ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

借入

金融スコアで融資金利とか決めればいいのに

不動産業界に入って26年、長いこと売買取引に関わっています。

そして、住宅ローンから不動産投資のアパートローン、そして事業融資、不動産売買のプロジェクト融資、創業資金まで多くの融資取引にも関わっています。




その中でいつも疑問だったのが、なぜ住宅ローンはお客さんの内容に関わらずこんなに低金利なの?

アパートローンでもこの人とこの人の内容が全然違うのに、大して金利が変わらないのということでした。

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今住宅ローンを借りる場合、0.5%で借りれる人もいれば0.7%〜0.9%あたりとほとんど差はありません。
変動金利の話ですが。

0.2%の差というと、3,000万円借りた場合でも年間6万円弱の差です。

でも、お客さんの内容で比べるとその差は歴然です。

自己資金、貯蓄額が何千万円、方や貯蓄はほとんど0、年収も返済比率も大きく変わっていてもその金利は然程差が生まれません。

事故率でいうと大きく変わるはずなのですが。

またアパートローンでも同じです。

金融機関ごとに金利の差はありますが、お客さんの内容による差は然程変わりません。

a銀行でAさんは1.8%、Bさんは2.3%。
b銀行でAさんは0.6%、Bさんは1.3%。
この程度の差ではないですかね。

もちろんヘビーユーザーというか、長いお付き合いをしている金融機関では、良客と一見のお客さんではもっと金利差は出るでしょうが、カードローンのような金利差の開きは生まれていません。

住宅ローンでもアパートローンでも、カードローンのような金利差があってもいいんじゃないのというのが個人的な意見です。

カードローンっていうのはもちろん無担保の融資商品です。

判断基準は個人情報しかありません。
高額の融資の場合は収入証明の提出は必要ですし、自己申告ではありますが他の資産の状況も開示します。

今カードローン破産とかの問題もたくさん起こっていますが、その人の借入金利っていくらなんでしょうね?

例えば楽天銀行カードローンの広告では1.9%〜14.5%となっています。

14.5%というと利息制限法で定められている上限金利15%(100万円以上の場合、その他借入金額により異なる)ほぼ一杯の金利です。

8倍近い差がありますが、この最低金利で借りれるような人の事故率ってどのくらいあるのでしょう?

具体的なデータが見つからなかったので、検証するのはまた見つかったときにということにしますが、最初の貸出時に審査を行っていますからカードローンを低金利で貸出ししている人の事故率はかなり低いのではないでしょうかね。

不動産の場合、融資を受ける際にその不動産を担保にしますので無担保の金融商品より金利は低くなります。

返せなかったら、その担保権を実行すればいいわけですので。

ただ、今の住宅ローンしかもフルローンの場合、担保権を実行して貸出額の全額を回収できるかといえばほとんどのケース回収はできません。

その時点での相場になりますので価値の判断は難しいでしょうが、100%近く回収の見込みがある場合は超低金利、7割、8割程度しか回収の見込みが立たない場合はその部分に関しては高金利。

融資も二本立てにして、低金利の部分、高金利の部分に分けてあげれば債務者も挙って高金利の部分から繰上げ返済するでしょうから取りはぐれも少なくなり、低金利の分の担保は十分確保できる。

そんな仕組みに沿って融資組みをしていけば、金融機関も収益向上、融資利用したい人も金利は高くなるけど融資を受けやすくなる利点が生まれそうです。

今のローン審査と言えば、承認か否決、条件付の保留、このいずれかです。

否決になった人、例えば年収が低い人、勤続年数の浅い人、歩合給など収入にばらつきのある人、自営業者の人でも購入したいという意思は人一倍ある方もいます。

そういう方の受け皿が住宅ローンの場合は、スルガ銀行だったりしたのですよね。

ただし4%前後の金利にはなっていました。

本来ならこれでいいじゃない。
仕方ないじゃない。
勤続年数が長くなったり、収入が上がったときに借換えすればいいじゃない。
自営業者ならきちんと申告をして税金を納めてから借換えすればいいじゃない。

と思うのですが、周りの人たちが金利0.6%、0.7%辺りで借りているのを目にすると、
『なんだかもったいないな。』
『きちんと申告してから買おうか。』
『収入上がってから買うことにするか。』

こういう選択肢に陥ります。

でもそういう人ほどこれからも申告はきちんとしませんし、収入を上げる努力もしません。

一旦購入してから借換えという選択肢を選べば、借換えできた時点から大幅に支払額が減りますから一生懸命努力するでしょう。

ただし、購入時点でフルローンという選択肢を選んでしまえば借換えの選択肢は持ちにくくなります。

借換先で担保評価割れをしてしまうからです。

なので、先ほどのケース、スルガ銀行でも自己資金は2割ほど必要ですよというのが前提でした。

アパートローンでも同じです。
担保余力以上に貸出します。
その代わり金利は高いです。
担保余力に不足している分は自己資金でご用意くださいね。

こういう話なのです。
本来は。

プラス借換えを想定して、他行の耐用年数に沿った借入期間内で借入れをしていれば
『スルガさんの物件はうち借換えできないですよ。』
こんな断られ方しないのですよね。

金利が高いのは仕方ない。
物件の問題や、借入する本人の問題です。

ただ、金利が高い金融機関で借りるなら、将来借換えすること、借換えできるような借り方をしておくこと、これが最重要です。

みんな使い方が間違っているだけのこと。

スルガ銀行が悪いのではなく、使う人の使い方が間違っています。
また、その使い方を指導していない業者に問題があります。

『売れればいいや。』
結局ここだけなんですね。

スルガ銀行=悪

ではないのですのね。

振り込み詐欺が多いから、プリペイド携帯、ATMを無くしてしまえみたいな議論です。

外国人旅行者にとってプリペイド携帯ってとても便利だと思うんですよね。

話は変わりますが、リーマンショックで話題になったサブプライムローンがあります。

これは外国人移民の人や低所得の人向けの住宅ローンでした。

アメリカでは中古住宅の価値が日本のように大幅に下がることがなかったのでできた仕組みです。

不動産を担保に取ることにより、取りはぐれを少なくする。
また、リスクのあるお客さんに対して、高金利をもらいカバーする。

とてもよくできた商品だと思います。

なんで破綻したのかというと、不動産バブルが起きて不動産価格が大きく上昇したからです。

不動産価格が上昇すれば融資金額も大きくなります。
融資金額が大きくなれば返済金額も増えます。

返済金額が増えれば、返済できなくなる人が増えます。

返済できなくなった物件は競売にかけられ、多くの物件が市場に出回ります。

すると、不動産価格は暴落します。

暴落すると担保割れが起こります。

一気に破綻・・・    

アメリカの場合はもともとノンリコースローンですから、不動産で担保回収できない場合でもその他の資産に負債は及びません。  

なので未回収の債権が膨れ上がったわけです。

日本の場合は、ノンリコースではありませんので不動産が競売にかけられ、借金が残り、さらに預金凍結や給料の差押えまで入ります。

それがあるので、担保余力以上に貸出ししているわけです。

そこにみんな気付いているのでしょうか?

不動産業者はきちんと説明しているのでしょうか?

『返せなかったら物件売ればいいんです。』

あたかも物件を売却すれば借金は棒引きのような話を真に受けていませんか?

不動産業者は金融知識がなくてもローンの斡旋を行なっています。

そもそもこの制度に疑問を覚えてしまいます。

また、金融機関担当者も金銭消費貸借契約(略して金消契約)の際にサラーっと流す説明をするだけです。

もちろんそこで債務者が
『恐いからやめとく。』
となって不動産契約が流れてしまうと大ごとですから、そういう説明になってしまいます。

不動産斡旋の業務と金融商品斡旋の業務、きっちり区分けして免許を発行した方がいいのでは?
  
ローンに強い業者=金融商品の知識が高い業者

ではなく、ローンの通し方がうまい業者さんなんです。

『奥さんの収入を合算すれば多くの借入できますよ。』
『家具や家電を購入する資金を物件価格に乗せて、頭金を出している形を取りましょう。』 

収益物件なら
『修繕の実施履歴を売主に書いてもらうので、耐用年数を伸ばして融資年数伸ばしましょう。』
『家賃収入、実際よりも多いように書類書きなおしますので、それで提出しましょう。』

いくらでも方法はあります。

でもそれって、本来の評価以上のものに変換しているだけで返済能力とは別物です。

なのでそういう借り方をしていればいずれ収支(家計)を圧迫します。

正しい評価で融資を受けることが本来の正しい姿なんですけどね。

今の住宅ローンは頭金なしで、収益物件も自己資金なしで。
この風潮はダメです。

お金がない人がマンションオーナーになったり、貯金のない人が家を購入したり。

完済するまで所有し続けている姿が想像できません。

『こんなこと言ってたら不動産売れなくなるよ。』

そうなんですよね。
実際にマイホームも収益物件もそのような形での購入希望者がほとんどです。

でも、将来支払いができなくなって困ってる姿を見たくない。

そんな気分になるんです。

不動産屋に向いていないのかな?
今さらですが。(笑)

担保評価に対しての融資、市場再販価格での融資上限に決まりがあればそのようなことは起こりません。

なので、金融機関がまともな状態に戻ってくれれば私の悩みは改善されるのですが。

ようやく題名の金融スコアの話になります。(笑)

年収、年齢、勤務先、資産状況、国家資格、家族構成などで各個人の金融スコアをつけ、格付けする機関とかできないもんでしょうか?

企業でいうと帝国データバンクみたいな。

このデータは融資審査の際に活用でき、自らも随時更新でき自分の金融スコアを閲覧できる。
もちろん金融機関も個人情報の照会の同意があれば閲覧できる。

年収や資産が増えれば金融スコアが上がり、そのスコアにより金融機関の金利も連動する。

各金融機関にローン用の収入証明を提出する必要もなく、住宅ローンを組みたいという意思表示をすれば金融機関側からアプローチが来る。
『うちの銀行なら◯%で融資させてもらいますよ。』

0点から100点まで。
90点以上なら、どこの金融機関でも無条件に融資が受けられ、50点未満ならどこも貸してくれない。

でも、自分の現在置かれている立場が把握できるので改善しようと努力するかもしれないですしね。

通帳の改ざんみたいな下らない不正も防げるかもしれません。

そんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。



資産と総資産の違いを分かっていますか?

不動産投資の本で
『資産○億の大家さんに・・』
って本や
『こうして資産○億を作りました』
みたいな本がいくつかあったりしますが、資産の言葉の意味をご存知でしょうか?

資産って、現金や株式証券、不動産などのことです。
会社の決算書の中には『損益計算書』と『貸借対照表』があり、その貸借対照表の中には『資産』と『負債』が記載されています。

負債とは借入金や未払金などです。

つまり資産の裏には負債があり、資産から負債を引いたものが『純資産』となり、決算書では『総資本』と呼ばれます。

もともとの資本金に余剰利益が合わされたものです。

金融機関から3億円を借り入れて、3億円のマンションを購入しても資産は3億円です。
でも負債も3億円。
純資産はプラスマイナス0です。
逆に購入時に諸費用もかかりますが、こちらは経費になりますので利益から差し引かれることになります。

つまり、3億円の物件を購入した時点で資産は3億円です。

みなさんこうした本を手に取った時に、3億円のマンションの購入の仕方の本だと分かっていたら手に取りますか?

純資産3億円を作った人が書いた本だと思って購入していませんか?

資産3億円を作ることってそう難しくはありません。

純資産3億円作るのはそりゃ難しいですよ。

なかなか至難の技です。

貯金3億円と同じです。

なかなか見たことないですよね。

私の知り合いやお客様でも資産3億円という方はたくさんいます。

そこそこ中規模のマンション二棟ほど購入していただければそこまで到達します。

でもその二棟がフルローンだったとしたら?

その状態ではまだ左団扇というわけにはいきません。

アパートローンをすでに組んでいる人はご存知だと思いますが、優良な物件を購入しきちんと返済していけば借り換えをしなくても金利の引き下げは可能です。

住宅ローンでも今は借り換えが人気ですが、市場価格より残債の方が多ければなかなか借り換えは難しいですよね。

まして滞納歴などがあれば完全に借り換えの道は閉ざされてしまいます。

それと同じで、残債以上の資産価値を持っている物件なら借り換えは容易に行えますし、他行からの借り換えの提案があったという話を聞けば現行の金融機関も契約条件の見直しを提案してきます。

余裕のある買い方をしていれば、二棟目、三棟目の融資を引き出すことは容易になってきます。

金融機関から融資を受ける際に、すでに投資用物件をお持ちの場合はその収益物件の収支明細を提出することになります。

返済予定表も提出します。
その返済予定表に書かれている金利が新たに借り入れする金融機関の貸出金利の目安となってきます。

『り○な銀行から0.9%で借り入れしているな。ということは、うちが1.5%で提案しても無理だから0.7%で提案してみよう。』
『ス○ガ銀行から3.9%で借り入れしているな。なら、うちが3.0%で提案しても乗ってくるな。』

こんなものですよ。金融機関って。
自行より格上の金融機関で借り入れしていれば優良客。
自行より格下の金融機関で借り入れしていればそれなりのお客様という判断です。
もちろんその中でも、優良なお客様だと判断すれば先ほどの借り換えの提案をしてくるわけです。

金利4.0%の信用組合で借り入れしても、キャッシュフローがきっちり残っている。
市場価格と比べても資産価値がある。
と判断すれば借り換えの提案をしてくるでしょうし、逆に金利が高いのにキャッシュフローが残っていない。
資産価値より残債の方が明らかに大きいとなれば次の融資は難しくなります。

最近Yahoo知恵袋などで、ス○ガ銀行からの借り換え先はないでしょうかという書き込みを見ました。

最後の出口である金融機関から借り入れてしまえば、もう出口が見えません。

頭金なしフルローン、長期融資、金利高め、キャッシュフローがギリギリということになればどこにメリットがあるのでしょう?

もちろん家賃を上げていくことができるような物件ならありかもしれません。

素敵な改装をして、家賃UP。
付加価値をつけることにより家賃UP。
家賃収入が増えればキャッシュフローも増えます。
そうした勝算があれば別ですよね。

やはり物件を購入していくならそうしたイメージを持っていくことが大切です。

企業してから何の仕事をしようかと考える人はいませんよね。
商品を仕入れずにお店を開店することはありませんよね。

不動産投資をする時に資産いくらなんて全く関係ありません。
いくらの物件を購入したいではなく、いくらのキャッシュフローを生み出すのか、また将来いくらの資産に変わるのかというイメージを持つべきです。
仮に毎月のキャッシュフローが0、でも10年で完済できて10年後からは毎月キャッシュフローが30万円。
毎月のキャッシュフローは10万円、でも35年ローン。 
どちらの物件がお好みですか?

将来価値というものも視野に入れて物件探しをすればまた違う視点で物件を見ることができます。

結局は物件と融資金額のバランスです。
自己資金なしで物件を購入するというのはもちろん魅力です。

でもそれなりに自己資金を投入してうまく資金回収していくのも魅力です。

ない方はないなりに、ある方はあるなりに。

それぞれ投資方法は変わってきます。
誰でもかれでも同じ投資方法ではダメです。

とりあえず自分にどの投資方法が向いているか?
まずはご相談からです。

お気軽にご相談くださいね。


借入金利でこんなにも差が



住宅ローンでもアパートローンでも以前に比べ金利はとても安くなっています。

住宅ローンが安くなった、安くなったと言っていた時期から比べまたさらに一段と金利が低下しています。
今変動金利なら0.675%で借りれるような時代です。

仮に3,000万円の住宅ローンを組んだとして、35年返済なら毎月返済額は80,200円。
ちょっと前の金利0.975%の時なら84,300円でした。
たかが4,000円、されど4,000円です。
同じ84,300円の支払い額なら、3,150万円借りれることになります。
変動金利の場合は0.3%ほどの金利差なのでまだこの程度ですが、フラット35で考えるともっと差が出ます。
しかもフラット35の場合な超長期固定金利なので返済期間中は金利変動がありません。

同じ3,000万円を借り入れた時の金利差を考えます。
2.3%で借り入れた時と0.9%で借り入れた時の差です。
2.3%の場合なら毎月の返済額は104,000円。
0.9%なら83,300円。
実に2万円ほど支払い額に差が生まれます。
支払総額で言うと450万円もの金額差です。
※繰上げ返済なしで35年支払い、完済した場合です。

同じ104,000円の支払額なら実に3,750万円も借り入れ出来ることになります。

不動産価格が多少値上がりしてようとも自分が支払う額は少なくなっているわけです。

アパートローンも同様です。
こちらの方はもっと額が大きくなりますから、金利が下がったことによる恩恵は受けやすくなっています。

金融機関の選択幅が広くなっていることもこれに拍車をかけています。

これもシュミレーションしてみます。
借入金額1億5,000万円、金利3.0%、15年返済なら月々返済は103.5万円。
これが今なら金利2.0%、20年返済で借りれたりします。
この場合なら毎月の返済額は75.8万円なのです。
30万円近くも返済額が変わったりしているのです。

以前に比べて利回りが低下していたり、割安の物件は少なくなったように思います。
ただその分金利が下がり、長期間に渡る融資を受けれるようにもなっています。

先ほどのケースで考えると、1億5,000万円、金利3.0%のシュミレーションでしたから、築年数が古い物件であったり容積率オーバーなど遵法性の薄い物件で考えます。
その当時なら多分表面利回り12%くらいだったでしょう。
1億5,000万円の12%、月々の収入は満室時で150万円。
毎月返済額は103.5万円ですからキャッシュフローは残っていたことになります。

次に今の金利で考えます。 
同じ利回りで買えれば一番いいのですが、なかなかそういうわけにはいきません。
表面利回り10%としましょう。
毎月収入は125万円です。
でも支払は75.8万円です。
キャッシュフローはこちらの方が良かったりします。

これが今でも収益物件が売れている理由です。

いくらで物件が買えるのかというのはもちろん大事ですが、いくらの金利で貸してくれるのか?
どれくらいの期間で貸してくれるのかということも大事なのですよね。

その辺りもきちんとシュミレーションしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

株式会社ライフコンサルティングでは、こうした金融機関のご紹介も含めてご提案いたしますのでご安心を。

マンションオーナーは決して夢のような話ではなく、ごくごく身近に感じてもらえる世界です。

1人でも多くの方にマンションオーナーさまになっていただくようお手伝いをさせていただいております。

次回のセミナーは11月5日に開催いたします。

そこでそうしたお話をさせていただきますので、お時間のある方はぜひご参加ください。

1人でも多くの方にお会いできればと思います。

参加申し込みはこちらからお願いします。

それでは。
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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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