ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

保証金

『競売』ってなに?不動産競売の入札の流れ

  今日のテーマは『競売』です。

競売と言えばみなさんはどんなイメージを持っていますか?

『恐い』『ややこしい』『難しい』

そんなイメージを持っている方が多いのではないでしょうか?

実はそんなこともないのです。
でも、どんなものなのかも分からない。

やり方、参加の仕方も分からないという人のために解説していきます。

まず一般的な不動産取引の場合、売主さんがいて、買主さんがいます。

買主さんが物件代金の支払いをし、それに対して売主さんは物件の引渡しをします。

これが不動産取引です。

そして、買主さんが代金を支払う場合、多くの場合不動産は高額なので銀行などの金融機関から資金調達をします。

住宅ローンであったり、アパートローンであったりです。

銀行さんは無担保で高額な融資を引き受けてくれません。

どうするかというと、その購入する不動産に担保をつけます。

抵当権であったり根抵当権であったりします。

これが住宅ローン、アパートローンを利用するときのざっくりとした流れになります。

 

次にその抵当権ってなにというお話です。

抵当権とは、

住宅ローンなどのお金を借りたときに、家や土地をその借金の担保として確保しておくものです。

借金の担保と言えば聞こえは悪いですが、何千万もの高額のお金を貸すわけですから万一の場合「返せませんだけでは済まないですよね。

返せない場合はその借金の元になった不動産を取り上げますよというのが抵当権です。

 

次に根抵当権ってなにというお話です。

そもそも根抵当権とは

事業をやっていたら、銀行から何度もお金を借りたり返したりします。

その都度登記したり抹消したりすると大変です。

登録するたび、抹消するたびに費用がかかればとても大きな出費です。

会社
利便性のために、そして経済活性化のために作られたものです。

銀行がまず、お金を貸す上限の金額を決め、

これを

「極度額」と言います。

その金額の範囲内なら、いくら借りたり返したりしても、抵当権は何も変更しない。

最初に設定したままにするという仕組みです。

アパートローンや事業性のある融資に対して行われることが多いのが根抵当権です。

そして借入額の1割増し、2割増しで金額設定が行われることもあります。

あとで追加融資を行うために設定したり、また利息分なども回収するために設定したりもします。

 

ローンが支払えなくなれば、銀行などの金融機関から催促の電話や手紙が入ります。

その連絡を無視していると、再建計画が立たないので金融機関は建物を

差し押さえ競売手続きに移行します。

裁判所に申し立てをするわけです。

土地や建物を競売にかけて、お金に換え借入金を回収しようとするわけですね。

これが一般的な競売の流れです。

この他にも競売にはいくつか種類があります。

この説明はまた詳しく説明するとして、競売の流れについて見ていきます。

 

まず、先ほどのように抵当権者、金融機関などが競売の申立てを裁判所に対して行います。

それに基づき裁判所の方で調査をします。

入札物件の資料を作成するということですね。

どんな物件か分からなければ誰も入札できませんので、競売にかかった物件がどういった物件で、どういった権利関係になっていて、今どういう状況になっているのかということを調査し公表します。

3点セットと言われる資料で、

物件明細書、現況調査報告書、評価書という3つの資料です。

入札期間前に新聞やネット上でこうした物件情報やこの調査資料を見ることができます。

物件の概要とともに、こうした3点セットも裁判所でも、ネット上でも閲覧することができます。

こういった情報を公開することを公告といいます。

公告された物件のなかから興味ある物件を見つけて入札することになります。

その入札者の中から最高金額を付けた方が落札者となります。

ただ、一番高い金額をかいたからというだけでは落札者になれないこともありますので、そのあたりはこの後ご説明いたします。

 

まず最初に競売入札には入札するための書類を入手することが必要です。

振込依頼書・入札書・入札保証金振込証明書

そして入札書類を入れる封筒。これが必要です。

これらの入札に必要な書類は管轄裁判所で入手できますのでまずこれを手に入れてください。

 

入札書には提出する日付、事件番号、物件番号、入札金額、そして入札者の住所氏名を記載します。

事件番号、物件番号については物件目録、3点セットに記載されてありますのでそちらをご覧になり転記してください。

入札額については、買受可能価額以上で入札することが必要です。

買受可能価額以下の入札では買受人になれませんのでご注意ください。

この入札書で一番大事なことは金額を書き間違えないことです。

1桁間違えて書いていたから訂正しておいてとか、

数字を間違えたからなかったことにというのは通用しません。

一度提出してしまえばあとから修正することはできませんので、慎重に記載してください。

 

次に入札保証金振込証明書の書き方です。

こちらにも事件番号、物件番号、入札者の氏名や住所などの情報を書き込みます。

開札期日も記入する欄もありますので、3点セットを見ながら記入していきます。


そして落札できなかった場合に保証金の返還を受ける口座を記入します。

こちらは、入札者本人の口座を書くのが一般的ですが、入札者本人の口座以外でも受け付けは可能です。

落札できなかった場合は開札後数日でこの返還口座に入金がありますので、次回の競売入札の保証金としてすぐに流用することも可能です。

そして振込証明書を貼付けます。

貼り付けた振込証明書には2か所の割り印が必要です。

そして、金融機関の受付印のあるものを貼り付けます。

保証金の入金はかならず、入札期日期間終了日の前日までに入金するようにしておいてください。

 

振込依頼書です。

こちらにも事件番号、入札者の氏名、住所を記入します。

決められた保証金額を記入し、振り込み手続きをします。

金融機関の窓口に行って、金融機関の受付印を受領するようにしてください。

 

先ほど振込依頼書の書き方の説明をしましたが、入札にあたって最初に入札保証金の入金が必要です。

こちらは物件ごとに決められた売却基準価額をもとに決められています。

売却基準価額の2が保証金額となります。

売却基準価額が低ければ入札保証金も低いのですが、売却基準価額が高額の場合、保証金額が何百万円、何千万円になるケースもあります。

金額の多寡を問わず、どの物件でも最初に保証金が必要だということは覚えておいてください。

 

先ほど書き方を説明した書類以外にも入札者本人を証明する書類が必要です。

個人なら住民票、法人なら登記簿謄本などがこれにあたります。

その書類も入札書と一緒に提出しなければなりませんので、事前に取得しておくことが必要です。

そして入札できる権利があるものだけが入札できます。

ほとんどの方は外国人を含め入札が可能です。

ただ債務者自ら入札することは禁止されています。

抵当権の実行で競売にかけられたのに、自ら競落して抵当権を抹消。

それならばその債務を最初から支払えということになりますから債務者自らが落札者になることはできません。

そして競売妨害等の行為を行っていたものなんかも入札者となれません。

逆に言うと債権者(抵当権者)お金を貸していた方ですね。

この債権者自ら入札し落札することは可能です。

 

これらの書類の記入が終わり開札日を迎えます。

開札日当日は裁判所に出向けば、入札本数、入札金額、入札者の名前を読み上げてくれます。

一度経験しておくのもいいかもしれませんね。

1番手と2番手の差が結構ある物件もありますし、僅差で落札しているケースもあります。

あまり2番手とかけ離れていたら入札金額を失敗したと顔が青ざめることもあるかもしれませんし、保証金の分を流しても代金納付を取りやめた方が良い場合もあります。

落札金額、入札本数だけなら、開札日当日の夕方頃にはネット上で閲覧することができます。

お忙しい方はネットでチェックすることになります。

こちらでは2番手以降の入札金額は分かりませんので、他の入札者との差を知りたい方は裁判所に出向く必要があります。

 

最高価買受人になるには

まず提出した書類に不備がないこと

入札保証金を期日内に振り込んであること

入札書を期限内に提出していること

本人確認書類が同封されていること

そして、最高価格で入札していたことが必要です。

さらに、その最高価が買受可能価額以上の金額であること。

以上が要件となります。

 

最後に落札後の手続きの手順です。

最高価買受人になった場合、開札日から1週間で売却許可決定がされます。

売却許可決定がなされると、約1週間で代金納付期限通知書が送られてきます。

この中には、手続きの方法が記されており、その手順に沿って固定資産の評価証明を取得し、所有権移転にかかわる登録免許税の計算を行います。

登録免許税の金額が確定すると、いつ代金納付を行うか、また登記にかかわる手続きにいつ裁判所に出向くかを裁判所に通知します。

落札価格から保証金額を差し引いた額が残代金として支払う額になります。

この納付期限は落札後約1ヶ月から1か月半後くらいが目処になっています。

なので、落札したからすぐに入金しないとと焦ることもありません。

融資付けも十分可能な期間です。

残代金を支払い、登録免許税も支払うと裁判所が嘱託で登記手続きをしてくれます。

もちろん、競売時についていた抵当権は外された状態で登記されることになります。

裁判所に出向き、登記手続きが完了すると、登記識別情報(昔で言う不動産の権利証)ですね。

これが郵送で送られてきます。

以上で所有権移転の手続きは完了です。

 

登記手続きは完了したということは、この不動産は自分のものになったということです。


でも、今日から自由に使っていいかという話は別物です。

まず、建物の鍵の引渡しは行われません。

通常の不動産取引ですと、決済時に鍵の受け渡しが行われますが、競売物件の場合は裁判所が所有者や居住者から鍵を引上げ、落札者に渡してくれることはありません。

また、建物内に動産、家具や荷物が残っている場合もあります。

この場合も建物内に残っている動産まで自分のものに自動的になるわけではありません。

所有者がそのまま居住したままの状態ということもあります。

そうした場合どうすればいいの?

そうですよね。知りたいですよね。

そのあたりのお話は次回お話することにします。

お楽しみに。

それでは。

ちなみに動画でもご覧いただけますので、こちらもぜひご覧ください。


競売で借地権の物件を見つけた。これは安い。買うべき?

3月25日にセミナーを行います。

テーマは『競売』と『不動産投資』です。

いずれも初心者向けの内容になっています。

前回は全くの初心者向けの内容だったので、レベル1。

今回は時間の限り少し掘り下げていきたいと思っていますのでレベル2くらいの内容だと思ってください。

セミナーへのご参加は こちらのページの申込フォームよりお申込みください。

3


セミナーを行うということで、今日はちょっと競売の話を。

競売物件の情報を見ていると、たまに異常に安い物件を見つけます。

築年数がまだ新しいのに売却基準価格が100万円??

『えっ。こんな金額で買えるの??』

競売物件の情報を知るには裁判所が発行している3点セットを読み解くことが必要です。

3点セットの内容については、このブログの中で物件明細書現況調査報告書の読み方の記事の中に書いていますのでご参考ください。

ということでこの説明は省いたとして、先ほどの借地権のお話にうつります。

今回テーマに上げるのはこちらの河内長野市の戸建ての物件。

河内長野

売却基準価格が1,010,000円。
買受申出保証金額が21万円。

買受可能価額が808,000円。

ということは、808,000円で手に入れれるかもしれないということです。

河内長野市木戸2丁目という場所にあり、南海高野線『千代田』駅から徒歩10分くらいの立地です。

建物は平成8年築の木造2階建で建物延床面積は108.89平米、間取りは4LDKです。

駐車場もありますし、賃貸需要の強弱は別にしても賃料6万円~7万円くらいは取れそうです。

『これが100万円くらいで手に入るの??すごい利回りになるじゃん?』

そうなのですが、この物件は借地の物件です。

建物のみの競売なので、土地の所有権は手に入りません。

土地の所有者は従前のままなので、この借地契約を引き継ぐことがまず建物を使用するために必要な手続きとなります。

借地料はというと、3点セットを読んでいくと毎月38,000円かかっていることが分かります。

最低でもこの38,000円の地代が必要だということですね。

借地の場合は、競売以外で建物を買い取っても借地権の再契約が必ず必要になります。

再契約する際に地代の値上げをされる場合もありますし、承諾料というものが必要になったりします。

この承諾料というものは借地契約書にかかれている場合もありますが、交渉で決めることもあります。

高額な金額を吹っ掛けられることもあります。

また、建物を取り壊して新しい建物を建築しようとする際には認めてくれないこともありますので、事前にきっちりと確認することが大切です。

今回の場合、名義変更の承諾料のことについては触れられていません。

しかしそれ以外にも気になる点が。

借地権の保証金として550万円預け入れているという点です。

通常の売買なら、この保証金は買主に引き継ぐ形で売買を行うのが通常です。

しかし今回は競売です。

この保証金の引継ぎは自然に継承はできません。

このまま建物を競落してしまえばどのようなことになる可能性があるのでしょうか?

債権者がこの保証金の返還を地主に求めた場合、建物の所有権が第三者に移行していることを理由に返還を認める可能性もあります。

その場合、新しい所有者に新たに保証金の供託を求められる可能性もあるということです。

逆に言うと債権者、前所有者もこの敷金をそのままにしておくことも考えにくいので、そうなると思っていた方が良いかもしれません。

100万円で買えたと思っていた物件が、名義変更の承諾料、新たな保証金の供託ということになると大きな出費になります。

ちなみに、地主が名義変更の承諾をしてくれないという場合はどうしたらいいのでしょう?

もちろん一切のお金を払わずに承諾を得ることは不可能に近いと思います。

でも、地主が明け渡して更地にして売却したいからなどという理由で承諾をしない場合には裁判所に許可を求める手続きの申請が可能です。

裁判所が周辺の事例や慣習を元に

『地代として〇〇円支払え。承諾料として〇〇円支払え。』

こう決めてもらえればその金額を支払う、または供託することにより土地の使用を認めてもらえます。

いずれにせよ、個人で一人で行うには難しい作業にはなりますよね。

なので、競売のサポートという仕事が成り立つのです。

競売入札前には事前調査は必須です。

権利関係以外にも、居住者、所有者の現況を把握しておくことがスムーズな建物の引渡しにつながります。

株式会社ライフコンサルティングでは、事前調査は21,600円(1件)で行っております。

大阪市内、堺市以外は別途交通費が必要です。

現状の状況が分かっていれば入札にも有利です。

余計な明け渡し費用を予算に計上せずに済むかもしれません。

その分、入札金額に上乗せできることになりますので落札しやすくなります。

無料で多少のアドバイスはさせていただいてはいますが、現地調査までは行えませんので最初の予算組みで少し高めの見積もりにはなってしまいます。

その分落札の可能性は低くなってしまいます。

どちらを選ぶかですよね・・・

競売物件の中にはいまでもお宝物件は存在します。

そのお宝物件を手に入れるためにはやはり事前調査は必要ですから、ぜひこれをきっかけにご利用いただければと思います。

それでは、3/25(土)セミナーでお会いしましょう。(笑)





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期間入札と特別売却

競売物件の売却方法には『期間入札』『特別売却』の2通りあります。

期間入札は入札期間を決め、その期間内に入札を受け付け、開札期日に開札した結果、買受可能価額以上で最も高い金額で入札した人を最高価買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を付与するというものです。

簡単にいうと、期日内に入札した人の中で最高値を付けた人かつ買受可能価額以上であれば最高価買受人になれるということです。

入札の方法としては、売却基準価額2割相当の買受申出保証金を裁判所に納付し、個人なら住民票、法人なら履歴事項証明書を添付して入札します。

入札書の書き方としては以下の通りです。

競売代金納付入札書見本


ちなみに落札できなければ開札後速やかに指定の口座に返却されます。

この口座は入札人名義でなくてもかまいません。

もう一つの特別売却というのは、期間入札で入札者がいなかった物件に対して行われます。

特別売却買受方法では、特別売却実施期間内に、売却基準価額以上の価額で最も早く申し出をした申出人に売却されます。

つまり、先着順で買受人を決定するという方法です。

後から入札すると、たとえ前の人より高額の金額を提示しても買受の申出人になることはできません。

同時に複数の申し出があった場合のみ入札により買受人が決定されることになります。

この特別売却の入札にも買受申出保証金の納付は必要です。

特別売却は確実かつ最低額で購入できるためお得なシステムですが、期日入札で1件も申し込みの入らなかった物件なので、少しややこしい物件も多いのでご注意ください。

なお、管轄裁判所によっては特別売却を実施していない裁判所もあります。

神戸地裁などはそうです。

入札のやり方も裁判所によって若干異なります。

例えば、入札書の中に住民票を同封するとか、別に添付するとか。

細かいですがいろいろやり方があるんですよね。

そうでもいい話だとは思うんですが。たまに怒られます(-_-;)

みなさん、期日入札だけでなく、特別売却にも注目しましょうね(^^)


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