ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

修繕

表面利回りのワナ

不動産投資をしている方にとって利回りってとても気になりますよね?

気になっていいんですよ、もちろん。

私も気になりますし、気にします。

でも誰が決めた利回りなの?

実際にその利回りで回っていくの?

ここが大事です。

絵に描いた餅なら意味がないですよね?

満室になったら利回り10%なんです。

でも今は3室空いています。

この3室が埋まれば10%です。

埋まればです。

しかも予想している賃料で埋まればですよね?

予想しているより安い賃料でしか埋まらなかったら?

安い賃料にしても埋まらなかったら?

また、今入居している部屋が空いてしまったら?

そこまで考えなくてはいけません。

そこまで考えていてもまだダメですよ。

家賃5万円平均で10室あるマンションがあったとします。
現在7室稼働中です。

満室想定10%なので、5×10×12ヶ月で満室時家賃収入は年間600万円。
ということは物件価格は6000万円ですね。

3室空室のままなら5×7×12で420万円。利回りで7%です。

ここまでは誰でもわかる計算です。
賃貸需要の強い地域と弱い地域では、どのくらい空室が埋まる速度が違うのでしょうか?

人気のあるエリアなら1ヶ月、2ヶ月で部屋は決まっていくかもしれません。
でも、問い合わせすら入らないエリアの物件もあったりします。

決まる速度が1ヶ月と半年では5ヶ月分で一部屋当たり25万円も変わります。
3部屋あればこれで75万円変わります。

また、残り3室が5万円ではなく4万円で決まってしまっても、3部屋で36万円変わります。

またなかなか問い合わせの入らないエリアでは、賃貸仲介業者に支払う手数料も大きくなりますよね。

なので、どうしても賃貸需要の弱い地方エリアの利回りが高く設定されているのです。

逆に都心部や人気のあるエリアでは稼働率も高くなりますので、利回りは低めに設定されています。

よく知り合いの家主が利回り○%の物件を購入したとかの話をされることがありますが、どこで?
また築何年で?
またどんな間取りで?
RC造?木造?
それによって全然変わりますよね。

利回りって大事なようで実はそこだけじゃないんです。

築20年の表面利回り10%の物件と、新築の表面利回り6%。
でも新築の物件は借上保証付、しかも内装工事などの修繕費用は借上会社持ちならどうでしょう?

築20年といえば、給湯器やキッチンなど水周り設備の交換時期に差し掛かってきます。
そのあたりまで考慮して、手残りのキャッシュフローはどうなるのということですよね。

私は一つの目安として、3点ユニットのワンルームならセパレートの物件に比べて2%くらい上積みして、1Kは1LDK、2DKなどに比べて1%くらいは上積みして考えるようにしています。

それは回転率がファミリータイプとワンルームでは大きく違うからです。

回転率が違えば現状回復などの費用負担が余分にかかることになります。

しかも家賃が安いほど仲介業者に支払う広告宣伝費も高くなります。

つまりコストがかかる分利回りを高くほしいわけです。

また満室時想定家賃を高めに設定することも簡単に出来ます。
新築時にはそれなりの賃料でもお客様はつくものです。
問題は二回り以降です。

そこで家賃が大きく下がってしまうような物件では困ります。

最近の投資用ワンルームでも1Kタイプの物件が多くなっています。

1LDKや2DKに比べて部屋数が多く取れるのと、それによって利回りが高くなるからです。

なので1Kと1LDKとでは同じ利回りで考えてはいけません。
回転率も定着率も変わります。

1LDKでそこそこの利回り、7%を超えてくる利回りか1Kで8%近く回る利回り、こんな物件がいいですよね。

でも最近そんな物件になかなか出会えません。

だってそうですよね。

その利回りがあれば十分キャッシュフローが回ってしまいますから、すぐに売れてしまいます。

融資のあたりをつけているうちにもう売れてしまったということもよくあります。

いい物件を手に入れようとするとスピードも大切です。

スピードを早めようとすると、やはり自己資金も大切です。

過去の融資実績も必要です。

経験を積めば積むほどいい買い物はできるようになっていきます。

何事も経験は大事ですね。

でもその経験を積むために失敗するわけにはいきませんよね。

なので、私たちのような不動産会社さんの出番なのですよ。

お客様の代わりに今まで培った経験と情報を元にアドバイスさせていただきます。

先ほど言ってたような新築の物件情報も入手できそうです。

今中古で出回っている物件の利回りを見ていると恐ろしくなります。

見た目のキャッシュフローは回っているが、補修や大規模修繕が発生した途端に終わってしまう物件だらけです。

せめてそうした中古の物件を購入するなら、外壁や屋上防水あたりは終わっている物件を購入しないと大変なことになります。

なので購入前にちゃんとご相談くださいね。

そしてお客様の安定した不動産投資のお手伝いを出来ればと思っています。


家主になるための勉強その1「家主の権利と義務」

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不動産オーナー家主さん)になるためにまず簡単なお勉強をしましょう。

賃貸収入を得て、家主さんとして活動するわけですから、家主さんの権利と義務の勉強から。

家主さんは入居者または契約者から毎月一定のお家賃をいただきます。

これが権利です。

また、入居する際に敷金や礼金をもらいます。これも権利です。

家賃のほかに共益費、水道代、駐車場使用料、駐輪場代、バイク置場使用料なども徴収します。

これらの収入を得る権利があるんですね。

まあ、ここまでは常識の範囲です。

この収入の中で、共益費という分に関しては、まるまま家賃収入として計上しなくていいのをご存知ですか?

もちろん、収支をきっちり分けて管理することが前提ですが。

この共益費として徴収した金額から、管理料や、ゴミ収集費用、エレベーターの点検費用などを控除してまだ余ってくるという前提で話します。

この余った金額をストックして、将来の大規模修繕に備えて置いているという解釈はできるんですよね。

もちろん、実際に支出が発生した時には、この備蓄分から支払い、なおかつ足りない分は修繕費として計上する。こういった方法で、毎年の家賃収入を軽減することができます。

話を戻しますが

家主さんの義務ですね。

これは、入居者に対して健常な状態のお部屋を提供すること。

つまり、修繕義務を負うということです。

入居時に部屋に設備としてついていたもの。これに対して修繕義務を負います。

ただし、電球やパッキンなど消耗品については修繕義務を免れます。

ただ実務的には、パッキンくらいは交換してあげた方が気持ちよく入居していただけるので、交換してあげた方がいいかもしれません。

自分で簡単にできる電球交換などは、入居者にしていただいて大丈夫です。

あと、もう一つ近隣からのクレームも対応してあげないといけません。

共同住宅になると上の入居者の足音がうるさいとか、隣の部屋の話し声がうるさいといった苦情が入ります。

これには対応してあげる必要があります。

この辺りが邪魔くさかったら管理会社に頼んじゃいましょう。自主管理(オーナー様自身が管理)する場合は自分で対応する必要がありますが、管理会社が入っている場合は管理会社に任せっきりで大丈夫です(^^)

他には消防点検(1年に1回、3年に1回。これは居住用だけの集合住宅か店舗が入っているかなどで変わります)、貯水タンクの清掃なども必要です。

きっちりしているオーナー様のマンションは給排水の清掃なども定期的にしている場合もありますね。

分かりやすい話でいうとこんなところですね。

また特殊なケースは別章でお話しますね(^^)



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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