ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

借金

不動産の共有名義ってどうなの?

今日は不動産の共有名義のことについてお話しします。

住宅購入の際にご夫婦で名義を共有するケースがあります。

この場合どんなメリットとデメリットがあるのでしょう?

まずメリットから。

1)奥さまと名義を共有することにより、2人の持ち物という気持ちになれる。

2)持分をいれることにより贈与税の対象から外れる。

3)相続が発生した場合共有にした持分の分は相続税の対象から外すことができる。

上のケースでデメリットと合わせて検証していきます。

まず1)の場合、自己資金が旦那さんの口座から支払われ、住宅ローンも旦那さんの名義で支払っていく場合、奥さまの名義を入れることにより、旦那さんから奥さまに対しての贈与と見られてしまいます。

なので、どうしても奥さまの名義を入れておきたい場合、贈与税がかからない範囲で入れこむことになります。
例えば1/10とか1/20とか。
もうこうなれば2人の家って感じではすでにしないような気はします。

次に2)のケースを考えます。
この場合は例えば頭金を奥さまのご両親から援助してもらい、旦那さんの名義にしてしまうと贈与税の対象になってしまいます。
そうならないようにその分を奥さまの名義を入れることにより回避できます。

3)の場合、旦那さんが亡くなった場合奥さまが所有している持分の分は当然自分名義なので相続税の対象から外れます。
でも、自己居住の不動産の場合小規模宅地等の特例というものがあって、330平米までの部分に対しては80%も評価減できるのです。
土地評価が5000万円の自宅だったとしたら1000万円まで評価額を落とすことができるのです。

つまりわざわざ共有名義にする必要も特にないような気はします。
また、配偶者の場合は婚姻20年以上の夫婦の場合居住用不動産の贈与に対して2000万円までの非課税枠がありますので、後から奥さまの名義にすることも可能なのです。

共有名義の一番のデメリットといえば不動産の処分の際に発生します。

夫婦円満にいっているときはいいのですが、今の時代熟年離婚も多い世の中です。


このグラフは婚姻率と離婚率をあらわしているのですが、人口1000人に対しての割合になっていて、グラフを見る限り少ないような気にはなるのですが、別の統計によると3人に1人は離婚するという統計もでています。
他人事ではないですよね‥

話は戻りますが、離婚した時は処分がややこしくなります。
どうせ離婚すれば財産分与するわけですから、共有名義にする必要すらないですし、この不動産が債務超過に陥っている場合は特に難儀です。

不動産売買には所有者全員の同意が必要ですから、互いの利害関係が一致しないといけません。

特に離婚する相手方からすれば借金が残った分はあなたが払いなさい。
私の持分は現金で支払ってくださいみたいなこともあり得るのですよね。

当然そういった話に同意しないケースも多くありますから、なかなか売却の手続きが進まなくなります。

住宅ローンも夫婦で共有しているケースならなおさら最悪です。

離婚したのに債務だけが残ってしまい残念な話、借金だけ共有するって話も‥

住宅って払い終わるまでは自分のものではないんですよね、結局。

長く連れ添った夫婦なら、先ほどの配偶者の特例を使って、そのうち自分の名義にすることはできます。

自己居住の不動産なら小規模宅地等の特例を使えば、旦那さんが亡くなっても相続税対策は必要ないほど評価減することができます。

なので、購入間もなくで住宅ローンがたくさん残っている状態で名義を共有する意味はあまりありません。

逆にいえば投資用不動産などなら夫婦共有にすることにより、相続対策として使えたり不動産収入を分散できたりと、メリットを享受できることもあります。

この場合でも夫婦ずっと一緒にいるというものが前提ではありますが‥


いずれにせよ、夫婦の共有財産を作ったり、相続税対策を講じたりというのも夫婦円満が前提であります。

資産を増やすことに躍起になって家族を省みないと元も子もないことになりますのでお気をつけください。

一番いいのは家族の協力で、一緒に資産を増やしていくというのが理想ですね。

不動産投資を成功させるためには奥さまの協力、家族の協力は必要です。

なので、できればご家族全員で不動産投資の勉強をしてくれるのが一番です。

資産作りも大切ですが、一番大切なのは家族ですからね^ ^

平成28年度予算案が閣議決定しましたが、国の借金の額って知っていますか?


昨日政府の平成28年度予算案が閣議決定しました。

歳出、歳入


総額96兆7218億円。過去最高の水準になっています。
そのうち国債など借金による依存度は35.6%と若干下がっています。

公債発行額

それでも34.4兆円と大きな金額です。

これはあくまで新規国債発行額ですから、国の借金がこれだけというわけではありません。

よく上のグラフはTVでも見かけますが、実態はこんな感じなのです。

国の借金1-6


平成27年度末の時点で約807兆円も国債の残高があり、来年度予算の歳入見込みが60兆円弱ですから、どれほど多額な借金を抱えているかがお判りでしょうか?

ひどくないですか??

しかも10年前に比べて50%ほど国債残高は増えています。

ここに面白い表があります。

国の借金1-4

国の歳入を年収に例え、国債残高を借金に例えた表です。

今は超低金利ですが、金利が上昇すれば一気に破たんです。

つまり、政策金利の上昇はすることができない状況なのです。

今の低水準は続きます。続かなければ国が破たんしますから・・・

消費税を増額しようが、法人税が増収しようが返せる金額ではなくなっています。

もうこうなれば極端なインフレに導くしか借金をチャラにする方法はありません。

ひょっとして近い将来、最低賃金1500円とかというのも実現するかもしれません。

世帯平均年収1000万円超というのも実現するかもしれません。

でも、その時にはコカコーラ1本300円とか、1Roomマンションの家賃が10万円という時代になっているでしょう。

そう考えると今借金を増やし、不動産投資で資産を増やしていくというのは非常に理に適っているのかもしれません。

逆に、賃貸住宅で生活していく方には厳しい時代になるでしょう。

いくら収入が増えても支出はそれ以上に跳ね上がるわけですから・・・

貯金は一気に吹き飛びます。定期預金や学資保険、生命保険なども当てにできなくなります。

逆に借金は一気に減ります。何もせずに借金が半分に。1/3に。1/10になんてことも。。。

日本という国が維持していくためには,今のままで維持していくのは不可能な状態になっているのです。

個人なら完全に自己破産や債務整理しないと無理な状況ですし、裁判所も債権者も認めざるを得ない状況になっています。

でもこれは国の話なのでそういうわけにはいきません。

ギリシャのように他国や他の機関に借金をしているなら債務放棄をしてもらえれば延命できるかもしれません。

でも日本の国債を保有しているのはほとんど年金機構や国内の金融機関です。

他国には債務放棄を認めたりしているのに日本にはそれを求めることができる相手がいません。

国民性なのでしょうか?

人が良すぎます・・・・

なので、貨幣価値を下げ借金の単位を切り下げないと、どうすることもできない状態になっています。

どうにかして一度どこかでリセットしないと無理なんです。


でもそうなれば、必然的に年金受給の方や福祉を受給している人々には厳しい状況になります。

今の生活保護の水準もおかしいところがありますので、それについては正すべきだとは思いますが。

いずれにせよ私たち世代が受給できる時には減額もしくは、増額になっても実質の貨幣価値でいうと意味のないものにはなりそうです。

国債の増加額のグラフを見てもまだ大丈夫という方がいれば、どう解決していくのか教えてください。

私の頭ではもう理解できないくらい厳しい状況にしか見えないので・・・

今は無理してでも借金をする時代なのかもしれません。

低金利ですし、金融機関も貸したいという意識がとても強い時代ですし。

またこのテーマにはちょくちょく触れていきたいと思います。

とても興味がありますし、不動産投資に多大な影響がある話ですからね。





所有不動産売却できずに賃貸へ

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35年で住宅ローンを組んでみた。



最初は家賃と変わらないから払えると思っていた。




夫婦共稼ぎだったのが、子どもができ、ご主人の収入だけで賄わなければいけなくなった。



住宅ローンが払えなくなった。

こういうケースが今でも多くあります。

安易にローンが通ってしまったから買っちゃったという流れでしょうか?

若い人たちによくみられる傾向です。

自己資金0、頭金0、フルローンで買えるなら買うべきでしょ!!

ってノリで買ってしまったのでしょう。

きちんと計画的に購入しないと競売に掛けられてしまいますよ。

住宅を購入する際には、まず最低限の貯蓄ができる状況で購入しましょう。

今現在の状況で貯金ができないのに、どうやって購入してから維持するつもりですか?

次に、お子さまが生まれ奥様のサポートがなくなる状況を想定して、ご主人の収入だけで払えるローン金額にしましょう。

でも、こういったことをきちんと考えて購入していても、離婚してしまえば関係なく手放すケースが多く存在します。

現実に、離婚するから売却したいという相談は後を絶ちません。

こういった場合問題になるのが、住宅ローンの残債が売れる金額より多い場合です。

というより、ほとんどこのケースに該当します。

特に新築で購入したお客さまはほとんど例外なく該当します。

もちろん購入時に頭金を1割、2割きっちりとご用意していた人は別ですよ。

フルローンで購入すればほぼ残債の方が多くなります。購入当初は支払額のうち金利が占めるウェイトが高いため、元金が大きく減っていきません。

それに対し、物件価格は新築時はプレミア価格みたいなもので相場より500万円くらい高い金額で購入しています。

築浅で売却した場合、この分、不足することが多いですね。

では、そうすればいいの??売却できないの??

結論から言いますと、売却できないことはありません。

借入先金融機関にまず相談しに行くことです。ご本人の内容が優秀ですと残った残債について分割で支払う方法がとれるケースがあります。

ただ、稀です。貸している側としては何の担保もなく、借金だけが残ってしまうのです。つまりリスクだけが。。。

連帯保証人を立てたり、別の物件を担保にすることを求められることが考えられます。

でも、なかなかそんなことできないですよね(^_^;)

その場合、別の方法としてというより、支払がきつくなって詰まった場合のケースだとほぼこのパターンになるんですが、

まず支払いを滞納します。今後も支払いを継続することが難しい旨を伝えます。

金融機関は担保物件がいくらで売却でき、いくら残債が残るのか調査します。

調査の上、今の市場で売却してもいくらいくらしか回収できなく、残債についてはこういった回収方法で回収できますという稟議を社内で回してもらいます。

OKが出れば売却許可が出ます。そして、残ったローンに関しては分割払いが認められます。

じゃあそれでいいです。と言われそうですが、ここで問題が。


金融機関はこういった処理をしていくのですが、金融機関は融資する際に、保証会社に加入しています。

保証料50万円とか、金利上乗せ0.2%とかで払っていたあれです。

保証会社に代位弁済してもらえば全額回収できるのです。

なので、どうしてもこの処理の仕方になってしまいます。

そうなると、個人情報には代位弁済した経歴が・・・

はい。頭の回転の速い方ならもうお分かりかと。

しばらくローンを組むことができなくなります。

買換えどころか、車のローンも難しくなります。

こうなりたくなければ残りの残債を一括払いしてくださいと言ってくるでしょう。


離婚などが原因で、支払いができなくなったのではない方などはこの選択肢が持てます。

でも、この選択肢が持てない方がどうするか??

最近よくあるケースです。


住宅ローンを支払いながら、今住んでいる住宅を賃貸に出します。

毎月の支払額と固定資産税だけ回収できればいいやと。。。

住宅ローン並みの家賃にすればすぐ入居者は決まります。1件落着のような気がします。

が・・・・

余裕があって賃貸に出している場合は別ですよ。。

たいがいこの選択肢を取る方って、余裕がない場合が多いのです。そうするとどうなるか??

入居者が退去した時にリフォームするお金がない。

設備が故障したときや、雨漏りなど修理が発生した時にお金を捻出できない(-_-;)

結局破たんです。。。。

それなら、早い段階、まだ若い段階で決着をつけておいて、10年かけて再生する方がいいんです。

本当は。


個人情報など時間があれば上書きできます。

ただ、時間は必要ですが(^^)

今、郊外の区分所有建物、分かりやすく言えば分譲マンションが賃貸マンション化しています。

たとえば、兵庫県明石市のマンションなど築15年くらいのマンションが600万円とか700万円とかで売られています。

3LDK60平米とかでですよ。。。

もちろん主要な特急停車駅や、快速停車駅などはまだそこまで下落はしていませんが。


2,000万、2,500万円のローンを組んで購入しているんですよね。

600万、700万円とかで売却しても到底返済できません。しかも1,000万円とか追い足しとか不可能です。

借りにできたとしても、それだけあるなら別の物件に投資しましょ(笑)

そういった物件が賃貸で募集されています。5.5万円、6万円とかの家賃で。

その金額で貸しても管理費や修繕積立金分は追い足ししているかもしれません。

まさに負の資産です。

退出したら前述したように出費が待ち受けています。今後ますます家賃も下落するかもしれません。

どうなるんでしょうね??

でも投資用として購入するならありかもしれません。


600万円で購入して、表面利回り12%くらいでしょうか?

三ノ宮で3点UBの1Roomを購入するよりはよさそうな気もしますが、どうなんでしょ??


ただ、こういった値下がりしている地域では、同じような物件が多く出ています。

ますます値下げに拍車がかかるかもしれません。

やはり不動産は需要が見込める地域で購入した方がいいですね。

需要が見込める地域で徒歩10分圏内。

これが一つの投資の指標にはなると思います。

駅から離れている物件、需要が弱い地域での物件は捨ててもいいと思える余裕資金で始めましょう。

意外と化ける可能性もありますから、宝くじ的要素でですね(^_^;)

大型スーパーや商業施設がやってきたらいきなり地価は上昇しますからね。

大阪の和泉市にららぽーととコストコができたら、和泉市の地価が上がったと先日取り上げられていました。

これはミニロトくらいが当たったくらいですが、駅のないところに電車がやってきたりということもあるかもしれませんので(笑)

不動産って見方を変えれば見え方が変わってきます。

この話を聞いて、面白いな明石の物件ってて思っている方もいれば、ダメだな明石の物件ってと思っている方もいると思います。

どちらが正解か??

たぶんどちらも正解です。難しいと思っている方が購入するときっとうまくいきません。

逆に面白いと思って取り組む方はきっと成功します。

面白いと思う人はそれなりにどうしたら決まっていくかというアプローチのやり方を持っている方です。

他に物件があっても自分の物件を気に入ってくれるはずだというやり方を持っている方です。

不動産ってやり方次第、見方次第で料理の仕方が変わってくるのです。

みなさん、一緒に勉強しましょ!

そして、同じ景色が見えるように鍛錬しましょう(^^)





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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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