ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

個人情報

家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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生命保険の罠

生命保険の加入世帯は全体の80%強と言われています。

まぁほとんどの方が加入していると言える生命保険ですが、加入している保険の内容を聞くとはっきりと覚えていないケースがほとんどです。
『たぶん3,000万くらいだったかな?』
『ガン特約とかついてたはず』
とか曖昧な返答が返って来ることがほとんどです。

多くの方が入られている生命保険は定期付終身保険と言われるものです。
60歳までに死亡した場合、65歳までに死亡した場合は3,000万円の死亡保険金、それ以降は終身保険の金額が保障されるというものです。
そして、ほとんどの方は60歳、65歳までに死亡しません。

終身保険の金額がいつ死んでも支払われる保障額となり、この金額の給付しか受けれないということがほとんどです。
つまり生命保険はあくまでも万一の時の保障であり、大きな金額の給付が行われることは非常に少ないということです。
生命保険会社が多くの社員を抱えても事業が成り立つわけです。

20代で加入して、毎月2万円ほど支払い、約40年支払えば総支払額は960万円です。
この結果受けれる終身保険の金額が300万円。
どう思いますか?

仮に同じ40年間毎月2万円づつ積み立て、年利3%複利で運用するといくらになると思います?

1,850万円です。

今の時代そんな金融商品はありませんが、40年前ならもっと利率のいい商品はたくさんありましたよね。

そう考えると今の時代、今あるお金を増やすことは簡単ではないかもしれません。
預けっ放しで何もしなければ。

なので、今あるお金を有効活用しなくてはなりません。
最近も投資詐欺話のニュースがありましたが、人って何もしなくてお金が増えるという話に簡単に乗っかるものなのですね。

リスクがないっていう話ほどリスクしかない。
誰でも簡単に儲かりますよという話ほど簡単には儲からない。
この基本さえ押さえておけば自分がこれから何をしていかないといけないのかが見えて来るはずです。

不動産投資というのは、その手段の一つにすぎません。
何かを買って収益を生む。
買ったものを売却して利益を得る。

不動産投資ってただそれだけのものです。
なのでやり方、進め方は人それぞれ違います。
100万円から始める方も、1,000万円から始める方もいます。
キャッシュフローを月間50万円、100万円にするスピードも人それぞれ違います。
だってそうですよね。
同じ時期に同じ商売を始めた人でも同じだけ売上を上げて、同じ利益を上げるわけではありません。
結局はやり方を指南してくれる人がいるかいないか?
また自分に協力してくれる人たちがたくさんいるかいないかの違いです。

私にはいまだに学べる環境があります。
そして手本になる先人たちが周りにいます。
私が情報提供するだけでなく、情報共有できるお客様たちもいます。

ありがたい話です。
みなさまにもそういう方たちがいれば必ず成功します。
いない方には、私がその役割を担うことができればいいなと思っています。

みなさんより年下かもしれませんが、不動産の世界では先輩でしょうから、少しはお役に立てると思いますよ。(笑)

ご相談お待ちしております。

あっ。
忘れていました。
生命保険の話の続きを。(笑)

定期付終身保険に加入しているみなさま。
昔に加入して長期間加入していると、解約返戻金というものがあります。
これは解約時にはその時点での解約返戻金が戻ってくるもので、その8割から9割程度まで低金利で貸付を受けることができます。
これを契約者貸付と呼びます。
その借入金は返済しなくても、解約時、保険金受取時に精算することもできます。
そして、貸付を受けても個人情報に乗ることはありません。

なので、この資金を頭金にして不動産投資を始めることも可能です。
また今日の話を受けて、生命保険なんか役に立たないと思い解約して投資資金に回すこともありかもしれません。
団信付アパートローンを利用して生命保険代わりにすることも有効な手段かもしれません。
65歳を過ぎて受け取る終身保険の200万円、300万ってお葬式代で消えてしまいますから、そのために毎月2万円も3万円も支払っているなら見直すべきかもしれません。

家計を見直す一つのきっかけになってくれれば幸いです。


一緒に未来を築きましょ。

不動産投資を始めようとしている方がやってはいけないこと

今日は、これから不動産投資を始めようとしている方向けのお話を少し。

不動産投資を始める方法として、『現金』で購入する方法と『融資』を受けて始める方法があります。

現金で始めることは誰にでもできます。
お金を持っていれば、例え90歳の方でも、フリーターの方でも、主婦の方でもいつでも始めることができます。
でも融資を受けることは誰にでもできるわけではありません。
『家賃が入ってくるから購入者の収入とか関係ないんじゃ?』
こう思われるかもしれませんが、いつも言っているように金融機関って
『晴れてる時に傘を貸して、雨が降っている時には傘を貸さない。』
こう思ってお付き合いしておくものです。
つまり、例え購入物件の家賃収入で返済原資が十分にあったとしても、それだけではお金を貸してはくれません。
万一の場合、その方の別の収入から返済できる原資や収入を見せておくことが必要だということです。

その前提で話を聞いてください。

金融機関がお金を貸したくなる人ってどんな人でしょう?

資産家
高額所得者

この辺りはもちろんのことですが、
独り身の方よりは妻帯者
賃貸暮らしよりは持ち家
住宅ローンはあるよりない方が。
車のローンはない方が。
預貯金はあればあるほど。
これから組むローン以外のローンがなければないほど。
そして所得は高ければ高いほど、勤続年数は長ければ長いほど。
職種は営業職より事務系、役職者ほど有利になります。

一つ一つ説明していきますと、
まず妻帯者の方がいい理由。
『人はいつか亡くなります。』
亡くなった時に相続が発生します。
そうなった時に妻帯者がいる場合は配偶者に相続権があります。
独身者の場合は配偶者がいませんし、おそらく子どももいてないでしょう。
そうなると相続権は親や兄弟に移行します。
相続が複雑になり、その相続人次第では不動産が不良債権化してしまうかもしれません。
スムーズに相続が進まない可能性があるということに嫌悪感を抱くことがあるということです。
例えその不動産が借金の方が多かったとしても、子どもや配偶者の場合は受け入れるケースが多いですが、兄弟の場合は相続放棄という手段を取ることも少なくはありませんよね。
そういう意味では妻帯者の方が都合がいいということです。

次に賃貸より持ち家ということについてですが、これは
『最初の不動産購入が投資用?』
こういう偏見が少なくはないということです。
『投資用不動産を購入するなら、まず自宅は持っておいてよ。』
ただこれもフルローンで自宅を購入して持っているより、借金のない貸家住まいの方がいいのではないかという見方もありますのでその状況次第でしょう。
住宅ローンがあるよりない方がというのもこの話と同じで、ローンがあってもそれ以上の価値のある不動産を所有している場合はプラス評価、ローンの残債の方が資産価値より少ない場合はマイナス評価ということです。

ローンがある場合には給与などの所得からローンの返済比率を見ます。
車のローンも住宅ローンも返済額がいくらなのか?
それを毎月の収入から差し引き、いくら余力があるのかという見方をします。
車のローンは5年や6年という短期の返済期間なので、この返済比率を大きく圧迫します。
その他のローンも同様の意味合いでない方が望ましくなります。

営業職より事務系の方がというのは、営業職の場合歩合給が反映されたりするケースもありますので、給料が変動しやすいという見方をします。
固定給で営業歩合等の変動の少ない会社の場合は気にする必要はありません。
毎月の収入が大きく変動する場合、少ない月を基準として収入を計算する傾向にありますので注意が必要です。

勤続年数が長い方がいいのは、転職のリスクが少ないという見方をします。
転職して収入が減るかもしれないというリスクを受けにくいということです。

これらの他に気をつけないといけないこととしては、
『カードローン』を利用しない。
『リボ払い』を利用しない。
『携帯の機種変更で分割払い』を選択しない。

これらは、お金持ちがしない行動だからです。

金融機関は
『晴れてる時にしか傘を貸さない。』
つまり
『お金がないところにお金を貸さない。』

ということを肝に銘じましょう。

最後にもう一つ。

口座引き落としなど、支払いを滞納しないこと。

万一遅れた場合はすぐに連絡して、速やかに支払うこと。
これを心がけてください。

金融機関は滞納情報、借入状況を個人情報として信用情報機関に登録をします。
Aという金融機関で支払いが遅れた情報をBという金融機関も閲覧できます。

でも一度引き落としされなかったくらいでは信用情報機関には通常登録はされません。
連絡が入って無視していたり、すぐに支払う旨を伝えないと登録されてしまいます。

この記録が2つも3つも残っていれば、融資は難しくなります。

『あー。もうやっちゃってるよ・・・』

という方でも手遅れではありません。

そういう方でも時間をかければまた融資可能な状況にはなります。

なので、諦めずにご相談ください。

個人情報を消すことも、個人情報をいじることもできませんが、時間をかければ個人情報は上書きできます。

まずはご相談ください。
人生という荒波に一緒に立ち向かっていきましょう。

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