ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

値上がり

中古住宅市場はどうなってる?

先日中古マンションの価格が上昇しているという記事を書きました。

『マンションは分かったから、うち戸建なんで戸建はどうなの?』
こういうご意見もあったので、今日はその話を。

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たまには不動産ネタ書いとかないと何のブログか分からなくなりますからね。

中古住宅、戸建の価格設定のメカニズム、これは流通性地価に大きく影響されます。

まず流通性があるかどうか?
駅から遠い、学校から遠い、地域的にあまり評判が良くない地域の物件は流通性が良くありません。

その地域で探しているお客様が少ないと価格設定が非常に難しくなります。
妥当性のある金額で売り出しても引き合いがない。
案内すらなかなか入らない。

もちろんネット広告やポスティングをしても効果が現れなかったりします。
結果、価格を下げざるを得ない。
こういうことに陥ることも少なくはありません。

建物が新しいうちは新築戸建との比較になります。
土地がいくらで買える場所なのか、そして建築費はいくらかかるのか?
土地から購入して新築を建築し、その価格以上に中古物件が高値で売れることはまずありません。
デザイナーハウス、よっぽど趣向を凝らした家なら別ですが、自分で新築を建てた方が希望に合う家になりますものね。

あまりに築年数の古い物件だと、建物をリフォームするより建て直した方が安くつくこともないわけではありません。

その場合は近隣相場の土地値から解体費用を差し引いた金額で取引されることがあります。
これが最低価格です。

ただ注意しないといけないことは、その土地自体がそもそも再建築可能の土地かどうか?
建築基準法上の道路に面していない場合は、建築基準法上の道路に繋がるまで道路所有者全員の同意が再建築には必要となります。
また建築基準法上の道路に面していたとしても、その道路に2m以上接道していないと再建築はできません。

この場合は、中古住宅として再利用するしかなくなりますので、価格は安くならざるを得ません。

また間口の問題、土地の形状の問題も出てきます。
現況で2間間口の家が建っていたとしても、再建築の際には隣地との間隔を現在の建築基準法に基づいて確保する必要があります。
地域によって格差はありますが、大阪市内の場合なら30cmは空けないといけません。
これも建築基準法では30cmですが、民法では50cmなので建築会社、設計士さんとの打ち合わせも必要になりますよね。

最低でも2間間口が建てれない土地は価値が激減します。
図面を引いたことがある方なら分かると思いますが、2間間口でも間取りのバリエーションはほとんど取れませんので、それ以下となると万人に満足の行く間取りは確保できません。
その分割り引いて考える必要があるということですね。

またいびつな形をした土地も同様に、間取りが取りにくい、建築コストが抑えにくいため割安になります。

戸建の場合は、その土地その土地により形が大きく変化します。
なので一概には判断しにくいのですが、周りに新築戸建が売れ残っていたり、価格がどんどん下がっているタイミングでは売却することをお勧めしません。
それは新築価格に中古市場は引きずられるからです。

逆に新築物件が近隣に存在しない。
あるけど昨年、一昨年より高くなってる。
と感じるのであれば売り時が到来しているかもしれません。

郵便ポストに入ったチラシを一目散に捨てるのではなく、参考資料として取っておいてもいいかもしれませんね。

土地値を調べるには国土交通省が毎年発表している路線価をチェックしてみるのがいいです。

去年に比べて上がっているな、逆に下がってるなという判断の目安には十分なります。

これは過去に遡って調べれますのでぜひチェックしてみてください。

いろいろと語りましたが、中古戸建の市場は数年前に比べて大きく上昇しているとは言い難い状況です。

ただインバウンドの影響で地価自体が大きく上昇している地域では例外です。

先程路線価の話をしましたが、路線価と実勢価格とは異なります。
路線価程度の実勢価格しか付かない地域、路線価の倍ほどで取引されている地域、そして需要高騰で路線価の3倍も4倍もで取引されている地域があり、一概には言えないところもあります。

取引事例などを包み隠さず教えてくれる業者さんがいればいいのですが、不動産屋さんは自分に都合のいい事例しか引っ張ってきません。

一般顧客でもこの取引事例が見れるような革新的な出来事が起これば別ですが、今のところはその兆候は残念ながら見受けられません。

なので真実をきちんと伝えてくれる専門家が必要なわけです。

まぁ、でもそんなことを言ってれるのも長くて数年ではないでしょうかね?

消費者に不利益があること、不動産屋にだけ都合のいいことなんていつまでも続くわけないですから。

必要とされるものしか残らない未来はもうすぐそこに来ています。

そして世の中に求められているものは必ず実現します。

ということは、自宅の価格査定は不動産業者に頼まなくても自己査定できる世の中が来るということです。

それまでは不動産の査定は当社にお任せくださいね。

安心と信頼のライフコンサルティングまで。

言ったことのないフレーズ織り交ぜてみました。(笑)

ご相談お待ちしてます。(笑)

不動産価格はまだ上昇する?それとも下落する?

不動産価格はこれから上昇していくのか?

それとも下落してしまうのか?

不動産投資をしている人、これから始める人にはやはり気がかりな点です。

そもそも不動産は他の金融商品に比べ安定しているというのが一般的な評価です。

いきなり0になることもないですし、その変わりいきなり倍になるということもありません。

ただ全く乱高下がないのかと言われるとそうではありません。

神戸の地震、東北の地震、広島の地滑りなど天災などの外部的な要因によって、大きく値を下げることはあります。

逆に、金利低下、金融機関の貸出強化によって大きく値を上げることもあります。

今はまさにこういう状態です。

では、今のこの状況から大きく値下がりするケースはどういったケースが考えられるでしょうか?

真っ先に思い出すのがバブルの終焉です。

不動産価格が上昇し続け、その当時の日本の景気は過去に類を見ないくらい好調でした。

日本人が海外の不動産を買いあさり、オークションで何億もする絵画を落札したというニュースが連日TVで報道されました。

ただそんな好景気は一つのことがきっかけで脆くも崩壊します。

当時の大蔵省が金融機関に対して発令した総量規制というものをきっかけに、一気にこのバブル景気は破たんしました。

この総量規制とは、『不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑えることと』いうお達しでした。

これにより、不動産向けの貸出が一気に行われなくなり、不動産価格はどんどん下落していきます。

何でもかんでも融資していたのに、いきなり貸してくれなくなると、今度は買い手がいなくなります。

不動産は上昇するものという思い込みで購入していた不動産は、買い手がいなくなり売れなくなります。

売れなくなれば不動産価格は当然のように下落します。

下落すれば担保割れ、不良債権に。

不良債権になれば金融機関は回収に走ります。

どんどん膨れ上がった不良債権は金融機関自体をも崩壊へ導きます。

『銀行は潰れない。』こんな神話が脆くも崩壊した瞬間です。

そうなると、不動産以外の経済にも大きな影響を及ぼし、その後20年以上も経済が停滞する、デフレの状態へとなってしまったわけです。

分かりやすく書くとこんな感じです。

今、金融機関の不動産案件への融資比率は非常に伸びています。

マイナス金利になり、金融機関は貸出先探しに躍起になっています。

設備投資をする企業も少なくなり、貸し出す先としては新規産業か新規事業者、住宅ローンくらいしかなくなっています。

それに伴い、カードローンの伸び率も高くなっているみたいですね。

個人的見解からすると、カードローンや住宅ローン、新規事業、新規産業への投資より、収益用不動産への投資の方が取りはぐれが少ないように思います。

空室率の上昇などのリスクは当然ありますが、家賃収入も0になるわけではありません。

住宅ローンやカードローンの場合で返済が滞るというのは全く支払えなくなったという場合でしょう。

投資用不動産の場合は、毎月50万円の返済は無理でも30万円なら何とかというケースも少なくはないでしょう。

つまり、完全な不良債権にしてしまうか、見えない不良債権にしてしまうかは金融機関のさじ加減のような気がします。

過去の過ちも踏まえて、政府が同じ轍を踏むとは考えにくい状況ではあるのではないでしょうか?

よく、不動産投資で金利上昇のリスクが唱えられます。

ただ、金利が上昇する際には好調な実体経済の裏付けがついて回ります。

不動産価格がどんどん上昇していけば、金利は上昇することもあるでしょう。

でも、その時には所有している不動産も上昇していることになります。

不動産で失敗するケースとすれば、購入した金額よりもはるかに少ない金額でしか売却できない。

購入した物件の収入で返済原資が足りない。

分かりやすく言うとこうしたケースです。

購入した物件で支払いができないというのは、購入時点での収支計算が甘かっただけです。

購入した物件が残債では処分できない。

これは、処分するタイミングと購入時点での読みが甘かっただけです。

つまり、この2点だけしっかりしていれば購入した不動産が不良債権になることなどありません。

不動産で損することって、もちろんないわけではありません。

新築一戸建を買ってしまった。

4,5年で売却した。

ほとんどの場合、残債分で売却することはできません。

でも、普通に住んでいるわけですから、賃貸でも家賃は必要だったわけです。

4LDK、駐車場付き新築戸建、賃貸相場を調べてみてください。

安くても13万、14万円はします。

年間で150万円ほど。5年間で750万円。

これくらいの値下がり幅なら実質的には損はしていないことになります。

何年間か高い賃貸物件に住んで、贅沢したねという話です。

ここから住宅ローン控除を受けていたら?

固定資産税を支払っていたとしても、それ以上に恩恵はあったわけです。

損したか得したかという判断基準をどこに持っていくかで大きく変わってしまいます。

5,000万円の収益マンションを購入した。

毎年家賃収入で400万円あった。

経費で200万円ほどは消えたとしても、年間200万円は手元に残ったとしましょう。

この物件を5年後に4,500万円で売却した。

これは損したということでしょうか?

5年間で1,000万円のキャッシュが手元に残っていましたから、収支でいうと+500万円です。

もちろんここには不動産取得税、登記費用、仲介手数料などは含まれていませんので、実際の収支を考えるときにはそうした費用も考慮してということにはなりますが、考え方としてはこれはプラスということだと思います。

これが、全額自己資金で購入して、つまり5,000万円投資して5年間で500万円の利益だったとしたら、もっといい投資先はあったのかもしれません。

でも、5,000万円の物件はほとんどの場合融資を利用して購入します。

この場合の自己資金がいくらだったのか?

その自己資金に対していくらのリターンがあったのか?

それにもよりますよね。

そうしたシュミレーションの上、収支が合う物件だけ購入していればいいのですよ。

たとえば、上記のケースで自己資金をほとんど出さない状況で購入したとしましょう。

自己資金500万円。

これに対してリターンが年間200万円。

投資利回りでいうと、40%です。

どうですか?

悪くないですよね。

実務的に5,000万円の物件を購入するのに、自己資金500万円で購入できるかどうかは別にして、これが可能であれば十分なリターンと言えるのではないでしょうか?

つまり不動産投資で重要なのはいくらで物件が買えるのかというところではなく、この物件でいくらなら融資が付くのか?

また自分はどのくらいの金利で借り入れができるのか?

またどのくらいの返済期間で融資してもらえるのか?

そうしたこともシュミレーションする必要があります。

もちろん現金で区分所有の1室、戸建て、テラスハウスなどを購入する場合には融資を考える必要はありませんから、ただ単純に物件の良し悪しだけを判断すればいいことになります。

こちらの方が投資を始めたばかりの人には分かりやすい構図です。

いきなり2億、3億の収益マンションから始めれる人はかなりの少数です。

自己資金をほとんど使わずに不動産を増やしていける人もごく少数です。

でも、中にはいるのです。

複数の不動産を所有している人のほとんどは物件の売り買いを経験しています。

購入するばかりではなく、いいタイミングで売却を図ります。

資産の組み替えです。

Aさんが購入したXという戸建があったとします。

現金400万円で購入し、毎月5万円(年間60万円)の収入があったとしましょう。

6年前に購入し、毎年の固定資産税等を省き50万円/年の現金収入があったことにします。

6年間で300万円です。

Aさんはそのまま持ち続ける選択肢ももちろんできるわけですが、Aさんはリスクを考えます。

6年間入居し続けている賃借人がもし退去すれば修繕費用、募集費用等が発生する。

このタイミングで売却すればそのリスクを回避できる。

それならば、この物件を売却し不動産を現金に換える選択肢もありだと。

Aさん


AさんはこのXという物件を売却し、Yという物件の自己資金に充当します。

Yという物件は物件価格3,000万円。表面利回りは10%。年間収入は300万円とします。

今回の購入金額、プラス諸費用が200万円。

Xを350万円で売却し自己資金とします。借入金額は2,850万円。

これを20年ローン、金利2.0%で調達します。

毎月返済は144,000円、年額で173万円です。

同じように固定資産税、ランニングコストで10%ほど経費として見たとしても、年間100万円ほどのキャッシュフローが生まれることになります。

今までの倍です。

しかも今回は初回にXという物件を購入した現金をそのまま充当しただけです。

今度Xという不動産を購入したBさんのケースです。

350万円で物件を購入しました。

年間の収支はAさんと同じく50万円です。(経費を差し引き)

7年間で回収できます。

その間に賃借人が退出すればBさんのリスク。

逆にそのまま住み続けてくれればBさんの収入はそのまま確保できるわけです。

Bさんのメリットは購入した初月からいきなり家賃収入が得れること。

募集業務やリフォームの手配など、煩わしいことがないままいきなり家賃収入が得れること。

しかもAさんが得ていた収入をそのまま引き継げるのに、Aさんが購入した金額より安く購入できたこと。

それぞれにメリットが出るわけです。

Aさんの場合、毎月得ていた収入をもとに、Zという新しくXと同規模の戸建を購入する選択肢もあるわけです。

このようなケースって不動産投資ではよくあるケースです。

『不動産は一生に一度の買い物』と昔は言っていました。

年収400万円に対して、不動産、一戸建が4,000万円も5,000万円もしていた時代がありましたから確かにそうだったのかもしれません。

でも、今や中古住宅なら200万円、300万円で購入できる物件も少なくはありません。

もはや、不動産は車と同じように買い替えの時代なのです。

車を購入する時って、どういう判断基準で購入していますか?

乗りたい車?

それとも低燃費の車?

中には中古になっても値下がりしにくい車という選び方をしている人もいるのではないでしょうか?

また新車ならではの低金利を利用して、新車の乗り換え乗り換えという購入の仕方をしている人もいるでしょう。

千差万別ですよね。

不動産も千差万別です。

それぞれの購入スタイル、投資スタイルがあっていいと思います。

ただ、融資が利用できるのなら融資利用をしたほうが、幅広い選択肢も持てるというだけの話です。

決して現金購入が間違っているという話ではありません。

話がどんどん進んでいって、不動産価格の値上がり、値下がりの話から遠ざかっていました。

不動産の価格は需要と供給のバランスです。

いくらいい家を建てても、そこに需要がなければ値段は付きません。

逆に建物は古くても立地が良ければ不動産の需要は生まれます。

賃貸相場はもうかなり底まで来ています。これ以上下がりようのないレベルまで家賃は下落しています。

ただエリアによると、上昇してきているエリアも存在します。

なので、需要のある立地で物件を取得している方は、大丈夫でしょう。

反対に需要のないエリアで物件をお持ちの方、これからも物件周辺の地域の発展が見込めそうにないエリアで物件を所有している方にとっては厳しい時代になっていくかもしれません。

くれぐれもそのあたりの見極めは大事ですので、物件購入の前には必ずご相談ください。

私でなくても、利害関係のない不動産会社のお知り合いがいればその方にでもご相談してくださいね。

あとは総量規制のような不動産投資に対しての規制が入らないことだけが心配です。

でも前述の通り、そういうことになれば日本経済は真っ暗闇になってしまいます。

この先不動産投資で失敗した人たちが多く登場し、自殺者多数、社会問題へ発展っていう展開にならない限りは大丈夫でしょうが、もうこのあたりは不動産屋さんのモラルの問題もありますのでどうでしょう?

ス○ガ銀行などの、超長期、高金利の融資付で購入する人がこれ以上増えないことを心配しています。

みなさん、騙されないようにしてくださいね。




ロシアで分与法成立。これ空き家対策に使えないかな?



ロシアで振興策として分与法が成立するというニュースが出ていました。
これは国民に土地を無償で分与するということで、地域の振興策として施行することになりそうです。
この中には北方領土にも適応になるみたいですね。

このニュースを見て、昔学校で習った墾田永年私財法というものを思い出しました。
これは743年聖武天皇の時代に決められた法令ですが、自分で開墾した土地は永久的に自分のものにしていいよというものです。
この後765年にはこの開墾の熱が過熱しすぎたため一旦中断されたりしますが、荒れた土地をみんなが競って開墾し、その分税収も増えました。
これは政府にとっても、そして国民にとっても良い良策だったのではないでしょうか。
でも、このことにより貧富の差が生まれていきます。
今の時代でもそうですが、情報力を持っていて、資金力を持っていれば鬼に金棒です。
多くの人員を投入し、多くの初期投資をすることができたものが土地をどんどん増やしていったということです。
今の日本はとても恵まれた環境にあると思います。
が、その反面こういったチャンスが生まれにくい状況でもあります。
土地無し、資金力無しのものが新たに資産を築き上げていくには難しい世の中かもしれません。

でも過疎化で住民がどんどん離れ、無人の老朽化した建物が増えていっている地域もあります。
都心部でも空き家問題で取り上げられているように、老朽化した建物がそのまま放置されていたり、公売や競売で入札が一本も入らない物件もあったりします。

墾田永年私財法ではないですが、こういった国有財産を有効活用出来る方に無償で譲渡するという法律が制定されてもいいんじゃないでしょうかね。
相続人がいなくて国庫に帰属している不動産の中でも、公売などで高値がつく物件もあれば買い手がつかない物件もあったりします。
そういった物件は再建築が不可能の物件であったり、建物が使い物にならない物件だったりします。
でも、これが個人、法人の所有物になれば固定資産税は入ってくるわけですし、新しく建物を建築すればもっと固定資産税は増えます。
さらに賃貸することにより所得税の収入も見込めることになりますし、転売すれば不動産譲渡所得による所得税も見込めます。
有償では買い手が付かなくても無償で公募すれば手を挙げる人も出てくるかもしれませんし、再建築時の構造などの条件付きで再建築を認める条例を付加すれば買い手は山のように現れるでしょう。
不動産の有効活用の方法などいくらでもありますし、そういった方策が施行されれば土地無し、資産無しからでも不動産を増やすことは出来るチャンスが生まれるのでしょうが。

誰かこういった不動産コンサルティングに強い国会議員でも誕生してくれないかな・・

と最近時間的に少し余裕が出来たので、訳のわからないことを考えてしまいます。(笑)

でも、実際には資産がない方でも不動産を増やしていく方法があります。
ただ、資産がない状況から不動産を増やしていくためには、やはり融資というものが必要不可欠になります。
そのためにはまず税金、保険料などをきっちり収めていることが必要になります。
つまりきちんと仕事をしていること。
正社員で働いていること。
継続して勤めていること。
そして、毎月少しづつでも貯蓄が出来るような余力を持っていること。
これくらいは最低条件として必要です。
この条件に当てはまっていれば数年後には複数の不動産を所有することは難しくありません。
最初に自己資金が500万、1000万も必要ありません。
不動産投資は30万、50万からでも始めることは可能です。
ただしその場合は、自分の時間をある程度費やすことが出来るということが条件にはなります。
短期で売却、転売するつもりなら友人同士でお金を集めて不動産を購入していくということも一つの選択肢として持つことも出来ます。
不動産投資で成功している方の本はいくつも出版されていますが、何故だと思いますか?
それは、不動産の成功の秘訣というのは一つではないからです。
いろいろな方法がありますが、物事を順序立てて考えていくと、失敗することなどほぼほぼあり得ないと思います。
間違った物件を購入しない。
購入した物件は、いくら収益が上がっていようが永久に保有しようとしない。
売り時が来たら躊躇せずに売却する。
これだけで失敗することはなくなります。
物件には買い時、売り時というものがあります。
不動産価格はいつでも同じ金額で取引されているのではなく、常に変動しています。
例えば今大阪のなんば周辺、日本橋周辺の物件相場は2、3年前の2倍以上の金額で取引されていますし、西成区の新今宮駅周辺の物件なども5、6年前ならいくら価格が安くても買い手が付かなかったのが、今は引き手数多です。
堺市の新金岡の団地は10年前ほどは500万、600万で取引されていたのに、今は約倍の価格で取引されています。
これは建替需要が高まってきて、再建築の際の権利をめぐっての高値取引になっています。

近くに大型の商業施設が誕生した。
地下鉄の新駅が誕生した。
などは絶好の売り時ですし、逆に大型ショッピングモールが撤退した。
近くで残虐な事件が起きたというのは近隣相場を大きく下げる要因です。
また、津波の後は海岸線の物件は大きく下落し、土砂崩れの後は傾斜地の物件は大きく下落しました。
逆に下落したタイミングで購入し、しばらく時間が経過した後に売却することで売却益を得ることも可能かもしれません。
短期ではなく長期のビジョンで考えれば失敗することはないのですが、成果を焦ってしまうと失敗しがちです。
短期で値上がりする不動産を購入したいと言われても、そういった物件に巡り会うことはほとんどありません。
ただ長期ビジョンで考えた時に利益を出せる方法は必ず存在します。
実際に競売などで仕入れることが出来た物件などでは落札価格で市場で売却することは容易に出来ます。
もちろん落札価格によりますので、必ずご相談下さいね。

入口の価格と出口の価格が仮に同じなら、その間に得た収益(家賃、礼金等)は利益になります。
安定して収益を稼ぐことができ、出口が見える物件を購入することが不動産の必勝法です。
そういった意味合いで言うと、新築物件は投資対象としては考慮しにくい物件になります。
もちろんその中でも魅力的な物件はありますので、一概には否定は出来ないのですが、新築物件というのはほとんどの場合、不動産会社が建築・プランニングしている物件になりますので、その時点で不動産会社の利益が物件価格に反映されています。
その中で転売し、さらに利益を出すというのは至難の技になります。
その辺りを考慮して、うまく不動産を購入してくださいね。

不動産投資は株式会社ライフコンサルティングにご相談下さい。
お待ちしております。






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会社概要
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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