ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

保険

賃貸管理で不動産屋さんって必要?

不動産投資でマンション運営をしていくにあたり、やはり気になるのが物件管理です。
みなさまが気にされることっていうのは、家賃滞納とかの問題や水漏れなどの緊急時の対応ではないでしょうか?
もう一つは募集業務ですね。

ただ、今の賃貸契約では不動産会社を通じての契約でもほとんど賃貸保証会社の契約も必須になってきています。
もともとは不動産会社が滞納の催促に行っていた業務を保証会社が代行してくれてるだけなのです。
賃貸管理で一番手間がかかるのがこの催促業務でした。
そこの手間が要らないなら不動産屋さんが行う管理業務など、ほとんど手間などかからないのですよね。

あと気になるのは緊急時の対応ということになります。

緊急を要する修繕ってどんなことが考えられるでしょう?
水漏れ?

水漏れの場合の対応策としたら、現場に駆けつけ階上の部屋をチェックし水漏れの状況を確認する。
階上の部屋のお風呂場から水が溢れているとか、洗濯機の給水口が外れ水が溢れ出しているか、配水管が破損して水漏れしているといういずれかの理由によるでしょう。

新しいマンションでは、たいがいが洗濯機の給水口が外れた。
古いマンションでは配水管が破裂、亀裂により水漏れ。
このケースがほとんどです。
上のケースは入居者の火災保険で。
下のケースは建物の火災保険で修復できます。

ただし、建物の保険の場合では水漏れ対応を担保している保険に加入しておく必要がありますし、加入していても緊急かつ突発的な事故でないと保険は下りてきません。
よく起こるケースとしては、長期間にわたり空室であった部屋に入居者が入り、お風呂やトイレなどから排水した瞬間に配水管にヒビが入って水漏れしたということがあります。

これは長期間配水管に水が流れないことにより配水管が劣化していることが理由に考えられます。

お部屋の案内に行くときに、たまに配水管から匂いが上がってきていることがあります。
これも同様のケースで、このまま放置していると上記のような水漏れ事故が起こる可能性が出てきます。
対策としては使用していない部屋でも一カ月に1、2回水を流しに行く。ついでに部屋の換気をすることが必要です。

私の場合、自分が管理していない部屋でも案内時に匂いが気になればトイレやキッチンから水を少し流すようにしています。
もちろん案内時にはバルコニーや、窓も開けて風も入れるようにしています。

みんな不動産屋さんがそうして案内してくれれば、わざわざ換気や排水しに行く必要もないのですがね‥

話を戻しますが、万一水漏れ事故が起こった場合、不動産屋さんがする仕事としては、理由を特定するために水道屋さんを呼んでチェックしてもらい、見積り書を取る。
洗濯機などが原因の場合は入居者に連絡を取り、部屋に立ち入り状況を確認するということです。
後の手順としたら、保険会社に連絡し保険請求の段取りをするくらいです。
この場合でも、電話一本で保険請求の書類を保険会社はすぐに送ってくれますし、請求の手順についても書いてくれています。
必要なのは事故直後の写真と被害状況の見積り書、あとは保険の証券番号くらいです。

ただこのような事故は何年かに一回起きるか起きないかという確率です。
起きたとしてもほとんど火災保険でまかなえます。

しかもこの保険の対応は水道屋さんでもしてくれます。
見積り書を書いてくれるのも水道屋さんです。

他に緊急対応を求められるケースとしたら火災ということもありますが、この場合は水道屋さんが内装屋さんに代わるくらいで、後の手続きは同じです。

こちらの場合は何年に一回というものではなく、ほとんど遭遇することないケースです。

逆によくあるケースとしては、お湯が出ないというクレーム?連絡があります。

この場合は給湯器の故障が原因で、多くの場合は給湯器が古くなって寿命が来たということです。
給湯器の故障の場合はその場で交換できることもあまりありません。
いきなり全くお湯が出なくなることはないので、出たり出なかったりという状況を繰り返して寿命を迎えます。
予兆はありますよね。
なので、入居者には様子を見てもらいながらその間に給湯器を発注するということになります。
通常一週間くらいで納品されますので、その間何とか持ちこたえてくれればセーフです。

ワンルームの給湯器とかでは、6万円、7万円くらいで新品に交換できます。

もし給湯器の交換のご用命があれば行ってください。大阪近郊ならそのくらいの費用で対応可能です。

このケースでも、不動産屋さんは設備屋さん、内装屋さんに引き継ぐだけの話なのです。

なんか自分でもできそうじゃないですか?

なら、不動産屋さんに任せなくてもいい?

結論から言うと必要ありません。

内装屋さんや工事業者さんに一人知り合いがいてれば不動産屋さんの管理など必要ないのです。

不動産屋さんが間に入ることによりマージンが発生しますし、その分請求金額は大きくなります。

自分ですることによりそのマージン分は吸収できます。

不動産管理はおいしいって昔はよく言っていました。
部屋付のときにも仲介に入ることにより手数料が入り、内装工事でマージンが入り、定期清掃などでも利ざやが入り。何をするにもお金がもらえます。
オーナー様は不動産屋さんに任せっきりなので、代金が高いのか安いのか分からない。それでも請求きた金額を一括で支払ってくれる。しかも取りはぐれがない。
こんないい仕事ないですよね‥

家賃がどんどん上昇していた時はオーナー業も何もしなくても儲かりました。そんな時代ならそれでもよかったかもしれません。
オーナーも儲かってたからWinWinです。
でも今の時代はどうでしょう?
不動産業者に支払う手数料も大幅に増加し、リフォームもそこそこ綺麗にしなければ決まらない時代です。

オーナーが儲からないのに不動産屋さんだけが儲かってはダメなんです。

なので、無駄な不動産屋さんは切りましょう。自主管理に切り替えましょう。

不動産会社の中でも営繕部や工務部がある会社はいいですよ。
内装屋さんや設備屋さんに頼むのと同じことですから。
でもできればちょこっとした修理、例えばパッキン交換やトイレの詰まりの直しなどは無償で動いてくれる会社さんならいいですよね。

パッキン交換やトイレの詰まりなどはほとんど部品代もかかりませんし、ちょこっとした手間で直ります。
これくらいはオーナーさま自らできるようにしておいたほうがいいですね。
あと鍵交換くらいも。
女性でも簡単にできる仕事なので。

不動産管理って宅建の免許が必要ないのです。個人で開業もできます。
それは国が不動産管理って不動産屋さんがやるものではないですよねと認めているようなものです(笑)

本当は内装業者、リフォーム会社がやるべき仕事なんだと思います。

なので、しっかりした管理会社では先ほどの営繕部や工務部、リフォーム部署などを設けています。
それがない会社の不動産管理は全く必要ありません。

最後に入居者募集が気になりますが、これも複数の業者に依頼した方が効率良くお部屋が決まります。
オーナーの顔が見えると営業マンはやる気が見えます。紹介しやすくなります。

もちろんこの場合は、送られてくる入居申込書の本人確認、保証人確認くらいはご自分でした方がいいですよ。
仲介業者さんでもいろいろな会社はありますので‥

最近はリフォーム会社さんも不動産管理を手がけている会社があります。

そういう会社では24時間の緊急対応もうたっている会社もあります。

不動産管理を任せるのなら、修繕などを自前で行える会社。24時間の対応をしてくれる会社。そして空室を埋めるためにいろいろな提案をしてくれる会社。これ以外は必要ない管理です。

不動産業界も生き残っていける会社、繁栄していく会社、そして淘汰される会社に分かれていきます。

管理会社でも同じことが言えます。
今日書かせてもらったように、不動産管理はほとんど自前でまかなえます。
オーナーさま自ら管理されているケースも増えています。
保証会社がある以上、家賃滞納の催促業務がないのです。
火災保険に加入していれば、万一の事故の際には保険会社の担当者が対応してくれます。しかもマージンなしで。

修繕を依頼している内装業者がいれば退室の際の立会い業務も引き受けてくれます。その場合は、その場で入居者に請求する金額もある程度提示できますし、新しい入居者のための見積りも同時にできますので一石二鳥です。

今日はいろいろ書きましたが、うちに管理させてくださいという話ではないので誤解なく。

うちは一人で稼働している会社ですから24時間対応もできませんし、たまには旅行も行きたいので(笑)

戸建とか区分所有の部屋を数件お預かりしていますが、これらの物件はほとんど入居者から連絡など入りません。

オーナーさまが危惧されている心配などほとんど起こらないです。

なのでお客様には自主管理をすすめています。
もちろんサラリーマンをやりながらで不動産管理などできないという方は別ですし、その場合は管理もお引き受けしていますが。

ただお客様が儲からなければ意味がないので、割安にはしていますが。

今はどうやって不動産投資で利益を出していくかということを考えることが必須です。
よほど利回りのいい物件を購入できればいいんですが、今の時代そんな物件には滅多には巡り会いません。

なのでできる限り余分な経費は削る必要があるのです。

不動産ってパートナー選びが重要ですという話を書いたことがありますが、もちろん不動産管理でも同様です。

自分にとって有益な情報、入居者にとっていろんな提案をしてくれる管理会社ならいいんですが、そういった会社でなければお付き合いする必要はないです。

これからはそういった管理会社だけが生き残れる時代になるでしょう。

オーナーさまとお客さまが直接つながるサイトも増えてきました。
重説のIT化もそういったニーズをふまえて行ってるのでしょうが、そもそもオーナーさまは宅建業者じゃないので重説の必要もないのですよね。

オーナーさまにいろいろ勉強しただいて、健全なマンション経営、不動産投資をしていただきたいと思っています。そしてそのお手伝いを少しでもできればいいなと勝手に思っていますのでお付き合いください。

それではまた。

2025年問題って知っていますか?

2025年問題ってご存知ですか?

2025年に地球が崩壊するとかいう話ではございません。

ましてや宇宙人が攻めてくるというSFの話でもございません(笑)

これは、2025年に総人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という前人未到の高齢化社会が訪れるということです。

生産人口


先日発表された総務省の統計では4人に1人が65歳以上の高齢者というデータが発表されていました。

このことについては、以前このブログでも書いたのでご存知の方も多いと思います。

2025年にいわゆる団塊の世代が後期高齢者(75歳以上)に到達し、年金受給者の増大、医療、介護、福祉サービスの需要が高まり、社会保障制度の存続が危ぶまれているというものです。

ちなみに1970年私が生まれた年は約9.8人で1人の65歳以上の高齢者を支えていました。

2000年になった時にはこの数字が約3.9人で1人の高齢者を。

そして、2025年には約1.9人で1人の高齢者を支えることになります。

夫婦に高齢者1人がもれなくついてくるという構図です・・・

2025年ってまだ先なような気はしますが、もう10年後の話です。

10年後には現在の社会保障が破たんする可能性があるのです。

かといって、高齢者への年金交付はヤメとか、医療費、介護費は自分持ちなどできるわけではなく、私たち世代が受給できるはずの年金を切り崩すことさえ考えられるのです。

社会保障費の推移でみても1981年には約30兆円だった社会保障費が2015年現在では約110兆円。

さらに10年後には145兆円になると予測されています。

これは日本の人口がたいして増加していない割には出生率が大きく低下しているからです。

昭和24年では270万人、昭和48年には209万人だった出生数が平成23年では105万人に減少しています。

それに伴い、医学の進歩により平均寿命はどんどん延びています。

そりゃ高齢化社会になってしまいます。

先日中国でも一人っ子政策が廃止されましたが、若年者が増えなければ社会を支えきれないのは明白です。

企業でいうと新規採用をしない方針と一緒です。

当然のことながら組織は弱体化しますよね。

ただ、日本の場合は政策で制限していたわけではなく、ただの晩婚化や結婚願望の希薄化の問題なのですが・・・

日本の国の問題として提起しましたが、自分の身に降りかかる問題としては家族の高齢化の問題があります。

自分の親の介護や年を重ねた時の自分の介護の問題です。

介護をするための費用として、在宅で月5万円ほど。施設に入所すると約11万円が毎月のしかかってきます。

今までは介護保険や医療費の援助など国がある程度までカバーしてくれていましたが、今後はどうなるか分かりません。

晩婚化した現代では子育てが終わったタイミングで親の介護が始まります。

奥さまはずっと手が離せない状態なのです。

ご主人一人の収入で補え切れるでしょうか?

しかも子育てと違い、介護はいつ終わるか分からないのです。

下手したら10年、20年介護でかかりっきりということも・・・

自分の生活費とは別にこういった資金も用意しておく必要があります。

とてもサラリーマンをしていて、家族の生活をし、住宅ローンを払いながらできるものではありません。

なので、不動産投資もしくは保険で賄わなければいけません。

今日は、せっかく生命保険を取り扱うようになったので不動産だけでなく、保険のお話をちょっと。

昔の生命保険って多くのケースは定期保険でした。保険金3,000万円といっても60歳までで死亡した時だけという掛け捨ての保険です。

その後は、終身保険を付けていればその保障額ということになるのですが、その金額って多い人でも500万円くらいではないでしょうか?

60歳を超えてしまった時点で一気に保障額は下がってしまいます。

定年退職の年齢が65歳まで引き上げになっているこの世の中で、この保険内容ではいかにもアンバランスです。

最低でも定期部分は65歳まで引き上げる内容に契約変更すべきでしょう。

もちろんこの部分を伸ばすと保険料も高くなりますし、60歳で払い込み満了、65歳で払い込み満了などとするとまた保険料は上がります。

生命保険ってご自分のためではなく、亡くなった後の家族のためなので、お子さまの年齢や親御さんの年齢など全て考慮して決めなければいけません。

10年間、20年間同じライフプランで生活している方など存在しないわけで、家族構成が変わった。子供が成人したなど、家庭環境に変化があるたびに見直すべきものだと思います。

住宅ローンの借り換えが当たり前の世の中になっていて、住宅ローンよりも長期で支払う生命保険の見直しをしなくていいわけがありませんから。

それに、親御さんの介護ではなく、自分が病気やケガなどで要介護の状態になってしまったら・・・

家族の生活費、教育費だけでなく住宅ローンは払い続けなければならず、それに加えて介護費用がかかります。

こう考えたらぞっとしませんか?

生命保険って高度障害になれば、死亡保険金と同額の保険金を受け取ることができます。

その場合なら問題はありませんが、中途半端に生き残ってしまえば、自分だけでなく、家族にとっても地獄です・・・

命あっての物種とは言いますが、どうなんでしょ?

万一に備えてっていうのが保険なので万一に備えることができていなければ何のための保険って話になってしまいます。

生命保険の定期部分っていうのは、加入してすぐに死亡しても、60歳ぎりぎりで死亡しても同額なのです。

でもはたして、59歳の時点で3,000万円保険金がおりてきてもはたしてそこまで必要でしょうか?

300万円では少なすぎますが、そこまでは要らないような気がします。

なので、いろいろな保険商品を調べてみました。

たとえば、収入保障保険という商品があります。

これは万一の時に一時金ではなく、毎月年金のように定額の給付金が支払われるというものです。

たとえば、契約年齢30歳で保険期間、保険料払い込み期間ともに60歳満了で月々8,500円ほどの支払いですと、万一の時に60歳まで毎月20万円受け取れるというものです。

もちろんこの期間を65歳にも80歳にも設定することは可能です。その場合保険料は上がりますが。

これなら定期保険で3,000万円受け取る場合の保険料に比べ約1/3に軽減できます。

しかも、高度障害にならずとも要介護3.4クラスの障害でもこの保険は受け取れます。

さらに保険料の払い込みも不要になります。

自分が働けなくなった場合にいくらの保障があればいいかは人それぞれ異なります。

もちろん、万一の時は一括でお受け取りすることも可能です。

59歳で亡くなったら何か月かしか受け取れないの?

という疑問も生じます。

そうなれば大損ですもんね・・・

でも安心してください。

保険期間満了前5年間の年金支払いを保障してもらえるのです。

つまり、この場合ですと20万円×12ヶ月×5年間で1200万円は確約されます。

保険料が月々8,500円でしたから30年間払い続けたとして306万円ですもんね。

同じ定期保険に入るならこういった収入保障保険に加入してみてはいかがですか?

詳しい保険料やシュミレーション希望の方はお気軽にお問い合わせください。

私はまだまだ保険のプロではないですが、逆にプロではないのでお客様目線でお話ができます。

お客さまに有利になる提案しかしません。

なぜなら、私は不動産屋さんですから(笑)

あくまで保険の業務はお客さまのサポートをするためです。

不動産投資をして資産を増やす仕事だけでなく、せっかくなら増やした資産を守るお手伝いもしたいと思い、代理店登録させていただいたので。

あっ・・・

でも専門的な話や契約、ご提案の際にはうちの担当者を同行させますのでご安心を(笑)

これから毎週担当者さんが保険の勉強会を毎週開いてくれるらしいです。

お客さまのニーズに合わせて提案できそうな商品中心に勉強してきます。

その中で使えそうな商品があればまたご紹介いたします。

不動産のことだけでなく、生命保険そして損害保険も取り扱っていますので、なんでもお気軽にご相談ください。

分かることはお答えします。

分からないことは調べてお答えいたします。

それでも分からないときは専門家を連れてきます(笑)

弁護士、司法書士、税理士、保険のプロをご紹介いたします。

なので、何でも一度お気軽にご相談ください。

できればメールでお願いします。






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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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