ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

借地権

自分の土地の価格を調べよう。『路線価図の見方』

今日は国土交通省が発表している『路線価』の見方を説明します。

簡単に自分で土地価格が把握できるので便利ですよ。

国税庁のホームページに入ると路線価図は入手できます。

まず住所から検索していきます。

都道府県から


都道府県をクリックするとこういう画面に切り替わります。

路線価を

矢印の路線価図というところをクリックすると住所選択画面に移行していきます。

住所から

ここで調べたい住所を順番にクリックしていけば図面を見ることが出来ます。
こういう図面になっています。

路線価図

白地図の道路の部分に数字とアルファベットが書いてあります。

白地図から物件の場所をまず特定しなければなりません。

場所が特定できれば道路に書いてある数字を読み取ります。

路線価図の見方

赤で囲んだ物件の場合で説明しますと、前面道路に書いてある数字とアルファベットは『160D』となっています。
まず160という数字は1平米あたりの単価(千円)で書かれています。

160,000円/平米がこの道路に面した土地の路線価です。

アルファベットは借地権割合です。

Dは借地権割合60%です。

借地の上に建物を自分が所有している場合、通常地代というものを底地所有者(地主)に毎月支払います。

土地は土地所有者のものなので価値がないかというとそうではないよというのが借地権割合なのです。

この土地が更地で5,000万円しているなら、その60%、3,000万円が借地を借りている人の土地の評価ということになります。

この路線価を計算するときに間口補正、奥行き補正なども調整していきます。

間口が2mしかない土地と、真四角の角地で同じ評価というのはあり得ないのできちんと計算方法があります。

まず角地でない土地の場合。

1方向の道路にのみ面している場合の計算方法です。

正面の道路の路線価に奥行価格補正率を掛けます。

奥行価格補正率は表をご覧ください。

奥行補正

住宅地で見ると10m~24mまでは補正の必要がありません。

それ以上、それ以下の奥行だと補正が必要になります。

土地

こういう敷地の場合だと、奥行きは20mになっていますので奥行価格補正は必要ありません。

次に間口の補正率です。

こちらも表がありますので、その表を見ながら補正をかけます。

間口補正率


普通住宅地で見ると、4m未満なら0.90を4m以上6m未満なら0.94を掛けて算出します。

8m以上あれば補正の必要はありません。

なので、奥行き20m、間口15mの土地ならば補正の必要はないことになります。

他にも奥行長大補正やがけ地補正などもありますので、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

これらの補正率を正面路線価にかけて自分の土地の路線価を計算することになります。

角地や2方向の道路に面した敷地の計算の仕方は後日またこのブログで説明します。

今日はここまで。



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自分しかできないサービス

うちの会社は代表営業マン経理等の事務で私が動いています。

一人何役もこなすわけですが、一番重要なお客さまと向き合う仕事以外はついつい後回しにしてしまいます。

請求書作らなきゃ。

通帳記帳に行って入金の確認をしなくちゃ。

こんな仕事はついつい後回しです。

管理料の請求を忘れていて1年分くらい遡ってご請求させていただくこともありました。

金額が小さいので私が請求していなかったのですが、度々こんな感じでお客さまにご迷惑をおかけしてしまっています。

小さな会社で起こり得る光景です。

そんな小さな会社でも継続してお仕事をいただいているということは大変ありがたい話です。

仕事が忙しくなればなるほど、そういった事務的な仕事ができなくなってしまいます。

みなさんどうしているのですかね?

事務員さんを雇おうかと考えたことももちろんありますが、そうなると給料、社会保険、雇用保険などを考えると20万円では利かないですよね。

でも事務員さんがいなため、会社に誰もいないなんてこともザラにあります。

機会損失

という言葉がありますが、新規のお客さまが来店する機会を失っているのも確かです。

でも、新規のお客さまが来店しても対応しきれない状態であることもまた事実です。

そう考えると、事務員と営業マン2人必要になります。

うーん・・・

このままでいいか・・・

これが今に至る経緯です。

自分が営業(接客)している限り、会社のポリシー(指針)は必ず守られます。

お客さまに対してのサービスも一貫したものを提供できます。

ここが一番私にとって重要なファクターなんですよね。

ライフコンサルティングという会社は私そのもの。

このスタンスを変えることができない限り、人を雇い入れることなどできません・・・

やっぱり一匹狼なんでしょうね。

狼という表現は正しくないような気もしますが。

他人に嚙みついたり吠えたりしませんし、そもそも狼というより今は見た目が牛のように大きく丸くなってしまっています。(笑)

一匹牛となると、なんだかおいしそうに聞こえますね。

お肉を食べたくなってきました。(笑)

一人で会社を切り盛りしていると、多くの営業マンを抱える不動産会社に比べて集客力が大きく落ちます。

宣伝広告活動も制約を受けます。

制約を受けるといっても強いられているわけではなくて、労力的にとコスト的にという意味です。

そうなると力を入れるところは集客ではなく、一人一人のお客さまを大切にしていくことにシフトしていきます。

時間も手間もかけて向き合っていくことになります。

そりゃ時間が足りなくなりますよね。

物件調査をするのに1日では終わりませんし、物件提案するにも資料作りからセールスポイントの整理、デメリットの検証とやるべきことがたくさん生じてきます。

一つの仕事が片付けば、ほっとする間もなく次の仕事へのアプローチが始まります。

こんなことを一生続けていくのだろうなと、最近なんとなく感じています。

あっ。

悪い意味や変な意味ではないですよ。

だってこの仕事は好きですし、何より人に必要とされているという喜びを感じれるのは今の仕事の醍醐味でもあります。

先生と呼ばれる仕事に憧れを持ちました。

でも残念なことながらそう思ったのは大人になってからです。

学校の教職課程を経たわけでもなく、学業が優秀だったわけでもない私が先生と呼ばれる仕事に就ける道はありませんでした。

それからそんなことを考えていたことも忘れて仕事に没頭していたころ、お客様から悩みの相談を受けました。

もちろん不動産の事についてです。

借地の上に建物を所有していて地代を払っていたお客さまからです。

建物は40年以上経過していて少し傾いている建物でした。

自分は施設に入るのでこの不動産を処分したい。

でも借地だからどうなるのか分からないというものでした。

この物件は借地権付建物です。

借地権という権利は一般的には登記簿上には記載されません。

登録することもできるのですが、建物の所有権を持って借地権と見做すというのが見解なので特段手続きをする必要がないのです。

このお客さまも建物の所有権は自分名義になっているということはご存知でした。

でも建物を取り壊して、土地を更地の状態に戻して返却しないといけない。

建物は古いので値段など付かない。

解体する費用もないし・・・

と困っておられた状態でした。

そこで、ある知人を通じて私にご相談となったわけです。

私がそのお客さまにお話したこと。

①借地権でも売買ができること

②建物が古くても買い手は現れること

③借地権だからと言って土地値が0じゃないということ

大きくはこの3つです。

立地がとてもいい物件だったので、賃貸用としての需要が見込めそうだったのと、路線価を見ると借地権割合が60%だったこともお話しました。

路線価で見て㎡単価15万円ほどの場所でした。

40平米ほどの土地なので、これで600万円です。

さらに借地権割合60%なので、360万円。

これが路線価を基準にした借地権の金額です。

実勢では倍ほどの価格で取引されている場所でしたから、もう少し高くでも購入者が現れるかもしれないよということもお伝えしました。

500万円ほどでは売れるかもしれないと提案しましたが、お客さまにとってはお金が入るということではなく解体費用などのお金を出さなくてもいいということに対して、とてもほっとしていました。

借地権の売買には借地契約の引継ぎと新地代の交渉が必要です。

借地契約を引き継ぐ際には名義変更料なども支払う必要があります。

そのあたりは売買に際して必要なことなので底地の所有者さんにコンタクトを取る必要があります。

所有者さんの連絡先を聞いたのですが、長年お世話になっているので私から連絡が入る前に自分でご挨拶に伺いたいというお話でした。

そのご挨拶に行った際に、地主さんから買取りの提案を受けその提示された金額で売り渡すことに合意したそうです。

金額は私が提案した数字よりはるかに安い金額でした。

でも、そのお客さまにとっては借りたものをお返しするだけ

お返しする際にお金までもらって申し訳ない。

こう思ったそうです。

お客さまにとっては解体費用の負担(100万円~150万円)マイナスのつもりでしたから、200万円の売買代金でも上下300万円~350万円得した気分だったそうです。

もったいないなとは思いましたが、ご本人が合意しているのなら他人が口出しする話ではございません。

ご相談料もいただきましたし、お客さまも喜んでおられました。

高く売るだけが仕事ではないということですよね。

こういう相談は大手の不動産会社にはできません。

数万円の相談料をいただいたところで上司の叱責にあいます。

でも私の現在の立場ではこれでいいのです。

仲介手数料やコンサルフィーで高額の報酬を得ることができなくても、お客さまの満足度はMAX。

これが理想にする仕事の形です。

一人で小さな会社で継続していくためには一番重要なことはこれではないかなと実感しています。

私の友人の会社も同じように、専門的な仕事で顧客のハートをがっつりと掴んでいます。

事業用不動産に特化した会社、競売に特化した会社、医療系建築のコンサルに特化した会社、その分野では私が逆立ちしても勝てない知識を持ち合わせています。

私がお客さまの様々なご要望に応えれるのも、そうした友人の力添えがあってのことです。

一人しかいない会社だから心配??

逆ですよ。

少数精鋭で頑張っている会社の方が信頼できる知識、そしてしっかりとしたブレーンを持っています。

何でもかんでも請け負う弁護士事務所より、刑事なら刑事、離婚問題なら離婚問題に特化した弁護士先生の方がその分野ではエキスパートですよね。

私たちの仕事もこれからはそうした業界内の細分化が行われてくるようになるかもしれません。

細分化というより、区分け・住み分けですよね。

専門的知識が求められるために私たちが存在し、どの分野の専門であるかそれぞれの会社が明確化する。

担当者は全てその道のエキスパート。

それぞれの分野の専門家がより集っている会社。

こうなればお客さまにとって大変心強いですよね。

金融のプロと収益のプロ、賃貸部屋付のプロ、管理のプロ、これらすべてが揃って完璧な不動産賃貸経営ができるわけです。

入り口の部分で間違った物件選択をしたり、融資付けで失敗してしまったらもうあとはどれだけ管理や部屋付けを頑張っても取り返しはききません。

逆に最初にどれだけいい物件を選んでも、いくら安い金利で資金調達しても、満室経営に近づけなければこれも意味がありません。

私は全ての業務を一人でできるわけではありませんから、それぞれの専門家に助けを乞うわけです。

でも本当なら一緒の一つの会社でできれば最強ですよね。

ただ、それぞれの分野で秀でている人は、もうすでにその時点で十分な報酬を得る機会が与えられていますから、なかなかそういうわけにもいきません・・・

結局誰かの協力を得ながらという形になってしまうのでしょうね。

なんやかんやとだらだらした文章になってしまいましたが、自分しかできないサービスって何だろという話が本題でした。

『自分しかできないサービス』

それを見つけるのが、小さな会社で闘う唯一無二の手段です。

私の場合は、失敗しないための知恵と戦略。

これをみなさまに伝授できること。

たったこれだけのことです。

リスクヘッジするためにどうすればいいか?

物件を選ぶときにどういった点に注意すればいいか?

また、どういう方向性で進めていけば自分が設定しているゴールに近づけるようになるのか。

それを示唆することです。

毎月決まった本数契約を取らないといけない立場でもないですし、売らなければいけない物件のノルマもありません。

フリーランスな立場で、お客さま側に立つエージェントとしての地位を確立していきたいなと思っています。

購入する際にはバイヤーエージェントとして、売却する時にはセラーズエージェントとして。

欧米かぶれかという声も飛んできそうですが、アメリカのような一般の方にも一目置かれるような不動産屋さんでありたいと思って、はや25年

四半世紀が過ぎました。

でもまだまだ修行中です。

お金より感謝の言葉を欲する夢見るおじさんです。

そんなおじさんでいつまでもいれればいいなと思っています。

やっぱり私には会社経営は無理ですね。

エージェントって言ってしまっていますし、いつまでもやはりお客さまと向き合っていたいなと思ってしまっていますから。(笑)

というわけで、これからも株式会社ライフコンサルティングは決して大きくはなりませんが、いつまでもみなさまの傍にいたいと思っています。

末永くよろしくお願いいたします。

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競売で借地権の物件を見つけた。これは安い。買うべき?

3月25日にセミナーを行います。

テーマは『競売』と『不動産投資』です。

いずれも初心者向けの内容になっています。

前回は全くの初心者向けの内容だったので、レベル1。

今回は時間の限り少し掘り下げていきたいと思っていますのでレベル2くらいの内容だと思ってください。

セミナーへのご参加は こちらのページの申込フォームよりお申込みください。

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セミナーを行うということで、今日はちょっと競売の話を。

競売物件の情報を見ていると、たまに異常に安い物件を見つけます。

築年数がまだ新しいのに売却基準価格が100万円??

『えっ。こんな金額で買えるの??』

競売物件の情報を知るには裁判所が発行している3点セットを読み解くことが必要です。

3点セットの内容については、このブログの中で物件明細書現況調査報告書の読み方の記事の中に書いていますのでご参考ください。

ということでこの説明は省いたとして、先ほどの借地権のお話にうつります。

今回テーマに上げるのはこちらの河内長野市の戸建ての物件。

河内長野

売却基準価格が1,010,000円。
買受申出保証金額が21万円。

買受可能価額が808,000円。

ということは、808,000円で手に入れれるかもしれないということです。

河内長野市木戸2丁目という場所にあり、南海高野線『千代田』駅から徒歩10分くらいの立地です。

建物は平成8年築の木造2階建で建物延床面積は108.89平米、間取りは4LDKです。

駐車場もありますし、賃貸需要の強弱は別にしても賃料6万円~7万円くらいは取れそうです。

『これが100万円くらいで手に入るの??すごい利回りになるじゃん?』

そうなのですが、この物件は借地の物件です。

建物のみの競売なので、土地の所有権は手に入りません。

土地の所有者は従前のままなので、この借地契約を引き継ぐことがまず建物を使用するために必要な手続きとなります。

借地料はというと、3点セットを読んでいくと毎月38,000円かかっていることが分かります。

最低でもこの38,000円の地代が必要だということですね。

借地の場合は、競売以外で建物を買い取っても借地権の再契約が必ず必要になります。

再契約する際に地代の値上げをされる場合もありますし、承諾料というものが必要になったりします。

この承諾料というものは借地契約書にかかれている場合もありますが、交渉で決めることもあります。

高額な金額を吹っ掛けられることもあります。

また、建物を取り壊して新しい建物を建築しようとする際には認めてくれないこともありますので、事前にきっちりと確認することが大切です。

今回の場合、名義変更の承諾料のことについては触れられていません。

しかしそれ以外にも気になる点が。

借地権の保証金として550万円預け入れているという点です。

通常の売買なら、この保証金は買主に引き継ぐ形で売買を行うのが通常です。

しかし今回は競売です。

この保証金の引継ぎは自然に継承はできません。

このまま建物を競落してしまえばどのようなことになる可能性があるのでしょうか?

債権者がこの保証金の返還を地主に求めた場合、建物の所有権が第三者に移行していることを理由に返還を認める可能性もあります。

その場合、新しい所有者に新たに保証金の供託を求められる可能性もあるということです。

逆に言うと債権者、前所有者もこの敷金をそのままにしておくことも考えにくいので、そうなると思っていた方が良いかもしれません。

100万円で買えたと思っていた物件が、名義変更の承諾料、新たな保証金の供託ということになると大きな出費になります。

ちなみに、地主が名義変更の承諾をしてくれないという場合はどうしたらいいのでしょう?

もちろん一切のお金を払わずに承諾を得ることは不可能に近いと思います。

でも、地主が明け渡して更地にして売却したいからなどという理由で承諾をしない場合には裁判所に許可を求める手続きの申請が可能です。

裁判所が周辺の事例や慣習を元に

『地代として〇〇円支払え。承諾料として〇〇円支払え。』

こう決めてもらえればその金額を支払う、または供託することにより土地の使用を認めてもらえます。

いずれにせよ、個人で一人で行うには難しい作業にはなりますよね。

なので、競売のサポートという仕事が成り立つのです。

競売入札前には事前調査は必須です。

権利関係以外にも、居住者、所有者の現況を把握しておくことがスムーズな建物の引渡しにつながります。

株式会社ライフコンサルティングでは、事前調査は21,600円(1件)で行っております。

大阪市内、堺市以外は別途交通費が必要です。

現状の状況が分かっていれば入札にも有利です。

余計な明け渡し費用を予算に計上せずに済むかもしれません。

その分、入札金額に上乗せできることになりますので落札しやすくなります。

無料で多少のアドバイスはさせていただいてはいますが、現地調査までは行えませんので最初の予算組みで少し高めの見積もりにはなってしまいます。

その分落札の可能性は低くなってしまいます。

どちらを選ぶかですよね・・・

競売物件の中にはいまでもお宝物件は存在します。

そのお宝物件を手に入れるためにはやはり事前調査は必要ですから、ぜひこれをきっかけにご利用いただければと思います。

それでは、3/25(土)セミナーでお会いしましょう。(笑)





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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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