今日は、これから不動産投資を始めようとしている方向けのお話を少し。
不動産投資を始める方法として、『現金』で購入する方法と『融資』を受けて始める方法があります。
現金で始めることは誰にでもできます。
お金を持っていれば、例え90歳の方でも、フリーターの方でも、主婦の方でもいつでも始めることができます。
でも融資を受けることは誰にでもできるわけではありません。
『家賃が入ってくるから購入者の収入とか関係ないんじゃ？』
こう思われるかもしれませんが、いつも言っているように金融機関って
『晴れてる時に傘を貸して、雨が降っている時には傘を貸さない。』
こう思ってお付き合いしておくものです。
つまり、例え購入物件の家賃収入で返済原資が十分にあったとしても、それだけではお金を貸してはくれません。
万一の場合、その方の別の収入から返済できる原資や収入を見せておくことが必要だということです。
その前提で話を聞いてください。
金融機関がお金を貸したくなる人ってどんな人でしょう？
資産家
高額所得者
この辺りはもちろんのことですが、
独り身の方よりは妻帯者。
賃貸暮らしよりは持ち家。
住宅ローンはあるよりない方が。
車のローンはない方が。
預貯金はあればあるほど。
これから組むローン以外のローンがなければないほど。
そして所得は高ければ高いほど、勤続年数は長ければ長いほど。
職種は営業職より事務系、役職者ほど有利になります。
一つ一つ説明していきますと、
まず妻帯者の方がいい理由。
『人はいつか亡くなります。』
亡くなった時に相続が発生します。
そうなった時に妻帯者がいる場合は配偶者に相続権があります。
独身者の場合は配偶者がいませんし、おそらく子どももいてないでしょう。
そうなると相続権は親や兄弟に移行します。
相続が複雑になり、その相続人次第では不動産が不良債権化してしまうかもしれません。
スムーズに相続が進まない可能性があるということに嫌悪感を抱くことがあるということです。
例えその不動産が借金の方が多かったとしても、子どもや配偶者の場合は受け入れるケースが多いですが、兄弟の場合は相続放棄という手段を取ることも少なくはありませんよね。
そういう意味では妻帯者の方が都合がいいということです。
次に賃貸より持ち家ということについてですが、これは
『最初の不動産購入が投資用？』
こういう偏見が少なくはないということです。
『投資用不動産を購入するなら、まず自宅は持っておいてよ。』
ただこれもフルローンで自宅を購入して持っているより、借金のない貸家住まいの方がいいのではないかという見方もありますのでその状況次第でしょう。
住宅ローンがあるよりない方がというのもこの話と同じで、ローンがあってもそれ以上の価値のある不動産を所有している場合はプラス評価、ローンの残債の方が資産価値より少ない場合はマイナス評価ということです。
ローンがある場合には給与などの所得からローンの返済比率を見ます。
車のローンも住宅ローンも返済額がいくらなのか？
それを毎月の収入から差し引き、いくら余力があるのかという見方をします。
車のローンは5年や6年という短期の返済期間なので、この返済比率を大きく圧迫します。
その他のローンも同様の意味合いでない方が望ましくなります。
営業職より事務系の方がというのは、営業職の場合歩合給が反映されたりするケースもありますので、給料が変動しやすいという見方をします。
固定給で営業歩合等の変動の少ない会社の場合は気にする必要はありません。
毎月の収入が大きく変動する場合、少ない月を基準として収入を計算する傾向にありますので注意が必要です。
勤続年数が長い方がいいのは、転職のリスクが少ないという見方をします。
転職して収入が減るかもしれないというリスクを受けにくいということです。
これらの他に気をつけないといけないこととしては、
『カードローン』を利用しない。
『リボ払い』を利用しない。
『携帯の機種変更で分割払い』を選択しない。
これらは、お金持ちがしない行動だからです。
金融機関は
『晴れてる時にしか傘を貸さない。』
つまり
『お金がないところにお金を貸さない。』
ということを肝に銘じましょう。
最後にもう一つ。
口座引き落としなど、支払いを滞納しないこと。
万一遅れた場合はすぐに連絡して、速やかに支払うこと。
これを心がけてください。
金融機関は滞納情報、借入状況を個人情報として信用情報機関に登録をします。
Aという金融機関で支払いが遅れた情報をBという金融機関も閲覧できます。
でも一度引き落としされなかったくらいでは信用情報機関には通常登録はされません。
連絡が入って無視していたり、すぐに支払う旨を伝えないと登録されてしまいます。
この記録が２つも３つも残っていれば、融資は難しくなります。
『あー。もうやっちゃってるよ・・・』
という方でも手遅れではありません。
そういう方でも時間をかければまた融資可能な状況にはなります。
なので、諦めずにご相談ください。
個人情報を消すことも、個人情報をいじることもできませんが、時間をかければ個人情報は上書きできます。
まずはご相談ください。
人生という荒波に一緒に立ち向かっていきましょう。
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