ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

信用

査定金額って何で会社によって違うの?

不動産の売却査定

一般的に家を売りたいと思う際には、不動産屋さんにいくらで売れるか見てもらうことになります。

一社だけにお任せする場合もあれば、複数社に見積り依頼をかけることもあります。

『いったいどちらがいいの?』

結論から言いますと、信用できる不動産会社があったり、どっちみちその不動産会社に頼まないといけない義理があるならその一社だけの見積りがいいと思います。

それは、他社が見積りした査定額で売れなかったとしても依頼された不動産会社からすると、
『そりゃ売れないって。だってうちが出した査定額は◯◯万円だもん。』

って感じで責任感が薄れてしまうからです。

でも逆に一社だけしか頼まなければ、
『本当はもっと高く売れるのに安く見積もられたんじゃないの?』
そんな気になってしまうかもしれません。

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不動産って騙されるというイメージありますよね?

そう思ってしまうのも仕方がありません。
最近不動産業界の悪いニュース報道がつづいていますし、逆に不動産で儲けさせてもらったという話を聞くことなどほとんどないですし。。

不動産はうまく転べばめちゃめちゃ儲かります。
でも、詐欺話が多いのも事実です。

かぼちゃの馬車のシェアハウス、スルガ銀行の書類改ざん問題・・・

そんなのは氷山の一角です。

住宅ローンの審査でも当たり前のようにやられていた話ですし、担保価値のない物件に多額の融資をつけていたなんて話は今に始まった話ではありません。

バブル期の住専破綻を思い出してください。
担保価値、評価額なんかいくらでも調整できます。
書き上げた評価書で融資審査をパスさせることなど日常茶飯事で行われています。


不動産鑑定士が作る鑑定評価も、私たち不動産会社が作成する査定書もいくらでも金額調整できます。

森友学園の問題でも、産業廃棄物の処理費用が8億円とか言っていましたが、あれも所詮見積書出しただけでしょ?

見積書は請求書じゃありませんから、いくらでも書けてしまいます。



先ほどの鑑定評価、査定書の話ですが、
『金額調整できるってどういうこと?』
こう思う方も多いのではないでしょうか?

評価には積算評価実勢評価収益還元法などいくつか評価の仕方があります。

積算評価って変えようがないのでは?

そう思う方もいるかもしれません。
でも、路線価も公示価格も実勢価格とは異なります。

これを実勢価格に戻すことになるのですが、この掛け値をいくらにするかで数字は変動します。
また、建物の再調達価格もその当時の建築単価なのか、実際にかかった建築価格なのか、また今の時点での建築価格なのかによって数字は変動します。

収益還元法でも、現在入っている賃料を元に算出するのですが、空室率をいくらで設定するか、空き室の賃料をいくらで設定するかでも変動します。

私たちが作成する査定書でも、どの成約事例を抽出するかによって金額は大きく変動します。
だって、どの不動産でも一律の価格で取引されているわけではないからです。

土地一つを取っても、間口や前面道路の幅員、方角、土地の規模、それぞれにより坪単価は大きく異なりますし、100mしか離れていなくても区が変わるだけで土地値は大きく変わってきます。

つまり、どの事例を取り出すか、どの指標を取り出すかによって金額はいくらでも調整できちゃうということです。

なので騙そうとすればいくらでも騙すことができるわけです。

『これが国税庁が出している路線価というやつです。』
『これでいくと、この前の道路は平米あたり◯万円となってますよね?ここは100平米あるので、かける100して、◯◯万円ですね。』

(おっ、何だか国税庁が発表している数字だから信ぴょう性がありそうだ。)

数字を見せられて説得されると迂闊にも納得してしまいそうですよね?

不動産会社によって査定金額にバラつきがあるのは何でか分かりましたか?

『じゃあ一番高値を出してくれたところが一番信用できるのでは?』

まぁ、一番安値を出していた業者さんよりは信用できるかもしれませんが、ここにまた隠れた画策があるのです。

『とりあえず他社より高い金額で持って行こう。』
『でも、この金額では売れないですよ。』
『いいんだ、いいんだ。専任で預かってしまえば3ヶ月は拘束できるから、その間に価格を下げる提案をしていけばいいよ。』

こうなると、売り出し当初の一番引き合いが取れるタイミングをみすみす逃してしまうことにもなりかねません。

『じゃあどうやって不動産業者を見極めればいいの?』

一発で見極める方法はなかなか存在しません。

宅建を持ってる、資格をいっぱい持ってるということが信頼できるとは限りません。
ただ、努力はしている人なのかなとざっくりとは理解できます。

2、30分話をしたくらいでもちろん本性は計り知れません。

でも今の時代便利なもので、SNS全盛の時代です。
営業マンのSNSを検索してみてください。

仕事のことに一切触れていない営業マンは信用できません。
逆に
『◯◯という物件を預かりました。』
とか
『今日◯◯を成約しました。』
などと物件のことしか書いていない不動産屋さんも然りです。

完全に仕事用で作り上げているSNSなのかもしれません。

信用できる人、それは裏表のない人。
プライベートの時に出会ってもニコニコと話しかけてくれる営業マンです。

やましい事があれば、プライベートは晒しません
プライベートと仕事は別と割り切ってる不動産屋さんはあまり信用していません

だって、私たち不動産屋さんはお客様のほとんどの情報を知っています。

売却物件をいくらで買って、今いくらのローンが残っているか。
家族構成から、現在の預貯金の額まで知り得ます。

お客様の趣味はもちろん、住まいを見れば奥様の好みや性格まで分かってしまいます。

それなのにこっちはプライベートを晒さないって・・・

不動産屋さんにプライベートはありません
こどもと一緒に歩いている時でもいつお客様と出会うかもしれません。

でも、それが私たちが選んだ仕事です。

今どきFacebookもInstagramもやってない、LINEもやったことない。
こんな人いるわけありませんから、不動産業者選びに悩んだら是非お勧めします。

ちなみに私のお客様はほとんど私の家族構成から、どこに旅行に行ったとか全部知っています。
初対面の方に
『娘さんかわいいですねー。』
とか
『あのホテル去年私たちも泊まりましたよ。』
って言われることも。(笑)

ちなみに、査定金額と売出価格は全く別物です。

売却時に主導権を握っているのは完全に売主です。

なので、査定金額はあくまで目安。

売却金額を決めるのは売主ですから、お忘れなく。

売ってくれるかくれないかは別にして、どうやったら売れやすくなるのか?

それをアドバイスしてくれるのが不動産屋さんです。

そんな自分の味方の不動産屋さんを選びましょうね。


不動産の流通は今後変わる

今、仕事仲間とプロジェクトを推進中です。

ただ、やはり宣伝力が足りません。

まだまだしたいことはたくさんあります。

不動産業界を革新的に変えていきたい、そんな野望もあります。

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不動産屋を介してしか売主と買主が繋がれない、貸主と買主が繋がれない、この仕組みの隙間で不動産会社は生き抜いています。

本来ならお客様自らが業者を仲介させるべきか、自らで契約を完結するかを選べる立場なはずです。

でも、今は自らでという選択肢を持つことができていません。

自分の家を貼り紙を貼って募集したり、物件をサイトに登録して募集もしていません。

サイト側も賃貸大家さん自らが募集したりしやすい環境を作ればいいのでしょうが、そうはなっていません。

売買物件も高い仲介手数料を支払わないと売る手段もありません。

それはその手段がないだけではなく、情報に信頼性を持たせれないからです。
塀に囲まれた立派な建物に『ForSale』と貼り紙がしてあって個人の名前と電話番号が書いてあってもなかなか電話しづらいですよね。

それは本当に売ってくれるの?

どんな契約内容になるの?

この建物は大丈夫な建物なの?

手付金渡して連絡つかなくなるとかないかな?


そんな心配はやっぱり出てきます。

それがネット上に出てる物件なら、まだポータルサイトの信用力で

『あっ、これ大丈夫なのかな?』

なんて信用してしまいそうですが、先日仮想通貨の件で問題がありましたよね?

出川哲朗のCMでお馴染みだったコインチェックです。

『TV CMやってるから大丈夫だろ?』

その信用は一気に失いましたよね。

仮想通貨流出騒動で預けていたお金が引き出せなくなりました。

昨日のニュースで日本円の出金手続き済みの分に関しては再開しますということにはなりましたが、CMやっていても信用してはいけないんだ、こういう教訓が生まれたのではないでしょうか?


それなのにポータルサイトに載ってる情報が全て信用できるかというと、そうではないですよね。

やはり怪しい情報も中には埋もれています。


今は業者が預かった物件や広告掲載可の物件を営業マン・事務員さんが手入力していますので、中には打ち間違いもありますし、情報を精査せずに入手した情報をそのまま入力していてその情報が間違えていたという状況も起こります。

その中で個人が自分の物件を入力したとしても、その情報がどの程度信頼できるのか疑わしいですよね。

せめて広告の段階で重要事項説明書で義務付けられている内容くらいはきちんと列記し、売買契約書、賃貸契約書のひな型まで掲載しておく。

この内容の物件ですがいかがでしょうか?

そのくらいのことまでしないと、

『言わなくていいことは言わない。』

『聞かれていないことは教えない。』

こういった考え方が染みついた今の業界の信頼を払拭することができません。

まして、個人が自分の物件を売るときにはイヤな情報はできる限り開示したくない、そんな気持ちになるのもやむを得ないところです。

でもそうなると、個人間の不動産流通の機会は失われてしまいます。

今の売買契約では重要事項説明書でいろいろな項目が追加され、契約時には『知らなかった』『聞いていなかった』ということは少なくなりました。

でも契約の意思決定のタイミングまで、そういった情報が分からないことに不信感を覚えた記憶はありませんか?

募集する段階できちんと調査を行い、契約内容の取り決めをを行っておく。

その作業のお手伝いは私たち不動産業者が担う。

住宅ローンの利用の際には、様々な金融機関がお手伝いをする。

リフォームの際には、不動産業者を介さずとも自らで発注できる

そんなことができれば不動産の流通はもっと活発になると思います。

そこには募集写真を撮影するプロのカメラマンや、物件のキャッチコピーを考えるコピーライター、募集する側が雇用し、より高く売却するためのチームが存在する。

予算のない売主や大家さんは自らの物件を自らの手でプロデュースし、そういうノウハウをレクチャーする教室があってもいいかもしれませんし。

ネット通販の大手『楽天』などはそういったサポートを楽天の出店者に行いますし、メルカリなんかでも自らの商品をプロデュースする力が強い人が成果を残しています。

不動産だけが業者に頼りっきりの世界なのです。

もちろんプロの手を借りた方がいい、そういう選択をする人も多いかもしれません。

でも中には、個人間の流通を望んでいる人もいるはずです。

そういった人たちの橋渡しになりたいなという野望があるのですが、そのためにはまず流通網を作ることが必要ですし、そもそも協賛する人が現れなければ話にもなりません。

多くの不動産会社の営業マンと今までお会いしました。

契約業務の調査をきっちりできる人はあまり話が上手じゃなかったり、売り方がうまくないケースが見受けられます。

逆にこの営業マンすごいなと思う人は、物件調査が下手だったり・・・

得手不得手があるのですよね。

不動産会社は不動産物件の調査をする会社、売るのは別の販売網、ローンは金融機関が請け負い、リフォームはリフォーム会社が。

じゃあ不動産屋は調査するだけの会社??

もちろん今と同じような形で仕事をしていくことは可能になるとは思います。

ただ仲介、双方の間に入り業務を遂行する代わりに手数料をもらう仕事から、売主、買主いずれかの立場にどっぷり入り込み代理人として業務を遂行する仕事へ変化していく必要があるとは思っています。

もちろんその専門家を要しないリスクの少ない取引なら代理人を立てる必要もなくなりますし、自己資金だけで不動産を購入する人にはローンの斡旋も要りません。

ただその場合、個人間で取引する場合でも、不動産がどういった不動産なのかは知らないといけませんし、その不動産にどういったリスクがあるかを知っておく必要はあります。

そこで不動産の調査資料、知るべきリスクが書いてある資料、法規制、遵法性などを調べた資料が必要になるわけです。

専門家の手伝いが必要な人は不動産会社を利用し、専門家の手伝いが必要のない物件や不動産取引を数多くこなし不動産知識のある人は自らの手で販売する。

そうなるだけで、個人の選択肢は大きく広がります。

選択肢はあるけど選ばないのと、選択肢がないからそれしか選べないのとでは大きく違います。

『ちょっと家を売ろうかなと考えているんだけど、調査だけ手伝って。』

『家を高く売るためにはどうすればいい?ちょっと相談に乗って。』

そんな業態になるのではないかと心配?

ちょっとそれも面白いかなと思ったり。

そんなことを考えながら、自分ができることを考えています。

そのうちAmazonとか楽天が乗り出して一気にそういう流れになっちゃうかもしれませんしね。

でもまだ待ってね。

もう少し。

自分を確立させるまで・・・





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不動産は水商売というけれど

不動産は水商売だ。
『契約が水に流れるとあかんから水曜日休むねん。』
これは私がこの業界に入ったばかりの頃先輩に言われた言葉です。
『不動産は千三つ
案件が千件あってもそのうち三件しか成約しない。
って教えられましたが、実はそういう意味ではなく、
『不動産屋は千三つ屋』
という意味だそうです。
千のうち三つしか本当のことを言わないという意味なんだそうです・・・

でも確かにそういう人も少なくはありませんし、昔はよく売る営業マンは大概そんなタイプでした。
お客様によって、自分の生まれ故郷が変わる、家族構成が変わる、趣味まで変わる。
そんな先輩がいました。
毎月の売上は私の倍は売り上げていましたし、毎月のように表彰されているようなスーパー営業マンでしたが、いつの間にかこの世界からいなくなりました。
失踪したのです。
理由は博打で大きな借金があったとかそんな噂は流れていましたが真相は不明です。
ある日一緒にゴルフに行ったときのことです。
丸半日いろんな話をしてくれました。
自分の生い立ちのこと、今までの学生生活のこと。
勉強になるなとうんうん頷いて話を聞いていたのですが、帰り際に
『大西くん、今日の話どこまで本当だと思う?』
私は『えっ?どっかから嘘やったんですか?』
と聞くと、
『そやでー。最初から最後まで全部嘘やで。こんな人生やったらどうかなって思って。』

たぶんこの先輩は嘘をつくというより、自分が考えたストーリーに合わせて自分を演じてるのかなと思ったのを思い出します。
私も若いとき、その真似をしてお客様に合わせてお話しをしてみたのですが、私の場合自分の言った嘘を覚えれなくてすぐにバレて信用を失ったのでそれ以来そういうスタイルは封印しましたが、
『不動産屋は信用できない。』
世の中にこう思っている人が存在していることは事実です。
嘘をつく人が多いということより、真実を語らない人が多いということなのかもしれません。

今は不動産契約、売買でも賃貸でもそうですが重要事項説明というものはきっちりとされるようになってきています。
リスクはリスクとしてきっちり書いておく、説明しておくということは周知されてきていますが、案内の時にお客様が嫌がることを言わない営業マンって未だにたくさんいます。
『後から分かることなのに。』
そう思ったことは何度となくあります。
でも嫌なことを後回しにしたい人ってたくさん存在します。
どちらかといえばそちらのタイプの人の方が多いかもしれません。
でも私たちの仕事って、嫌なことを後回しにすればするほど解決するのが大変になりかえって仕事が増えるということに繋がります。
逆にスピーディに対応すると、それがトラブル対応だったとしても
『この人はいい人かも。』
とか
『すぐに動いてくれたので助かった。』
とか高評価に繋がることにもなります。
同じ動かないといけないのなら、ありがたく思ってもらえる方がいいですもんね。
なので、私は早め早めに対応することを心掛けています。

不動産屋さんは嘘つきではなく、
『この人は信用できる。』
『あの人は信頼している。』
こう思ってもらうことが大切です。

これからの不動産業界はその信用と信頼がなければ成り立たなくなっていくでしょう。
未だにたくさんの不動産を所有していても、不動産のことになると誰かに任せっきり、よく分からないという人は多く存在します。
不動産取引とか登記手続きとかを自分でできるようにするとかは無理かもしれませんが、今自分が所有している不動産の流通価格はどれくらいなのかは知っておいた方がいいでしょう。
簿価はお抱え税理士さんに聞けばすぐに教えてくれるでしょうが、実際にはその簿価より高く売れることもあれば簿価に大きく届かない価格でしか売却できない物件もあったりします。
どの物件を売却したらどのくらいの価格で売却でき、手元にどのくらいの資金が残るのか、また今売却すればどのくらいの税金を支払わなければいけないのか、それが分かっていれば売却のタイミングを逃すことはありません。
不動産には売り時、買い時があります。
買い時にうまく物件を購入し、売り時にうまく物件を売却する。
これができれば不動産投資で失敗することはありません。
そのためには自分が所有している不動産がどのくらいの価格で売却できるかは知っておきたいですよね。

そうした依頼もお待ちしております。
不動産を売却する際には是非ライフコンサルティングにお声がけくださいね。

それではご相談お待ちしております。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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