今日は競売物件入札にあたり注意すべきことについて。

不動産には、防災、周辺環境の維持等の目的のために、国の法律(民法)、政令(都道府県や市町村等)の条例、建築基準法、宅建業法などにより様々な規制が設けられています。

競売の場合は宅建業法ではなく、民事執行法で取り扱いますので宅建業法は関係ありませんが。

この中でも注意すべきものは、建築基準法です。

土地によっては建築の許可が下りず、何も建てることのできない(再建築不可)や増改築ができない土地も存在します。

また建ぺい率、容積率の制限のため、十分な建物が建てれない物件もあります。

違法建築等により、金融機関の融資が難しい物件もあります。

これら公法上の規制に関する事項は評価書に記載されていますが、よく読んで解釈が難しいものについては、自分の足で市町村役場で確認する必要があります。

次に物件明細書の中に記載されている事項について。

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物件明細書には事件番号、不動産の表示などが記載されていますが、この中に「売却により成立する法定地上権の概要」という欄があります。

ここはたいがいの物件は「なし」となっています。

これは借地権などにかかわる事項なのですが、入札する物件が建物の場合、落札した後にそのまま使用できる物件なのか、落札しても取り壊して返却しなくてはいけない物件なのかなどが記載されています。

また法定地上権が成立するかどうかが不明な物件もあります。

こういう場合は、落札後相手方と話し合い、裁判所による調停、場合によっては裁判で争う形になります。

でも、そういった場合はこういう事項を考慮して売却基準額が定められていますので、あまりに安い売却基準額がついている物件は長丁場になることを想定して入札しなくてはいけません。

次に、「買受人が負担することとなる他人の権利」という項目があります。

これは賃借人がいる場合に記載されている項目になります。

賃借権が抵当権の後か先かによって扱いが変わります。

また、いつの時期から賃貸借しているかによっても変わります。

時期が関係あるのは法改正された後か先かということです。

このことについてはまた明日詳しく説明していきます。

書こうと思いましたが、あと1時間くらいかかりそうなので・・・

では、また明日。

詳しくはこの本をお読みください。




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