ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

個人情報

金融スコアで融資金利とか決めればいいのに

不動産業界に入って26年、長いこと売買取引に関わっています。

そして、住宅ローンから不動産投資のアパートローン、そして事業融資、不動産売買のプロジェクト融資、創業資金まで多くの融資取引にも関わっています。




その中でいつも疑問だったのが、なぜ住宅ローンはお客さんの内容に関わらずこんなに低金利なの?

アパートローンでもこの人とこの人の内容が全然違うのに、大して金利が変わらないのということでした。

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今住宅ローンを借りる場合、0.5%で借りれる人もいれば0.7%〜0.9%あたりとほとんど差はありません。
変動金利の話ですが。

0.2%の差というと、3,000万円借りた場合でも年間6万円弱の差です。

でも、お客さんの内容で比べるとその差は歴然です。

自己資金、貯蓄額が何千万円、方や貯蓄はほとんど0、年収も返済比率も大きく変わっていてもその金利は然程差が生まれません。

事故率でいうと大きく変わるはずなのですが。

またアパートローンでも同じです。

金融機関ごとに金利の差はありますが、お客さんの内容による差は然程変わりません。

a銀行でAさんは1.8%、Bさんは2.3%。
b銀行でAさんは0.6%、Bさんは1.3%。
この程度の差ではないですかね。

もちろんヘビーユーザーというか、長いお付き合いをしている金融機関では、良客と一見のお客さんではもっと金利差は出るでしょうが、カードローンのような金利差の開きは生まれていません。

住宅ローンでもアパートローンでも、カードローンのような金利差があってもいいんじゃないのというのが個人的な意見です。

カードローンっていうのはもちろん無担保の融資商品です。

判断基準は個人情報しかありません。
高額の融資の場合は収入証明の提出は必要ですし、自己申告ではありますが他の資産の状況も開示します。

今カードローン破産とかの問題もたくさん起こっていますが、その人の借入金利っていくらなんでしょうね?

例えば楽天銀行カードローンの広告では1.9%〜14.5%となっています。

14.5%というと利息制限法で定められている上限金利15%(100万円以上の場合、その他借入金額により異なる)ほぼ一杯の金利です。

8倍近い差がありますが、この最低金利で借りれるような人の事故率ってどのくらいあるのでしょう?

具体的なデータが見つからなかったので、検証するのはまた見つかったときにということにしますが、最初の貸出時に審査を行っていますからカードローンを低金利で貸出ししている人の事故率はかなり低いのではないでしょうかね。

不動産の場合、融資を受ける際にその不動産を担保にしますので無担保の金融商品より金利は低くなります。

返せなかったら、その担保権を実行すればいいわけですので。

ただ、今の住宅ローンしかもフルローンの場合、担保権を実行して貸出額の全額を回収できるかといえばほとんどのケース回収はできません。

その時点での相場になりますので価値の判断は難しいでしょうが、100%近く回収の見込みがある場合は超低金利、7割、8割程度しか回収の見込みが立たない場合はその部分に関しては高金利。

融資も二本立てにして、低金利の部分、高金利の部分に分けてあげれば債務者も挙って高金利の部分から繰上げ返済するでしょうから取りはぐれも少なくなり、低金利の分の担保は十分確保できる。

そんな仕組みに沿って融資組みをしていけば、金融機関も収益向上、融資利用したい人も金利は高くなるけど融資を受けやすくなる利点が生まれそうです。

今のローン審査と言えば、承認か否決、条件付の保留、このいずれかです。

否決になった人、例えば年収が低い人、勤続年数の浅い人、歩合給など収入にばらつきのある人、自営業者の人でも購入したいという意思は人一倍ある方もいます。

そういう方の受け皿が住宅ローンの場合は、スルガ銀行だったりしたのですよね。

ただし4%前後の金利にはなっていました。

本来ならこれでいいじゃない。
仕方ないじゃない。
勤続年数が長くなったり、収入が上がったときに借換えすればいいじゃない。
自営業者ならきちんと申告をして税金を納めてから借換えすればいいじゃない。

と思うのですが、周りの人たちが金利0.6%、0.7%辺りで借りているのを目にすると、
『なんだかもったいないな。』
『きちんと申告してから買おうか。』
『収入上がってから買うことにするか。』

こういう選択肢に陥ります。

でもそういう人ほどこれからも申告はきちんとしませんし、収入を上げる努力もしません。

一旦購入してから借換えという選択肢を選べば、借換えできた時点から大幅に支払額が減りますから一生懸命努力するでしょう。

ただし、購入時点でフルローンという選択肢を選んでしまえば借換えの選択肢は持ちにくくなります。

借換先で担保評価割れをしてしまうからです。

なので、先ほどのケース、スルガ銀行でも自己資金は2割ほど必要ですよというのが前提でした。

アパートローンでも同じです。
担保余力以上に貸出します。
その代わり金利は高いです。
担保余力に不足している分は自己資金でご用意くださいね。

こういう話なのです。
本来は。

プラス借換えを想定して、他行の耐用年数に沿った借入期間内で借入れをしていれば
『スルガさんの物件はうち借換えできないですよ。』
こんな断られ方しないのですよね。

金利が高いのは仕方ない。
物件の問題や、借入する本人の問題です。

ただ、金利が高い金融機関で借りるなら、将来借換えすること、借換えできるような借り方をしておくこと、これが最重要です。

みんな使い方が間違っているだけのこと。

スルガ銀行が悪いのではなく、使う人の使い方が間違っています。
また、その使い方を指導していない業者に問題があります。

『売れればいいや。』
結局ここだけなんですね。

スルガ銀行=悪

ではないのですのね。

振り込み詐欺が多いから、プリペイド携帯、ATMを無くしてしまえみたいな議論です。

外国人旅行者にとってプリペイド携帯ってとても便利だと思うんですよね。

話は変わりますが、リーマンショックで話題になったサブプライムローンがあります。

これは外国人移民の人や低所得の人向けの住宅ローンでした。

アメリカでは中古住宅の価値が日本のように大幅に下がることがなかったのでできた仕組みです。

不動産を担保に取ることにより、取りはぐれを少なくする。
また、リスクのあるお客さんに対して、高金利をもらいカバーする。

とてもよくできた商品だと思います。

なんで破綻したのかというと、不動産バブルが起きて不動産価格が大きく上昇したからです。

不動産価格が上昇すれば融資金額も大きくなります。
融資金額が大きくなれば返済金額も増えます。

返済金額が増えれば、返済できなくなる人が増えます。

返済できなくなった物件は競売にかけられ、多くの物件が市場に出回ります。

すると、不動産価格は暴落します。

暴落すると担保割れが起こります。

一気に破綻・・・    

アメリカの場合はもともとノンリコースローンですから、不動産で担保回収できない場合でもその他の資産に負債は及びません。  

なので未回収の債権が膨れ上がったわけです。

日本の場合は、ノンリコースではありませんので不動産が競売にかけられ、借金が残り、さらに預金凍結や給料の差押えまで入ります。

それがあるので、担保余力以上に貸出ししているわけです。

そこにみんな気付いているのでしょうか?

不動産業者はきちんと説明しているのでしょうか?

『返せなかったら物件売ればいいんです。』

あたかも物件を売却すれば借金は棒引きのような話を真に受けていませんか?

不動産業者は金融知識がなくてもローンの斡旋を行なっています。

そもそもこの制度に疑問を覚えてしまいます。

また、金融機関担当者も金銭消費貸借契約(略して金消契約)の際にサラーっと流す説明をするだけです。

もちろんそこで債務者が
『恐いからやめとく。』
となって不動産契約が流れてしまうと大ごとですから、そういう説明になってしまいます。

不動産斡旋の業務と金融商品斡旋の業務、きっちり区分けして免許を発行した方がいいのでは?
  
ローンに強い業者=金融商品の知識が高い業者

ではなく、ローンの通し方がうまい業者さんなんです。

『奥さんの収入を合算すれば多くの借入できますよ。』
『家具や家電を購入する資金を物件価格に乗せて、頭金を出している形を取りましょう。』 

収益物件なら
『修繕の実施履歴を売主に書いてもらうので、耐用年数を伸ばして融資年数伸ばしましょう。』
『家賃収入、実際よりも多いように書類書きなおしますので、それで提出しましょう。』

いくらでも方法はあります。

でもそれって、本来の評価以上のものに変換しているだけで返済能力とは別物です。

なのでそういう借り方をしていればいずれ収支(家計)を圧迫します。

正しい評価で融資を受けることが本来の正しい姿なんですけどね。

今の住宅ローンは頭金なしで、収益物件も自己資金なしで。
この風潮はダメです。

お金がない人がマンションオーナーになったり、貯金のない人が家を購入したり。

完済するまで所有し続けている姿が想像できません。

『こんなこと言ってたら不動産売れなくなるよ。』

そうなんですよね。
実際にマイホームも収益物件もそのような形での購入希望者がほとんどです。

でも、将来支払いができなくなって困ってる姿を見たくない。

そんな気分になるんです。

不動産屋に向いていないのかな?
今さらですが。(笑)

担保評価に対しての融資、市場再販価格での融資上限に決まりがあればそのようなことは起こりません。

なので、金融機関がまともな状態に戻ってくれれば私の悩みは改善されるのですが。

ようやく題名の金融スコアの話になります。(笑)

年収、年齢、勤務先、資産状況、国家資格、家族構成などで各個人の金融スコアをつけ、格付けする機関とかできないもんでしょうか?

企業でいうと帝国データバンクみたいな。

このデータは融資審査の際に活用でき、自らも随時更新でき自分の金融スコアを閲覧できる。
もちろん金融機関も個人情報の照会の同意があれば閲覧できる。

年収や資産が増えれば金融スコアが上がり、そのスコアにより金融機関の金利も連動する。

各金融機関にローン用の収入証明を提出する必要もなく、住宅ローンを組みたいという意思表示をすれば金融機関側からアプローチが来る。
『うちの銀行なら◯%で融資させてもらいますよ。』

0点から100点まで。
90点以上なら、どこの金融機関でも無条件に融資が受けられ、50点未満ならどこも貸してくれない。

でも、自分の現在置かれている立場が把握できるので改善しようと努力するかもしれないですしね。

通帳の改ざんみたいな下らない不正も防げるかもしれません。

そんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。



家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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生命保険の罠

生命保険の加入世帯は全体の80%強と言われています。

まぁほとんどの方が加入していると言える生命保険ですが、加入している保険の内容を聞くとはっきりと覚えていないケースがほとんどです。
『たぶん3,000万くらいだったかな?』
『ガン特約とかついてたはず』
とか曖昧な返答が返って来ることがほとんどです。

多くの方が入られている生命保険は定期付終身保険と言われるものです。
60歳までに死亡した場合、65歳までに死亡した場合は3,000万円の死亡保険金、それ以降は終身保険の金額が保障されるというものです。
そして、ほとんどの方は60歳、65歳までに死亡しません。

終身保険の金額がいつ死んでも支払われる保障額となり、この金額の給付しか受けれないということがほとんどです。
つまり生命保険はあくまでも万一の時の保障であり、大きな金額の給付が行われることは非常に少ないということです。
生命保険会社が多くの社員を抱えても事業が成り立つわけです。

20代で加入して、毎月2万円ほど支払い、約40年支払えば総支払額は960万円です。
この結果受けれる終身保険の金額が300万円。
どう思いますか?

仮に同じ40年間毎月2万円づつ積み立て、年利3%複利で運用するといくらになると思います?

1,850万円です。

今の時代そんな金融商品はありませんが、40年前ならもっと利率のいい商品はたくさんありましたよね。

そう考えると今の時代、今あるお金を増やすことは簡単ではないかもしれません。
預けっ放しで何もしなければ。

なので、今あるお金を有効活用しなくてはなりません。
最近も投資詐欺話のニュースがありましたが、人って何もしなくてお金が増えるという話に簡単に乗っかるものなのですね。

リスクがないっていう話ほどリスクしかない。
誰でも簡単に儲かりますよという話ほど簡単には儲からない。
この基本さえ押さえておけば自分がこれから何をしていかないといけないのかが見えて来るはずです。

不動産投資というのは、その手段の一つにすぎません。
何かを買って収益を生む。
買ったものを売却して利益を得る。

不動産投資ってただそれだけのものです。
なのでやり方、進め方は人それぞれ違います。
100万円から始める方も、1,000万円から始める方もいます。
キャッシュフローを月間50万円、100万円にするスピードも人それぞれ違います。
だってそうですよね。
同じ時期に同じ商売を始めた人でも同じだけ売上を上げて、同じ利益を上げるわけではありません。
結局はやり方を指南してくれる人がいるかいないか?
また自分に協力してくれる人たちがたくさんいるかいないかの違いです。

私にはいまだに学べる環境があります。
そして手本になる先人たちが周りにいます。
私が情報提供するだけでなく、情報共有できるお客様たちもいます。

ありがたい話です。
みなさまにもそういう方たちがいれば必ず成功します。
いない方には、私がその役割を担うことができればいいなと思っています。

みなさんより年下かもしれませんが、不動産の世界では先輩でしょうから、少しはお役に立てると思いますよ。(笑)

ご相談お待ちしております。

あっ。
忘れていました。
生命保険の話の続きを。(笑)

定期付終身保険に加入しているみなさま。
昔に加入して長期間加入していると、解約返戻金というものがあります。
これは解約時にはその時点での解約返戻金が戻ってくるもので、その8割から9割程度まで低金利で貸付を受けることができます。
これを契約者貸付と呼びます。
その借入金は返済しなくても、解約時、保険金受取時に精算することもできます。
そして、貸付を受けても個人情報に乗ることはありません。

なので、この資金を頭金にして不動産投資を始めることも可能です。
また今日の話を受けて、生命保険なんか役に立たないと思い解約して投資資金に回すこともありかもしれません。
団信付アパートローンを利用して生命保険代わりにすることも有効な手段かもしれません。
65歳を過ぎて受け取る終身保険の200万円、300万ってお葬式代で消えてしまいますから、そのために毎月2万円も3万円も支払っているなら見直すべきかもしれません。

家計を見直す一つのきっかけになってくれれば幸いです。


一緒に未来を築きましょ。

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