している方はご売却を検討されてはいかがでしょうか?

株式会社ライフコンサルティングでは、お住いの住宅の無料査定を行っています。

『あなたの大切な資産を少しでも高くご売却いたします。』

そして残った余剰資金で老後の生活資金を確保してみてはいかがでしょうか?

そのお金を不動産投資に使うのもありですよね。

不動産で儲けたお金はさらに別の不動産で増やしましょう。

少なくともこの機会に売却できたお客様は不動産運があります。

私はよく言ってる話なのですが、ギャンブル運と仕事運、金運と不動産の運って違うんですよね。

仕事でとても成功している人でも不動産で損ばっかりしている人もいれば、金運がないように見える人でも買った物件が次々と高値で売れたりすることがあります。

『たしかに不動産についてはうまく回ってるな。相続した家もタイミングよく売れたし。』


なんて人はぜひこの機会にご相談ください。

お待ちしております。

あっ、今日はマンションの話だけをしましたが、次回は戸建の話をします。

そちらもお楽しみに。


不動産は水商売というけれど

不動産は水商売だ。
『契約が水に流れるとあかんから水曜日休むねん。』
これは私がこの業界に入ったばかりの頃先輩に言われた言葉です。
『不動産は千三つ
案件が千件あってもそのうち三件しか成約しない。
って教えられましたが、実はそういう意味ではなく、
『不動産屋は千三つ屋』
という意味だそうです。
千のうち三つしか本当のことを言わないという意味なんだそうです・・・

でも確かにそういう人も少なくはありませんし、昔はよく売る営業マンは大概そんなタイプでした。
お客様によって、自分の生まれ故郷が変わる、家族構成が変わる、趣味まで変わる。
そんな先輩がいました。
毎月の売上は私の倍は売り上げていましたし、毎月のように表彰されているようなスーパー営業マンでしたが、いつの間にかこの世界からいなくなりました。
失踪したのです。
理由は博打で大きな借金があったとかそんな噂は流れていましたが真相は不明です。
ある日一緒にゴルフに行ったときのことです。
丸半日いろんな話をしてくれました。
自分の生い立ちのこと、今までの学生生活のこと。
勉強になるなとうんうん頷いて話を聞いていたのですが、帰り際に
『大西くん、今日の話どこまで本当だと思う?』
私は『えっ?どっかから嘘やったんですか?』
と聞くと、
『そやでー。最初から最後まで全部嘘やで。こんな人生やったらどうかなって思って。』

たぶんこの先輩は嘘をつくというより、自分が考えたストーリーに合わせて自分を演じてるのかなと思ったのを思い出します。
私も若いとき、その真似をしてお客様に合わせてお話しをしてみたのですが、私の場合自分の言った嘘を覚えれなくてすぐにバレて信用を失ったのでそれ以来そういうスタイルは封印しましたが、
『不動産屋は信用できない。』
世の中にこう思っている人が存在していることは事実です。
嘘をつく人が多いということより、真実を語らない人が多いということなのかもしれません。

今は不動産契約、売買でも賃貸でもそうですが重要事項説明というものはきっちりとされるようになってきています。
リスクはリスクとしてきっちり書いておく、説明しておくということは周知されてきていますが、案内の時にお客様が嫌がることを言わない営業マンって未だにたくさんいます。
『後から分かることなのに。』
そう思ったことは何度となくあります。
でも嫌なことを後回しにしたい人ってたくさん存在します。
どちらかといえばそちらのタイプの人の方が多いかもしれません。
でも私たちの仕事って、嫌なことを後回しにすればするほど解決するのが大変になりかえって仕事が増えるということに繋がります。
逆にスピーディに対応すると、それがトラブル対応だったとしても
『この人はいい人かも。』
とか
『すぐに動いてくれたので助かった。』
とか高評価に繋がることにもなります。
同じ動かないといけないのなら、ありがたく思ってもらえる方がいいですもんね。
なので、私は早め早めに対応することを心掛けています。

不動産屋さんは嘘つきではなく、
『この人は信用できる。』
『あの人は信頼している。』
こう思ってもらうことが大切です。

これからの不動産業界はその信用と信頼がなければ成り立たなくなっていくでしょう。
未だにたくさんの不動産を所有していても、不動産のことになると誰かに任せっきり、よく分からないという人は多く存在します。
不動産取引とか登記手続きとかを自分でできるようにするとかは無理かもしれませんが、今自分が所有している不動産の流通価格はどれくらいなのかは知っておいた方がいいでしょう。
簿価はお抱え税理士さんに聞けばすぐに教えてくれるでしょうが、実際にはその簿価より高く売れることもあれば簿価に大きく届かない価格でしか売却できない物件もあったりします。
どの物件を売却したらどのくらいの価格で売却でき、手元にどのくらいの資金が残るのか、また今売却すればどのくらいの税金を支払わなければいけないのか、それが分かっていれば売却のタイミングを逃すことはありません。
不動産には売り時、買い時があります。
買い時にうまく物件を購入し、売り時にうまく物件を売却する。
これができれば不動産投資で失敗することはありません。
そのためには自分が所有している不動産がどのくらいの価格で売却できるかは知っておきたいですよね。

そうした依頼もお待ちしております。
不動産を売却する際には是非ライフコンサルティングにお声がけくださいね。

それではご相談お待ちしております。

融資の引き締めが行われる?

アパートローンの貸出しに対してこんなニュース報道がありました。

サラリーマン投資家、相続税対策の地主向けへの不動産融資が過熱気味になっていますよという報道です。

確かにここ数年、新築のアパートローン、サラリーマン向けの投資用ローンの貸出し残高は増え続けています。
その影響を受け、投資用不動産の価格も上昇しています。
今後不動産がどんどん供給し続けられ、空室が増え続け、ローンを組んだ方々が破綻へと追い込まれるのではという考え方をする方もいます。

融資の引き締めが行われたら買い手が減るので売値が下がり、不動産価格も下落していくことも予想されます。

でも果たしてそうでしょうか?

確かにここ数年新築のマンション、アパートはどんどん建築されています。
でも数年前はどうだったかというと、収益用アパート、収益用マンションの建築件数は落ち込んでいました。
小さな建築会社の倒産も相次ぎ、建築会社は安い建築費で仕事を請け負っていた時期もありました。
そうなるとどうなるでしょう?
建築コストが大きく抑えられれば収支は大きく改善します。
もちろん利回りも上昇します。
そうなると不動産業者は新築を建てだします。
売り出します。

建築件数が増えると今度は建築費が高騰していきます。
建築費が高騰すると収支が悪くなりますからRC造、鉄骨造から需要の少ない木造建築に移行します。

こうして木造アパートが増加していくことになるのですが、そもそも融資が付かなければ着工は増えないわけです。
収益物件がどんどん増加していく背景には、金融機関がその役割の一端を握っているということになります。

中古市場も同じです。
昭和50年代後半から平成のかかりにかけて、バブル景気の煽りでたくさんの収益物件が建てられました。
法定耐用年数はRC造で47年、鉄骨造で35年。
その頃の建物の耐用年数はほとんど消化してしまっています。
そこで一部の金融機関が耐用年数を大幅に超過した融資期間で貸出すことを始めました。

そうなることで今まで出口のなかった物件に、大きな出口が明るい光とともに登場しました。
売却したくてもなかなか買い手が現れない。
売りたくても(仲介したくても)売れなかった物件を売る方法を見つけた不動産屋さんも一気にそうした物件に群がりました。

もともと古くて融資が付かなかった物件ですから、表面利回りも高く値付けされていますので、3%、4%を超える金利でも表面的には収支が成り立ちます。

どんどん売れ、どんどん貸出し金額が増えていったわけです。
買い手側も売り手側も、そして不動産会社も金融機関も全て喜んだ魔法のスキームです。

最初は良かったのです。
そこそこ回る利回りの物件が長期間融資により、少ない返済額で購入できましたから破綻することなどまずあり得ません。

でも買い手が増え、融資も付くとなれば売値は高騰していきます。
表面利回りが1%、2%と段々下がっていくことになります。

今売れている物件の利回りで見ると築30年の物件でも10%、12%を下回ってきています。

ここまで行くと実際のシュミレーションをすると収支はほぼ成り立ちません。

それでも売れているのですから、破綻の道へ進んで行く買主さんも少なくはないかもしれません。

やっぱりそうなの?

どうなんでしょうか。

個人的見解で言うと、
じゃあ不動産価格も下がるから、買い時はまだまだ先だなと思っている方、危険ですよ。

破綻者が増え、不良債権化していくと金融機関は貸出しを止めます。
そうなるとどうなるか?
新たな貸出しはしなくなるかもしれません。
不動産価格は安くなるかもしれません。
でも融資は受けれないかもしれません。
自己資金として2割、3割は当たり前の時代になるかもしれません。
でも、3億円の3割って9,000万円です。
1億5,000万の3割って4,500万円です。

みなさんそんなに頭金ありますか?

2件買えばもう軽く1億円からの現金が飛んでいきます。

買えませんよねー?

不動産価格は下がる可能性は否定できません。
でも、もし一棟もののアパートやマンションのオーナーになりたいのなら、今のうちしかチャンスはないかもしれません。

不動産価格も一時期は下落するかもしれません。
でも、そうなるとまたしばらくは新築の投資用物件は立たなくなりますよね。

供給が止まれば需要は高まっていきますから、市場価格はいずれまた上昇していくことになります。

ただ一つ気をつけなくてはいけないことが。

新築の供給が止まり、需要が高まるのは築年数の新しい物件のみです。
古い物件は有り余っていますから供給過多には違いありません。

なのでこう考えると投資先は必然的に限られていきますよね。

新築物件築浅物件です。
予算の問題や利回りの問題がありますので、低金利で融資を受けられる方
これが一棟ものの物件を買っていい方の条件です。
3%、4%の金利でしか調達できない方は、今は一棟ものの物件を購入してはいけません。

『自己資金不要ですよ。』
『全額ローン組めますよ。』
『30年ローンでいきましょう。』

こんな甘い誘惑に乗ってはいけません。

甘い言葉に聞こえるセリフほど、『悪魔の誘惑』ですよ。

くれぐれも気をつけてくださいね。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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